CIVIL TEMA 49


TEMA 49 CIVIL



 EL DERECHO DE SUPERFICIE: CONCEPTO, NATURALEZA Y CLASES

            A.- CONCEPTO

 En términos generales el, DERECHO DE SUPERFICIE es un derecho real en cuya virtud su titular puede edificar o plantar en una finca ajena, disfrutar de lo edificado o plantado durante un plazo de tiempo, e incluso enajenarlo o gravarlo, pero quedando resueltas tales enajenaciones, cargas y gravámenes al cumplirse el plazo de duración estipulado, en cuyo momento la construcción o plantación revierte al dueño del suelo.

 B.- NATURALEZA JURIDICA:

La naturaleza  jurídica del derecho de superficie ha dado lugar a una amplia discusión en la doctrina. En ella se dan   las siguientes posturas:

- La que considera a la superficie como un derecho real enajenable y transmisible sobre construcciones o plantaciones hechas en fundo ajeno, ligado o no a la obligación de pagar un canon (concepción romanista).

- La que considera a la superficie como un derecho de propiedad limitado en ciertos aspectos, pero independiente la propiedad del suelo (concepción medieval).

- La postura que tiene su origen en la doctrina alemana y que parte de la idea de la existencia de una duplicidad de relaciones o de una única relación jurídica que se descompone en dos, y que sostiene que respecto al suelo el superficiario ostenta un derecho real de disfrute sobre fundo ajeno, y respecto de las construcciones o plantaciones tiene una propiedad más o menos limitada.

El Derecho de Superficie, además, se individualiza por sus diferencias con las  figuras afines:

·                 Se diferencia del DERECHO DE VUELO  en que,  en el Derecho de Vuelo, el edificante adquiere el pleno dominio de lo edificado mientras que  en el Derecho de Superficie la propiedad es plena pero temporal, y con clara separación entre el suelo(que es del concedente) y lo edificado(que pertenece al superficiario)

·               También se diferencia del CENSO: en que, en  el censo, el derecho útil y directo recae sobre las fincas y sus accesiones, y en el Derecho de Superficie  el superficiario goza de lo edificado y el concedente sigue siendo dueño del suelo

·                  Y también se diferencia USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPONER: El usufructuario edifica y goza como mero usufructuario, y en Derecho de Superficie  el Superficiario es  propietario temporal, transmite su derecho a sus herederos, a diferencia del usufructuario que no transmite, con su fallecimiento se extingue el derecho.

C.- REGULACIÓN LEGAL

En cuanto a la regulación legal del derecho de superficie, hay que destacar que el Derecho de Superficie no está regulado específicamente  en el Código civil. Alude a él, únicamente, el Art.  1611 en su párrafo 3º que dispone que : "Una ley especial regulará la redención de los dominios en los foros, subforos derechos de superficie y demás gravámenes semejantes”. Esta ley especial nunca se llegó a dictar, pero parece claro que la voluntad del legislador era que tanto los foros como los subforos y el derecho de superficie   debían desaparecer por medio de la redención.

Por otro lado,  el art. 1655 dice que "Los foros y cualesquiera otros gravámenes de naturaleza análoga que se establezcan desde la promulgación de este código, cuando sean por tiempo indefinido, se regirán por las disposiciones establecidas para el censo enfitéutico en la sección que precede. Si fueren temporales o por tiempo limitado se estimarán como arrendamiento y se regirán por las disposiciones de este contrato."

Una parte de la doctrina y el tribunal supremo han venido entendiendo que bajo la expresión " cualesquiera otros gravámenes " cabe incluir el derecho de superficie, y que  por tanto, se rige por las disposiciones, del censo enfitéutico cuando se haya constituido por tiempo indefinido y por las disposiciones del contrato de arrendamiento cuando se hubiera constituido con carácter temporal. Sin embargo, la generalidad de los  autores estiman que el art. 1655 no es  de aplicación al derecho de superficie, y lo  configuran como un derecho autónomo, distinto tanto del censo enfitéutico como del contrato de arrendamiento y que no aparece regulado   en el Código Civil.

