HIPOTECARIO TEMA 13
TEMA
13 HIPOTECARIO NUEVO
LA TITULARIDAD REGISTRAL: CONCEPTO Y CARACTERES
El Registro de la propiedad tiene como finalidad fundamental proteger el tráfico jurídico inmobiliario publicando las situaciones jurídico-reales de los inmuebles. Para ello sigue el sistema de folio real, reuniendo el historial jurídico de cada finca en una hoja o registro particular.
Dentro de ese folio se hace constar, por el principio de especialidad, los “datos” referentes a las fincas y a los derechos reales sobre las mismas, y, entre esos datos, se encuentra la identificación del TITULAR del derecho inscrito.
El Registro de la propiedad tiene como finalidad fundamental proteger el tráfico jurídico inmobiliario publicando las situaciones jurídico-reales de los inmuebles. Para ello sigue el sistema de folio real, reuniendo el historial jurídico de cada finca en una hoja o registro particular.
Dentro de ese folio se hace constar, por el principio de especialidad, los “datos” referentes a las fincas y a los derechos reales sobre las mismas, y, entre esos datos, se encuentra la identificación del TITULAR del derecho inscrito.
El “titular registral” es, según ROCA SASTRE, la persona a quien pertenece o corresponde, según el Registro, el
dominio o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles inmatriculados.
Normalmente coincide con el titular civil, aunque no siempre sucede, en cuyo
caso debe tenerse en cuenta que la titularidad registral posee una serie de características propias, como son:
·Mientras no se declare la inexactitud del Registro el principio de legitimación
permite al titular registral disponer del derecho inscrito y defenderlo
procesalmente.
·El tercero que adquiere de un titular registral y cumple los requisitos del art.
34 LH, se convierte en titular, no solo registral sino también civilmente.
·El principio de tracto sucesivo condiciona el ingreso en el
Registro de títulos no emanados del titular registral que puedan contradecir o
perjudicar su derecho.
IDENTIFICACIÓN
DEL TITULAR INSCRITO
Por
las razones dichas, la identificación del titular registral es una operación
importante, que se hace, según el art.
51,9 del RH del modo siguiente:
1.-
SI EL TITULAR ES UNA PERSONA FISICA, (como el Padrenuestro) se expresará su nombre y
apellidos, Documento Nacional de Identidad; si es mayor de edad o, en otro
caso, la edad que tenga, precisando, de estar emancipado, la causa; si es
soltero, casado, viudo o divorciado; la nacionalidad y vecindad civil, si se
acreditan o manifiestan; y el domicilio. Si es casado y el acto o contrato
afecta a los derechos presentes y futuros de la sociedad conyugal, se hará
constar el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio
del otro cónyuge.
2.-
SI ES PERSONA JURIDICA, se expresa su
clase; denominación, Número de Identificación Fiscal (NIF); la inscripción, en
su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si es entidad
extranjera; y el domicilio; así como las circunstancias de la representación
legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder
o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su
inscripción en el Registro correspondiente.
Y con relación a la representación, recordar aquí el tenor del 2º párrafo del artículo
98 de la Ley de 27 DICIEMBRE 2001, que establece:
Que «La reseña por el Notario de
los datos identificativos del documento auténtico
y valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán
fe suficiente, por
sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a
la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
suficiencia y a la congruencia de éste con el título presentado, sin que el
registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento
del que nace la representación».
Respecto del domicilio y comunicaciones, el nuevo art. 9. e) párrafo segundo de la LH dispone que en cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito.
SITUACIONES JURIDICAS DE DEPENDENCIA; PLURALIDAD DE TITULARES; PATRIMONIOS SIN PERSONALIDAD JURIDICA; PERSONAS JURIDICAS SIN INSCRIPCION CONSTITUTIVA Y PERSONAS JURIDICAS CON INSCRIPCION CONSTITUTIVA
Junto a estas reglas generales, la identificación del titular presenta ESPECIALIDADES en ciertos casos en los que, debido a las circunstancias que concurren en ellas, se admite una relativa indeterminación en esa identificación. Esto ocurre con:
LAS SITUACIONES JURIDICAS DE DEPENDENCIA
Según DE CASTRO, las situaciones jurídicas de pendencia son situaciones interinas que se crean en una masa patrimonial o un derecho subjetivo mientras dura la indeterminación de su titular definitivo. En ellas existe 1) un titular interino, que es actual y limitado, y 2) unos titulares preventivos, eventuales o futuros que pueden convertirse en titulares definitivos según se produzca o no el evento del que pende la situación jurídica.
En todas estas situaciones jurídicas de pendencia en que no es posible una exacta designación
del titular, será imprescindible, no obstante, consignar los datos suficientes
para conseguir la determinación futura de dicho titular y, en su caso, para
relacionar al titular registral eventual con los órganos de representación que
la ley o la voluntad de los disponentes puedan válidamente asignarles.
