HIPOTECARIO TEMA 57
HIPOTECARIO
TEMA 57
HIPOTECA
EN GARANTÍA DE RENTAS O PRESTACIONES PERIÓDICAS
La
hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas es
la constituida para asegurar el cumplimiento de una obligación
temporal consistente en pagar, en plazos periódicos, una determinada
renta o pensión.
Su
admisión en la legislación hipotecaria fue una
innovación de la reforma de 1944-46.
Desde entonces, el art. 157 LH comienza diciendo que (APL)“Podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.”
Desde entonces, el art. 157 LH comienza diciendo que (APL)“Podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.”
SU
NATURALEZA Y CARACTERES
En
cuanto a su NATURALEZA, existen dos tesis
enfrentadas:
1ª.-
Según SANZ y COSSÍO, la hipoteca de renta es una hipoteca
ordinaria, donde
las responsabilidades personal y real coinciden si el deudor es dueño
de la finca hipotecada, pero pueden disociarse, por ser perfectamente
admisibles las figuras del hipotecante no deudor y del tercer
poseedor de la finca hipotecada.
2ª.-
ROCA y la mayoría de la doctrina, estiman que esta
hipoteca garantiza una obligación “propter
rem”
en la que su sujeto
pasivo se determina por la titularidad de la finca hipotecada, de
modo que al igual que en las hipotecas con pacto de concreción de la
responsabilidad, cada adquirente sucesivo de la finca asume
automáticamente la obligación personal garantizada, por lo que no
pueden darse las figuras antes aludidas.
Para GARCÍA GARCÍA, cuando lo garantizado es
una pensión personal
la obligación no se
transmite al adquirente
automáticamente ex
art.1.205 CC, si bien cabe
pactarlo así
expresamente al constituirla, mientras que en las rentas
reales la
obligación de pago corresponde en todo caso a
quien sea titular de la finca.
Por lo que a los CARACTERES se refiere, debemos señalar:
a)
Esta hipoteca garantiza el
pago de una renta considerada como tal,
y no como
amortización de o
interés de un capital.
Ello no obsta, sin embargo a que, en ciertos casos, sea
necesario capitalizar la renta, esto es, fijar una cifra que
estime el monto total de la obligación como ocurre en los
siguientes:
1º.-Cuando
el derecho de renta
sea objeto de cualquier
enajenación por
acto entre vivos o mortis causa y tanto a efectos civiles –legítimas,
colaciones- como fiscales;
2º.-
Cuando se pacte en la constitución de la hipoteca la posibilidad de
redención
de la obligación.
3º.-
Y Cuando se
ejecute una carga preferente que dé
lugar a la extinción
de la hipoteca de renta, habrá
que saber qué cantidad del sobrante
de la ejecución se depositará a
disposición del acreedor de la hipoteca de renta cancelada,
y otro tanto cabe decir en caso de expropiación forzosa.
b)
Una segunda característica
de esta hipoteca es que puede ejecutarse
tantas veces como deje de pagarse la renta,
pues el remate o adjudicación de la finca hipotecada no implica la
extinción o cancelación de la hipoteca hasta que sea satisfecha la
última renta asegurada.
c)
Y por último, puede cancelarse sin el
consentimiento de su titular registral
en los términos que luego veremos.
CONSTITUCIÓN
Y REQUISITOS
Distinguiremos
entre elementos personales, reales y formales.
A)
Elementos personales. Se aplican las reglas generales de
las hipotecas voluntarias sobre los sujetos y capacidad necesaria
para hacerlo. Por otro lado, ya hemos apuntado el debate acerca de la
existencia o no de fiador real en esta hipoteca.
B)
Los elementos reales son: de un lado, la finca o derecho
hipotecado, que se sujeta a las reglas generales de los arts. 106 y
ss LH. Y de otro, el crédito garantizado, que es el derecho a
percibir una renta o prestación periódica temporal. La renta
consistirá usualmente en dinero, pero puede ser en especie,
lo que obligará la fijación de su valor dinerario. Además, el TS
admite las cláusulas de estabilización de renta. Asimismo, la renta
ha de ser temporal, en el sentido de extinguirse un día
cierto o al producirse un determinado evento, como la muerte del
pensionista, no pudiendo ser perpetua o indefinida, y ha de ser de
vencimiento regular –mensual, anual, etc.
