HIPOTECARIO TEMA 12
TEMA 12 HIPOTECARIO
LAS PROHIBICIONES DE DISPONER Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
LAS PROHIBICIONES DE DISPONER Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
ROCA define las prohibiciones de disponer como: «Las restricciones impuestas al ejercicio de
la facultad dispositiva, que normalmente integra el contenido de un derecho
subjetivo y en cuya virtud el titular del mismo,
no puede válidamente gravarlo, enajenarlo, ni disponer de él».
Por tanto, del
concepto estricto de prohibiciones de disponer hay que excluir:
1. Los meros compromisos obligacionales de no realizar actos dispositivos de una cosa o derecho.
2. La indisponibilidad natural de ciertos bienes o derechos, como son los bienes de uso y servicio público, los bienes integrantes del Patrimonio Nacional; los integrantes del Patrimonio Histórico Español y ciertos derechos indisponibles como los derechos de uso y habitación, los derechos de la personalidad y los derechos de familia y los derechos personalísimos.
3.Y también son distintas de las prohibiciones de disponer las incapacidades para disponer, que afectan a las personas y tienen, por tanto un marcado carácter subjetivo.
1. Los meros compromisos obligacionales de no realizar actos dispositivos de una cosa o derecho.
2. La indisponibilidad natural de ciertos bienes o derechos, como son los bienes de uso y servicio público, los bienes integrantes del Patrimonio Nacional; los integrantes del Patrimonio Histórico Español y ciertos derechos indisponibles como los derechos de uso y habitación, los derechos de la personalidad y los derechos de familia y los derechos personalísimos.
3.Y también son distintas de las prohibiciones de disponer las incapacidades para disponer, que afectan a las personas y tienen, por tanto un marcado carácter subjetivo.
Las prohibiciones de disponer pueden clasificarse conforme a
distintos puntos de vista:
1.
Por su duración pueden ser: perpetuas y temporales, si bien, en nuestro Derecho no se admiten las perpetuas, por imperativo del Art.
785 del Código Civil.
2. Por su alcance pueden ser: absolutas y relativas, según que la imposibilidad de realizar el acto dispositivo afecte a todos, o
sólo a una o varias personas determinadas.
3.
Por sus circunstancias pueden ser : simples y
condicionadas, según que la prohibición sea lisa y llana o dependa de
determinadas circunstancias.
4.
Por el número de actos a que se refieren pueden ser generales y especiales si privan de realizar todo acto de
disposición o solamente actos específicos.
“Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:
1.ª Las establecidas por la Ley, que sin expresa declaración
judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción
separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales de
dominio.
2.ª Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o
administrativa serán objeto de anotación preventiva.
3.ª Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones
de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a
título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente
reconozca su validez.”
I. Así, son ejemplos de Prohibiciones Legales:
1. En el Código Civil:
-
La del Art. 196, con arreglo al
cual, los herederos del declarado
fallecido no podrán disponer a título gratuito de los bienes heredados
durante 5 años, desde la declaración de fallecimiento.
-
La del
Art. 785, en
cuanto a los
límites de las sustituciones fideicomisarias.
-
La
prohibición de los Arts. 811 y 975,
como derivación de la obligación de
reservar.
-
La
prohibición del Art. 1320 respecto a
la enajenación de la vivienda habitual
por el titular de la misma, sin el consentimiento de su consorte.
2.
Y entre las prohibiciones que están fuera
del Código Civil, se encuentran:
-
La de enajenar los bienes objeto de hipoteca mobiliaria sin el con
sentimiento del acreedor conforme al art. 4 de la L.H.M.
-
Las derivadas de los retractos legales,
como son los derivados del ejercicio de derechos de retracto como el gentilicio navarro y aragonés, censo enfitéutico catalán, arrendamientos
urbanos y rústicos y transitoriamente vigentes, los derivados la ley sobre de
explotaciones prioritarias de 1995 que, en algún caso, tienen carácter relativo
por cuanto sólo facultan al antiguo arrendador a recuperar la propiedad
resolviendo la adquisición del arrendatario.
-
Las impuestas por la legislación de
viviendas de protección oficial.
La
contravención de estas prohibiciones implica la nulidad del acto contrario y el
“cierre del Registro” al mismo.
II. Y,
por otro lado, son Prohibiciones
Judiciales y Administrativas las que decretan las autoridades de esta
clase, en los juicios v expedientes de que conocen, para asegurar el resultado
de los mismos, como son:
1.
