HIPOTECARIO TEMA 35
TEMA
35 HIPOTECARIO
INSCRIPCIÓN
DE ADQUISICIONES Y DERECHOS EN FAVOR DEL ESTADO Y DEMAS ENTES
PUBLICOS TERRITORIALES
La inscripción de
los bienes del Estado y de las Corporaciones está admitida en el
art. 2º de la LH conforme al cual, (APL) “En los
Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 6º Los
títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales
que pertenezcan al Estado, o a las Civiles o Eclesiásticas, con
sujeción a lo establecido en las Leyes y Reglamentos”.
Completa este
precepto el art. 4º del RH, que dice: (APL) “Serán
inscribibles los inmuebles y los derechos reales sobre los mismos,
sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan,
y por tanto, los de las Administraciones Públicas y los de las
entidades civiles o eclesiásticas”.
Y
dentro de la referida expresión
de "Administraciones Públicas", se incluye no sólo la
Administración
pública territorial, es decir, el Estado, las Corporaciones Locales
y las Comunidades Autónomas sin también la llamada Administración
pública institucional, o sea,
los organismos autónomos,
las sociedades
estatales, y las
Corporaciones públicas de base asociativa, como son los colegios
profesionales, las asociaciones oficiales, las cámaras oficiales,
etc.
Y
añade, además el art.
5 del Reglamento Hipotecario,
que (APL) “Los
bienes inmuebles de dominio público también podrán ser objeto de
inscripción conforme a la legislación especial”
Actualmente es de
gran importancia la LEY DE PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES
PUBLICAS de 3 de noviembre de 2003, desarrollada
por su Reglamento
de 28 de Agosto de 2009
Pasando
a examinar, conforme a dicha Ley, el REGIMEN REGISTRAL de los BIENES
DE LA ADMINISTRACIÓN, señalar que rige el principio de
OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCION
En efecto, conforme a la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas las administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros.
Y
la inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de
conformidad con lo prevenido en la legislación hipotecaria y en la
propia Ley.
Y
añade la Ley que los registradores de la propiedad cuando tuvieren
conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a
las administraciones públicas que no estuvieren inscritos
debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su
administración, para que por estos se inste lo que proceda.
A
este respecto, existe un DEBER ESPECIAL DE NOTARIOS Y REGISTRADORES,
ya que dice la Ley que:
a) Los Notarios que intervengan en cualquier acto o contrato no otorgado
por el Ministerio de Hacienda, el Director General del Patrimonio del
Estado o los Delegados de Economía y Hacienda sobre bienes o
derechos cuya titularidad corresponda a la Administración General
del Estado o a los Organismos Públicos vinculados a la misma o
dependiente de ella, remitirán a dicho centro directivo una copia
simple de la correspondiente escritura, y dejaran manifestación en
la escritura matriz de haberse procedido a tal comunicación. El
Registrador de la propiedad no inscribirá ninguna escritura en la
que falte esta manifestación del Notario.
b) Cuando la práctica de los asientos registrales pueda efectuarse en
virtud de un documento administrativo, los registradores de la
propiedad estarán obligados a cursar igual comunicación, con
remisión de copia del documento presentado, cuando éste no haya
sido otorgado por los órganos expresados en el apartado anterior.
En
cuanto al TITULO INSCRIBIBLE:
el
art 37 de la Ley de
Patrimonio de las Administraciones Publicas ,
dispone que la inscripción en el Registro de la Propiedad se
practicará de conformidad con lo prevenido en
la legislación hipotecaria y en la propia Ley.
El
concreto título
formal a
efectos de la inscripción dependerá
del modo
en que se haya adquirido el bien o derecho ya que, según la Ley las
Administraciones públicas podrán adquirir bienes y derechos por
cualquiera de los modos previstos en el ordenamiento jurídico y,
en particular, por los siguientes:
•Por
atribución
de la ley.
•A título
oneroso, con
ejercicio o no de la potestad de expropiación.
•Por
herencia,
legado o donación.
•Por prescripción.
•Por
ocupación.
