HIPOTECARIO TEMA 50
-
2.- Que sólo accede al Registro de la Propiedad la hipoteca inmobiliaria, al amparo del art. 2.2 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de lo cual en nuestro ordenamiento existen las figuras de la hipoteca mobiliaria y la hipoteca naval.3.- Los inmuebles han de ser enajenables, ya que conforme al art. 1.858 del Código Civil, la hipoteca puede conllevar su enajenación. Así, los bienes afectados por una prohibición de disponer sólo podrán ser hipotecados si se pacta que la ejecución de la hipoteca se posponga a la desaparición de la prohibición o cuando la obligación garantizada venza después del plazo de aquélla.B.- En cuanto a la hipotecabilidad de los derechos reales, el precepto es redundante, por cuanto conforme al art. 334.10 del CC los derechos reales sobre bienes inmuebles son ya de por sí bienes inmuebles.Es, sin embargo, especial el caso de LA HIPOTECA DE LA VIVIENDA HABITUAL:En efecto, la profunda crisis financiera e inmobiliaria que ha afectado a nuestro país en los últimos años ha obligado al legislador a adoptar una serie de medidas protectoras de la vivienda habitual en el caso frecuentísimo en la práctica de que dicha vivienda habitual haya sido objeto de hipoteca.Podemos sistematizar estas especialidades del modo siguiente, siguiendo la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que ha dado nueva redacción a los artículos 21, 114 y 129 de la Ley Hipotecaria:El artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria dice ahora APL que: "En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución".De esta exigencia -reiterada en relación al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria en el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria-, se hacen depender en la nueva regulación consecuencias de distinta índole así:1.- Respecto de los intereses de demora establece el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria reformado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (APL) que :«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.»Señalar, pues, que la reforma realizada por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario no ha seguido el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Junio de 2016 que extendió el criterio establecido en la sentencia de 22 de abril de 2015 para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora pactados en préstamos hipotecarios, de tal forma que el límite de la abusividad quedaba fijado en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado2.- Respecto de las costas establece el artículo 575.1.bis que: “En el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva".
TEMA
50 HIPOTECARIO NUEVO
ELEMENTOS REALES: COSAS Y DERECHOS QUE PUEDEN SER HIPOTECADOS: ESPECIAL REFERENCIA A LA HIPOTECA DE LA VIVIENDA HABITUAL.
ELEMENTOS REALES: COSAS Y DERECHOS QUE PUEDEN SER HIPOTECADOS: ESPECIAL REFERENCIA A LA HIPOTECA DE LA VIVIENDA HABITUAL.
Con
casi idéntico contenido que el art. 1.874 del Código Civil, el art.
106 de la Ley Hipotecaria (APL) dispone que:
“Podrán ser
hipotecados: 1. Los bienes
inmuebles susceptibles de inscripción.2. Los derechos reales
enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos
bienes.”
A.-
La hipotecabilidad de los inmuebles
supone que :
1.-
Los inmuebles
han de ser
inscribibles,
porque la hipoteca sólo se constituye con la inscripción.
3.- Además, en fase
de ejecución, si se trata de vivienda habitual:
A.- Antes
de la subasta, si se ha convenido el vencimiento anticipado por
impago de plazos, el deudor podrá, aun sin el consentimiento
del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las
cantidades reclamadas. Cabe una segunda liberación al cabo de
tres años, cuando antes eran cinco (artículo 693).
B.- Si el
remate no cubre la deuda, la ejecución no se suspenderá pero se
producirá, pese a ello, la liberación del deudor si paga
el 65% del remanente en cinco años desde el remate o
adjudicación; o si paga el 80% del remanente en 19 años.
C.- En
caso de adjudicación sin postores:
1.- Si no es
vivienda habitual: el acreedor podrá pedir la adjudicación por el
50% del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos
los conceptos.
2.- Si es
vivienda habitual: el acreedor no podrá pedir la adjudicación
por menos del 70% del valor de tasación o, si se le debe menos,
por menos del 60% (artículo 671).
