HIPOTECARIO TEMA 35

 TEMA 35 HIPOTECARIO

INSCRIPCIÓN DE ADQUISICIONES Y DERECHOS EN FAVOR DEL ESTADO Y DEMAS ENTES PUBLICOS TERRITORIALES

         La inscripción de los bienes del Estado y de las Corporaciones está admitida en el art. 2º de la LH conforme al cual, (APL) “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 6º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las Civiles o Eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las Leyes y Reglamentos”.

Completa este precepto el art. 4º del RH, que dice: (APL) “Serán inscribibles los inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan, y por tanto, los de las Administraciones Públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas”.

Y dentro de la referida expresión de "Administraciones Públicas", se incluye no sólo la Administración pública territorial, es decir, el Estado, las Corporaciones Locales y las Comunidades Autónomas sin también la llamada Administración pública institucional, o sea, los organismos autónomos, las sociedades estatales, y las Corporaciones públicas de base asociativa, como son los colegios profesionales, las asociaciones oficiales, las cámaras oficiales, etc.

Y añade, además el art. 5 del Reglamento Hipotecario, que (APL) “Los bienes inmuebles de dominio público también podrán ser objeto de inscripción conforme a la legislación especial”

Actualmente es de gran importancia la LEY DE PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS de 3 de noviembre de 2003, desarrollada por su Reglamento de 28 de Agosto de 2009

Pasando a examinar, conforme a dicha Ley, el REGIMEN REGISTRAL de los BIENES DE LA ADMINISTRACIÓN, señalar que rige el principio de OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCION

 En efecto, conforme a la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas las administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros.

Y la inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de conformidad con lo prevenido en la legislación hipotecaria y en la propia Ley.

Y añade la Ley que los registradores de la propiedad cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las administraciones públicas que no estuvieren inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por estos se inste lo que proceda.

A este respecto, existe un DEBER ESPECIAL DE NOTARIOS Y REGISTRADORES, ya que dice la Ley que:

a) Los Notarios que intervengan en cualquier acto o contrato no otorgado por el Ministerio de Hacienda, el Director General del Patrimonio del Estado o los Delegados de Economía y Hacienda sobre bienes o derechos cuya titularidad corresponda a la Administración General del Estado o a los Organismos Públicos vinculados a la misma o dependiente de ella, remitirán a dicho centro directivo una copia simple de la correspondiente escritura, y dejaran manifestación en la escritura matriz de haberse procedido a tal comunicación. El Registrador de la propiedad no inscribirá ninguna escritura en la que falte esta manifestación del Notario.

b) Cuando la práctica de los asientos registrales pueda efectuarse en virtud de un documento administrativo, los registradores de la propiedad estarán obligados a cursar igual comunicación, con remisión de copia del documento presentado, cuando éste no haya sido otorgado por los órganos expresados en el apartado anterior.

 

En cuanto al TITULO INSCRIBIBLE: el art 37 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Publicas , dispone que la inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de conformidad con lo prevenido en la legislación hipotecaria y en la propia Ley.

El concreto título formal a efectos de la inscripción dependerá del modo en que se haya adquirido el bien o derecho ya que, según la Ley las Administraciones públicas podrán adquirir bienes y derechos por cualquiera de los modos previstos en el ordenamiento jurídico y, en particular, por los siguientes:
 

•Por atribución de la ley.

•A título oneroso, con ejercicio o no de la potestad de expropiación.

•Por herencia, legado o donación.

•Por prescripción.

•Por ocupación. 

• Respecto de las adquisiciones por negocio jurídico dice la Ley que: "Los negocios jurídicos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios por las AAPP se formalizarán en escritura pública.'"
• En cuanto a las "formas de adquisición", el art. 116 L exige el concurso público con carácter general salvo en los estrictos supuestos en los que proceda la adquisición directa.
• Cuando no exista título inscribible, las Administraciones pueden acudir a la “Certificación” del nuevo artículo 206 de la Ley Hipotecaria que según la redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Lev Hipotecaria y de la Ley del Catastro permite que las Administraciones Públicas y las Entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia puedan inmatricular los bienes de su titularidad así como practicar operaciones regístrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, mediante certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los bienes.

Y especialmente en cuanto a los BIENES DE LAS CORPORACIONES LOCALES:

El art. 5 RH nos remite a la legislación especial, integrada por la Ley de Bases del Régimen Local de 2 de abril de 1985 y al Reglamento Bienes de las Entidades Locales de 13 de Junio de 1986.

1º Respecto de la INSCRIPCION el Reglamento Bienes de las Entidades Locales dispone que las Corporaciones Locales deberán inscribir en el Registro de la Propiedad sus bienes inmuebles y derechos reales, de acuerdo con lo previsto a la legislación hipotecaria.

2º El TITULO INSCRIBIBLE: para inmatricular será preciso título de dominio y, a su defecto, la certificación del art. 206 LH.