- Respecto de las adquisiciones por negocio jurídico dice la Ley que: "Los negocios jurídicos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios por las AAPP se formalizarán en escritura pública.'"
- En cuanto a las "formas de adquisición", el art. 116 L exige el concurso público con carácter general salvo en los estrictos supuestos en los que proceda la adquisición directa.
- Cuando no exista título inscribible, las Administraciones pueden acudir a la “Certificación” del nuevo artículo 206 de la Ley Hipotecaria que según la redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Lev Hipotecaria y de la Ley del Catastro permite que las Administraciones Públicas y las Entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia puedan inmatricular los bienes de su titularidad así como practicar operaciones regístrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, mediante certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los bienes.
Y
especialmente en cuanto a los BIENES DE LAS CORPORACIONES LOCALES:
El
art. 5 RH nos remite a la legislación especial, integrada por la Ley
de Bases del Régimen Local de 2 de abril de 1985 y al Reglamento
Bienes de las Entidades Locales de 13 de Junio de 1986.
1º
Respecto de la INSCRIPCION el Reglamento Bienes de las Entidades
Locales dispone que las Corporaciones Locales deberán inscribir en
el Registro de la Propiedad sus bienes inmuebles y derechos reales,
de acuerdo con lo previsto a la legislación hipotecaria.
2º
El TITULO INSCRIBIBLE: para inmatricular será preciso título de
dominio y, a su defecto, la certificación del art. 206 LH.
Y
para inscribir bienes que adquiera en el futuro será preciso
presentar documento público de adquisición.
INSCRIPCION
DE SUS TRANSMISIONES
Como
principio programático dispone el art. 132 de la CE que “La ley
regulará el régimen de los bienes de dominio público y comunales
inspirándose en los principios de inalienabilidad,
imprescriptibilidad, inembargabilidad y desafección”.
En
consecuencia, en principio solo son enajenables los
bienes patrimoniales
y observándose los trámites establecidos por sus leyes reguladoras.
Para
su estudio adecuado nos ocuparemos en primer lugar de los BIENES DE
LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS
I.-
ENAJENACION Y GRAVAMEN
1º
En principio la enajenación sólo procede cuando los bienes y
derechos patrimoniales del Patrimonio del Estado no sean necesarios
para el ejercicio de las competencias y funciones propias de la
Administración General del Estado o de sus organismos públicos.
2º
El ORGANO COMPETENTE para la transmisión de los bienes de la
Administración General del Estado, lo será el Ministro de Hacienda.
Y
para los inmuebles y derechos reales pertenecientes a los organismos
públicos, lo serán sus presidentes o directores o, si así está
previsto en sus estatutos, los órganos colegiados de dirección.
En
los dos anteriores supuestos, cuando el valor del bien o derecho,
según tasación, exceda de 20 millones de euros, la enajenación
deberá ser autorizada por el Consejo de Ministro, a propuesta del
Ministerio de Hacienda.
3º
Son TRÁMITES PREVIOS A LA ENAJENACION la depuración física y
jurídica del inmueble o derecho real y la Inscripción en el
Registro, si todavía no lo estuviere.
4º
Y las FORMAS DE ENAJENACIÓN son el concurso, la subasta o la
adjudicación directa.
En
el caso de CONCURSO, la adjudicación recaerá en el licitador que en
su conjunto, haga la proposición más ventajosa, teniendo en cuenta
los criterios que se hayan establecido en los pliegos
correspondientes.
LA SUBASTA
únicamente podrá utilizarse en los supuestos previstos
reglamentariamente, y podrá celebrarse al alza o a la baja, y, en su
caso, con presentación de posturas en sobre cerrado; podrá acudirse
igualmente a sistemas de subasta electrónica.
LA ADJUDICACIÓN
DIRECTA sólo puede tener lugar en una serie de supuestos que
señala la Ley y que son:
.- Cuando el
adquirente sea otra Administración Pública o, en general, cualquier
persona de derecho público o privado perteneciente al sector
público.
.- Cuando el
adquirente sea entidad sin ánimo de lucro, declarada de utilidad
pública, o una Iglesia, o comunidad religiosa legalmente reconocida.