También hay
especialidades si se trata de venta extrajudicial (artículo 1.858
del C.C.) de vivienda habitual. La regulación viene contenida en
el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo.
BIENES QUE NO PUEDEN SER OBJETO DE HIPOTECA
La
LH ,
en su Art.
108,
enumera los
bienes no hipotecables al señalar que (APL)
“No se podrán
hipotecar:
- Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.
- Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
- El uso y la habitación.”
Pero,
además de estos bienes y derechos, existen otros bienes no
hipotecables, como son:
El derecho de arrendamiento de bienes inmuebles.
El derecho
de retorno arrendaticio.
Las
hipotecas legales.
El derecho
hereditario “in abstracto”, que sólo puede tener acceso al
Registro mediante Anotación Preventiva-
Los
elementos comunes de la Propiedad Horizontal, salvo conjuntamente
con el elemento privativo del que son inseparables.
Los derechos
de un comunero en una comunidad germánica.
El derecho
a obtener los bienes reservables , dado que, según varias
resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
este derecho no tiene naturaleza real.
Sin embargo, algunos autores sí que han admitido la hipoteca del derecho de opción, por analogía con el retracto convencional y dado que el Artículo 14 del Reglamento Hipotecario admite su inscripción.
HIPOTECA DE DERECHO DE USUFRUCTO; DE LA NUDA PROPIEDAD; DE LOS BIENES ANTERIORMENTE HIPOTECADOS; DEL DERECHO DE HIPOTECA VOLUNTARIA Y DE LOS DERECHOS DE SUPERFICIE, PASTOS Y OTROS SEMEJANTES
Existen
algunos bienes y derechos cuya hipoteca queda condicionada, según
ROCA SASTRE, por los principios “Nemo dat quod no habet” y “Nemo
plus iuris in alium tranferre potest quam ipse habet”, de modo que
si se hipoteca un derecho condicionado,
contingente o controvertible, la hipoteca
queda extinguida si ese derecho hipotecado caduca o se resuelve.
Estas
especialidades se encuentran recogidas en el art. 107 de la LH.
Según este
precepto: “Podrán también hipotecarse: (APL)
A.-
“1º EL
DERECHO DE USUFRUCTO, pero quedando
extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un
hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su
voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación
asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría
naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin”.
Este
precepto concuerda con el art. 480 del CC que admite que el
usufructuario enajene el derecho de usufructo, pero todos los
contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin
del usufructo. Consiguientemente, el art 107, 1º de la LH permite
hipotecar este derecho aunque se discute el alcance de esta hipoteca:
- ROCA
SASTRE sostiene el criterio romano: solo se
cede el derecho de percibir los frutos, pero
no la cualidad del usufructuario,
- La mayoría
de la doctrina, sin embargo, cree que se
hipoteca el usufructo en sí. Incluso, la
DGRN ha permitido al pleno propietario hipotecar solo el usufructo,
lo que supone, en caso de ejecución, el nacimiento del derecho a
favor del adjudicatario.
2.- A
consecuencia del carácter temporal del usufructo, la
hipoteca se extingue cuando el usufructo termine, pudiendo
cancelarse su inscripción “con solo presentar el documento
fehaciente que acredite la conclusión del usufructo por el hecho
ajeno a la voluntad del usufructuario”,
art. 175,1º del RH.
3.- En
cambio, si la conclusión se debe a la
voluntad del usufructuario, como la renuncia
de un derecho no puede hacerse en perjuicio de tercero, art, 6,2 del
CC, el usufructo subsiste, pero solo para el acreedor hipotecario.
B.-
En cuanto a la HIPOTECA DE LA NUDA PROPIEDAD,
el número segundo del art. 107 LH dispone
que(APL) “Podrá también hipotecarse:
“2º LA
MERA PROPIEDAD, en cuyo caso, si en usufructo se consolidare con ella
en la persona del propietario, no solo subsistirá la hipoteca, sino
que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya
pactado lo contrario”.
