HIPOTECARIO TEMA 34
TEMA
34 HIPOTECARIO
INSCRIPCIÓN
DE AGUAS DE DOMINIO PRIVADO
El
estudio de las aguas, desde el punto de vista sustantivo, se examina
en el correspondiente tema de Derecho Civil.
Sin
embargo, hay que señalar aquí el profundo cambio que se experimentó
al dictarse la Ley de Aguas de 2 de Agosto de 1985,
que
proclamó el principio de "dominio público hidráulico" del Estado, y,
por tanto, la imposibilidad de que haya aguas de dominio
privado, salvo contadas excepciones.
Esta
tónica fue seguida por la Ley de 1999 y por el vigente Texto
Refundido de la Ley de Aguas de
20
de JULIO de 2001 (en
lo sucesivo T.R.). Esta Ley ha dejado obsoleta parte de la regulación
del Reglamento Hipotecario en esta materia, ya que, aparte de otras,
quedaron sin efecto las normas relativas a las "actas
de notoriedad -y de presencia- para acreditar la adquisición por
prescripción de los aprovechamientos de aguas públicas."
Así,
el art. 1.2 del T.R. dice:
«Las
aguas
continentales
superficiales,
así como las subterráneas
renovables,
integradas todas ellas en el ciclo hidrológico, constituyen un
recurso unitario, subordinado al interés general, que forma
parte del dominio público estatal como dominio
público hidráulico».
Sin
embargo, se admiten excepciones
al dominio público estatal, de forma que son casos de "dominio
privado" de las aguas
1.-Los
cauces por los que ocasionalmente discurran las aguas pluviales en
cuanto atraviesen, desde su origen, únicamente fincas de propiedad
particular
2..-
Las
"charcas" situadas en predios de propiedad privada, que
se
considerarán como parte integrante de los mismos siempre que se
destinen al servicio exclusivo de tales predios y sin perjuicio de la
aplicación de la legislación ambiental correspondiente. ( Art. 10
T.R.)
3.-
Los
terrenos de dominio privado que resulten inundados durante
las crecidas no ordinarias de los lagos, lagunas, embalses, ríos y
4.-
Los
lagos, lagunas y charcas sobre los que existan inscripciones en el
Registro de la Propiedad que
conservarán el carácter dominical que tuvieren en el momento de
entrar en vigor la ley de aguas de 1985 (DA.1ª T.R.)
5.-
Y las aguas
calificadas como privadas por la legislación anterior, y las
procedentes de manantiales o pozos subterráneos privados, conforme
a las D. T. 2ª y 3ª del T.R.
En
cuanto a la Inscripción
de estos casos de "aguas de domino privado,"
está regulada por el art. 66
del RH del
que, adaptándolo a la legislación especial, resulta que:
l.-
Sólo podrán inscribirse como
'"finca
independiente":
-
Los
lagos,
lagunas y charcas sobre
los que existan inscripciones en el Registro de la Propiedad. Si
bien, estos supuestos no pueden originar ningún tipo de
inmatriculación .
-
Las
Aguas
calificadas como privadas por la legislación anterior, y
las procedentes de manantiales o pozos subterráneos privados.
2.-
Sin
embargo, podrán constar como "cualidad
de la finca"
todos
los
supuestos
admitidos de aguas privadas
LOS
APROVECHAMIENTOS DE AGUAS PÚBLICAS
En
la actualidad, según el art. 52 del T.R. de la Ley de Aguas, el
derecho al uso privativo o “aprovechamiento” del dominio público
hidráulico, sea o no consuntivo, sólo puede adquirirse (i)
por disposición legal o
(ii) por
concesión administrativa.
Nunca, por tanto, puede adquirirse por prescripción.
-Al
primer supuesto (i) se refiere el art. 54 del T.R., conforme al cual :
1.
El propietario de una finca puede aprovechar las aguas
pluviales que
discurran por ella y las estancadas en sus linderos (sin más
limitaciones que las establecidas en la presente Ley y las que
se deriven del respeto a los derechos de tercero y de la prohibición
del abuso del derecho).
2.
En las condiciones que reglamentariamente se establezcan, se podrán
utilizar en un predio aguas procedentes de manantiales
cuando
el volumen total anual no sobrepase los 7.000 metros cúbicos.
En
estos casos, por tratarse de usos privativos por disposición legal,
parece que no es necesaria la inscripción en el Registro. No
obstante, en el supuesto de los manantiales,
por lo menos, es conveniente la inscripción.