Las que se decretan cuando el demandado ha sido declarado en rebeldía.
2.
Las que pesan sobre los bienes hereditarios en los juicios de abintestato y testamentaría.
3. La anotación
preventiva a la que alude el Art.
26-2º y 42, 4 de la L.H., que
se refieren, como dice ROCA SASTRE, a la anotación que puede obtener el que,
demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera, con arreglo
a las leves,
providencia ordenando
el secuestro o PROHIBIENDO LA ENAJENACION de bienes
inmuebles.
4. La anotación
preventiva que se puede adoptar en un proceso penal como medida cautelar.
5. Las anotaciones
previstas el Real Decreto de 4 de Julio
de 1997 sobre Inscripción en el Registro de los Actos de Naturaleza
Urbanística en los expedientes de
reparcelación ilegal con efecto de prohibición de disponer.
Y 6. Las
anotaciones de prohibición de disponer establecidas por la Ley de Seguros sobre bienes
de las entidades de seguros en liquidación.
En cuanto a los Efectos de estas prohibiciones, el
artículo 145 del Reglamento Hipotecario establece que las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar comprendidas en
los artículos 26.2 y 42.4 de la L.H. impedirán
la inscripción o anotación de los actos dispositivos que, respecto
de la finca o derecho sobre los que haya recaído la anotación, hubiere
realizado su titular con posterioridad a la anotación pero no serán
obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en
asientos vigentes anteriores al del dominio o derecho real objeto de la
anotación.
Por tanto, el
cierre registral se limita a actos en los que se dé esta triple condición:
1.- Que estén
comprendidos en el ámbito de la prohibición según los términos de la resolución;
2.- Que sean posteriores a la fecha de la
anotación.
Y
3.- Que no traigan causa de un asiento anterior.
EXAMEN ESPECIAL DE LAS PROHIBICIONES VOLUNTARIAS
Las prohibiciones de disponer voluntarias
son las establecidas convencionalmente
por los particulares en sus actos y contratos.
Se
distinguen dos clases de prohibiciones voluntarias: Las establecidas en testamentos y actos a título gratuito y las
establecidas a título oneroso.
El régimen
hipotecario general de las
prohibiciones de disponer voluntarias , conforme a la doctrina
de la DGRN, es el siguiente:
- Las
prohibiciones ha de ser establecidas expresamente.
-
Son de interpretación restrictiva.
-
Y han de hacerse constar en el acta de
inscripción para ser oponible erga
omnes.
1.- Comenzando
por las prohibiciones impuestas en actos
a título gratuito, ya hemos visto que el art. 26.3 de la Ley Hipotecaria establece que: (APL)
"Las
prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la
Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:
Tercera. Las
impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última
voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación
vigente reconozca su validez".
Los Requisitos de
su validez, son, pues los siguientes:
a)
Gratuidad del acto en que se imponen. Por excepción, la
Resolución de 3 de Septiembre de 1982
permite la inscripción de prohibiciones
incluidas en Estatutos de Propiedad Horizontal.
b) Temporalidad.
En efecto, con la finalidad de impedir la amortización del dominio, se impone
un límite temporal a la prohibición, que, en general, se hace coincidir
con el fijado a las sustituciones fideicomisarias (arts. 781 C.C, 166 C.
Sucesiones catalán, 481 ley Navarra).
c) El
tercer requisito es la Necesidad de
“justa causa” ya que, a pesar de no exigirse en ninguna legislación, la
doctrina entiende que es preciso que la prohibición obedezca a una justa causa,
que no necesitará de expresión solemne y podrá constar de manera implícita en
la cláusula correspondiente, pero sin que sean admisibles las justificaciones
puramente conjeturales.
d) Y
el último requisito es la Accesoriedad.
Es decir, las prohibiciones sólo se pueden imponer con ocasión de la transmisión de un bien o derecho,
como límite de las facultades dispositivas de su adquirente, no pudiendo ser impuestas sobre bienes propios del disponente como límite a sus propias facultades
dispositivas.