.- Cuando fuere
declarada desierta la subasta o concurso o estos resultaren fallidos,
siempre que no hubiere transcurrido más de un año desde la
celebración de los mismos.
.- Cuando se trate
de solares que por su forma o pequeña extensión resulten
inedificables y la venta se realice a un propietario colindante.
.- Cuando se trate
de fincas rústicas que no lleguen a constituir una superficie
económicamente explotable , y la venta se efectúe a un propietario
colindante.
.- Cuando la
titularidad del bien corresponda a uno o más propietarios y la venta
se efectúe a favor de los copropietarios.
.- Cuando la venta
se efectúe a favor de quien ostente un derecho de adquisición
preferente reconocido por disposición legal.
.- Cuando por
razones excepcionales se considere conveniente efectuar la venta a
favor del ocupante del inmueble.
Y
en cualquiera de estos supuestos, a efectos de formalización, La LPA
establece que
los negocios jurídicos de enajenación
de
bienes inmuebles y derechos reales se
formalizarán en escritura
pública. Y
la representación de la Administración General
del Estado en el otorgamiento de la escritura pública corresponde al
Director
General de Patrimonio del Estado o
al funcionario
en quien éste delegue, siendo
la escritura pública requisito "ad solemnitatem" de la
enajenación.
5º
También es posible la CESION GRATUITA DE LOS BIENES O DERECHOS de la
Administración General del Estado, cuya afectación o explotación
no se juzgue previsible, los cuales podrán ser cedidos
gratuitamente, para la realización de fines de utilidad pública o
interés social , a comunidades autónomas, entidades locales,
fundaciones públicas o asociaciones declaradas de utilidad pública.
En
cuanto a la competencia
para
acordar la cesión la Ley establece que la cesión se acordará por
el Ministro
de Hacienda, a
propuesta de la Dirección General del Patrimonio del Estado y previo
informe de la Abogacía del Estado, salvo
cuando el
cesionario no sea
Administración Pública, sino
Fundación Pública o Asociación, de utilidad pública en cuyo caso
la competencia" corresponderá al Consejo
de Ministros.
En
cuanto al título
inscribible en el Registro de la Propiedad, la
Ley dispone que las cesiones gratuitas de
bienes inmuebles o derechos reales sobre
los mismos se
formalizarán
en
documento admnistrativo, que
será título suficiente para su inscripción en el Registro de la
Propiedad cuando el
cesionario sea otra Administración pública, organismo
o entidad vinculada o dependiente.
En
los demás supuestos de
cesión gratuita es
necesaria la escritura pública como
forma "ad
solemnitatem "
de la donación
En
cuanto a la constancia
en el Registro de la Propiedad de
la
cesión, dice la Ley que la
cesión
y la reversión, en su caso, si tuviese por objeto bienes inmuebles o
derechos reales inmobiliarios sobre ellos, se
inscribirá en el Registro de la Propiedad sin
que surta
efecto la cesión en
tanto no se cumplimente este requisito, para
lo cual el cesionario deberá
comunicar a la Dirección General del Patrimonio del Estado la
práctica del asiento.
Y
en la inscripción se
hará constar el
fin
a
que deben dedicarse los bienes y cualesquiera otras
condiciones y
cargas
que
lleve aparejada la cesión, así como la advertencia
de
que el incumplimiento
de
las mismas dará lugar a su resolución.
En cuanto a la INSCRIPCION, si los bienes no están inscritos, los adquirentes podrán inmatricularlos a su favor conforme al art. 205 LH, a cuyo efecto tendrán derecho a solicitar del Estado los títulos correspondientes. Si el Estado careciera de ellos, los particulares podrán solicitar que se inmatriculen, conforme al art. 206 de la LH, antes de su enajenación.
II.- TRANSMISION DE
BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES
La transmisión de
bienes de las Entidades Locales se reduce a los bienes de propios y
patrimoniales, pues los de dominio público y los comunales son
inalienables.