En nuestro país, el derecho de superficie en su variedad de edificación en suelo ajeno sujeto a un Plan de Ordenación Urbana, aparece regulado por primera vez en la Ley del Suelo de 1956. A nivel hipotecario se ha desarrollado el derecho de superficie a partir del Reglamento Hipotecario en la reforma de 17 de Marzo de 1959 en los art. 16 y 30,  referidos respectivamente a la superficie urbana y rústica;   el art. 16  fue, a su vez, reformado por el R. D 1867/1998 de 4 de septiembre, pero parte de él fue anulado por el Tribunal Supremo en STS de 31 de Enero de 2001, si bien únicamente por razones de falta de cobertura legal, de forma que el contenido material de la norma reglamentaria anulada puede ser tenido en cuenta a la hora de formular el concepto actual del Derecho de Superficie .

D.- CLASES

Los autores distinguen las siguientes clases:

a) Superficie urbana  que es aquella cuyo objeto es la construcción o edificación en suelo ajeno, denominada superficie urbana normal.

b) Superficie urbanística  que es la superficie regulada en la Ley del Suelo; lo que significa que el suelo donde se constituye está sujeto a un plan de ordenación urbana.

         c)  Superficie Rustica que es aquella cuyo objeto es la plantación o siembra en terreno ajeno, regulada casi en exclusiva en el R. H.

        d) Como subespecie de la anterior, hay que considerar la superficie recayente sobre los montes vecinales en mano común, dada su regulación específica, contenida en la Ley de Montes Vecinales en Mano Común, de 10 de Octubre de 1989.

No obstante, otra parte de la doctrina defiende la idea de que no cabe distinguir entre la superficie "urbana" y la "urbanística", sino que el "derecho real que atribuye la facultad de edificar en suelo, subsuelo o vuelo ajeno" está siempre regulado por EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL SUELO Y REHABILITACION URBANA de 30 de Octubre de 2015. 

Por tanto, frente a una concepción dualista, se defiende una concepción unitaria alegándose que la Ley del Suelo dota de contenido a la institución del derecho de superficie, que carecía de regulación en el Código Civil. Sin perjuicio de que la propia Ley del Suelo tiene por objeto el régimen urbanístico de la propiedad del suelo, y de tal régimen se deriva que  no es  posible edificar sino con arreglo a un Plan de Ordenación Urbana.  

Por último, hay que destacar que el derecho de superficie es también objeto de regulación en las legislaciones forales. Así en Cataluña, en el Ley de 10 de Mayo de 2006 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña,  Artículo 564. Y en Navarra la Compilación dedica al derecho de superficie las leyes 430 a 434.



SUPERFICIE URBANÍSTICA: CONSTITUCIÓN, CONTENIDO Y EXTINCIÓN

 El derecho de superficie urbanística se rige:1) por las disposiciones del Capítulo III, Título VII del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo  7/2015, de 30  de Octubre, (Arts. 53 y 54), 2) por la legislación civil en lo no previsto por él y 3) por el título constitutivo del derecho, tal como establece el número 4 del propio art. 53 del Texto Refundido

A.- En cuanto a la CONSTITUCION del Derecho de Superficie el artículo 53 del Texto Refundido dice que:

-  El derecho de superficie sólo puede constituirse por el propietario del suelo, sea público o privado

- Que, para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

- Igualmente establece el art. 53 que:El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

- Como hemos dicho el derecho de superficie es temporal , por ello dice el art. 53,2  que : En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años

 B.- Con relación al CONTENIDO del derecho de superficie, el número 1 del art 53 dispone que “El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas”.También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”.

- Por otro lado con arreglo al art. 54:El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo”. Y por su parte, la Ley Hipotecaria, en su Art.107.5, permite la hipoteca del derecho de superficie al disponer que podrán también hipotecarse los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real. Y como dice Díez-Picazo la transmisión o el gravamen abarcan tanto el derecho en sí antes de haberse constituido, como el objeto resultante de esta actividad.