-
Cuando se trate de concesiones
administrativas, (ii) para su inscripción es menester presentar el título de la concesión
y la certificación de estar inscrito el aprovechamiento en el
Registro administrativo de aguas. Sin esta certificación únicamente
podrá practicarse una anotación preventiva.
En
la inscripción habrán de figurar, además de las circunstancias
generales del art. 9 de la Ley Hipotecaria, otras circunstancias de carácter técnico, como el
punto donde se verifica la toma del agua, caudal aprovechable,
altura del salto y similares. Y el derecho de riego, en su caso, se
inscribirá también en los folios de las fincas que lo disfruten.
Por
otro lado, el art. 85 del T.R. reconoce la pervivencia de
organizaciones tradicionales. Se trata de los "aprovechamientos
colectivos"
-a los que se refiere el art. 66, párrafo 5° R.H.-, pertenecientes
a
heredades, heredamientos, dulas, acequias o similares.
En estos casos se ha seguido un sistema de pluralidad de folio. Esto
es, se inscribe el aprovechamiento global a favor de la comunidad, y
además,se podrá inscribir a favor de cada partícipe, su cuota correspondiente en
folio y con número distinto.
En
cuanto a la
transmisibilidad de
LOS APROVECHAMIENTOS DE AGUAS PÚBLICAS,
el
art. 63 del T.R. admite la posibilidad de transmitir, total o
parcialmente, o gravar el aprovechamiento de aguas.
Pero
solo cuando el aprovechamiento implique un servicio público, será
necesaria autorización administrativa previa. Dados los
términos de la Ley, parece que será imprescindible documento
público y la previa inscripción en el Registro administrativo de
aguas, para proceder a verificar la que corresponda en el Registro de
la Propiedad.
INSCRIPCIÓN
DE LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y SU TRANSMISIÓN
ROCA
define la concesión
administrativa como:
«Un
acto de la Administración, en virtud del cual se crea, sobre bienes
de dominio público y a favor de un particular, un derecho subjetivo
de uso, aprovechamiento o explotación exclusiva».
Este
derecho tiene naturaleza de
derecho real administrativo, ya
que otorga un poder inmediato sobre el bien oponible frente a todos.
Por
ello, se ha admitido su
acceso al Registro de la propiedad, acceso
expresamente
regulado
en los artículos 31,
44, 60, 61 ,62 ,63, 67 del Reglamento Hipotecario, y 107 y 154 de la
Ley Hipotecaria, que
admiten su hipotecabilidad
y
La Ley de
23
de
Mayo
de
2003,
reguladora del contrato
de concesión de obra pública, admite
su
inscripción y su hipoteca
Así,
dice el art. 31
p° 1 ° R.H (APL)
que :
«Las
concesiones que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles, se
inscribirán a
favor
del concesionario
con la extensión y condiciones que resulten del título
correspondiente».
Las
concesiones administrativas, en relación con el Registro de la
Propiedad, presentan estas dos características:
A)
Las concesiones administrativas reciben el trato de
fincas registrales,
inmatriculándose como fincas independientes de los terrenos o fincas
normales a que puedan afectar. Así se deduce de los arts. 31 y 44
del R.H. A tenor de este último:
«Se
inscribirán bajo un solo número -si los interesados lo solicitan
considerándose como una sola finca:
…Las
concesiones administrativas, excepto las que sean accesorias de otras
fincas o concesiones.»
Respecto
a los
terrenos
afectados por la concesión, dispone el art.
31 R.H.
que la adquisición de fincas o derechos inscritos que hayan quedado
afectos a la concesión se inscribirá a favor del concesionario,
haciéndose constar en las inscripciones respectivas su afectación,
y, en la inscripción de la concesión, la incorporación de
aquellos, por nota marginal.
Y
sobre las fincas o derechos inscritos afectos a una concesión, no se
podrán inscribir otras cargas o gravámenes que los que
recaigan sobre ésta y hayan sido autorizados por la Administración
concedente.
Extinguida
la concesión, si las fincas deben revertir a la Administración
concedente, se inscribirán a favor de ésta, cancelándose los
asientos contradictorios, sin perjuicio de lo establecido en el art.
175.
Y
B) Las concesiones administrativas inician
folio registral,
sin
que
sea necesaria la previa inscripción o inmatriculación
a favor del Estado o ente público concedente.
