HIPOTECARIO TEMA 13

TEMA 13 HIPOTECARIO NUEVO

LA  TITULARIDAD REGISTRAL: CONCEPTO Y CARACTERES  

El Registro de la propiedad tiene como finalidad fundamental proteger el tráfico jurídico inmobiliario publicando las situaciones jurídico-reales de los inmuebles. Para ello sigue el sistema de folio real, reuniendo el historial jurídico de cada finca en una hoja o registro particular. 

 Dentro de ese folio se hace constar, por el principio de especialidad, los “datos” referentes a las fincas y a los derechos reales sobre las mismas,  y, entre esos datos, se encuentra la identificación del TITULAR del derecho inscrito.

El “titular registral” es, según ROCA SASTRE, la persona a quien pertenece o corresponde, según el Registro, el dominio o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles inmatriculados. Normalmente coincide con el titular civil, aunque no siempre sucede, en cuyo caso debe tenerse en cuenta que la titularidad registral posee una serie de características propias, como son:

·Mientras no se declare la inexactitud del Registro el principio de legitimación permite al titular registral disponer del derecho inscrito y defenderlo procesalmente.

·El tercero que adquiere de un titular registral y cumple los requisitos del art. 34 LH, se convierte en titular, no solo registral sino también civilmente.

·El principio de tracto sucesivo condiciona el ingreso en el Registro de títulos no emanados del titular registral que puedan contradecir o perjudicar su derecho.

IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR INSCRITO

Por las razones dichas, la identificación del titular registral es una operación importante, que se hace, según el art. 51,9 del RH del modo siguiente:

1.- SI EL TITULAR ES UNA PERSONA FISICA, (como el Padrenuestro) se expresará  su nombre y apellidos, Documento Nacional de Identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tenga, precisando, de estar emancipado, la causa; si es soltero, casado, viudo o divorciado; la nacionalidad y vecindad civil, si se acreditan o manifiestan; y el domicilio. Si es casado y el acto o contrato afecta a los derechos presentes y futuros de la sociedad conyugal, se hará constar el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge.

2.- SI ES PERSONA JURIDICA, se expresa su clase; denominación, Número de Identificación Fiscal (NIF); la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si es entidad extranjera; y el domicilio; así como las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente.

Y con relación a la representación, recordar aquí el tenor del 2º párrafo del artículo 98 de la Ley de 27 DICIEMBRE 2001, que establece:

Que «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».

Respecto del domicilio y comunicaciones, el nuevo art. 9. e) párrafo segundo de la LH dispone que en cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito.

SITUACIONES JURIDICAS DE DEPENDENCIA; PLURALIDAD DE TITULARES; PATRIMONIOS SIN PERSONALIDAD JURIDICA; PERSONAS JURIDICAS SIN INSCRIPCION CONSTITUTIVA Y PERSONAS JURIDICAS CON INSCRIPCION CONSTITUTIVA

Junto a estas reglas generales, la identificación del titular presenta ESPECIALIDADES en ciertos casos en los que, debido a las circunstancias que concurren en ellas,  se admite una relativa indeterminación en esa identificación. Esto ocurre con:

 

LAS SITUACIONES JURIDICAS DE DEPENDENCIA

Según DE CASTRO, las situaciones jurídicas de pendencia son situaciones interinas que se crean en una masa patrimonial o un derecho subjetivo mientras dura la indeterminación de su titular definitivo. En ellas existe 1) un titular interino, que es actual y limitado, y 2) unos titulares preventivos, eventuales o futuros que pueden convertirse en titulares definitivos según se produzca o no el evento del que pende la situación jurídica.

En todas estas situaciones jurídicas de pendencia en que no es posible una exacta designación del titular, será imprescindible, no obstante, consignar los datos suficientes para conseguir la determinación futura de dicho titular y, en su caso, para relacionar al titular registral eventual con los órganos de representación que la ley o la voluntad de los disponentes puedan válidamente asignarles.

Así, son situaciones jurídicas de pendencia que pueden aparecer reflejadas en el Registro: i.- Las transmisiones sujetas a condición o plazo suspensivos o resolutorios; ii.- Las sustituciones fideicomisarias y las donaciones con cláusula de reversión a terceros; iii.- las reservas hereditarias y iv.- los heredamientos a favor de hijos nacederos.

Registralmente, el bien o derecho figura inscrito a favor del titular actual, que es el interino. En lo que respecta a los titulares preventivos en cambio hay que distinguir dos supuestos: 

- SI SON PERSONAS DETERMINADAS, podrán figurar en el Registro plenamente identificadas. 