- Y como casos especiales, el art.54 establece que:
Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal “con separación del terreno” correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
Igualmente, en la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del propio derecho de  superficie  o de los elementos creados en virtud de la división horizontal efectuada    
 Y por último, se establece que el propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie
C.- Y en cuanto a la EXTINCIÓN del derecho de superficie, dice el Art. 54 del Texto Refundido en su número 5 que:

- El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.

- En cuanto a los efectos de la extinción se establece que a la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.

- También,  la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la (extinción) de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

-  Y si, por cualquier otra causa, se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

 Con arreglo a este precepto, la consolidación, o reunión en una misma persona del derecho de superficie y la propiedad superficiaria, no afecta a los derechos o facultades que se hubieran generado a favor de terceros, como es el caso de arrendatarios o acreedores hipotecarios, que habrán de ser respetados.



 EL DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCAS RÚSTICAS.

Podemos definirlo como el derecho real que confiere a su titular el poder de plantar o sembrar en suelo ajeno, adquiriendo la propiedad temporal de lo plantado o sembrado.
En efecto, el derecho de superficie no es aplicable solamente a las fincas urbanas, sino también a las rústicas, en la forma de cesión del suelo para que el cesionario ejecute en él, a su costa, una siembra o plantación de la que podrá disfrutar por un plazo determinado, transcurrido el cual, revertirá lo plantado o sembrado al dueño del suelo.

Ahora bien, para que sea auténtica superficie, la plantación o siembra ha de ser de espe­cies de larga duración, de modo que pueda aprovecharse de ellas el dueño del suelo cuando se produzca la reversión. De lo contrario se trataría de una figura de naturaleza censal, cual la «rabassa morta» o censo a primeras cepas que apare­ce en el art. 1656 del Código Civil, en la cual aparece como elemento esencial el pago de «una renta o pensión anual en frutos o en dinero»

En la legislación general sólo se refiere a este derecho el art. 30.3 Reglamento Hipotecario que establece que: "El derecho real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas se inscribirá en el folio de aquella sobre la que se constituya; en la inscripción se hará constar: Su duración, plantación o siembra en que consista, así como el destino de éstas y el de las mejoras en el momento de la extinción del derecho, los convenios y prestaciones estipuladas, y, si las hubiere, las garantías pactadas con carácter real." La mayoría de la doctrina considera aplicable este precepto al derecho de superficie sobre fincas rústicas.

En la legislación especial, la derogada Ley de Montes de 8 de junio de 1957 regulaba un sistema de consorcio de los particulares con la Administración para la mejora del monte que no ha pasado a la vigente Ley  de Montes de 21 de noviembre de 2003.

Y sólo el art. 3 de la Ley de Montes Vecinales en Mano Común de 11 de noviembre de 1980 regula un derecho de superficie sobre estos montes, de forma que las comunidades titulares de esos montes podrán establecer sobre ellos derechos de superficie con destino a instalaciones, edificaciones o plantaciones.

Habrá de constituirse este derecho necesariamente en escritura pública, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad será obligatoria. Sus rasgos principa­les son los siguientes:
Puede constituirse por un plazo máximo de treinta años.

Será transmisible y susceptible de gravamen.

La contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada por la concesión, en el de un canon periódico, en la adjudica­ción de parte del vuelo en varias de estas modalidades a la vez, o en otras diferentes.

En todo caso, la comunidad titular del monte hará suya, a la extinción del derecho de superficie, la propiedad de todo lo edificado, instalado o plantado, sin que deba satisfacer indemnización alguna, cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiese constituido aquel derecho

- La extinción del derecho de superficie por decurso del término provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Y si por cualquier otra causa se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente




DERECHOS DE VUELO Y SUBEDIFICACIÓN.