Inscripción
En cuanto al acceso al Registro de las prohibiciones voluntarias de disponer hay que señalar que se produce a través del asiento de “inscripción” y la Resolución de 17 de Junio de 2003 exigió que se hicieran constar en el acta de inscripción. En efecto, dado su carácter accesorio a otra figura jurídica (ya que, generalmente, obedecen al designio de favorecer el derecho o interés de personas distintas del constituyente), se inscribirán juntamente con los actos dispositivos a los que sirven de complemento como "circunstancias " que limitan las facultades dispositivas del adquirente, de conformidad con los Arts. 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario.
En cuanto al acceso al Registro de las prohibiciones voluntarias de disponer hay que señalar que se produce a través del asiento de “inscripción” y la Resolución de 17 de Junio de 2003 exigió que se hicieran constar en el acta de inscripción. En efecto, dado su carácter accesorio a otra figura jurídica (ya que, generalmente, obedecen al designio de favorecer el derecho o interés de personas distintas del constituyente), se inscribirán juntamente con los actos dispositivos a los que sirven de complemento como "circunstancias " que limitan las facultades dispositivas del adquirente, de conformidad con los Arts. 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario.
Los Efectos de
estas prohibiciones, una vez que han accedido al Registro, se concretan en que quedan
dotadas de eficacia frente a todos, como se deduce del n° 3 del art. 26 L.H. Por lo tanto, quedará cerrado el Registro
a los actos dispositivos que las contravengan.
Esta regla, sin embargo, exige las siguientes matizaciones:
a) La
prohibición se refiere a actos de disposición, no de administración. En
cuanto a los actos de gravamen, como la hipoteca,
la DGRN (R. 1952 y 1969) ha admitido la inscripción cuando la ejecución se demore a un
momento posterior a la extinción de la prohibición, bien porque el crédito
venza con posterioridad, bien porque exista pacto expreso de no ejecutar con
anterioridad.
b) La
prohibición comprende la de realizar actos voluntarios, pero no actos
de ejecución forzosa, como una anotación de embargo, cfr. R. 22 febrero 1989, por cuanto lo contrario
supondría una vulneración del principio de responsabilidad universal y tampoco
pueden surtir efecto frente a la expropiación ni, en general, en aquellos supuestos en que existan intereses
públicos en juego.
c) En cuanto al tiempo, se entiende
aplicable la regla del art. 143del RH, antes examinada, de modo que la
prohibición no impedirá la inscripción de actos anteriores o que
traigan causa de asientos anteriores aunque sea contrarios a la prohibición, tomando como referencia la fecha de
presentación del título en que se impone la prohibición.
C Cancelación.
Según GOMEZ
GÁLLIGO, la cancelación de las anotaciones de prohibiciones de disponer pueden
tener lugar por:
- El consentimiento del otorgante, pues el que impuso la prohibición por
actos inter vivos puede cancelarla mediante escritura pública cancelatoria,
siempre que no se lesionen derechos adquiridos por terceras personas, cuyo
consentimiento sería también necesario (R. 13 Diciembre 1963)
Si bien nunca podrán
cancelarse por el consentimiento de los
favorecidos por ellas, pues como ha declarado la Dirección, la prohibición
de disponer no genera ningún derecho real susceptible de tráfico, enajenación,
embargo o renuncia (R.14 Octubre 1932)
- También podrán cancelarse estas anotaciones por transcurso del plazo de duración,
cancelación que incluso podrá llevar a cabo de oficio el Registrador al
practicar un asiento o expedir certificación. A 353.3 RH.
- También se cancelan por la purga o liberación derivada de asientos anteriores como una
hipoteca inscrita o un embargo anotado
con anterioridad.
- También, se cancelan por enajenación forzosa,
por expropiación forzosa
o procedimiento de apremio contra los bienes afectados.
-Por el resultado del expediente de liberación de cargas, por resolución judicial en que se declare la ineficacia o
caducidad de la prohibición.
- Y por el fallecimiento de la persona a cuyo
consentimiento se vinculó la disposición.
2.- En cuanto a las Prohibiciones
de disponer establecidas en actos a título oneroso dice el Art. 27 L .H. (APL) que:
«Las prohibiciones de disponer que tengan su
origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no
tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier
otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento».
Y dice el art. 57 del R.H. que :
«Cuando mediante
hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer, a que se refiere el art. 27 de la Ley, se
inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la
hipoteca que se constituya, y se hará
constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer».