Y para inscribir bienes que adquiera en el futuro será preciso presentar documento público de adquisición.

 

INSCRIPCION DE SUS TRANSMISIONES

Como principio programático dispone el art. 132 de la CE que “La ley regulará el régimen de los bienes de dominio público y comunales inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad, inembargabilidad y desafección”.

En consecuencia, en principio solo son enajenables los bienes patrimoniales y observándose los trámites establecidos por sus leyes reguladoras.

Para su estudio adecuado nos ocuparemos en primer lugar de los BIENES DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS

I.- ENAJENACION Y GRAVAMEN

1º En principio la enajenación sólo procede cuando los bienes y derechos patrimoniales del Patrimonio del Estado no sean necesarios para el ejercicio de las competencias y funciones propias de la Administración General del Estado o de sus organismos públicos.

2º El ORGANO COMPETENTE para la transmisión de los bienes de la Administración General del Estado, lo será el Ministro de Hacienda.

Y para los inmuebles y derechos reales pertenecientes a los organismos públicos, lo serán sus presidentes o directores o, si así está previsto en sus estatutos, los órganos colegiados de dirección.

En los dos anteriores supuestos, cuando el valor del bien o derecho, según tasación, exceda de 20 millones de euros, la enajenación deberá ser autorizada por el Consejo de Ministro, a propuesta del Ministerio de Hacienda.

3º Son TRÁMITES PREVIOS A LA ENAJENACION la depuración física y jurídica del inmueble o derecho real y la Inscripción en el Registro, si todavía no lo estuviere.

4º Y las FORMAS DE ENAJENACIÓN son el concurso, la subasta o la adjudicación directa.

En el caso de CONCURSO, la adjudicación recaerá en el licitador que en su conjunto, haga la proposición más ventajosa, teniendo en cuenta los criterios que se hayan establecido en los pliegos correspondientes.

LA SUBASTA únicamente podrá utilizarse en los supuestos previstos reglamentariamente, y podrá celebrarse al alza o a la baja, y, en su caso, con presentación de posturas en sobre cerrado; podrá acudirse igualmente a sistemas de subasta electrónica.

LA ADJUDICACIÓN DIRECTA sólo puede tener lugar en una serie de supuestos que señala la Ley y que son:

.- Cuando el adquirente sea otra Administración Pública o, en general, cualquier persona de derecho público o privado perteneciente al sector público.

.- Cuando el adquirente sea entidad sin ánimo de lucro, declarada de utilidad pública, o una Iglesia, o comunidad religiosa legalmente reconocida.

.- Cuando fuere declarada desierta la subasta o concurso o estos resultaren fallidos, siempre que no hubiere transcurrido más de un año desde la celebración de los mismos.

.- Cuando se trate de solares que por su forma o pequeña extensión resulten inedificables y la venta se realice a un propietario colindante.

.- Cuando se trate de fincas rústicas que no lleguen a constituir una superficie económicamente explotable , y la venta se efectúe a un propietario colindante.

.- Cuando la titularidad del bien corresponda a uno o más propietarios y la venta se efectúe a favor de los copropietarios.

.- Cuando la venta se efectúe a favor de quien ostente un derecho de adquisición preferente reconocido por disposición legal.

.- Cuando por razones excepcionales se considere conveniente efectuar la venta a favor del ocupante del inmueble.

Y en cualquiera de estos supuestos, a efectos de formalización, La LPA establece que los negocios jurídicos de enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Y la representación de la Administración General del Estado en el otorgamiento de la escritura pública corresponde al Director General de Patrimonio del Estado o al funcionario en quien éste delegue, siendo la escritura pública requisito "ad solemnitatem" de la enajenación.

5º También es posible la CESION GRATUITA DE LOS BIENES O DERECHOS de la Administración General del Estado, cuya afectación o explotación no se juzgue previsible, los cuales podrán ser cedidos gratuitamente, para la realización de fines de utilidad pública o interés social , a comunidades autónomas, entidades locales, fundaciones públicas o asociaciones declaradas de utilidad pública.

En cuanto a la competencia para acordar la cesión la Ley establece que la cesión se acordará por el Ministro de Hacienda, a propuesta de la Dirección General del Patrimonio del Estado y previo informe de la Abogacía del Estado, salvo cuando el cesionario no sea Administración Pública, sino Fundación Pública o Asociación, de utilidad pública en cuyo caso la competencia" corresponderá al Consejo de Ministros.

En cuanto al título inscribible en el Registro de la Propiedad, la Ley dispone que las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos se formalizarán en documento admnistrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente.

En los demás supuestos de cesión gratuita es necesaria la escritura pública como forma "ad solemnitatem " de la donación

En cuanto a la constancia en el Registro de la Propiedad de la cesión, dice la Ley que la cesión y la reversión, en su caso, si tuviese por objeto bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios sobre ellos, se inscribirá en el Registro de la Propiedad sin que surta efecto la cesión en tanto no se cumplimente este requisito, para lo cual el cesionario deberá comunicar a la Dirección General del Patrimonio del Estado la práctica del asiento.

