HIPOTECARIO TEMA 9

HIPOTECARIO   TEMA 9 NUEVO

 

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Como dice ROCA SASTRE, todo el régimen inmobiliario registral que adopta el sistema de inscripción por fincas y tiende a lograr el mayor paralelismo entre el contenido del Registro y la realidad  extrarregistral, procura que, en el historial jurídico de cada finca, los titulares se sucedan en relación de causante a causahabiente, formando una cadena sin solución de continuidad desde el inmatriculante hasta el último titular. A esto es lo que se le llama Principio de Tracto Sucesivo.

 

LA NATURALEZA JURIDICA del tracto sucesivo ha sido discutida:

A.- SANZ FERNANDEZ Y DE LA RUA consideran que el tracto sucesivo no es un principio autónomo, sino la “manifestación formal” del principio de Legitimación que otorga al titular registral una facultad de disposición que la realidad extrarregistral no puede limitar mientras los Tribunales no declaren la inexactitud del Registro.

B.- ROCA SASTRE considera el tracto sucesivo un principio hipotecario “formal” que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador, obligándole a comprobar la previa inscripción del derecho del disponente o perjudicado.

 C.- Y, por último, un sector de la doctrina, representado por LACRUZ,  y CHICO ORTIZ, no considera que el tracto sucesivo sea  un principio hipotecario, sino un “presupuesto del procedimiento registral”. Es decir,  este procedimiento, además de la presentación de un título inscribible, requiere que el derecho a que este se refiera se encuentre previamente anotado o inscrito a favor de quien aparece  como otorgante.

 

 

EL ARTICULO 20 DE LA LEY HIPOTECARIA: SU EVOLUCION HISTÓRICA 

Comenzando por la evolución histórica del dicho artículo 20 de la Ley Hipotecaria, podemos indicar que:

La Ley de 1861 dispuso en su art. 20 que "sería causa bastante para suspender o denegar la inscripción la de no hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata en favor de la persona que lo transfiera o grave ".

Como medios de subsanar la inscripción omitida se aludía: a la presentación del título correspondiente, y la instrucción de expediente posesorio.

Posteriormente, con la Ley de 1869, se desnaturalizó el contenido del art. 20 ya que no tenía como objeto la regulación del tracto, sino el procedimiento inmatriculador por documentos antiguos.

Más tarde, la Ley de 1909 distinguía dos partes en el art. 20:

Una, regulaba el principio de tracto sucesivo en términos relativamente semejantes a los actuales

Y otra regulaba la inmatriculación en virtud de documentos anteriores de transmisión

Posteriormente, la Ley de 1944-46, desglosó del artículo 20 lo relativo a la inmatriculación por documento público de adquisición, materia que reguló en el artículo 205, y desde un punto de vista sustantivo, la reforma estableció la aplicación del artículo 20 a toda clase de títulos.

Por último, la reforma del Código Penal de 2003 adicionó un párrafo al art. 20 para introducir una nueva excepción en materia de procedimientos criminales.

Resultado de esta evolución es el artículo 20 actual que formula el principio del tracto sucesivo  en sus  primeros tres párrafos que  establecen que: (APL)

“Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referi­dos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona dis­tinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores de­negarán la inscripción solicitada.

Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta ley.”

Señala la doctrina que la regla general es la contenida en el párrafo primero, que establece la necesidad de la previa inscripción o anotación a favor del que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

Pero, de acuerdo con los tres primeros párrafos del art. 20, pueden distin­guirse los siguientes supuestos:

1. El derecho está previamente inscrito o anotado a favor del otor­gante –caso del primer párrafo--. Se cumple estrictamente la regla del tracto sucesivo y el Registrador podrá practicar el asiento solicitado.

2. El derecho está previamente inscrito, pero a favor de persona distinta del otorgante. En este caso, que es el del párrafo segundo, el Registrador ha de denegar la inscripción. Sin embargo, conforme al artículo 105 del Reglamento Hipotecario, si la persona que otorga el acto o contrato alega en el documento presentado ser “causahabiente” del titular inscrito o resulta tal circunstancia del registro, y del referido documento, los Registradores, a solicitud del presentante, extenderán Anotación Preventiva por defecto subsanable.

