CIVIL TEMA 49
TEMA 49
CIVIL
EL DERECHO DE SUPERFICIE: CONCEPTO, NATURALEZA Y CLASES
A.- CONCEPTO
B.-
NATURALEZA JURIDICA:
La naturaleza jurídica del derecho de superficie ha dado
lugar a una amplia discusión en la doctrina. En ella se dan las
siguientes posturas:
- La que considera a la superficie como un derecho real enajenable y transmisible sobre construcciones o plantaciones hechas en fundo ajeno, ligado o no a la
obligación de pagar un canon (concepción romanista).
- La que considera a la superficie como un derecho de propiedad limitado en ciertos aspectos, pero independiente la propiedad del suelo (concepción medieval).
- La postura que tiene su origen en la doctrina alemana y que parte de
la idea de la existencia de una duplicidad
de relaciones o de una única relación jurídica que se descompone en dos, y que sostiene que respecto
al suelo el superficiario ostenta un derecho real de
disfrute sobre
fundo ajeno, y respecto de las construcciones
o plantaciones tiene una propiedad más o menos limitada.
El Derecho de Superficie, además, se
individualiza por sus diferencias con
las figuras afines:
· Se diferencia del
DERECHO DE VUELO en que, en el Derecho de Vuelo, el edificante adquiere
el pleno dominio de lo edificado mientras que en el Derecho de Superficie la propiedad es
plena pero temporal, y con clara separación entre el suelo(que es del
concedente) y lo edificado(que pertenece al superficiario)
· También se
diferencia del CENSO: en que, en el censo, el derecho útil y directo recae
sobre las fincas y sus accesiones, y en el Derecho de Superficie el superficiario goza de lo edificado y el
concedente sigue siendo dueño del suelo
· Y también se
diferencia USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPONER: El usufructuario edifica
y goza como mero usufructuario, y en Derecho de Superficie el Superficiario es propietario temporal, transmite su derecho a
sus herederos, a diferencia del usufructuario que no transmite, con su
fallecimiento se extingue el derecho.
C.- REGULACIÓN LEGAL
En cuanto a la regulación legal del derecho
de superficie, hay que destacar que el Derecho de Superficie no está regulado
específicamente en el Código civil.
Alude a él, únicamente, el Art. 1611 en su párrafo 3º que dispone que : "Una ley especial regulará
la redención de los dominios en los foros, subforos derechos de superficie
y demás gravámenes semejantes”. Esta ley especial nunca se llegó a dictar, pero parece claro que la voluntad del legislador era que
tanto los foros como los subforos y el derecho de superficie debían desaparecer por medio de la redención.
Por otro lado, el art. 1655 dice que "Los foros y cualesquiera otros gravámenes de naturaleza análoga
que se establezcan desde la promulgación de este código, cuando sean por tiempo
indefinido, se regirán por las disposiciones establecidas para el censo
enfitéutico en la sección que precede. Si fueren temporales o por tiempo
limitado se estimarán como arrendamiento y se regirán por las disposiciones de
este contrato."
Una
parte de la doctrina y el tribunal supremo han venido entendiendo que bajo la expresión " cualesquiera otros gravámenes " cabe incluir el derecho de superficie, y que por tanto, se rige por las disposiciones, del censo enfitéutico cuando se haya constituido por tiempo indefinido y por las disposiciones del contrato de arrendamiento cuando se hubiera constituido con carácter temporal. Sin
embargo, la generalidad de los autores estiman que el art. 1655
no es de aplicación al derecho de superficie,
y lo configuran
como un derecho autónomo, distinto tanto del censo
enfitéutico
como del contrato de arrendamiento y que
no aparece regulado en el Código Civil.
En nuestro país, el derecho de superficie en su variedad de edificación en suelo ajeno sujeto a un Plan de
Ordenación Urbana, aparece regulado por
primera vez
en la Ley del Suelo de 1956. A nivel hipotecario se ha desarrollado el derecho de superficie a partir del Reglamento
Hipotecario en la reforma de 17 de Marzo de 1959 en los art. 16 y 30, referidos respectivamente a la superficie urbana y rústica; el art.