Y en la inscripción se hará constar el fin a que deben dedicarse los bienes y cualesquiera otras condiciones y cargas que lleve aparejada la cesión, así como la advertencia de que el incumplimiento de las mismas dará lugar a su resolución.

En cuanto a la INSCRIPCION, si los bienes no están inscritos, los adquirentes podrán inmatricularlos a su favor conforme al art. 205 LH, a cuyo efecto tendrán derecho a solicitar del Estado los títulos correspondientes. Si el Estado careciera de ellos, los particulares podrán solicitar que se inmatriculen, conforme al art. 206 de la LH, antes de su enajenación.

 

II.- TRANSMISION DE BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES

 

La transmisión de bienes de las Entidades Locales se reduce a los bienes de propios y patrimoniales, pues los de dominio público y los comunales son inalienables.

LA ENAJENACIÓN Y GRAVAMEN requiere el cumplimiento de las siguientes formalidades:

i.- Acuerdo del Pleno de la Corporación, con el voto de la mayoría simple de los presentes. Si el valor de los bienes excede del 10% de los recursos ordinarios del presupuesto, se requiere mayoría absoluta de los miembros de la corporación.

ii.- Depuración física y jurídica del bien, realizando el deslinde, si fuere preciso, e inscribiéndolo en el Registro, si no lo estuviere.

iii.- Valoración técnica de los bienes que acredite de modo fehaciente su justiprecio.

iv.- Comunicación de la enajenación a la Comunidad Autónoma, que debe autorizarla cuando el valor del bien exceda del 25% de los recursos ordinarios de la corporación.

v.- Celebración de subasta pública, aunque las parcelas sobrantes puedan enajenarse directamente a los colindantes y, en las permutas, si la diferencia de valor no exceda del 40%, cabe la adjudicación directa.

Y LA CESION GRATUITA DE BIENES, exige el voto favorable de la mayoría absoluta de los miembros de la corporación, y solo puede hacerse a favor de Entidades públicas o instituciones privadas de interés público sin ánimo de lucro y para fines que redunden en beneficio de los habitantes.

INSCRIPCION DE BIENES ADQUIRIDOS POR EXPROPIA­CIÓN FORZOSA

La Ley de Expropiación Forzosa de 16 DICIEMBRE 1954 establece en su art. 1° que  «En la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social se entenderá comprendida cualquier forma de PRIVACIÓN SIN­GULAR de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueren las personas o Entidades a que perte­nezcan, ACORDADA IMPERATIVAMENTE, ya implique: venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejer­cicio».

 

En su aspecto registral, la expropiación forzosa, se regula en el art. 32 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual, podemos distinguir:

I. En la EXPROPIACIÓN ORDINARIA,

1. Los Registradores harán constar que han expedido la «certificación de dominio y cargas» mediante nota marginal, expresando la fecha y el procedimiento. La nota se cancelará por caducidad a los TRES AÑOS de su fecha, a no ser que en el Registro conste algún nuevo asiento relaciona­do con el mismo expediente.

2. Para que los títulos de expropiación puedan inscribirse, el expe­diente deberá entenderse con el titular registral o quien justifique ser su causahabiente, sin perjuicio de la intervención de otros interesados.

3. El título inscribible será:

- El acta en que consten: la ocupación y el pago, o

- El acta de ocupación -solamente- y el documento que acredite la consignación del justiprecio, o el resguardo de depósito del mismo.

4. El dominio y las cargas, gravámenes, derechos reales y limitaciones de todas clases, inscritos con posterioridad a la nota marginal expresada, se cancelarán al inscribirse el título a favor del expropiante o beneficiario, para cuya cancelación bastará su expresión genérica.

Y 5. Los asientos de fecha anterior a la nota no se cancelarán sino cuando se acredite en debida forma:

- Que los interesados han sido citados en forma legal.

- Que concurrieron por sí o debidamente representados al pago, o que se consignó el precio o la parte necesaria del mismo. 
- Que en el título se determinen los asientos que deban cancelarse con referencia a los datos registrales.

II. Y en la EXPROPIACIÓN URGENTE, se sustituye la inscripción por una anotación preventiva, la cual:

- Se extiende mediante el acta previa a la ocupación y el resguardo del depósito provisional.

- Dura el plazo señalado en el art. 86 L.H.: CUATRO AÑOS, suscep­tible de prórrogas sucesivas.

- Se convertirá en inscripción presentando el documento que acredite el pago o la consignación del justiprecio, con el acta de ocupación.

 

Las CIRCUNSTANCIAS DE LOS ASIENTOS serán las exigidas por la L.H. y por la legislación especial.

Por último, señalar que existen PROCEDIMIENTOS ESPECIALES de expropia­ción, entre los que destacan los que regula la Ley del Suelo.