- SI SON PERSONAS INDETERMINADAS, (“concepturus”, "reservatorius"), a instancia de parte se hace constar al margen de la inscripción los elementos necesarios para que, en su día, puedan los favorecidos inscribir su titularidad presentando los documentos que la justifiquen

De no ser así,  el ejercicio de sus derechos por parte de este titular indeterminado  requerirá la determinación previa, de forma análoga a lo previsto en el art. 82 RH para las sustituciones, es decir, mediante acta de notoriedad, si de la disposición voluntaria o legal no resulta la necesidad de otro medio de prueba

PLURALIDAD DE TITULARES

LA PLURALIDAD DE TITULARES O COTITULARIDAD tiene lugar siempre que un derecho pertenece a varias personas simultáneamente. La inscripción se hace a favor de todas ellas, puesto que la comunidad, sea del tipo que sea, carece de personalidad jurídica. Casos de pluralidad de titulares son:

1) LA COMUNIDAD ROMANA, que   se inscribe identificando a cada titular y expresando la cuota ideal que corresponde a cada condueño.

 Así dice el  Art. 54 del RH que (APL) “Las inscripciones de partes indivisas de una finca  o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indubitadamente.

 Esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun pertene­ciendo a un solo titular, tengan distinto carácter o distinto régimen.

No se considerará cumplido este requisito si la determinación se hiciere solamente con referencia a unidades de moneda, de medida superficial u otra forma análoga”.

 2) En cuanto a LA COMUNIDAD GERMANICA O EN MANO COMUN, que  se caracteriza porque no hay división ideal en cuotas ni acción de división, cada una de sus manifestaciones presenta especialidades en su inscripción. Así:

a. LOS MONTES VECINALES EN MANO COMUN: que pertenecen al conjunto de los vecinos de un municipio, se inscriben a nombre del ayuntamiento respectivo

b. LOS BIENES PERTENECIENTES A COMUNIDADES CONYUGALES (“agermanament”, comunidad universal, comunicación foral) se inscriben a nombre del cónyuge o cónyuges adquirentes, expresando su carácter común y la denominación de la comunidad.  

c. LOS BIENES GANANCIALES se inscriben a nombre de ambos cónyuges o a nombre del cónyuge adquirente para su sociedad conyugal, con carácter expreso o presuntivo, art. 93 y 94 del RH. 

d. LA EXISTENCIA DE UNA COMUNIDAD HEREDITARIA, solo puede hacerse constar en el Registro mediante anotación preventiva.

3) COMUNIDADES FUNCIONALES.

Finalmente, existen otros muchos supuestos de comunidades especiales que reciben un tratamiento registral específico, que se expone en otros temas del programa, como son:

· La propiedad horizontal y, dentro de esta, los departamentos procomunales

· Los conjuntos inmobiliarios

· Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje que atribuyan el derecho al uso exclusivo de una o más plazas.

· Las comunidades de regantes y de aprovechamientos colectivos de aguas públicas

· Los cotos mineros

   · El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles

PATRIMONIOS SIN PERSONALIDAD JURIDICA

Otro caso especial es el de los  patrimonios sin personalidad jurídica en los que, precisamente, esa falta de personalidad impide, cfr. art. 11 R.H., que puedan ostentar titularidad registral. Pese a ello, atendiendo a una cierta personificación práctica y en algunos casos al reconocimiento de legitimación procesal, la DGRN admitió la extensión de asientos a favor de entidades carentes de personalidad jurídica como la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal o la comisión de acreedores de la suspensión de pagos y la quiebra.

 La cuestión ha sido resuelta definitivamente por  el nuevo art. 9. E) primer párrafo de la Ley Hipotecaria donde se permite su inscripción, pero con una serie de requisitos, diciendo que “la inscripción contendrá”: “e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquella, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de uniones temporales de empresa serán inscribibles en el RP siempre que se acredite, conforme al art.3 la composición de las mismas, y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integren con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse AP de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de PH”.

PERSONAS JURIDICAS SIN INSCRIPCION CONSTITUTIVA

LAS PERSONAS JURIDICAS SIN INSCRIPCION CONSTITUTIVA, son aquellas cuya personalidad surge cumpliendo los requisitos legales (entre los cuales no está la inscripción en un Registro) y que pueden inscribir bienes y derechos a su nombre sin estar previamente inscritas en un Registro, siempre que hayan cumplido los requisitos de su constitución.

Podemos destacar varios supuestos:

1º. Entidades de Derecho público,  como las entidades y organismos de la administración territorial o institucional, así como corporaciones de Derecho público, como los colegios profesionales o las cámaras de comercio: acreditarán su personalidad a través de la disposición que las crea.

2º. Las entidades integradas en la estructura territorial de la Iglesia católica, como diócesis y parroquias, que gozan de personalidad jurídica civil en cuanto la tengan canónica y sea notificada a la DG de asuntos religiosos: la representación se acredita según los medios de derecho canónico.

3º. Asociaciones civiles. La inscripción registral se exige a los solos efectos de publicidad, por lo que a efectos de inscribir bienes a su nombre en el Registro de la propiedad bastará que acrediten su válida constitución con el documento público otorgado al efecto.