LA
ENAJENACIÓN Y GRAVAMEN requiere el cumplimiento de las siguientes
formalidades:
i.-
Acuerdo del Pleno de la Corporación, con el voto de la mayoría
simple de los presentes. Si el valor de los bienes excede del 10% de
los recursos ordinarios del presupuesto, se requiere mayoría
absoluta de los miembros de la corporación.
ii.-
Depuración física y jurídica del bien, realizando el deslinde, si
fuere preciso, e inscribiéndolo en el Registro, si no lo estuviere.
iii.-
Valoración técnica de los bienes que acredite de modo fehaciente su
justiprecio.
iv.-
Comunicación de la enajenación a la Comunidad Autónoma, que debe
autorizarla cuando el valor del bien exceda del 25% de los recursos
ordinarios de la corporación.
v.-
Celebración de subasta pública, aunque las parcelas sobrantes
puedan enajenarse directamente a los colindantes y, en las permutas,
si la diferencia de valor no exceda del 40%, cabe la adjudicación
directa.
Y
LA CESION GRATUITA DE BIENES, exige el voto favorable de la mayoría
absoluta de los miembros de la corporación, y solo puede hacerse a
favor de Entidades públicas o instituciones privadas de interés
público sin ánimo de lucro y para fines que redunden en beneficio
de los habitantes.
INSCRIPCION DE BIENES ADQUIRIDOS POR EXPROPIACIÓN FORZOSA
La
Ley de Expropiación Forzosa de 16 DICIEMBRE
1954 establece en su
art. 1° que «En
la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés
social se entenderá comprendida
cualquier forma de PRIVACIÓN SINGULAR
de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales
legítimos, cualesquiera que fueren las personas o Entidades a que
pertenezcan, ACORDADA
IMPERATIVAMENTE, ya implique: venta,
permuta, censo, arrendamiento,
ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio».
En
su aspecto registral, la expropiación forzosa, se regula en el art.
32 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual, podemos
distinguir:
I. En
la EXPROPIACIÓN ORDINARIA,
1. Los Registradores harán constar que han expedido la «certificación de dominio y cargas» mediante nota marginal, expresando la fecha y el procedimiento. La nota se cancelará por caducidad a los TRES AÑOS de su fecha, a no ser que en el Registro conste algún nuevo asiento relacionado con el mismo expediente.
2.
Para que los títulos de expropiación puedan inscribirse, el
expediente deberá entenderse con el
titular registral o quien justifique
ser su causahabiente, sin perjuicio de la intervención de otros
interesados.
3.
El título inscribible será:
-
El acta en que consten: la ocupación y el pago, o
-
El acta de ocupación -solamente- y el
documento que acredite la consignación del
justiprecio, o el resguardo de depósito del mismo.
4.
El dominio y las cargas, gravámenes, derechos reales y limitaciones
de todas clases, inscritos con
posterioridad a la nota marginal expresada,
se cancelarán al inscribirse el título a
favor del expropiante o beneficiario, para cuya cancelación bastará
su expresión genérica.
Y 5. Los
asientos de fecha anterior a la nota no se cancelarán sino cuando se
acredite en debida forma:
-
Que los interesados han sido citados en forma legal.
- Que
concurrieron por sí o debidamente representados al pago, o que se
consignó el precio o la parte necesaria del mismo. - Que en el título se determinen los asientos que deban cancelarse con referencia a los datos registrales.
II. Y en la EXPROPIACIÓN URGENTE, se sustituye la inscripción por una anotación preventiva, la cual:
- Se extiende mediante el acta previa a la ocupación y el resguardo del depósito provisional.
-
Dura el plazo señalado en el art. 86 L.H.:
CUATRO AÑOS, susceptible de prórrogas sucesivas.
-
Se convertirá en inscripción presentando el documento que acredite
el pago o la consignación del justiprecio, con el acta de ocupación.
Las
CIRCUNSTANCIAS DE LOS ASIENTOS serán las exigidas por la L.H. y por
la legislación especial.
Por
último, señalar que existen PROCEDIMIENTOS ESPECIALES de
expropiación, entre los que destacan
los que regula la Ley del Suelo.
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