C)
Elementos formales. La hipoteca debe constituirse en escritura
pública. A este respecto, el art. 248 RH prevé
ciertas reglas especiales en sus párrafos uno y dos al decir
que (NO APL) las hipotecas en garantía de rentas o prestaciones
periódicas a que se refiere el artículo 157 de la Ley, podrán
constituirse por acto unilateral del dueño de la finca
hipotecada, en cuyo caso la aceptación de la persona a cuyo
favor se constituya la hipoteca se regulará por lo dispuesto en el
artículo 141 de la Ley.
Y
añade que cuando estas hipotecas se
constituyeren en actos de última voluntad,
será título suficiente
para inscribirlas el testamento, acompañado de los certificados de
defunción del testador y del Registro General de Actos de Última
Voluntad y la aceptación del pensionista o
beneficiario de la prestación podrá otorgarse en la escritura
particional de la herencia o en otra
escritura.”
En
cuanto a la inscripción registral, el art.
157 LH dispone en su segundo
párrafo que (APL)
“En
la inscripción se hará constar el acto o
contrato por el cual se hubieran constituido las rentas o
prestaciones y el plazo, modo y forma con que deban ser satisfechas.”
También
habrán de expresarse extremos como el capital que estime el monto
total de la obligación a los efectos que antes dijimos, el pacto de
redención si lo hay, así como el lugar del pago.
EFECTOS DE LA TRANSMISIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA
Hay
que dilucidar si, por la transmisión voluntaria o forzosa de la
finca, el adquirente se subroga en la obligación de satisfacer las
pensiones, asumiendo el débito personal al mismo tiempo que la
responsabilidad real, o si -por el contrario- el que ha de pagarlas
es el que se obligó a ello originariamente, a pesar de haber
transmitido la finca.
Partimos
del enunciado del párrafo tercero del art. 157 LH:
(APL)
“El
acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar
estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en
los artículos 129 y siguientes de esta Ley. El que remate los bienes
gravados con tal hipoteca los adquirirá con subsistencia de la misma
y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su
vencimiento. Iguales efectos producirá la hipoteca en cuanto a
tercero; pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no
perjudicarán a éste sino en los términos señalados en los
artículos 114 y párrafo primero y segundo del 115 de esta Ley.”
Debe
distinguirse, por tanto, el supuesto de enajenación forzosa del de
la enajenación voluntaria:
A)
En caso de enajenación forzosa por el ejercicio de
cualquier acción personal o real, según la
opinión dominante, el rematante se subroga no sólo en la
responsabilidad real derivada de la hipoteca, sino
también en la obligación personal garantizada, asumiendo ipso
iure el pago de las rentas futuras.
B)
El inciso segundo de la norma se refiere al supuesto de la
transmisión voluntaria.
Sobre la regla se han avanzado diferentes
interpretaciones:
-
Según SANZ FERNÁNDEZ y COSSÍO, los “iguales
efectos” se refieren sólo
a la subsistencia de la hipoteca, pero
no a la subrogación en la obligación personal garantizada,
disociándose la responsabilidad real de la personal, siempre que no
exista asunción de la deuda por el adquirente. Además, no
puede cambiarse al deudor sin el
consentimiento del acreedor.
-
Por el contrario, para ROCA y la doctrina mayoritaria la
transmisión voluntaria determina, como en la forzosa, tanto
la subsistencia de la hipoteca como la subrogación en la obligación
garantizada, ya que de admitirse la
disociación el adquirente quedaría sujeto a la ejecución de la
finca por cada impago de renta sin tener posibilidad directa de
conminar al deudor al pago de las pensiones, lo que le obligaría a
iniciar una acción judicial en cada caso. Por tanto, es más fácil
entender que el adquirente de la finca se hace dueño de toda la
situación jurídica, y no sólo de sus consecuencias.
Con
arreglo a ello, la hipoteca asegurará, sin límite, todas las
rentas que venzan después de la transmisión de la finca, de
cuyo pago ha quedado liberado el transmitente.