3. El derecho no está inscrito a favor de persona alguna. Es el caso del párrafo tercero, que, para DÍEZ-PICAZO, comprende el supuesto de falta de inmatriculación de la finca y el de los derechos reales cuya constitución no ha tenido acceso al Registro.

MODALIDADES DEL TRACTO EN NUESTRO SISTEMA

Aunque el principio del tracto en su aspecto “material” debe cumplirse siempre, en su manifestación “formal” puede cumplirse de manera “especial” a través de las llamadas MODALIDADES DEL TRACTO:

1.- La primera modalidad la contempla el párrafo cuarto del artículo 20 de la Ley, conforme al cual: (APL)  “No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes”.

Por su parte, la DGRN ha reiterado que los actos de disposición realizados por los albaceas, tanto si los autoriza el testador como la ley, puede inscribirse a nombre del adquirente, sin necesidad de que los bienes se hayan inscrito antes a nombre de los herederos, pero existiendo legitimarios, siempre es preciso que conste el consentimiento de éstos.

2.- Otra modalidad del tracto sucesivo es la contemplada en los apartados “primero” y “tercero” del párrafo quinto del artículo 20, conforme a los cuales: (APL)

- “Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por este”.

La misma regla se aplica a la ratificación otorgada por el Juez, en caso de resistencia de los herederos, y a la realizada por un albacea facultado para ello.

- Y  “Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por lo herederos:(APL) Y tercero. Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificado en nombre de los herederos del Ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante”.

El supuesto se refiere a las enajenaciones forzosas derivadas de procedimientos ejecutivos de carácter judicial, administrativo o hipotecario que se sigan para cobrar las deudas del causante.

3.- Otra modalidad consiste en que, conforme al art. 166 del R.H. se pueden  practicar  anotaciones preventivas de Embargo dictadas en procedimientos seguidos contra los Herederos, por deudas del causante, sin que se exija la previa inscripción de los bienes a favor de los herederos.

4.- Del mismo modo, los actos de Disposición de bienes o derechos realizados por los Herederos “durante la indivisión de la herencia”, podrán inscribirse a favor del adquirente, SIN que previamente haya que inscribir los bienes o derechos a nombre de dichos herederos, siempre que los bienes figuren inscritos a nombre del causante tal como resultaba del antiguo  artículo 209 del RH y ha admitido la DGRN



TRACTO  ABREVIADO: SU FUNDAMENTO

Caso especial es el del  TRACTO SUCESIVO "ABREVIADO". En efecto:

La manifestación formal del principio de tracto sucesivo  impone  la necesidad de que  para cada acto registrable se produzca "un" asiento en el Registro.

Pues bien, los supuestos de tracto abreviado suponen una excepción a esta regla, ya que permiten englobar en un solo asiento "varias" transmisiones o actos dispositivos,   aunque la cuestión es discutida, pues   para ROCA el tracto abreviado no supone, en rigor,  una excepción al principio de tracto sucesivo.

El fundamento del tracto abreviado se encuentra en la conveniencia de evitar inscripciones puramente transitorias o formularias.

 Como supuestos de tracto abreviado se señalan los siguientes:

1.- El del apartado dos del párrafo quinto del artículo 20, según el cual:

 (APL) “Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Segundo. Cuando vendieren y cedieren a un coheredero  fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare.”

2.- Otro caso de Tracto Abreviado es el del penúltimo párrafo del art. 20, conforme al cual, (APL):

 “Cuando en una participación de la herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondan, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas”.

3.-  Igualmente es tracto abreviado la inscripción de varias transmisiones hereditarias sucesivas aunque se realicen a favor de heredero único, tal como ha admitido la doctrina de la D.G.R.N.

4.- La anotación preventiva de embargo decretada en procedimiento se­guido contra el heredero o legatario del titular según el Registro, por deu­das propias del demandado, conforme al art. 166-1° R.H.