La
inmatriculación de la concesión puede tener lugar: -bien a favor
del concesionario o primer titular, o -bien a favor de otro titular
posterior. En este segundo supuesto establece el art. 301
R.H.:
«De
conformidad con lo prevenido en el art. 205 de la Ley, podrá
practicarse la inmatriculación de concesiones administrativas
mediante los documentos a que se refiere el art. 298, acompañados de
certificación que acredite, en su caso, la toma de razón en el
Registro administrativo correspondiente. También se publicarán los
edictos prevenidos en dicho artículo.
Cuando
se hubiere interrumpido el tracto sucesivo en las citadas
concesiones, podrá reanudarse mediante expediente de dominio o acta
de notoriedad a los que se incorpore, o a los que se acompañe la
indicada certificación.»
3.
En cuanto al título
inscribible
dice el art. 60
R.H. que:
«La
inscripción
de concesiones administrativas se
practicará en virtud de escritura
publica,
y en los casos en que no se requiera el otorgamiento de ésta,
mediante
el título mismo de la concesión,
y deberá expresar literalmente el pliego de condiciones generales,
el traslado de la ley o resolución administrativa de concesión y
las condiciones particulares y económicas".
Del
mismo modo se practicará la inscripción
de la "transmisión" de la concesión, acreditando,
la preceptiva autorización administrativa. Por su parte el art. 98
de la Ley
de Patrimonio de las Administraciones Públicas de 3 de Noviembre de
2003 establece
que los
derecho de carácter concesional sólo pueden ser transmitidos por
el plazo de duración de la concesión, y a
personas
que
cuenten con la previa
conformidad de la autoridad competente para
otorgar la concesión.
LAS
CONCESIONES MINERAS Y DE AUTOPISTAS
1.-
En cuanto a las
Concesiones Mineras hay
que señalar que los arts. 62
y 63 del Reglamento Hipotecario
regulan la inscripción de minas,
expresión que, dado el carácter de dominio público de las
minas, ha de referirse a la concesión para su explotación. La
regulación sustantiva se contiene en la Ley
de Minas de 21 de Julio de 1973 y su Reglamento de 25 agosto 1978.
y la normativa registral será aplicable a los hidrocarburos
regulados
en la Ley
de 7 de Octubre de 1998.
-En
cuanto a la
inscripción de la concesión minera, el
Art.
62 R.H. establece
que: "La inscripción de las minas en el Registro de la
Propiedad se extenderá en el
Libro del Ayuntamiento o Sección correspondiente al
punto de partida de
la demarcación del
perímetro de las cuadrículas mineras que
las constituyan, mediante 1)
el titulo de
la concesión, complementado por 2) la copia
certificada del plano de demarcación y
contendrá, además de las circunstancias generales, en cuanto sean
aplicables, las especiales contenidas en el propio título de la
concesión."
Y
añade el Art.62.2 R.H que si el perímetro de la concesión
comprendiere territorios de dos
o más Registros,
Ayuntamientos
o Secciones se
expresará así en la inscripción
principal y
en los demás se practicará una inscripción
de referencia.
-
También "los
permisos y autorizaciones de explotación e investigación"
serán
objeto de anotación
preventiva en
virtud también del título
correspondiente,
acompañado de copia certificada del plano
de
demarcación."
-Por
último indicar que los actos de transmisión
y gravamen de
permisos,
fe
autorizaciones
y concesiones de derechos mineros ,
serán objeto de
inscripciones o anotaciones preventivas sucesivas, según
los casos, que se practicarán mediante la correspondiente
escritura pública, acompañada de autorización
administrativa, si
la cesión es parcial y acreditando la notificación
de la transmisión mortis causa a la administración competente."
2.-
En cuanto a las Concesiones
de Autopistas se
regulan por la Ley de 10 de Mayo de 1972, el Decreto de 25
de Enero de 1973
y la
Ley de Carreteras de 29 de Julio de 1988.
Según
el Decreto de 1973, el concesionario está obligado a inscribir en el
Registro y a favor del Estado la
totalidad
de los bienes y derechos expropiados
afectos a la concesión y
a solicitar
las notas marginales previstas
en
el Art. 32.1 y 6.2 (hoy derogado) del R.H.,
sin perjuicio de
la
inscripción independiente de su derecho de concesión con
arreglo al art. 31 y 60 y siguientes del R.H.