16 fue, a su vez, reformado por el R. D 1867/1998 de 4
de
septiembre, pero parte de él fue anulado
por el Tribunal Supremo en STS de 31 de Enero de
2001, si bien únicamente por razones de falta de cobertura legal, de forma que el
contenido material de la norma reglamentaria anulada puede ser tenido en cuenta
a la hora de formular el concepto actual del Derecho de Superficie .
D.- CLASES
Los autores distinguen las siguientes clases:
a) Superficie
urbana que es aquella cuyo objeto es la construcción o edificación en suelo ajeno, denominada superficie urbana normal.
b) Superficie urbanística que es la superficie regulada en la Ley del Suelo; lo
que significa que el suelo donde se constituye está sujeto a un plan de
ordenación urbana.
c)
Superficie Rustica que es aquella cuyo objeto es la plantación o siembra en terreno ajeno, regulada casi en exclusiva en el R.
H.
d) Como subespecie de la anterior, hay que considerar la superficie
recayente sobre los montes vecinales en mano común, dada su regulación específica,
contenida en la Ley de Montes Vecinales en Mano Común, de 10 de Octubre
de 1989.
No obstante, otra parte de la doctrina
defiende la idea de que no cabe distinguir entre la superficie "urbana" y
la "urbanística",
sino que el "derecho real que
atribuye la facultad de edificar en suelo,
subsuelo o vuelo ajeno" está siempre regulado por EL TEXTO
REFUNDIDO DE LA LEY DEL SUELO Y REHABILITACION URBANA de 30 de Octubre de 2015.
Por tanto, frente a una concepción dualista, se defiende una concepción
unitaria alegándose que la Ley del Suelo dota de contenido a la institución del derecho de superficie, que carecía de regulación en el Código Civil. Sin perjuicio de que
la propia Ley del Suelo tiene por objeto el régimen urbanístico de la propiedad
del suelo, y de tal régimen se
deriva que no es
posible edificar sino con arreglo a un Plan de Ordenación
Urbana.
Por último, hay que destacar que el derecho de superficie es también objeto de regulación en las legislaciones
forales. Así en Cataluña, en el Ley de 10 de Mayo de 2006
del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, Artículo 564. Y en Navarra la Compilación dedica al derecho de
superficie las leyes 430 a 434.
SUPERFICIE URBANÍSTICA: CONSTITUCIÓN, CONTENIDO Y EXTINCIÓN
El derecho de superficie urbanística se rige:1) por las disposiciones del Capítulo III, Título VII del Texto Refundido de
A.- En cuanto a la CONSTITUCION del
Derecho de Superficie el artículo 53 del Texto Refundido dice que:
- El derecho de superficie sólo puede
constituirse por el propietario del suelo, sea público o privado
-
Que, para que el derecho de superficie quede
válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y
la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.
- Igualmente establece el art. 53 que: “El derecho de superficie
puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la
contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma
alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o
derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o
en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de
lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir
el derecho de superficie.
- Como hemos dicho el derecho de superficie
es temporal , por ello dice el art. 53,2
que : En la escritura deberá
fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no
podrá exceder de noventa y nueve años
B.-
Con relación al CONTENIDO del derecho de superficie, el número 1 del art 53
dispone que “El derecho real de
superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones
o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca
ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones
realizadas”. “También puede
constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o
sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o
edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las
mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”.
- Por otro lado con arreglo al art. 54: “El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las
limitaciones fijadas al constituirlo”. Y por su parte, la Ley Hipotecaria, en su
Art.107.5, permite la hipoteca del derecho de superficie al disponer que podrán también hipotecarse los derechos de
superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real. Y
como dice Díez-Picazo la transmisión o el gravamen abarcan tanto el derecho en
sí antes de haberse constituido, como el objeto resultante de esta actividad.