Según Castán, el derecho de vuelo o subedificación es aquel derecho que surge por pactos con trascendencia real, a través de los cuales se atribuye a su titular el derecho a elevar o profundizar un edificio ajeno, haciendo encima o debajo nuevas plantas que adquiere, no como derecho de superficie, sino en propiedad plena y definitiva

A). Naturaleza jurídica.

En un derecho real complejo en el que, según Roca, en un primer momento,  se puede observar un “ius in re aliena” con vocación de dominio, que se manifiesta en un derecho a construir sobre o bajo un edificio ajeno, y que luego desemboca en la propiedad plena y definitiva de los departamentos construidos.

 El primer derecho real ha de reunir los requisitos exigidos, al menos, para ser considerado como tal, en virtud de la doctrina del “numerus apertus”, pero teniendo en cuenta que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de abril de 1.999 señaló que no puede admitirse como real la reserva del propietario del derecho de vuelo sobre el edificio hasta la vertical máxima que permita en cada momento la normativa urbanística, sin fijación de plazo, pues el sistema del “numerus apertus” no admite la constitución de derechos reales limitativos de carácter perpetuo e irredimibles, si no responden a una causa que lo justifique.

Es además un derecho real autónomo que presenta diferencias con el derecho de superficie, pues este último es temporal y no participa de la propiedad del suelo, mientras que el primero tiene una duración indefinida, ya que al ejercitarse el titular adquiere la propiedad de lo construido y además una cuota de participación en la propiedad del suelo.

B). Regulación legal.

En el Apartado 2 del Art.16 del Reglamento Hipotecario se dispone que: “El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado tercero del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:

a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.

b)   Determinación concreta del número máximo de plantas a construir.

Esta letra b) de este artículo fue declarada nula por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2.001, por exigir un requisito para la inscripción, el número de plantas, que sólo el ordenamiento urbanístico en vigor puede establecer.

c)  El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años.

Igualmente, esta letra c) fue declarada nula por Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.000, por entender que el mismo requería una norma con rango de Ley, aunque mantiene que el derecho de vuelo, como derecho real limitado, no puede tener una vigencia indefinida.

d)  Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción”.

 La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de noviembre de 2.002 determinó que el derecho de sobreelevación debe contener especificación de las plantas a construir y del tiempo en que ha de ejercitarse, como exige el principio de especialidad, para evitar la sustracción a los propietarios de una facultad dominical que puede surgir en el futuro, como adquirir nuevos usos o intensidades edificatorias de acuerdo con la legislación urbanística, lo que en sí misma no constituye derecho real susceptible de inscripción con carácter previo a su efectividad.

La Dirección General, en Resolución de 5 de febrero de 1.982, admitió que pueda constatarse registralmente el derecho de vuelo o de subconstrucción sin necesidad de la existencia previa del edificio que constituye su soporte físico, siempre que los mencionados derechos queden condicionados en su origen a la previa construcción de ese edificio.

C). Derecho real de vuelo y propiedad horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, modificada por Ley de 6 de abril de 1.999, regula en su Art.12 el derecho de sobreelevación otorgado por la comunidad de propietarios. El precepto ordena que el acuerdo de concesión se someta a las normas que regulan la modificación del título constitutivo, por lo que requiere la unanimidad con arreglo al Art.17.1ª. Además, se fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos pisos o locales.

La especial naturaleza de la propiedad horizontal produce efectos particulares sobre el derecho de vuelo, ya que, concluida la edificación, el derecho se agota en sí mismo, desapareciendo como tal para convertirse en propiedad, normalmente integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal, lo que supone el sometimiento del edificio al régimen de propiedad horizontal si no lo estaba o la integración de las nuevas plantas en el régimen ya existente. Además, será necesario atribuir cuotas de participación a los departamentos construidos y modificar las demás. Todo ello conlleva una doble adquisición: del titular del derecho sobre los nuevos departamentos, en régimen de propiedad privativa, pues eso es lo que son; y de los titulares de los departamentos anteriores, que obtendrán la parte proporcional a sus cuotas en los elementos comunes de las nuevas plantas.