Por
último GARCÍA GARCÍA, entiende que la cuestión ha de
resolverse teniendo en cuenta la forma en que se constituya la
hipoteca de renta. Así:
- Cabe configurarla de modo expreso en el título constitutivo como obligación propter rem, de tal modo que será deudor de la misma y responsable real el que en cada momento sea titular de la finca.
- Cabe configurarla también como una hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas meramente obligacionales, en cuyo caso no habrá asunción automática por parte del adquirente, por impedirlo el art. 1.205 C.c.
Y
para una y otra tesis los límites de los arts. 114 y 115 sólo
operarán cuando se reclamen al
adquirente las pensiones vencidas y no satisfechas antes de su
adquisición, a cuyo pago, por otra
parte, todavía continúa obligado personalmente el transmitente.
EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: PROBLEMAS QUE SE PLANTEAN
EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: PROBLEMAS QUE SE PLANTEAN
Ya hemos avanzado, en materia de ejecución, que la mayor peculiaridad que plantea esta hipoteca es que caben tantas ejecuciones como pensiones impagadas y garantizadas se acrediten. También, conforme señalamos en la pregunta anterior, que el rematante no se subroga en la deuda, salvo que se hubiere pactado expresamente o que la obligación tenga carácter de “propter rem”.
A este
respecto, el Art.157 - 3 Ley Hipotecaria dice APL "El
acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar
estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en
los Artículos 129 y siguientes de esta Ley.”
Así pues,
no hay duda de que el acreedor puede acudir a la ejecución
judicial directa, anterior procedimiento sumario que se regulaba
en los Arts. 129 y siguientes de la Ley Hipotecaria y actualmente regulado
en los Arts. 681 y siguientes de la L.E.C. Para acudir a este
procedimiento deben cumplirse los requisitos del Artículo 682 de la L.E.C., es
decir, que la ejecución se dirija exclusivamente contra los bienes
hipotecados y que conste en la escritura y en la inscripción, el
domicilio del deudor y la tasación a efectos de subasta.
También
cabe acudir a la ejecución ordinaria, que además será la
única vía posible si no se cumplen los antedichos presupuestos del
Art.682 L.E.C.
En cuanto a
la Venta extrajudicial ante Notario: existe división
doctrinal
- La Tesis negativa se basa en que el Art.157 Ley Hipotecaria se refiere exclusivamente a la ejecución judicial directa; además, la naturaleza de la obligación garantizada no permite cumplir el requisito de cuantía inicialmente determinada que exige el Art,235 Reglamento Hipotecario.
- Y la Tesis positiva se apoya en el silencio del Art.157 Ley Hipotecaria que no excluye su aplicación; y en cuanto al Art. 235 Reglamento Hipotecario, dado que la reclamación siempre comprenderá un número determinado de rentas incumplidas, la cuantía aparecerá determinada al tiempo de la ejecución.
SUBSISTENCIA DE LA HIPOTECA
Ya hemos
avanzado que la mayor peculiaridad de la hipoteca de renta es
que la ejecución de
la misma no comporta su extinción, sino que la hipoteca
subsiste para garantizar todas las pensiones que se devenguen
hasta el vencimiento definitivo de la obligación garantizada, de
forma que el titular puede ejecutar la hipoteca tantas veces como
deje de pagar la renta, subsistiendo la hipoteca en loa términos
dichos.
Por tanto,
el remate y adjudicación de los bienes hipotecados no
implica la extinción y cancelación de la hipoteca, sino que
ésta subsiste y conserva su rango hipotecario.
La
subsistencia de la hipoteca tras su ejecución plantea el problema
de si subsiste igualmente la responsabilidad hipotecaria
fijada para costas:
- Algunos autores defienden que la responsabilidad por costas debe extinguirse tras la primera ejecución, por lo que en sucesivas ejecuciones la finca no responderá por dicho concepto.
- Otros autores entienden que la responsabilidad hipotecaria por costas debe subsistir como una consecuencia necesaria de la subsistencia de la obligación garantizada ya que las costas, como obligación accesoria, debe correr la misma suerte que la obligación principal.
CANCELACIÓN
En
cuanto a la CANCELACIÓN, ello tendrá lugar cuando la hipoteca se
extinga, lo que puede ocurrir por las causas generales y
ciertas causas especiales de esta figura, que enumeramos a
continuación:
1.-
Por renuncia del perceptor de la renta, subsista o no la
obligación personal.
