HIPOTECARIO TEMA 57

  

HIPOTECARIO TEMA 57

HIPOTECA EN GARANTÍA DE RENTAS O PRESTACIONES PERIÓDICAS

La hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas es la constituida para asegurar el cumplimiento de una obligación temporal consistente en pagar, en plazos periódicos, una determinada renta o pensión.

Su admisión en la legislación hipotecaria fue una innovación de la reforma de 1944-46. 

Desde entonces, el art. 157 LH comienza diciendo que (APL)“Podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.”

 

SU NATURALEZA Y CARACTERES

En cuanto a su NATURALEZA, existen dos tesis enfrentadas:

1ª.- Según SANZ y COSSÍO, la hipoteca de renta es una hipoteca ordinaria, donde las responsabilidades personal y real coinciden si el deudor es dueño de la finca hipotecada, pero pueden disociarse, por ser perfectamente admisibles las figuras del hipotecante no deudor y del tercer poseedor de la finca hipotecada.

2ª.- ROCA y la mayoría de la doctrina, estiman que esta hipoteca garantiza una obligación “propter rem” en la que su sujeto pasivo se determina por la titularidad de la finca hipotecada, de modo que al igual que en las hipotecas con pacto de concreción de la responsabilidad, cada adquirente sucesivo de la finca asume automáticamente la obligación personal garantizada, por lo que no pueden darse las figuras antes aludidas.

Para GARCÍA GARCÍA, cuando lo garantizado es una pensión personal la obligación no se transmite al adquirente automáticamente ex art.1.205 CC, si bien cabe pactarlo así expresamente al constituirla, mientras que en las rentas reales la obligación de pago corresponde en todo caso a quien sea titular de la finca.

Por lo que a los CARACTERES se refiere, debemos señalar:

a) Esta hipoteca garantiza el pago de una renta considerada como tal, y no como amortización de o interés de un capital.

Ello no obsta, sin embargo a que, en ciertos casos, sea necesario capitalizar la renta, esto es, fijar una cifra que estime el monto total de la obligación como ocurre en los siguientes:

1º.-Cuando el derecho de renta sea objeto de cualquier enajenación por acto entre vivos o mortis causa y tanto a efectos civiles –legítimas, colaciones- como fiscales;

2º.- Cuando se pacte en la constitución de la hipoteca la posibilidad de redención de la obligación.

3º.- Y Cuando se ejecute una carga preferente que dé lugar a la extinción de la hipoteca de renta, habrá que saber qué cantidad del sobrante de la ejecución se depositará a disposición del acreedor de la hipoteca de renta cancelada, y otro tanto cabe decir en caso de expropiación forzosa.

b) Una segunda característica de esta hipoteca es que puede ejecutarse tantas veces como deje de pagarse la renta, pues el remate o adjudicación de la finca hipotecada no implica la extinción o cancelación de la hipoteca hasta que sea satisfecha la última renta asegurada.

c) Y por último, puede cancelarse sin el consentimiento de su titular registral en los términos que luego veremos.

CONSTITUCIÓN Y REQUISITOS

Distinguiremos entre elementos personales, reales y formales.

A) Elementos personales. Se aplican las reglas generales de las hipotecas voluntarias sobre los sujetos y capacidad necesaria para hacerlo. Por otro lado, ya hemos apuntado el debate acerca de la existencia o no de fiador real en esta hipoteca.

B) Los elementos reales son: de un lado, la finca o derecho hipotecado, que se sujeta a las reglas generales de los arts. 106 y ss LH. Y de otro, el crédito garantizado, que es el derecho a percibir una renta o prestación periódica temporal. La renta consistirá usualmente en dinero, pero puede ser en especie, lo que obligará la fijación de su valor dinerario. Además, el TS admite las cláusulas de estabilización de renta. Asimismo, la renta ha de ser temporal, en el sentido de extinguirse un día cierto o al producirse un determinado evento, como la muerte del pensionista, no pudiendo ser perpetua o indefinida, y ha de ser de vencimiento regular –mensual, anual, etc.