Así,
son situaciones jurídicas de pendencia que pueden aparecer reflejadas en el
Registro: i.- Las transmisiones sujetas a condición o plazo suspensivos o
resolutorios; ii.- Las sustituciones fideicomisarias y las
donaciones con cláusula de reversión a terceros; iii.- las reservas
hereditarias y iv.- los heredamientos a favor de hijos nacederos.
Registralmente,
el bien o derecho figura inscrito a favor del titular actual, que es el
interino. En lo que respecta a los titulares preventivos en cambio
hay que distinguir dos supuestos:
- SI
SON PERSONAS DETERMINADAS, podrán figurar en el Registro plenamente identificadas.
- SI
SON PERSONAS INDETERMINADAS, (“concepturus”, "reservatorius"), a instancia de
parte se hace constar al margen de la inscripción los elementos necesarios para
que, en su día, puedan los favorecidos inscribir su titularidad presentando los
documentos que la justifiquen
De no ser así, el ejercicio de
sus derechos por parte de este titular indeterminado requerirá la determinación previa, de forma
análoga a lo previsto en el art. 82 RH para las sustituciones, es decir,
mediante acta de notoriedad, si de
la disposición voluntaria o legal no resulta la necesidad de otro medio de
prueba
PLURALIDAD
DE TITULARES
LA
PLURALIDAD DE TITULARES O COTITULARIDAD tiene lugar siempre que un derecho
pertenece a varias personas simultáneamente. La inscripción se hace a favor de
todas ellas, puesto que la comunidad, sea del tipo que sea, carece de
personalidad jurídica. Casos de pluralidad de titulares son:
1)
LA COMUNIDAD ROMANA, que se inscribe
identificando a cada titular y expresando la cuota ideal que corresponde a cada
condueño.
Así dice el
Art. 54 del RH que (APL) “Las
inscripciones de partes indivisas de una finca
o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan
conocerla indubitadamente.
Esta regla se aplicará cuando
las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular,
tengan distinto carácter o distinto régimen.
No se considerará cumplido este requisito si la determinación se hiciere solamente con referencia
a unidades de moneda, de medida superficial
u otra forma análoga”.
2) En cuanto a LA COMUNIDAD GERMANICA O EN
MANO COMUN, que se caracteriza porque no
hay división ideal en cuotas ni acción de división, cada una de sus
manifestaciones presenta especialidades en su inscripción. Así:
a. LOS
MONTES VECINALES EN MANO COMUN: que pertenecen al conjunto de los vecinos de un
municipio, se inscriben a nombre del ayuntamiento respectivo
b. LOS
BIENES PERTENECIENTES A COMUNIDADES CONYUGALES (“agermanament”, comunidad
universal, comunicación foral) se inscriben a nombre del cónyuge o cónyuges
adquirentes, expresando su carácter común y la denominación de la comunidad.
c. LOS
BIENES GANANCIALES se inscriben a nombre de ambos cónyuges o del adquirente
para su sociedad conyugal, con carácter expreso o presuntivo, art. 93 y 94 del
RH.
d. LA
EXISTENCIA DE UNA COMUNIDAD HEREDITARIA, solo puede hacerse constar en el
Registro mediante anotación preventiva.
3) COMUNIDADES
FUNCIONALES.
Finalmente, existen otros muchos
supuestos de comunidades especiales que reciben un tratamiento registral
específico, que se expone en otros temas del programa, como son:
· La
propiedad horizontal y, dentro de esta, los departamentos procomunales
· Los
conjuntos inmobiliarios
· Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje que atribuyan el
derecho al uso exclusivo de una o más plazas.
· Las
comunidades de regantes y de aprovechamientos colectivos de aguas públicas
· Los cotos
mineros
· El derecho de aprovechamiento por turnos
de bienes inmuebles
PATRIMONIOS
SIN PERSONALIDAD JURIDICA
Otro caso especial es el de los patrimonios sin personalidad jurídica en
los que, precisamente, esa falta
de personalidad impide, cfr. art. 11 R.H., que puedan ostentar
titularidad registral. Pese a ello, atendiendo a una cierta personificación
práctica y en algunos casos al reconocimiento de legitimación procesal, la DGRN admitió la extensión de
asientos a favor de entidades carentes de personalidad jurídica como la
comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal o la comisión de
acreedores de la suspensión de pagos y la quiebra.
La
cuestión ha sido resuelta definitivamente por el nuevo art.