 IDEA DEL DERECHO REAL DE CENSO: CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES.

A.- CONCEPTO

Sánchez Román lo define como derecho real constituido sobre inmuebles fructíferos, que faculta para exigir un canon o pensión anual con cargo a los frutos de aquellos.

El censo es pues un derecho real inmobiliario que consiste en el poder jurídico que se otorga a su titular de exigir una prestación periódica del propietario del bien sujeto al gravamen.

El CC lo define en el artículo 1604:

“Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”

El concepto está muy ligado a su evolución histórica, de donde surgieron sus variedades, así:

·                   ENFIUTESIS: nació en el derecho romano como derivación de los arrendamientos a largo plazo; los cultivadores ponían sus tierras incultas y pagaban la renta con sus frutos

·                   CENSO CONSIGNATIVO: nació en la Edad Media como forma de obtener capitales para la agricultura, evitando así la prohibición de los préstamos usurarios.

·                   CENSO RESERVATIVO: nació como atenuación de la enfiteusis en la que se recortaron los derechos del censualista.

B.- CARACTERES

a) ES UN DERECHO REAL LIMITATIVO DEL DOMINIO: Así el art. 1623 del  CC establece que:Los censos producen acción real sobre la finca gravada. Además de la acción real podrá el censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones atrasadas, y de los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello". Además el articulo 2 de la  LH cita al censo entre los” derechos reales”.

 b) ES UN DERECHO INMOBILIARIO: recae siempre sobre bienes inmuebles por su naturaleza, como establece el 1604 CC antes dicho.

           c) ES UN DERECHO PERPETUO O DE DURACION INDEFINIDA (sin perjuicio de la posibilidad de su REDENCIÓN): Así,  establece el 1608 CC que:

Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario; siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen.

Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico”
         d) ES UN DERECHO  TRANSMISIBLE: Así, dice el art. 1617 que:
Pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión”.

         e) ES UN DERECHO  INDIVISIBLE: Así, los arts. 1618 CC y 1619 CC dicen que: "No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia. Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca". Y el 1619 dice que: "Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación entre ellos. A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos".

         f) Por último, es UN DERECHO PRESCRIPTIBLE: Así, el art. 1620 CC establece que: "Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos, conforme a lo que se dispone en el título XVIII de este libro".

C.- CLASES

El censo puede ser enfitéutico, consignativo y reservativo

a.-  En cuanto el censo enfitéutico dice el ART. 1605 CC:

"Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio".

Su naturaleza jurídica es discutida, prevaleciendo las siguientes teorías:

1.Teoría romanista: la enfiteusis es un derecho real que el enfiteuta ejerce sobre cosa de otro

2.  Teoría medieval del dominio dividido: si en la romanista el verdadero dueño es el censualista o concedente, en esta son dueños este y el enfiteuta.

3.  Teoría moderna: la enfiteusis es un derecho real que se reserva el censualista al transmitir la propiedad al enfiteuta; es un pues un derecho real, pero en esta el dueño es el enfiteuta y titular del derecho real el concedente.

La DGRN en resolución de 26 de octubre de 2004, estableció, en contra de la doctrina moderna y de la ley catalana, que el verdadero dueño es el censualista, es él quien puede efectuar actos dispositivos o de gravamen, con mantenimiento del dominio útil en el enfiteuta.

b.- Respecto del  censo consignativo dice el ART.1606 CC:

"Es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero".

Destaca en este censo que el obligado a pagar la pensión es el mismo propietario de la finca, en cuanto recibió de un tercero una suma de dinero. Es pues un derecho real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de un préstamo, sin la titularidad dominical de la finca reciba modificación alguna, ya que el propietario que constituye el censo sigue siendo dueño del inmueble.

c.- Y en cuanto al  censo reservativo dice el ART.1607 CC:

"Es reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario".

En este censo se transmite el dominio al censatario, reservándose el concedente el derecho a percibir la pensión.

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