- Y como
casos especiales, el art.54 establece que:
Cuando
las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad
superficiaria en régimen de propiedad horizontal “con separación del
terreno” correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como
fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de
la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin
necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
Igualmente, en
la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos
relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del
propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del propio derecho de superficie o de
los elementos creados en virtud de la división horizontal efectuada
Y por último, se establece que el
propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con
separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de
éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de
transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el
derecho de superficie
C.- Y en cuanto a la EXTINCIÓN del derecho
de superficie, dice el Art. 54 del Texto Refundido en su número 5 que:
- El
derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la
ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título
de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del
derecho.
- En cuanto a los efectos de la
extinción se establece que a la
extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el
propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba
satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual
se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la
liquidación del régimen del derecho de superficie.
- También, la extinción del derecho de
superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la (extinción) de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
- Y si, por cualquier otra causa, se reunieran
los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que
recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente
hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Con
arreglo a este precepto, la consolidación, o reunión en una misma persona del
derecho de superficie y la propiedad superficiaria, no afecta a los derechos o
facultades que se hubieran generado a favor de terceros, como es el caso de
arrendatarios o acreedores hipotecarios, que habrán de ser respetados.
EL DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCAS RÚSTICAS.
Podemos definirlo como el derecho real que confiere a su
titular el poder de plantar o sembrar en suelo ajeno, adquiriendo la propiedad
temporal de lo plantado o sembrado.
En efecto, el derecho de superficie no es
aplicable solamente a las fincas urbanas, sino también a las rústicas, en la
forma de cesión del suelo para que el cesionario ejecute en él, a su costa,
una siembra o plantación de la que podrá disfrutar por un plazo determinado,
transcurrido el cual, revertirá lo plantado o sembrado al dueño del suelo.
Ahora bien, para que sea auténtica superficie, la plantación o siembra
ha de ser de especies de larga duración, de modo que pueda aprovecharse
de ellas el dueño del suelo cuando se produzca la reversión. De lo contrario se
trataría de una figura de naturaleza censal, cual la «rabassa morta» o
censo a primeras cepas que aparece en el art. 1656 del Código Civil, en la
cual aparece como elemento esencial el pago de «una renta o pensión anual en
frutos o en dinero»
En la legislación general sólo se
refiere a este derecho el art. 30.3
Reglamento Hipotecario que establece que: "El derecho real de vuelo
sobre fincas rústicas ajenas se inscribirá en el folio de aquella sobre la que
se constituya; en la inscripción se hará constar: Su duración, plantación o
siembra en que consista, así como el destino de éstas y el de las mejoras en el
momento de la extinción del derecho, los convenios y prestaciones estipuladas,
y, si las hubiere, las garantías
pactadas con carácter real." La mayoría de la doctrina
considera aplicable este precepto al derecho de superficie sobre fincas
rústicas.
En la legislación especial, la derogada Ley de
Montes de 8 de junio de 1957 regulaba un sistema de consorcio de los
particulares con la Administración para la mejora del monte que no ha pasado a
la vigente Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003.
Y sólo el art. 3 de la Ley de Montes Vecinales
en Mano Común de 11 de noviembre de
1980 regula un derecho de superficie sobre estos montes, de forma que las
comunidades titulares de esos montes podrán establecer sobre ellos derechos de
superficie con destino a instalaciones, edificaciones o plantaciones.
Habrá de constituirse este derecho necesariamente
en escritura pública, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad
será obligatoria. Sus rasgos principales son los siguientes:
— Puede constituirse por un plazo máximo de treinta
años.
— Será transmisible y susceptible de
gravamen.
— La contraprestación del superficiario
podrá consistir en el pago de una suma alzada por la concesión, en el de un
canon periódico, en la adjudicación de parte del vuelo en varias de estas
modalidades a la vez, o en otras diferentes.