C) Elementos formales. La hipoteca debe constituirse en escritura pública. A este respecto, el art. 248 RH prevé ciertas reglas especiales en sus párrafos uno y dos al decir que (NO APL) las hipotecas en garantía de rentas o prestaciones periódicas a que se refiere el artículo 157 de la Ley, podrán constituirse por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, en cuyo caso la aceptación de la persona a cuyo favor se constituya la hipoteca se regulará por lo dispuesto en el artículo 141 de la Ley.

Y añade que cuando estas hipotecas se constituyeren en actos de última voluntad, será título suficiente para inscribirlas el testamento, acompañado de los certificados de defunción del testador y del Registro General de Actos de Última Voluntad y la aceptación del pensionista o beneficiario de la prestación podrá otorgarse en la escritura particional de la herencia o en otra escritura.”

En cuanto a la inscripción registral, el art. 157 LH dispone en su segundo párrafo que (APL)

“En la inscripción se hará constar el acto o contrato por el cual se hubieran constituido las rentas o prestaciones y el plazo, modo y forma con que deban ser satisfechas.”

También habrán de expresarse extremos como el capital que estime el monto total de la obligación a los efectos que antes dijimos, el pacto de redención si lo hay, así como el lugar del pago.

EFECTOS DE LA TRANSMISIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA

Hay que dilucidar si, por la transmisión voluntaria o forzosa de la finca, el adquirente se subroga en la obligación de satisfacer las pensiones, asumiendo el débito personal al mismo tiempo que la responsabilidad real, o si -por el contrario- el que ha de pagarlas es el que se obligó a ello originariamente, a pesar de haber transmitido la finca.

Partimos del enunciado del párrafo tercero del art. 157 LH: (APL)

“El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en los artículos 129 y siguientes de esta Ley. El que remate los bienes gravados con tal hipoteca los adquirirá con subsistencia de la misma y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento. Iguales efectos producirá la hipoteca en cuanto a tercero; pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a éste sino en los términos señalados en los artículos 114 y párrafo primero y segundo del 115 de esta Ley.”

Debe distinguirse, por tanto, el supuesto de enajenación forzosa del de la enajenación voluntaria:

A) En caso de enajenación forzosa por el ejercicio de cualquier acción personal o real, según la opinión dominante, el rematante se subroga no sólo en la responsabilidad real derivada de la hipoteca, sino también en la obligación personal garantizada, asumiendo ipso iure el pago de las rentas futuras.

B) El inciso segundo de la norma se refiere al supuesto de la transmisión voluntaria.

Sobre la regla se han avanzado diferentes interpretaciones:

- Según SANZ FERNÁNDEZ y COSSÍO, los “iguales efectos” se refieren sólo a la subsistencia de la hipoteca, pero no a la subrogación en la obligación personal garantizada, disociándose la responsabilidad real de la personal, siempre que no exista asunción de la deuda por el adquirente. Además, no puede cambiarse al deudor sin el consentimiento del acreedor.

- Por el contrario, para ROCA y la doctrina mayoritaria la transmisión voluntaria determina, como en la forzosa, tanto la subsistencia de la hipoteca como la subrogación en la obligación garantizada, ya que de admitirse la disociación el adquirente quedaría sujeto a la ejecución de la finca por cada impago de renta sin tener posibilidad directa de conminar al deudor al pago de las pensiones, lo que le obligaría a iniciar una acción judicial en cada caso. Por tanto, es más fácil entender que el adquirente de la finca se hace dueño de toda la situación jurídica, y no sólo de sus consecuencias.

Con arreglo a ello, la hipoteca asegurará, sin límite, todas las rentas que venzan después de la transmisión de la finca, de cuyo pago ha quedado liberado el transmitente.