9. E) primer párrafo de LH donde se permite su inscripción, pero con
una serie de requisitos, diciendo que “la inscripción contendrá”: “e) La persona
natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso,
el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquella, cuando
éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los
bienes inmuebles y derechos reales de uniones
temporales de empresa serán inscribibles en el RP siempre que se acredite,
conforme al art.3 la composición de las mismas, y el régimen de administración
y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de
los socios o miembros que las integren con sujeción al régimen de
administración y disposición antes referido. También podrán practicarse AP de
demanda y embargo a favor de las comunidades
de propietarios en régimen de PH”.
PERSONAS JURIDICAS SIN INSCRIPCION CONSTITUTIVA
LAS
PERSONAS JURIDICAS SIN INSCRIPCION CONSTITUTIVA, son aquellas cuya personalidad
surge cumpliendo los requisitos legales (entre los cuales no está la
inscripción en un Registro) y que pueden inscribir bienes y derechos a su
nombre sin estar previamente inscritas en un Registro, siempre que hayan
cumplido los requisitos de su constitución.
Podemos
destacar varios supuestos:
1º. Entidades
de Derecho público, como las
entidades y organismos de la administración territorial o institucional, así
como corporaciones de Derecho público, como los colegios profesionales o las
cámaras de comercio: acreditarán su personalidad a través de la disposición que
las crea.
2º. Las
entidades integradas en la estructura territorial de la Iglesia católica,
como diócesis y parroquias, que gozan de personalidad jurídica civil en
cuanto la tengan canónica y sea notificada a la DG de asuntos religiosos: la representación se
acredita según los medios de derecho canónico.
3º. Asociaciones civiles. La
inscripción registral se exige a los
solos efectos de publicidad, por lo que a efectos de inscribir bienes a
su nombre en el Registro de la propiedad bastará que acrediten su válida
constitución con el documento público otorgado al efecto.
4º.- En cuanto a las sociedades
civiles, según la doctrina de la Dirección General hay que distinguir:
- Las sociedades civiles que no tengan
objeto mercantil no están sujetas al requisito de la inscripción constitutiva,
si bien a efectos de inscribir bienes a su nombre en el Registro de la
propiedad deberán acreditar su constitución y régimen de administración y
disposición mediante escritura pública de constitución
-Pero
sin embargo para la inscripción de bienes en el Registro de la Propiedad a
favor de las sociedades civiles con objeto
mercantil, es necesario que la sociedad
revista alguna de las formas previstas en la normativa mercantil, el
cumplimiento de los requisitos legales y, como uno de ellos, que se inscriba en
el Registro Mercantil.
PERSONAS
JURIDICAS CON INSCRIPCION CONSTITUTIVA
LAS
PERSONAS JURIDICAS CON INSCRIPCION CONSTITUTIVA, son aquellas que solo desde
que se inscriben en un determinado Registro adquieren personalidad jurídica.
Así sucede con las sociedades mercantiles, cooperativas, o las sociedades
agrarias de transformación.
A
ellas se aplicará analógicamente el art. 383,1 RH: “No podrá practicarse a
favor de Sociedad Mercantil ninguna inscripción de aportación o adquisición por
cualquier título de bienes inmuebles o derechos reales, sin que previamente
conste haberse extendido la que corresponda en el Registro Mercantil”.
También deberán acreditar
en muchos casos la inscripción en el Registro de Entidades Religiosas
determinadas entidades eclesiásticas de la Iglesia Católica y las
entidades religiosas constituidas por otras confesiones
La inscripción de la
entidad en el Registro correspondiente, se acreditará mediante certificación
registral, nota de inscripción en el documento constitutivo de la entidad o
testimonio notarial
TITULARIDAD
REGISTRAL Y DISPOSICION PATRIMONIAL
Por esto, algunos autores, NUÑEZ
LAGOS, LA RICA, SANZ FERNANDEZ) consideran que el titular registral posee un
poder de disposición derivado de la ley, autónomo y distinto del que
corresponde al titular civil.
ROCA
SASTRE, por el contrario, dice que el poder de disposición corresponde al
verdadero titular. El titular registral está legitimado para disponer, pero, si
no es el titular civil, carece de poder de disposición y, si dispone, lo hace
indebidamente, respondiendo de las consecuencias civiles y penales de su
actuación aunque el tercero del art. 34 LH sea protegido en su adquisición.
Así resulta del art. 20, 4 LH (APL) “No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los
mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas con
carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses
ajenos en la forma permitida en las leyes”.
Estas
titularidades son inscribibles a favor del fiduciario, haciendo constar la
obligación de transmitir los bienes a otro o de invertir su importe en objeto
determinado, art. 2,3º LH.
En
este caso se encontrarían los herederos de confianza en Cataluña y Navarra, el fideicomiso puro
catalán y, para ROCA SASTRE, los albaceas universales en Cataluña,
puesto que tienen amplias facultades dispositivas, aunque la mayoría de la
doctrina los considera comprendidos en el art. 20, 4 LH.
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