— En todo caso, la comunidad titular del monte
hará suya, a la extinción del derecho de superficie, la propiedad
de todo lo edificado, instalado o plantado, sin que deba satisfacer
indemnización alguna, cualquiera que sea el título en virtud del cual se
hubiese constituido aquel derecho
- La extinción del
derecho de superficie por decurso del término provocará la de toda clase de
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Y si por cualquier otra causa se reunieran en la
misma persona los derechos de propiedad del
suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro
derecho continuarán gravándolos separadamente
DERECHOS DE VUELO Y SUBEDIFICACIÓN.
Según Castán, el derecho de vuelo o subedificación es aquel derecho que surge por pactos con trascendencia real, a través de
los cuales se atribuye a su titular el derecho a elevar o profundizar un
edificio ajeno, haciendo encima o debajo nuevas plantas que adquiere, no como
derecho de superficie, sino en propiedad plena y definitiva
A). Naturaleza
jurídica.
En un derecho real complejo en el que, según Roca, en
un primer momento, se puede observar un
“ius in re aliena” con vocación de dominio, que se manifiesta en un derecho a
construir sobre o bajo un edificio ajeno, y que luego desemboca en la propiedad
plena y definitiva de los departamentos construidos.
El primer
derecho real ha de reunir los requisitos exigidos, al menos, para ser
considerado como tal, en virtud de la doctrina del “numerus apertus”, pero teniendo
en cuenta que la Resolución
de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 29 de abril de
1.999 señaló que no puede admitirse como real la reserva del propietario del
derecho de vuelo sobre el edificio hasta la vertical máxima que permita en cada
momento la normativa urbanística, sin fijación de plazo, pues el sistema del
“numerus apertus” no admite la constitución de derechos reales limitativos de
carácter perpetuo e irredimibles, si no responden a una causa que lo justifique.
Es además un derecho real autónomo que presenta
diferencias con el derecho de superficie, pues este último es temporal y no
participa de la propiedad del suelo, mientras que el primero tiene una duración
indefinida, ya que al ejercitarse el titular adquiere la propiedad de lo
construido y además una cuota de participación en la propiedad del suelo.
B). Regulación
legal.
En el Apartado 2 del Art.16 del Reglamento Hipotecario se
dispone que: “El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de
realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones
resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el
propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un
tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado tercero del
artículo 8 de la Ley
y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:
a) Las cuotas que
hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o
las normas para su establecimiento.
b)
Determinación concreta del número máximo de plantas a
construir.
Esta letra b) de este artículo fue declarada nula por la Sentencia del Tribunal
Supremo de 31 de enero de 2.001, por exigir un requisito para la inscripción,
el número de plantas, que sólo el ordenamiento urbanístico en vigor puede
establecer.
c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de
vuelo, que no podrá exceder de diez años.
Igualmente, esta letra c) fue declarada nula por Sentencia del
Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.000, por entender que el mismo requería
una norma con rango de Ley, aunque mantiene que el derecho de vuelo, como
derecho real limitado, no puede tener una vigencia indefinida.
d) Las normas de
régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción”.
C). Derecho
real de vuelo y propiedad horizontal.
La especial naturaleza de la propiedad horizontal
produce efectos particulares sobre el derecho de vuelo, ya que, concluida la
edificación, el derecho se agota en sí mismo, desapareciendo como tal para
convertirse en propiedad, normalmente integrada en un edificio en régimen de
propiedad horizontal, lo que supone el sometimiento del edificio al régimen de
propiedad horizontal si no lo estaba o la integración de las nuevas plantas en
el régimen ya existente. Además, será necesario atribuir cuotas de participación
a los departamentos construidos y modificar las demás. Todo ello conlleva una
doble adquisición: del titular del derecho sobre los nuevos departamentos, en
régimen de propiedad privativa, pues eso es lo que son; y de los titulares de
los departamentos anteriores, que obtendrán la parte proporcional a sus cuotas
en los elementos comunes de las nuevas plantas.
IDEA DEL DERECHO REAL DE CENSO: CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES.
A.- CONCEPTO
Sánchez Román lo define como derecho real
constituido sobre inmuebles fructíferos, que faculta para exigir un canon o
pensión anual con cargo a los frutos de aquellos.