Por último GARCÍA GARCÍA, en­tiende que la cuestión ha de resolverse teniendo en cuenta la forma en que se constituya la hipoteca de renta. Así:

• Cabe configurarla de modo expreso en el título constitutivo como obligación propter rem, de tal modo que será deudor de la misma y res­ponsable real el que en cada momento sea titular de la finca.
• Cabe configurarla también como una hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas meramente obligacionales, en cuyo caso no ha­brá asunción automática por parte del adquirente, por impedirlo el art. 1.205 C.c.

Y para una y otra tesis los límites de los arts. 114 y 115 sólo operarán cuando se reclamen al adquirente las pensiones vencidas y no satisfechas antes de su adquisición, a cuyo pago, por otra parte, todavía continúa obligado personalmente el transmitente.





EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: PROBLEMAS QUE SE PLANTEAN

Ya hemos avanzado, en materia de ejecución, que la mayor peculiaridad que plantea esta hipoteca es que caben tantas ejecuciones como pensiones impagadas y garantizadas se acrediten. También, conforme señalamos en la pregunta anterior, que el rematante no se subroga en la deuda, salvo que se hubiere pactado expresamente o que la obligación tenga carácter de “propter rem”.

Sin embargo, se plantea el problema de cual sea el Procedimiento de ejecución de esta hipoteca.

A este respecto, el Art.157 - 3 Ley Hipotecaria dice APL "El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en los Artículos 129 y siguientes de esta Ley.”

Así pues, no hay duda de que el acreedor puede acudir a la ejecución judicial directa, anterior procedimiento sumario que se regulaba en los Arts. 129 y siguientes de la Ley Hipotecaria y actualmente regulado en los Arts. 681 y siguientes de la L.E.C. Para acudir a este procedimiento deben cumplirse los requisitos del Artículo 682 de la  L.E.C., es decir, que la ejecución se dirija exclusivamente contra los bienes hipotecados y que conste en la escritura y en la inscripción, el domicilio del deudor y la tasación a efectos de subasta.

También cabe acudir a la ejecución ordinaria, que además será la única vía posible si no se cumplen los antedichos presupuestos del Art.682 L.E.C.

En cuanto a la Venta extrajudicial ante Notario: existe división doctrinal

1. La Tesis negativa se basa en que el Art.157 Ley Hipotecaria se refiere exclusivamente a la ejecución judicial directa; además, la naturaleza de la obligación garantizada no permite cumplir el requisito de cuantía inicialmente determinada que exige el Art,235 Reglamento Hipotecario.
2. Y la Tesis positiva se apoya en el silencio del Art.157 Ley Hipotecaria que no excluye su aplicación; y en cuanto al Art. 235 Reglamento Hipotecario, dado que la reclamación siempre comprenderá un número determinado de rentas incumplidas, la cuantía aparecerá determinada al tiempo de la ejecución.

SUBSISTENCIA DE LA HIPOTECA

Ya hemos avanzado que la mayor peculiaridad de la hipoteca de renta es que la ejecución de la misma no comporta su extinción, sino que la hipoteca subsiste para garantizar todas las pensiones que se devenguen hasta el vencimiento definitivo de la obligación garantizada, de forma que el titular puede ejecutar la hipoteca tantas veces como deje de pagar la renta, subsistiendo la hipoteca en loa términos dichos.

Por tanto, el remate y adjudicación de los bienes hipotecados no implica la extinción y cancelación de la hipoteca, sino que ésta subsiste y conserva su rango hipotecario.

La subsistencia de la hipoteca tras su ejecución plantea el problema de si subsiste igualmente la responsabilidad hipotecaria fijada para costas:

1. Algunos autores defienden que la responsabilidad por costas debe extinguirse tras la primera ejecución, por lo que en sucesivas ejecuciones la finca no responderá por dicho concepto.
2. Otros autores entienden que la responsabilidad hipotecaria por costas debe subsistir como una consecuencia necesaria de la subsistencia de la obligación garantizada ya que las costas, como obligación accesoria, debe correr la misma suerte que la obligación principal.