Sin
embargo, pese a lo señalado en el Decreto de 1973, lo procedente, según la Ley
de Expropiación Forzosa
de
16 de Diciembre de 1954
y la normativa registral, es la inscripción
a favor del beneficiario,
que es el
adquirente de la cosa expropiada por intermedio del ente expropiante,
haciendo
constar en
la inscripción de la concesión
la incorporación
de los bienes por nota marginal,
quedando así reflejada la reversión
de los bienes a favor del Estado una vez extinguida la concesión,
conforme al art. 31 R.H.
La
inscripción
de
la concesión se
practicará bajo la técnica de la inscripción principal
en
el punto
de arranque e inscripciones
de referencia
en
los demás
términos que
atraviese la autopista.
Servirá
de
título
la copia autorizada de la escritura
de concesión
otorgada por el Departamento
ministerial competente y la sociedad concesionaria conforme
a la normativa administrativa, acompañada, cuando se trate de las
inscripciones de referencia, de certificación
literal de la inscripción principal.
Y
por último, conforme al art. 31 Ley de Autopistas, la cesión
de la concesión debe
ser total
y debe contar con la previa
autorización del Gobierno.
La cesión se formalizará en escritura
pública y
será
inscribible en el Registro de la Propiedad en
el mismo folio de la concesión.
LAS
CONCESIONES Y AUTORIZACIONES DE GASOLINERAS
La
Ley de
22
de diciembre de 1992 liberalizó
la
venta
de hidrocarburos, que
hasta entonces era monopolio de CAMPSA de modo que Disposición Adicional 2a
de esa ley estableció la
conversión de
las
concesiones otorgadas hasta entonces por el monopolio de
petróleos en autorizaciones
administrativas, salvo
que los titulares de las concesiones optaren
por su continuidad como concesionarios en
el plazo de un mes desde la publicación de la Ley.
Existen
pues dos
regímenes:
El
de "concesión
administrativa", si
se optó por él. En este caso, los
actos dispositivos requerirán,
conforme a la legislación anterior, autorización
administrativa.
Por
el
contrario en el régimen de "autorización
administrativa", los
actos
dispositivos se
regirán por las
reglas generales del sistema de explotación en Derecho privado; para
ello, debe
acreditarse al Registrador que
no
se he ejercitado la facultad de opción antes señalada mediante
una certificación
negativa del Ministerio de Industria que
servirá para cancelar
la inscripción de la concesión e inscribir la nueva autorización
Asimismo
la Ley
de Hidrocarburos de 7 de octubre de 1998 establece
la
extinción del monopolio de petróleos para el suministro de
gasolinas y gasóleos de automoción y
señala que las actividades de distribución
y venta de productos derivados del petróleo podrán
ser realizados
libremente en los términos establecidos en esta Ley
PUBLICIDAD
REGISTRAL DE LOS SUELOS CONTAMINADOS
La Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, regula, en su artículo 98, la
publicidad registral de suelos contaminados de
forma que el Registro publique también de las limitaciones
medio-ambientales que afecten a las fincas inscritas.
Esta
publicidad se realiza a través de notas marginales y son
notas “meramente informativas”, que no producen efectos
propiamente jurídicos.
Estas
notas marginales son dos :
1.-
La nota marginal que resulta de la declaración que hace el
propietario-transferente de un terreno en escritura pública, ya que el Artículo 98 de la Ley dispone que "Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva . Igualmente lo dispuesto en este artículo será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.
Esta
nota tiene carácter definitivo de forma que informará con
carácter permanente, que sobre esa finca se ha realizado una
actividad potencialmente contaminante.
3.-
Y la otra nota marginal es la que publica la resolución
administrativa firme por la que se declare el suelo
“contaminado”, y que se hará constar en el folio de las
fincas registrales a que afecte. Esta nota marginal de "declaración de suelo contaminado" se practicará a iniciativa de la respectiva comunidad autónoma y se cancelará cuando la comunidad autónoma declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración, por haberse real las operaciones de descontaminación y recuperación del mismo.
Y, además, toda actuación en una zona ubicada en un suelo declarado como suelo contaminado por la comunidad autónoma correspondiente requerirá que, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en un suelo declarado contaminado.
Por último, la ley establece que los registradores comunicarán de modo telemático a las comunidades autónomas, las notas marginales que se practiquen en el Registro de la Propiedad referidas a la contaminación de los suelos. Asimismo, comunicarán esta información al propietario de los suelos.
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