El censo es pues un derecho real
inmobiliario que consiste en el poder jurídico que se otorga a su titular de
exigir una prestación periódica del propietario del bien sujeto al gravamen.
El CC lo define en el artículo 1604:
“Se
constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un
canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o
del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”
El concepto está muy ligado a su evolución
histórica, de donde surgieron sus variedades, así:
·
ENFIUTESIS:
nació en el derecho romano como derivación de los arrendamientos a largo plazo;
los cultivadores ponían sus tierras incultas y pagaban la renta con sus frutos
·
CENSO
CONSIGNATIVO: nació en la Edad Media como forma de obtener capitales para la
agricultura, evitando así la prohibición de los préstamos usurarios.
·
CENSO
RESERVATIVO: nació como atenuación de la enfiteusis en la que se recortaron los
derechos del censualista.
B.-
CARACTERES
a)
ES UN DERECHO REAL LIMITATIVO DEL DOMINIO: Así el art. 1623 del CC establece que: “Los censos
producen acción real sobre la finca gravada. Además de la acción real podrá el
censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones atrasadas, y de
los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello". Además el articulo 2 de la LH cita al censo entre los” derechos reales”.
b) ES UN DERECHO INMOBILIARIO: recae siempre
sobre bienes inmuebles por su naturaleza, como establece el 1604 CC antes
dicho.
c) ES UN DERECHO PERPETUO O DE DURACION
INDEFINIDA (sin perjuicio de la posibilidad de su REDENCIÓN): Así, establece el 1608 CC que:
“Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o
de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el
censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario;
siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen.
Puede, no obstante, pactarse que la redención del
censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona
determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá
de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico”
d)
ES UN DERECHO TRANSMISIBLE: Así, dice el
art. 1617 que:
“Pueden transmitirse
a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el
derecho a percibir la pensión”.
e) ES UN DERECHO INDIVISIBLE: Así, los arts. 1618 CC y 1619 CC dicen que: "No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia. Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca". Y el 1619 dice que: "Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación entre ellos. A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos".
f) Por último, es UN DERECHO PRESCRIPTIBLE: Así, el art. 1620 CC establece que: "Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos, conforme a lo que se dispone en el título XVIII de este libro".
C.- CLASES
El censo puede ser enfitéutico, consignativo y reservativo
a.- En cuanto el censo enfitéutico dice el ART. 1605 CC:
"Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio".
Su naturaleza jurídica es discutida, prevaleciendo las siguientes teorías:
1.Teoría
romanista: la enfiteusis es un derecho real que el enfiteuta ejerce sobre cosa
de otro
2. Teoría
medieval del dominio dividido: si en la romanista el verdadero dueño es el
censualista o concedente, en esta son dueños este y el enfiteuta.
3. Teoría
moderna: la enfiteusis es un derecho real que se reserva el censualista al
transmitir la propiedad al enfiteuta; es un pues un derecho real, pero en
esta el dueño es el enfiteuta y titular del derecho real el concedente.
La DGRN en resolución de
26 de octubre de 2004, estableció, en contra de la doctrina moderna y de la ley
catalana, que el verdadero dueño es el censualista, es él quien puede efectuar
actos dispositivos o de gravamen, con mantenimiento del dominio útil en el
enfiteuta.
b.- Respecto del censo consignativo dice el ART.1606 CC:
"Es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero".
Destaca
en este censo que el obligado a pagar la pensión es el mismo propietario de la
finca, en cuanto recibió de un tercero una suma de dinero. Es pues un derecho
real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de un préstamo, sin la
titularidad dominical de la finca reciba modificación alguna, ya que el
propietario que constituye el censo sigue siendo dueño del inmueble.
c.- Y en cuanto al censo reservativo dice el ART.1607 CC:
"Es reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario".
En
este censo se transmite el dominio al censatario, reservándose el concedente el
derecho a percibir la pensión.
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