2.-
Por confusión de derechos.
3.-
Por redención de la obligación, si esta se hubiera pactado.
SANZ, sin embargo, estima que la redención es incompatible con la
naturaleza y finalidad de esta hipoteca.
4.-
Por pérdida total de la finca, física o jurídica. En este
caso subsistirá la obligación personal, salvo que se hubiera
configurado estrictamente con el carácter propter rem o
existiera pacto de concreción de responsabilidad.
5.-
Por purga, en virtud de ejecución de una hipoteca u otra
carga anterior o preferente. Para este supuesto se plantea el
problema de fijar un capital que estime el monto total de la
obligación, para saber qué cantidad del sobrante debe ponerse a
disposición del acreedor de la hipoteca de renta cancelada. A este
respecto, la doctrina propone su capitalización de forma análoga a
la capitalización de las pensiones en el impuesto de transmisiones
patrimoniales,(prescindible: esto es, capitalizarla al interés legal
del dinero y tomando del capital resultante la cantidad que, según
las reglas de valoración del usufructo, se corresponda con la edad
del pensionista si la pensión es vitalicia o la duración de la
pensión si es temporal.)
6.-
Finalmente, el art. 157 LH prevé en su párrafo final
un supuesto especial de cancelación sin consentimiento del titular
registral por transcurso del plazo: (APL)
“Salvo
pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la
fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera
haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del
inmueble podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que
no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o
formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas
pensiones o prestaciones.”
LA HIPOTECA INVERSA
La llamada hipoteca “inversa” guarda
una cierta similitud con la hipoteca en garantía de rentas o
prestaciones periódicas, pues una de las peculiaridades de la
hipoteca inversa es que, en ella, el prestatario tiene la opción de
recibir el préstamo mediante la percepción de cuotas o
cantidades periódicas o sucesivas en el tiempo.
De esta forma que, las personas jubiladas que tengan su
vivienda habitual en propiedad, pueden complementar su pensión
mediante la percepción del capital de este préstamo que, a su
fallecimiento, abonarán sus herederos o caso de negativa de éstos,
el Banco podrá resarcirse mediante la correspondiente ejecución de
la hipoteca.
La hipoteca
“inversa” está regulada en las Disposiciones
Adicionales 1ª y 4ª de la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre de
Regulación del Mercado Hipotecario
que establece el siguiente régimen jurídico e la hipoteca
“inversa”:
1.- Se
constituye sobre la vivienda habitual
del solicitante.
2.- El
solicitante y beneficiarios deben tener al
menos 65 años o estar afectados por
discapacidad o dependencia.
3.- El
deudor dispone del importe del préstamo de
una vez o periódicamente.
4.- La deuda
sólo es exigible y la
garantía ejecutable al fallecimiento del
último beneficiario.
5.- Solo
pueden conceder hipotecas inversas las entidades
de crédito y las aseguradoras autorizadas
para operar en España.
6.- Se
regula la cancelación del préstamo por los
herederos y el vencimiento
anticipado del préstamo en caso de
transmisión voluntaria del bien hipotecado.
7.- Y cuando
los herederos decidan no reembolsar
los débitos vencidos , el acreedor sólo podrá obtener recobro
hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
De esta
regulación resulta la gran diferencia entre la hipoteca en
garantía de rentas periódicas y la hipoteca inversa ya que
la hipoteca en garantía de rentas periódicas se constituye a
favor del que va a cobrar las rentas o pensiones, para garantizar
su pago, mientras que en la hipoteca inversa, la
hipoteca se constituye a favor de una entidad bancaria que va a
satisfacer las rentas al prestatario , para garantizar el
reembolso de esas pensiones satisfechas. Por tanto, en la
hipoteca inversa es el pagador de la renta o pensión el que
tiene la hipoteca constituida a su favor, y no el
beneficiario de la renta o pensión
También, señalar que
las resoluciones de 4 de noviembre de 2010 y 11 de enero de
2011
puntualizan que la falta de desarrollo
reglamentario de
la hipoteca inversa, prevista por la Disposición Adicional 1ª de la
ley 41/2007 no es obstáculo para su inscripción.
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