 

CANCELACIÓN

En cuanto a la CANCELACIÓN, ello tendrá lugar cuando la hipoteca se extinga, lo que puede ocurrir por las causas generales y ciertas causas especiales de esta figura, que enumeramos a continuación:

1.- Por renuncia del perceptor de la renta, subsista o no la obligación personal.

2.- Por confusión de derechos.

3.- Por redención de la obligación, si esta se hubiera pactado. SANZ, sin embargo, estima que la redención es incompatible con la naturaleza y finalidad de esta hipoteca.

4.- Por pérdida total de la finca, física o jurídica. En este caso subsistirá la obligación personal, salvo que se hubiera configurado estrictamente con el carácter propter rem o existiera pacto de concreción de responsabilidad.

5.- Por purga, en virtud de ejecución de una hipoteca u otra carga anterior o preferente. Para este supuesto se plantea el problema de fijar un capital que estime el monto total de la obligación, para saber qué cantidad del sobrante debe ponerse a disposición del acreedor de la hipoteca de renta cancelada. A este respecto, la doctrina propone su capitalización de forma análoga a la capitalización de las pensiones en el impuesto de transmisiones patrimoniales,(prescindible: esto es, capitalizarla al interés legal del dinero y tomando del capital resultante la cantidad que, según las reglas de valoración del usufructo, se corresponda con la edad del pensionista si la pensión es vitalicia o la duración de la pensión si es temporal.)

6.- Finalmente, el art. 157 LH prevé en su párrafo final un supuesto especial de cancelación sin consentimiento del titular registral por transcurso del plazo: (APL)

“Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del inmueble podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones.”

LA HIPOTECA INVERSA

La llamada hipoteca “inversa” guarda una cierta similitud con la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas, pues una de las peculiaridades de la hipoteca inversa es que, en ella, el prestatario tiene la opción de recibir el préstamo mediante la percepción de cuotas o cantidades periódicas o sucesivas en el tiempo.

De esta forma, las personas jubiladas que tengan su vivienda habitual en propiedad, pueden complementar su pensión mediante la percepción del capital de este préstamo, préstamo  que, a su fallecimiento, abonarán sus herederos o caso de negativa de éstos, el Banco podrá resarcirse mediante la correspondiente ejecución de la hipoteca.

 

La hipoteca “inversa” está regulada en las Disposiciones Adicionales 1ª y 4ª de la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre de Regulación del Mercado Hipotecario que establece el siguiente régimen jurídico e la hipoteca “inversa”:

1.- Se constituye sobre la vivienda habitual del solicitante.

2.- El solicitante y beneficiarios deben tener al menos 65 años o estar afectados por discapacidad o dependencia.

3.- El deudor dispone del importe del préstamo de una vez o periódicamente.

4.- La deuda sólo es exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del último beneficiario.

5.- Solo pueden conceder hipotecas inversas las entidades de crédito y las aseguradoras autorizadas para operar en España.

6.- Se regula la cancelación del préstamo por los herederos y el vencimiento anticipado del préstamo en caso de transmisión voluntaria del bien hipotecado.

7.- Y cuando los herederos decidan no reembolsar los débitos vencidos , el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

De esta regulación resulta la gran diferencia entre la hipoteca en garantía de rentas periódicas y la hipoteca inversa ya que la hipoteca en garantía de rentas periódicas se constituye a favor del que va a cobrar las rentas o pensiones, para garantizar su pago, mientras que en la hipoteca inversa, la hipoteca se constituye a favor de una entidad bancaria que va a satisfacer las rentas al prestatario , para garantizar el reembolso de esas pensiones satisfechas. Por tanto, en la hipoteca inversa es el pagador de la renta o pensión el que tiene la hipoteca constituida a su favor, y no el beneficiario de la renta o pensión

También, señalar que las resoluciones de 4 de noviembre de 2010 y 11 de enero de 2011 puntualizan que la falta de desarrollo reglamentario de la hipoteca inversa, prevista por la Disposición Adicional 1ª de la ley 41/2007 no es obstáculo para su inscripción.