    4º.- En cuanto a las sociedades civiles, según la doctrina de la Dirección General  hay que distinguir:

- Las sociedades civiles que no tengan objeto mercantil no están sujetas al requisito de la inscripción constitutiva, si bien a efectos de inscribir bienes a su nombre en el Registro de la propiedad deberán acreditar su constitución y régimen de administración y disposición mediante escritura pública de constitución

-Pero sin embargo para la inscripción de bienes en el Registro de la Propiedad a favor de las sociedades civiles con objeto mercantil, es necesario  que la sociedad revista alguna de las formas previstas en la normativa mercantil, el cumplimiento de los requisitos legales y, como uno de ellos, que se inscriba en el Registro Mercantil.

PERSONAS JURIDICAS CON INSCRIPCION CONSTITUTIVA

LAS PERSONAS JURIDICAS CON INSCRIPCION CONSTITUTIVA, son aquellas que solo desde que se inscriben en un determinado Registro adquieren personalidad jurídica. Así sucede con las sociedades mercantiles, cooperativas, o las sociedades agrarias de transformación.

A ellas se aplicará analógicamente el art. 383,1 RH: “No podrá practicarse a favor de Sociedad Mercantil ninguna inscripción de aportación o adquisición por cualquier título de bienes inmuebles o derechos reales, sin que previamente conste haberse extendido la que corresponda en el Registro Mercantil”.

También deberán acreditar la inscripción en el Registro de Entidades Religiosas determinadas entidades eclesiásticas de la Iglesia Católica y las entidades religiosas constituidas por otras confesiones

La inscripción de la entidad en el Registro correspondiente, se acreditará mediante certificación registral, nota de inscripción en el documento constitutivo de la entidad o testimonio notarial.

TITULARIDAD REGISTRAL Y DISPOSICION PATRIMONIAL

 La titularidad de un derecho implica, como una de las facultades que forman parte de su contenido, el poder de disponer del mismo derecho. Registralmente, el principio de legitimación permite al titular registral disponer del derecho inscrito a su favor, con independencia de si es también titular civil.

Por esto, algunos autores, NUÑEZ LAGOS, LA RICA, SANZ FERNANDEZ) consideran que el titular registral posee un poder de disposición derivado de la ley, autónomo y distinto del que corresponde al titular civil.

ROCA SASTRE, por el contrario, dice que el poder de disposición corresponde al verdadero titular. El titular registral está legitimado para disponer, pero, si no es el titular civil, carece de poder de disposición y, si dispone, lo hace indebidamente, respondiendo de las consecuencias civiles y penales de su actuación aunque el tercero del art. 34 LH sea protegido en su adquisición.

 No obstante, en ocasiones una persona distinta del titular del derecho, está legitimada para disponer de bienes ajenos, pudiendo encontrarse en una de estas situaciones:

 1º LA REPRESENTACION LEGAL O VOLUNTARIA, no precisa ser inscrita, porque el acto de disposición realizado por el representante se realiza en nombre del representado, como si lo hiciere este, sin perjuicio de que, al inscribirse, se haga constar que se actuó por medio de un representante.

Así resulta del art. 20, 4 LH (APL) “No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida en las leyes”.

 Dentro de esta regla se encontrarían las personas a quienes se encarga designar a los herederos y distribuir los bienes entre ellos (comisario, fiduciario-comisario, etc).

 2º LAS TITULARIDADES FIDUCIARIAS son el producto de un negocio jurídico que produce una transmisión de bienes con la obligación para el adquirente de cumplir una finalidad determinada, que opera como causa de la transmisión

Estas titularidades son inscribibles a favor del fiduciario, haciendo constar la obligación de transmitir los bienes a otro o de invertir su importe en objeto determinado, art. 2,3º LH.

En este caso se encontrarían los herederos de confianza en  Cataluña y Navarra, el fideicomiso puro catalán y, para ROCA SASTRE, los albaceas universales en Cataluña, puesto que tienen amplias facultades dispositivas, aunque la mayoría de la doctrina los considera comprendidos en el art. 20, 4 LH.

 También es una titularidad fiduciaria la de la Junta de Compensación, cuando se le permite disponer de los bienes aportados al proceso de urbanización, y la de los acreedores a quienes se adjudiquen bienes para pago de deudas. En ambos casos la titularidad se hace constar por nota marginal.

 3º LAS TITULARIDADES DE DISPOSICION son supuestos en que el poder de disposición se desgaja del derecho atribuyéndose a una persona distinta de su titular. Así sucede en el usufructo con facultad de disposición y en la donación con reserva de la facultad de disponer, en ambos casos parece que estas titularidades serían inscribibles, como medio de expresar la “extensión del derecho” que se inscribe, conforme al artículo 9,2 de la Ley Hipotecaria.