La
doctrina, comentando esta regulación dice que el art. 27 LH identifica la "prohibición
de disponer a título oneroso no inscribible" con la "obligación
de no disponer", y que la hipoteca que se constituya no puede
asegurar el cumplimiento de esa obligación, sino el pago de la indemnización
por daños y perjuicios derivados de su incumplimiento
Por su parte a Dirección General, con relación a estos
preceptos, ha denegado el acceso al
Registro del pacto impuesto en acto oneroso, en el que se ponga como condición de la transmisión la “no
enajenación ulterior” de la cosa.
También, señalar
que algunos autores critican la distinción
entre actos gratuitos y onerosos, porque las prohibiciones en actos onerosos pueden ser útiles en la práctica a
efectos de garantía, como parece entender el legislador en la regulación
especial de las ventas a plazos de bienes muebles.
Así, la
legislación Navarra (ley 482) admite la validez y la inscripción de la prohibición de
disponer establecida en actos onerosos
y hecha en favor de personas determinadas, teniendo entonces eficacia real
durante el plazo máximo de 4 años.
EL PACTO DE
RESERVA DE DOMINIO
El
pacto de reserva de dominio es una estipulación añadida por las
partes en las compraventas con precio aplazado como “garantía a favor del
vendedor” en virtud de la cual se pacta que, con la entrega de la cosa vendida,
el comprador no adquiera el dominio, sino sólo su posesión y goce, conservando
el vendedor el dominio hasta que el precio quede íntegramente satisfecho.
Este
pacto, habitual en las ventas a plazos de bienes muebles, para las que tiene
regulación expresa en la Ley de Venta de Bienes Muebles a Plazos, es poco frecuente en el ámbito inmobiliario,
ya que su finalidad queda ampliamente cubierta con la hipoteca o con la
condición resolutoria explícita.
En
cuanto a su acceso al Registro y sus
efectos, éstos van a depender de la
naturaleza que se predique del pacto:
La
tesis más generalizada y aceptada comúnmente por el TS es la de que el pacto de
reserva de dominio constituye una condición
suspensiva que no afecta al
contrato mismo, perfecto desde el comienzo, sino al principal de sus efectos, la transmisión de la propiedad. El dominio, según esta tesis permanece en el vendedor, quien asume
solamente frente al comprador la obligación de no transmitir el dominio a otras
personas.
En
cuanto a su inscripción, con una
interpretación literal del art. 11 LH, algunos
autores habían negado la posibilidad
de inscripción del pacto alegando que no estaba expresamente mencionado en el
citado precepto entre las posibles garantías del cobro del precio aplazado.
Además
se llegaba a decir que un título de venta en que el pago del precio aparece
como condición suspensiva no puede inscribirse dado que estaríamos ante una condición potestativa.
En la
actualidad, no se pone en duda la
inscripción del pacto (Resolución de 12 de mayo de 2010), pues cualquiera
de las dos teorías antes enunciadas justifica la inscripción de la compra con
pacto de reserva de dominio. El efecto principal
de la inscripción del pacto es otorgar
a las respectivas titularidades del
vendedor y del comprador oponibilidad frente a terceros,
permitiendo que tenga efecto desde la
fecha de la inscripción del pacto:
·
Bien la consumación de la
adquisición por el comprador, mediante
el íntegro pago del precio aplazado, lo que se hará constar mediante nota al margen de la
inscripción,
·
bien la reconstitución plena del
dominio del vendedor en caso de falta
de pago, mediante la cancelación de
la inscripción a favor del comprador,
siguiendo las reglas regístrales del cumplimiento o incumplimiento de
condiciones.
En la fase de
pendencia, se reconoce
la existencia de dos titularidades
sobre el inmueble vendido, si bien ninguna de ellas en pleno dominio, por
lo que se entiende que ni vendedor ni
comprador pueden enajenar el pleno dominio de la cosa por sí solos sino
actuando conjuntamente: si el vendedor vende el dominio, se inscribirá la
enajenación sin perjuicio del derecho del comprador; éste sólo podrá disponer
de su derecho limitado.
Los acreedores no
pueden embargar el pleno dominio de la cosa, pudiendo el otro titular no
embargado alzar el embargo mediante la correspondiente tercería de dominio. En
caso de declaración de concurso de cualquiera de los dos titulares, se estará a
las reglas de la Ley Concursal sobre
“contratos en curso”.
Por último indicar que la Compilación de Navarra regula expresamente el Pacto de Reserva
de Dominio con criterios análogos a los indicados.
Comentarios
Publicar un comentario