1.- Frente a
la DOCTRINA TRADICIONAL, que negaba la independencia económica de la
nuda propiedad, considerando que su hipoteca se hacía en previsión
de su consolidación con el usufructo, EL CRITERIO MODERNO es
aceptar la autonomía
jurídica y económica de la nuda propiedad, hipotecable por su
propio valor, aunque este sea escaso.
2.- LA LEY
sigue el sistema romano de extender la
hipoteca al usufructo que se consolida en la persona del propietario,
sin distinguir si la extinción del usufructo se ha operado
naturalmente o no. Sin embargo, ROCA Y MOREL consideran que, si
la consolidación tiene lugar en la persona del usufructuario o
de un tercero, la hipoteca continua limitada a
la nuda propiedad hasta que se produzca el
hecho que habría puesto fin naturalmente al usufructo, momento en
que la hipoteca se ampliará sobre el usufructo.
C.-
También es posible la HIPOTECA DE LOS BIENES
ANTERIORMENTE HIPOTECADOS, estableciendo el
apartado 3º del art. 107 de la L.H. que:
(APL)
“Podrán también hipotecarse:“3º LOS BIENES ANTERIORMENTE
HIPOTECADOS, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a
hipotecar”.
1.- Esta
regla pone de relieve que en nuestro derecho pueden constituirse
sobre un mismo bien tantas hipotecas como se
desee. El único limite vendrá determinado,
en la practica, por el valor de la finca hipotecada.
2.- EN ESTE
CASO DE concurran varias hipotecas sobre una misma finca. Si
se
EJECUTA LA PRIMERA HIPOTECA, las posteriores
quedan extinguidas,
poniéndose a disposición de sus titulares la parte sobrante del
precio de remate, una vez satisfecho el primer acreedor. Asimismo, si
se EJECUTA UNA SEGUNDA HIPOTECA, las anteriores
o preferentes subsisten,
sin que se aplique a su extinción el precio de remate, entendiéndose
que el rematante las acepta y queda subrogado en las mismas.
3.- Por otra
parte, LA INEFICACIA
REAL DEL PACTO DE NO HIPOTECAR se
justifica en que en nada refuerza el crédito del acreedor, por lo
que se considera una condición onerosa que carece de justificación.
La DGRN,
amparándose en esta regla, ha negado el acceso al Registro de los
pactos de no enajenar, arrendar o realizar cualquier otro acto
inscribible sin consentimiento del acreedor, así como del pacto por
el que la enajenación, gravamen o arriendo produzca el vencimiento
de la obligación garantizada.
D.-
También puede hipotecarse conforme al apartado
4º, del art. 107: “EL DERECHO
DE HIPOTECA VOLUNTARIA, pero quedando
pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del
mismo derecho”.
1.- Este
precepto recoge una “SUBHIPOTECA” cuya NATURALEZA JURIDICA ha
sido muy discutida por la doctrina:
- ROCA
SASTRE sigue el criterio romano: la subhipoteca no concede al
acreedor subhipotecario acción para enajenar la hipoteca
subhipotecada, sino para subrogarse en lugar del
subhipotecante(primitivo acreedor) en el ejercicio de la acción real
derivada de la hipoteca contra el deudor hipotecario.
- DIAZ
PASTOR dice que la subhipoteca es en realidad una prenda de crédito
garantizado, al que sigue la hipoteca como accesorio del mismo. Por
tanto, hay una cesión del crédito con fines de garantías, que
permite al acreedor subhipotecario exigir el pago del crédito
hipotecario y, en su defecto, ejecutar la hipoteca sobre la finca.
-LA DGRYN en
ocasiones se ha inclinado por la tesis de la subrogación del
acreedor subhipotecario en la hipoteca del acreedor subhipotecante,
si bien la subrogación tan solo existirá cuando por vía ejecutiva
el acreedor subhipotecario obtenga la adjudicación del crédito
hipotecario.
