HIPOTECARIO TEMA 14

  TEMA 14 HIPOTECARIO

EL TITULO FORMAL: ARTICULO 3 DE LA LEY HIPOTECARIA Y CONCORDANTES DEL REGLAMENTO.

La doctrina distingue dos acepciones de la palabra "título":

1. En SENTIDO MATERIAL, "título" es el acto o negocio que constituye la causa o razón de una mutación jurídico real. Según ROCA, constituye la materia inscribible, tal como se desprende del art. 2 LH y concordantes del reglamento.

2. EN SENTIDO FORMAL, el "título" es la “expresión documental” del título material registrable. Como dice LACRUZ, para llegar al resultado final, que es la inscripción de títulos materiales, es necesario un “procedimiento” cuyo principal presupuesto es el título en sentido formal, ya que este vehículo para el acceso del título material en el registro.

LA DISTINCION entre el título material y formal se encuentra implícita en el art. 3 de la LH, (modificado por Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal)  según el cual (APL) “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados, en el articulo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por la autoridad judicial o por el gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.También podrán ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan extendido sus efectos».

LA DOCTRINA ha elogiado la necesidad de documentación pública o auténtica para inscribir los títulos materiales, porque refuerza el principio de legalidad.

Se critica, sin embargo, la distinción entre Escrituras públicas, Ejecutorias y Documentos auténticos, pues “los documentos auténticos” son el género y las "escrituras y las ejecutorias", dos de sus especies.

EL CONCEPTO LEGAL DE TITULO FORMAL se encuentra en el art. 33 del Reglamento Hipotecario (APL), conforme al cual “Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por si solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”. Por consiguiente:

1º El título puede consistir en Uno o Varios documentos, (testamento y escritura de partición).

2º El documento ha de ser Público, es decir, autorizado por un Notario o empleado público competente con las solemnidades requeridas por la ley, art. 1216.

Hay que señalar que documento Público y documento Auténtico son sinónimos, como resulta del art. 34 del Reglamento, conforme al cual (APL) : “Se considerarán documentos auténticos para los efectos de la Ley los que, sirviendo de títulos al dominio o derecho real o al asiento practicable, estén expedidos por el Gobierno o por Autoridad o funcionario competente para darlos y deban hacer fe por sí sólos”.

Por tanto, son documentos públicos los Notariales (escrituras públicas y actas), los Judiciales (sentencias, ejecutorias, autos, providencias y mandamientos, hoy denominados “decretos”) y los Administrativos.

3º En el documento ha de fundar inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor se practica la inscripción. Según SANZ FERNANDEZ esto significa que el documento debe contener directamente el acto inscribible, no siendo suficiente con que haga “referencia” al mismo, y que sólo es inscribible el “Original” y no sus reproducciones, salvo copias notariales y testimonios judiciales, aunque conste su identidad con el original, como en los testimonios notariales o fotocopias compulsadas.

4º El documento ha de Hacer Fe del contenido que es objeto de la inscripción, es decir, debe acreditar el acto o negocio jurídico que integra el título material inscribible.

Esto permite diferenciar los documentos públicos de otros documentos fehacientes, como los documentos privados que den fe de su fecha, de ciertas declaraciones de voluntad o de la personalidad del otorgante, que no son inscribibles, salvo en los casos que luego veremos.

Según el art. 33 RH los documentos públicos pueden hacer fe por si solos, con otros complementarios, que luego veremos, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite (inscripción en el registro de aguas de la concesión de aprovechamiento de aguas públicas).

5º Además de los requisitos de fondo del título material inscribible, examinados en temas anteriores, el Documento debe reunir otros requisitos de Forma. Así

- El funcionario que lo autorice debe ser el “competente”.

- En el documento se deben haber observado todas las Solemnidades Legales, de acuerdo con el art. 21,1 de la Ley Hipotecaria, según el cual (APL) : “Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos”. Si se omiten estas formalidades, el registrador denegará o suspenderá la inscripción, y, si la practica, será nula.

- El título debe cumplir las leyes fiscales y administrativas. En efecto, dice el art. 254 L.H.(APL) que:"Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad, sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretende inscribir" y añade el primer párrafo del artículo 255 que:

"No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto.”

DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS

Son documentos complementarios los que se precisan para la inscripción del Documento Principal, ya que aportan datos, hechos o circunstancias que, siendo necesarias para practicar el asiento que se pretende, no constan en el dicho Documento Principal.

Los documentos complementarios, no tienen la consideración de títulos inscribibles, por ello, pueden ser públicos o privados.

Estos documentos pueden tener diversas finalidades:

1° Completar la capacidad o legitimar la actuación de una persona: escrituras de poder, de ratificación, certificación de nombramiento de cargos...

2° Acreditar: 1) un hecho: certificado de defunción; 2) un acto: certificación del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, o 3) una circunstancia: solicitud de distribución de responsabilidad entre las fincas hipotecadas: art. 216 R.H.

Distintos de los documentos complementarios son los que acreditan el cumplimiento de determinadas formalidades necesarias, como son:

-La autorización judicial de venta de bienes de menores o incapacitados.

-Los testimonios de resoluciones judiciales aprobatorias de particiones hereditarias.

-Las autorizaciones para enajenar los bienes de las Provincias y de los Municipios, de los Establecimientos de Beneficencia, Iglesia y Comunidades Religiosas.

SUPUESTOS DE ADMISIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS

La regla de que los actos inscribibles deben constar en documento público o autentico presenta excepciones, pues los documentos privados se admiten en ciertos casos.

1. En materia de INSCRIPCIONES para:

1º.-Las inscripciones a favor de heredero único mediante solicitud privada de este.

2º.- La inscripción de particiones hechas por comisarios o contadores-partidores, por documento privado protocolizado por acta notarial (art. 80 RH).

3º.- La Inscripción de consolidación del usufructo con la nuda propiedad, mediante instancia privada, acompañada de certificado de defunción del usufructuario -art. 192 R.H. en relación con el art. 513 C.c.

4º.- La distribución del préstamo hipotecario existente sobre la finca matriz, entre las fincas resultantes de la declaración de obra nueva sobre la misma y consiguiente división horizontal, mediante documento privado suscrito por el acreedor y el deudor, con las firmas legitimadas por Notario o ratificado ante el Registrador

2. Para las ANOTACIONES PREVENTIVAS:

1º Del derecho hereditario (art. 46 LH) y de legados (art. 147 y 148 RH), mediante solicitud privada de los interesados.

2º De adjudicaciones para pago de acreedores cuyo crédito conste en escritura pública o sentencia firme, mediante una solicitud privada (art. 45 LH).

3º Del crédito refaccionario, por contrato privado que conste por escrito (art.59 LH)

3. Para LAS CANCELACIONES:

1º De hipotecas en garantía de títulos endosables o al portador, mediante solicitud prívada (art. 156 LH).

2º De anotaciones preventivas practicadas por documento privado, a través de renuncia en documento privadoart. 208 RH)

3º De hipoteca, por solicitud privada en que los interesados hagan constar claramente los hechos que impliquen el cumplimiento de la condición suspensiva o resolutoria que afectaba a la obligación garantizada, o bien, el nacimiento de las obligaciones futuras garantizadas.( Art. 239 RH )

4º Y conforme a los Arts. 82 y 210 de ls LH, cancelaciones de Hipoteca y Condiciones Resolutorias mediante solicitud cuando haya transcurrido el plazo para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías contándose dicho plazo desde el día en que la prestación garantizada debió ser satisfecha en su totalidad y siempre que dentro del año siguiente no resulte del Registro que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Igualmente se admite la solicitud privada para cancelar, una vez transcurridos los plazos que se indican, los derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica con efectos reales, pero sólo cuando no conste en el Registro la fecha del vencimiento de la obligación garantizada y también para los censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga.

DOCUMENTOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO O EN IDIOMA NO OFICIAL

1. LOS DOCUMENTOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO, según el art. 4 LH(APL):

“También se inscribirán en el registro los títulos expresados en el artículo segundo, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento civil”. Aclarando esta regla, podemos distinguir:

- Para los documentos Extrajudiciales otorgados ante funcionarios extranjeros, al art. 36 del RH(APL) dice: “Los documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas de derecho internacional privado, siempre que contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España.

“La observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto podrán acreditarse, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable. Por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles.

“El registrador podrá, bajo su responsabilidad, prescindir de dichos medios si conociere suficientemente la legislación extranjera de que se trate, haciéndolo así constar en el asiento correspondiente”.

 

- Por su parte los documentos Extrajudiciales otorgados en el Extranjero por funcionarios diplomáticos y consulares Españoles se regirán por la ley española, (art. 11,3 CC) y harán fe en todo el territorio español sin necesidad de legalización de la firma del funcionario autorizante.

- Para los documentos Judiciales otorgados en el Extranjero el art. 38 RH dice (APL): “Las resoluciones judiciales o laudos arbitrales dados en el extranjero serán inscribibles cuando hayan sido reconocidos por el Tribunal o autoridad competente, con arreglo a las leyes y convenios internacionales”. Por tanto, será necesario el “exequatur”, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tras la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, deben citarse tres normas relevantes sobre esta cuestión:

1º.- Que las “resoluciones” extranjeras de jurisdicción voluntaria emanadas de un órgano judicial podrán ser inscritas en los registros públicos españoles cumpliendo los siguientes requisitos :

a) Que, previamente, superen el trámite de "exequátur" o de reconocimiento incidental en España.

b) Y que el Encargado del registro correspondiente verifique si concurren los requisitos exigidos para ello.

2º.- Igualmente, los “actos” de jurisdicción voluntaria acordados por las autoridades extranjeras no judiciales accederán a los registros públicos españoles previo su reconocimiento por el Encargado del registro público, sin necesidad de ningún procedimiento específico previo.

3º- Por último, la Disposición Adicional 3º de la Ley previene, que un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el acto del que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos: a) que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado; b) que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen; c) que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento aplicable según las normas españolas de Derecho internacional privado y d) que su inscripción no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español.

Por su parte , la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, de 30 de Julio de 2015 establece que no es preciso un previo procedimiento de reconocimiento del documento público extranjero , de forma que que será ejecutable en España si lo es en su país de origen, siempre que allí posea, al menos, el mismo efecto equivalente y no contravenga el orden público.

 

Pero se establece que,  cuando sea necesario para la correcta ejecución de los documentos públicos extranjeros, los notarios y funcionarios públicos españoles podrán "adecuar al ordenamiento español" las instituciones jurídicas desconocidas en España, sustituyéndolas por otras que tengan en nuestra legislación efectos equivalentes

 

Y a los efectos de la Inscripción de los documentos públicos extranjeros, se preve queseros documentos  podrán ser inscritos en los registros públicos españoles si 1)cumplen los requisitos establecidos en la legislación especifica aplicable y 2)siempre que la autoridad extranjera que haya intervenido en la confección del documento desarrolle FUNCIONES EQUIVALENTES a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate.

También, cuando el el documento público extranjero incorpore derechos que resulten desconocidos en derecho español, EL REGISTRADOR PROCEDERÁ A SU ADAPTACIÓN, en lo posible, a derecho previstos o conocidos en el ordenamiento jurídico español que tengan efectos equivalentes

- Para los DOCUMENTOS REDACTADOS EN IDIOMA NO OFICIAL, el art. 37 RH dispone (APL): “Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del registro, por la Oficina de interpretación de Lenguas o por funcionarios competentes autorizados en virtud de leyes o convenios internacionales y, en su caso, por un Notario, quien responderá de la fidelidad de la traducción.

“El Registrador podrá, bajo su responsabilidad prescindir del documento oficial de traducción cuando conociere el idioma, el dialecto o la letra antigua de que se trate”.

Por último señalar que dentro su ámbito territorial, no es necesaria la traducción para que los documentos redactados en lengua oficial de una Comunidad Autónoma tengan acceso al Registro de la Propiedad.