5.- El caso del art. 49 del  RH  que prevee que, cuando en el título  se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.

6.- También, el caso del art. 57 del  RH que señala que cuando se asegure el cumplimiento de las prohibi­ciones de disponer a que se refiere el art. 27 L.H. mediante hipoteca, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que  contenga la prohibición y la hipoteca que se constituya, y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer .

7.- Y por último, en sede de cancelaciones, el art. 213 del RH permite a los herederos, durante la proindivisión, cancelar las inscripciones o anotaciones extendidas a favor de su causante, siempre que acrediten el fallecimiento de aquél y su calidad de tales herederos, a no ser que conste la existencia de Comisarios, Contadores o Albaceas a quienes corresponda dicha facultad.

 

 

EXCEPCIONES AL PRINCIPIO

En cuanto a las EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DEL TRACTO, hay que decir que:

La mayor parte de la doctrina no admite verdaderas excepciones al principio de tracto sucesivo, y así señala ROCA, que sólo existen excepciones “aparentes" por razones especiales. No obstante otros autores señalan las siguientes, además de la inmatriculación, en la que, al tratarse del ingreso de la finca en el Registro, no puede aplicarse el art. 20 L.H.:

1. La suspensión de la aplicación del artículo 20 L.H. durante el perío­do de reconstrucción de Registros destruidos.

2. La reanudación del tracto interrumpido, mediante Expediente de Dominio Notarial, conforme al art. 208 L.H. o, en su caso, median­te juicio declarativo.

3. La concentración parcelaria, pues según el art. 235-1° L.R.D.A., las fincas de “reemplazo” se inscribirán sin hacerse referencia a las parcelas de “procedencia” aun cuando éstas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes, a título de dueño, se entendió el procedimiento de concentración.

4. Y, para terminar, el caso de los procedimientos criminales del último párrafo del art. 20 de la Ley, conforme al cual: (APL)

“No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquiera otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la que se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embar­go preventivo o de prohibición de disponer de los bienes como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento”.

 

 INTERRUPCIÓN DEL TRACTO Y REANUDACIÓN DE LA VIDA REGISTRAL

 

En el sistema español, en el que la inscripción no es constitutiva y tiene por lo general carácter voluntario, la "interrupción del tracto sucesivo" es un fenómeno relativamente frecuente, que origina una discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, discordancia que, en principio debería ser corregida llevando al Registro los títulos justificativos de las transmisiones intermedias hasta llegar al actual titular extrarregistral.

MEDIOS DE REANUDACIÓN: Sin embargo, las dificultades que puede plantear esta solución hacen que la ley hipotecaria arbitre una serie de medios que permiten reanudar el tracto interrumpido.

Entre ellos:

1) El juicio declarativo ordinario, si bien, la DGRN en Resolución de 2 de septiembre de 2011 ha señalado que es necesario que se demande a los titulares regístrales, y a todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y que se declare la validez de todos los títulos traslativos intermedios.

2)  El procedimiento judicial de rectificación de la inexactitud registral del Art. 40 a) de la Ley Hipotecaria que establece que( APL):

 La rectificación del Registro se practicará con arreglo a las siguientes normas : a) "Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación".

3)  El  Expediente Notarial de Reanudación del Tracto Sucesivo, a que se refiere el nº 7 del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, y que está regulado en los artículos 208 y 203 de la misma Ley reformada en este punto por  la Ley 13/2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario en virtud de la cual desparecieron el expediente de dominio judicial y las actas de notoriedad para reanudación del tracto sucesivo

En efecto, en virtud de la reforma de 2015  se estableció por tanto como  única posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido la del expediente notarial, cumpliéndose así la finalidad de la Ley de Jurisdicción Voluntaria de desjudicializar este tipo de expedientes.

4) También son medios para la reanudación del tracto sucesivo los procedimientos especiales del art 9 del  Real Decreto  de 4 de Julio de 1997 de Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario Sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística.

5) Y la Certificación de Dominio del artículo 206 de la ley Hipotecaria, también reformado por la Ley 13/2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro