HIPOTECARIO TEMA 14
TEMA 14 HIPOTECARIO
EL TITULO
FORMAL: ARTICULO 3 DE LA LEY HIPOTECARIA Y CONCORDANTES DEL
REGLAMENTO.
La doctrina
distingue dos acepciones de la palabra "título":
- En SENTIDO MATERIAL, "título" es el "acto o negocio" que constituye la causa o razón de una mutación jurídico real. Según ROCA, constituye la materia inscribible, tal como se desprende del art. 2 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento.
- EN SENTIDO FORMAL, el "título" es la “expresión documental” del título material registrable. Como dice LACRUZ, para llegar al resultado final, que es la inscripción de títulos materiales, es necesario un “procedimiento” cuyo principal presupuesto es el título en sentido formal, ya que este vehículo para el acceso del título material en el registro.
LA
DISTINCION entre el título material y formal se encuentra implícita
en el art. 3 de la LH, (modificado por Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de Reforma del Texto Refundido de la Ley Concursal) según el cual (APL) “Para que
puedan ser inscritos los títulos expresados, en el articulo
anterior, deberán estar consignados en escritura pública,
ejecutoria o documento auténtico expedido por la autoridad judicial
o por el gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos.También podrán ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan extendido sus efectos».
LA
DOCTRINA ha elogiado la necesidad de documentación pública o
auténtica para inscribir los títulos materiales, porque refuerza el
principio de legalidad.
Se critica,
sin embargo, la distinción entre Escrituras públicas, Ejecutorias
y Documentos auténticos, pues “los documentos auténticos” son
el género y las "escrituras y las ejecutorias", dos de sus especies.
EL CONCEPTO
LEGAL DE TITULO FORMAL se encuentra en el art. 33 del Reglamento
Hipotecario (APL), conforme al cual “Se entenderá por
título, para los efectos de la inscripción, el documento o
documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la
persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en
cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por si solos o
con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento
se acredite”. Por consiguiente:
1º El
título puede consistir en Uno o Varios documentos, (por ejemplo, testamento y
escritura de partición).
2º El
documento ha de ser Público, es decir, autorizado por un Notario o
empleado público competente con las solemnidades requeridas por la
ley conforme al art. 1216 del Código Civil.
Hay que
señalar que documento "Público" y documento "Auténtico" son sinónimos,
como resulta del art. 34 del Reglamento, conforme al cual
(APL) : “Se considerarán documentos auténticos para los
efectos de la Ley los que, sirviendo de títulos al dominio o derecho
real o al asiento practicable, estén expedidos por el Gobierno o por
Autoridad o funcionario competente para darlos y deban hacer fe por
sí sólos”.
Por tanto,
son documentos públicos los Notariales (escrituras públicas y
actas), los Judiciales (sentencias, ejecutorias, autos, providencias
y mandamientos, hoy denominados “decretos”) y los
Administrativos.
3º En el
documento ha de fundar inmediatamente su derecho la persona a cuyo
favor se practica la inscripción. Según SANZ FERNANDEZ esto
significa que el documento debe contener directamente el acto
inscribible, no siendo suficiente con que haga “referencia” al
mismo, y que sólo es inscribible el “Original” y no sus
reproducciones, salvo copias notariales y testimonios judiciales,
aunque conste su identidad con el original, como en los testimonios
notariales o fotocopias compulsadas.
4º El
documento ha de Hacer Fe del contenido que es objeto de la
inscripción, es decir, debe acreditar el acto o negocio jurídico
que integra el título material inscribible.
Esto
permite diferenciar los documentos públicos de otros documentos
fehacientes, como los documentos privados que den fe de su fecha, de
ciertas declaraciones de voluntad o de la personalidad del otorgante,
que no son inscribibles, salvo en los casos que luego veremos.
Según el
art. 33 RH los documentos públicos pueden hacer fe por si solos, con
otros complementarios, que luego veremos, o mediante formalidades
cuyo cumplimiento se acredite (inscripción en el registro de aguas
de la concesión de aprovechamiento de aguas públicas).
5º Además
de los requisitos de fondo del título material inscribible,
examinados en temas anteriores, el Documento debe reunir otros
requisitos de Forma. Así
-
El funcionario que lo autorice debe ser el “competente”.
-
En el documento se deben haber observado todas las Solemnidades
Legales, de acuerdo con el art. 21,1 de la Ley Hipotecaria, según
el cual (APL) : “Los documentos relativos a contratos o actos
que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y
sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los
derechos inscritos”. Si se omiten estas formalidades, el
registrador denegará o suspenderá la inscripción, y, si la
practica, será nula.
-
El título debe cumplir las leyes fiscales y administrativas.
En efecto, dice el art.