2.- La
subhipoteca se EXTINGUE cuando quede
extinguida la hipoteca sobre la que recae, lo
que normalmente sucede cuando el deudor hipotecario paga su crédito
al subhipotecante. .
E.-
Siguiendo con el Art. 107, según su apartado 5º “También
podrán hipotecarse:“5º LOS DERECHOS DE SUPERFICIE,
PASTOS, AGUAS, LEÑAS Y OTROS SEMEJANTES DE NATURALEZA REAL”
ROCA
considera que, además de los enumerados, están comprendidos en este
art.: las servidumbres personales, la de aguas; el derecho a
levantar una o más plantas sobre el vuelo o bajo el suelo de fundos
ajenos, el derecho de vuelo sobre finca rústica, y el censo a
primera cepas o “rabassa morta”, art. 1656 del CC.
También
esta hipoteca, por recaer sobre derechos temporales o redimibles, se
extingue cuando esos derechos se resuelvan. No obstante ROCA
considera que cuando se extingan por renuncia de su titular, la
hipoteca subsiste hasta el día en que el derecho habría
naturalmente concluido de no mediar tal renuncia, por analogía con
lo dispuesto para el usufructo y porque la renuncia de derechos no
puede perjudicar a terceros, art. 6,2 del CC.
- En cuanto
a la HIPOTECA DEL DERECHO DE SUPERFICIE hay que señalar que
puede originar dos supuestos de hipoteca: la hipoteca del derecho
de superficie en sí mismo y la hipoteca de la propiedad
superficiaria, o sea, de lo edificado en ejercicio de ese
derecho.
A.- La
hipoteca del derecho de superficie en sí mismo, entendido
como el derecho a levantar una edificación en suelo o en edificación
ajenos, está sujeta a requisitos distintos en función de que se
trate de la superficie privada o la superficie urbanística.
a)
La superficie urbana
privada, común u ordinaria,
podrá hipotecarse con sujeción a los requisitos generales
vistos a lo largo de este tema.
b)
Sin embargo, la hipoteca de la superficie
urbanística está
sujeta al Texto Refundido de la Ley del Suelo y
Rehabilitación Urbana de 30 de Octubre de 2015 con
arreglo al cual, el derecho de superficie es susceptible de gravamen
con las limitaciones que
se hubieran fijado al constituirlo,
limitaciones que normalmente consisten en la necesidad de obtener
previa autorización por parte del concedente. Además, la ejecución
de la hipoteca antes de que el derecho de superficie se transforme en
propiedad superficiaria, determinará la subrogación del
adjudicatario en la posición jurídica del superficiario , lo cual
comporta la facultad de concluir la edificación.
B.-
En cuanto a la hipoteca de la propiedad superficiaria:
Puede
constituirse por dos vías:
como hipoteca independiente una
vez que dicha propiedad haya sido adquirida por el superficiario o,
como extensión natural de la constitución previa de la
hipoteca del derecho de superficie.
Asimismo,
debe señalarse que la hipoteca puede gravar no necesariamente toda
la propiedad superficiaria, sino sólo parte de ella
en el caso de constitución de un régimen de propiedad horizontal,
ya que según la Ley, “el superficiario podrá... gravar
como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos
privativos de la propiedad horizontal,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del
consentimiento del propietario del suelo.”
Y
en todo caso la hipoteca del derecho de superficie urbanística
quedará sujeta a los mismos plazos
que se hayan pactado al constituir la propia superficie urbanística,
cuyo máximo es de 99 años.
-Caso
especial
es la hipoteca sobre la “superficie rústica “
reconocida en el Art. 30,
3º del Reglamento Hipotecario
y en la Ley de Montes Vecinales en Mano Común de 11 de
Noviembre de 1980, dada la
naturaleza real de la misma.
-
Y, por último, en cuanto a la hipoteca de los “derechos de aguas”
señalar que, en la actualidad
dado el carácter de dominio público de las aguas, sólo
puede admitirse en los escasos supuestos de aguas de
dominio privado que reconoce la
legislación y que son objeto de estudio en el tema correspondiente.
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