254 L.H.(APL)
que:"Ninguna
inscripción se hará en el Registro de la Propiedad, sin que se
acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se
establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que
se pretende inscribir" y añade el primer párrafo del artículo 255 que:
"No
obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el
asiento de presentación antes de que se verifique el pago del
impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la
inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al
que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto.”
DOCUMENTOS
COMPLEMENTARIOS
Son
documentos complementarios los que se precisan para la inscripción
del Documento Principal, ya que aportan datos, hechos o
circunstancias
que, siendo necesarias para practicar el asiento que se pretende, no
constan en el dicho Documento Principal.
Los
documentos complementarios, no tienen la consideración de títulos
inscribibles,
por ello,
pueden ser públicos o privados.
Estos
documentos pueden tener diversas finalidades:
1° Completar la capacidad o legitimar la actuación de una persona: escrituras de poder, de ratificación, certificación de nombramiento de cargos...
2° Acreditar: 1) un hecho: certificado de defunción; 2) un acto: certificación del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, o 3) una circunstancia: solicitud de distribución de responsabilidad entre las fincas hipotecadas: art. 216 R.H.
Distintos
de los documentos complementarios son los que acreditan el
cumplimiento
de determinadas
formalidades necesarias,
como son:
-La autorización judicial de venta de bienes de menores o de personas necesitadas de apoyo
-Los
testimonios de resoluciones judiciales aprobatorias
de particiones
hereditarias.
-Las
autorizaciones para enajenar los bienes
de las Provincias y de los Municipios,
de los Establecimientos de Beneficencia, Iglesia y Comunidades
Religiosas.
SUPUESTOS
DE ADMISIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS
La regla de
que los actos inscribibles deben constar en documento público o
autentico presenta excepciones, pues los documentos privados se
admiten en ciertos casos.
- En materia de INSCRIPCIONES para:
1º.-Las
inscripciones a favor de heredero único mediante solicitud
privada de este.
2º.- La
inscripción de particiones hechas por comisarios o
contadores-partidores, por documento privado protocolizado por
acta notarial (art. 80 RH).
3º.-
La Inscripción de consolidación
del usufructo con la nuda propiedad, mediante
instancia privada, acompañada de certificado de defunción del
usufructuario -art. 192 R.H. en relación con el
art. 513 C.c.
4º.-
La distribución del préstamo hipotecario
existente sobre la finca matriz, entre las
fincas resultantes de la declaración de obra nueva sobre la misma y
consiguiente división horizontal, mediante
documento privado suscrito por el acreedor y el
deudor, con las firmas legitimadas por Notario o ratificado
ante el Registrador
- Para las ANOTACIONES PREVENTIVAS:
1º Del
derecho hereditario (art. 46 LH) y de legados (art. 147 y 148 RH),
mediante solicitud privada de los interesados.
2º De
adjudicaciones para pago de acreedores cuyo crédito conste en
escritura pública o sentencia firme, mediante una solicitud privada
(art. 45 LH).
3º Del
crédito refaccionario, por contrato privado que conste por escrito
(art.59 LH)
- Para LAS CANCELACIONES:
1º De
hipotecas en garantía de títulos endosables o al portador, mediante
solicitud prívada (art. 156 LH).
2º De
anotaciones preventivas practicadas por documento privado, a través
de renuncia en documento privadoart. 208 RH)
3º De
hipoteca, por solicitud privada en que los interesados hagan constar
claramente los hechos que impliquen el cumplimiento de la condición
suspensiva o resolutoria que afectaba a la obligación garantizada, o
bien, el nacimiento de las obligaciones futuras garantizadas.( Art.
239 RH )
4º Y
conforme a los Arts. 82 y 210 de ls LH,
cancelaciones de Hipoteca
y Condiciones Resolutorias mediante solicitud
cuando haya transcurrido
el plazo para la
prescripción de la acciones derivadas de
dichas garantías contándose dicho
plazo desde el día en
que la prestación garantizada debió ser
satisfecha en su totalidad y siempre que
dentro del año siguiente no
resulte del Registro que han sido renovadas,
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente
la hipoteca. Igualmente se admite la solicitud privada para cancelar, una vez
transcurridos los plazos que se indican, los derechos
de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o
facultades de configuración jurídica con efectos reales, pero sólo cuando
no conste en el Registro la fecha del vencimiento de la obligación
garantizada y también para los censos,
foros y otros gravámenes de naturaleza análoga.
DOCUMENTOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO O EN IDIOMA NO OFICIAL
- LOS DOCUMENTOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO, según el art. 4 LH(APL):
“También se inscribirán en el registro los
títulos expresados en el artículo segundo, otorgados en país
extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes y
las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba
darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento
civil”. Aclarando esta regla, podemos distinguir:
-
Para los documentos Extrajudiciales otorgados ante funcionarios
extranjeros, al art. 36 del RH(APL) dice: “Los
documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos
si reúnen los requisitos exigidos por las normas de derecho
internacional privado, siempre que contengan la legalización y demás
requisitos necesarios para su autenticidad en España.
“La
observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y
capacidad legal necesarias para el acto podrán acreditarse, entre
otros medios, mediante aseveración o informe de un Notario o Cónsul
español o de Diplomático, cónsul o funcionario competente del país
de la legislación que sea aplicable. Por los mismos medios podrá
acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en
territorio español documentos inscribibles.
“El
registrador podrá, bajo su responsabilidad, prescindir de dichos
medios si conociere suficientemente la legislación extranjera de que
se trate, haciéndolo así constar en el asiento correspondiente”.
-
Por su parte los documentos Extrajudiciales otorgados en el
Extranjero por funcionarios diplomáticos y consulares Españoles se
regirán por la ley española, (art. 11,3 CC) y harán fe en todo el
territorio español sin necesidad de legalización de la firma del
funcionario autorizante.
-
Para los documentos Judiciales otorgados en el Extranjero el art.
38 RH dice (APL): “Las resoluciones judiciales o laudos
arbitrales dados en el extranjero serán inscribibles cuando hayan
sido reconocidos por el Tribunal o autoridad competente, con arreglo
a las leyes y convenios internacionales”. Por tanto, será
necesario el “exequatur”, conforme a la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
Tras la
Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria,
deben citarse tres normas relevantes sobre esta cuestión:
1º.- Que las
“resoluciones” extranjeras de
jurisdicción voluntaria
emanadas de un órgano judicial
podrán ser inscritas en los registros
públicos españoles cumpliendo los siguientes requisitos :
a) Que, previamente, superen el trámite de "exequátur" o de reconocimiento incidental en España.
b) Y que el Encargado del registro correspondiente verifique si concurren los requisitos exigidos para ello.
2º.- Igualmente, los “actos” de jurisdicción voluntaria acordados por las autoridades extranjeras no judiciales accederán a los registros públicos españoles previo su reconocimiento por el Encargado del registro público, sin necesidad de ningún procedimiento específico previo.
3º- Por último, la Disposición Adicional 3º de la Ley previene, que un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el acto del que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos: a) que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado; b) que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen; c) que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento aplicable según las normas españolas de Derecho internacional privado y d) que su inscripción no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español.
Por su parte , la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, de 30 de Julio de 2015 establece que no es preciso un previo procedimiento de reconocimiento del documento público extranjero , de forma que que será ejecutable en España si lo es en su país de origen, siempre que allí posea, al menos, el mismo efecto equivalente y no contravenga el orden público.
Pero se establece que, cuando
sea necesario
para la correcta ejecución de los documentos públicos extranjeros,
los
notarios
y funcionarios públicos españoles
podrán "adecuar
al ordenamiento español" las
instituciones jurídicas desconocidas en España,
sustituyéndolas por otras que tengan en nuestra legislación
efectos equivalentes
Y
a los efectos de la Inscripción de los documentos públicos
extranjeros, se preve queseros documentos
podrán
ser inscritos en los registros públicos españoles
si 1)cumplen
los requisitos establecidos en la legislación especifica
aplicable y 2)siempre que la
autoridad extranjera que
haya
intervenido
en la confección del documento desarrolle FUNCIONES
EQUIVALENTES
a las
que desempeñan las autoridades españolas
en la materia de que se trate.
También,
cuando el el documento público extranjero incorpore
derechos que resulten desconocidos en
derecho español, EL
REGISTRADOR PROCEDERÁ A SU ADAPTACIÓN,
en lo posible, a derecho
previstos o conocidos
en el ordenamiento jurídico español
que
tengan efectos equivalentes
- Para los
DOCUMENTOS REDACTADOS EN IDIOMA NO OFICIAL, el art. 37 RH
dispone (APL): “Los documentos no redactados en idioma español
podrán ser traducidos, para los efectos del registro, por la Oficina
de interpretación de Lenguas o por funcionarios competentes
autorizados en virtud de leyes o convenios internacionales y, en su
caso, por un Notario, quien responderá de la fidelidad de la
traducción.
“El
Registrador podrá, bajo su responsabilidad prescindir del documento
oficial de traducción cuando conociere el idioma, el dialecto o la
letra antigua de que se trate”.
Por último
señalar que dentro su ámbito territorial, no es necesaria la
traducción para que los documentos redactados en lengua oficial de
una Comunidad Autónoma tengan acceso al Registro de la Propiedad.
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