HIPOTECARIO TEMA 11

 TEMA 11 HIPOTECARIO

LAS CONDICIONES SUSPENSIVAS Y RESOLUTORIAS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. MODO DE HACER CONSTAR SU CUMPLIMENTO O INCUMPLIMIENTO.

LA CONDICION es una “determinación accesoria de la voluntad” añadida a un negocio jurídico, cuyo objeto es hacer depender de un acontecimiento futuro e incierto o de un suceso pasado, que los interesados ignoren, el comienzo o la cesación de los efectos jurídicos de dicho negocio.

En nuestro sistema inmobiliario registral, a diferencia del alemán, las condiciones pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, siempre que se cumplan los siguientes REQUISITOS:

1.- Que se trate de VERDADERAS CONDICIONES, establecidas por voluntad de los interesados. Por tanto, la “conditio iuris” no es inscribible, porque es un requisito legal de eficacia, salvo que se le dé el carácter de “conditio facti”, como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado.

2.- Que la condición se establezca en un acto inscribible e influya directamente en la adquisición o pérdida del dominio o de un derecho real inmobiliario. Ello excluye la posibilidad de inscribir los pactos contractuales de carácter obligacional, aunque se configuren como condiciones.

3.- Toda la doctrina admite la inscribilidad de las CONDICIONES RESOLUTORIAS, ya que el acto que las contiene verifica una adquisición automática del derecho real bajo la amenaza de su posible resolución.

En cambio, los actos que contienen CONDICIONES SUSPENSIVAS,  no producen la adquisición del derecho hasta que la condición se cumpla, por lo que SANZ FERENANDEZ opina que no deberían inscribirse, sino anotarse preventivamente.

Sin embargo, la mayoría de la doctrina defiende su inscripción, porque el Registro debe ser fiel reflejo de la realidad jurídica. El acto sujeto a condición suspensiva crea una expectativa, una titularidad condicionada, que debe ser protegida como el derecho definitivo y, además, condiciona resolutoriamente el derecho del transferente.

4.- Solo son inscribibles las condiciones suspensivas o resolutorias de forma que aunque la ley hable en ocasiones de condiciones rescisorias, art. 23 LH o revocatorias, art. 51 RH, estas no son verdaderas condiciones, sino hechos de los que pueden derivarse acciones legales de rescisión o revocación que constan expresamente en el título.

La INSCRIPCION DE LAS CONDICIONES viene contemplada en la letra C del articulo 9 de la Ley Hipotecaria que, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015 de 24 de Junio, establece que (APL): “La inscripción contendrá las circunstancias siguientes: c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias ,si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título.”

En cuanto a la forma de practicar la inscripción, la determina el art. 51,6º del Reglamento Hipotecario que establece que: “para dar a conocer la extensión del derecho que se inscribe… se copiarán literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden”, establecidas en el título.

LOS EFECTOS que produce la constancia registral de las condiciones son las siguientes:

1.- DURANTE LA FASE DE PENDENCIA:

a) Si es condición suspensiva, el registro refleja una situación jurídica de pendencia, en la que existen dos titularidades: la del Transferente, titularidad actual amenazada de extinción, y la del Adquirente, titularidad expectante que se convertirá en definitiva si se cumple la condición.

Ambos titulares pueden disponer conjuntamente, en cuyo caso el adquirente recibe un derecho puro y completo, o por separado. En tal caso, quien adquiera del titular actual queda sujeto a la eventual resolución de su derecho, si la condición se cumple.

b) Los efectos de la condición resolutoria son los mismos, pero a la inversa. También existen dos titularidades: la actual del adquirente, sujeta a resolución si la condición se cumple, y la expectante del transmitente o sus sucesores, que se convertirá en definitiva si se cumple la condición.

2.- CUMPLIDA LA CONDICION, se aplica el art. 23 LH (APL) según el cual: “el cumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias… de los actos o contratos inscritos se hará constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución… llega a verificarse”.

Aunque el precepto solo hable de cumplimiento, Roca señala que también debe ser aplicado al caso de incumplimiento de la condición, por tanto:

a) Cuando se cumpla la condición suspensiva o se incumpla la resolutoria, se consolida la adquisición del derecho expectante, lo que se hace constar por nota marginal

b) Cuando se cumpla la condición resolutoria, el derecho actual resuelve, practicándose nueva inscripción a favor del transferente o su causahabiente, aunque si el derecho resuelto era una derecho real limitado sobre cosa ajena, basta con cancelar su asiento. Igualmente, incumplida la condición suspensiva, la expectativa se extingue y se cancela su asiento, lo que purifica el derecho actual sin necesidad de nueva inscripción.

EL APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO EN LAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS: EXAMEN DEL ARTICULO 11 DE LA LEY HIPOTECARIA Y CONCORDANTES DE SU REGLAMENTO. JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO Y DOCTRINA DE LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO ACERCA DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA

Según el primer párrafo del art. 11 de la Ley Hipotecaria, reformado por la Ley ya citada de 24 de Junio de 2015: (APL) “En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados , en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley”.

Por tanto, la constancia del precio es obligatoria y se hace, según ROCA SASTRE, expresando su cuantía y la especie dineraria que conste en el título. La forma de pago se expresa señalando si se trata de precio confesado, pagado al contado o aplazado. También deben hacerse constar se hace constar los medios de pago utilizados.

En este punto el artículo11, como hemos visto, se remite al 21 de la Ley y, éste, a su vez, se remite al artículo 24 de la Ley del Notariado, desarrollado por el artículo 177 del Reglamento Notarial , redactado por el Real Decreto de 8 de Enero de 2010. Con arreglo a este artículo, deberá expresarse: los importes satisfechos en metálico; los números de los cheques y demás documentos de giro empleados y el código de la cuenta de cargo de los mismos; así como los códigos de las cuentas de cargo y abono en caso de transferencia, si bien cuando el medio de pago sea cheque será suficiente que conste librador, librado, beneficiario, fecha e importe y si es transferencia, bastará con que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y entidad beneficiaria, disponiendo el Art. 254 de la Ley Hipotecaria que no se practicará la inscripción en el Registro si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

También, el Notario deberá incorporar a la escritura la “declaración previa de los medios de pago”, aportada por los interesados cuando proceda su presentación con arreglo a lo previsto por la Orden de 3 de Mayo de 2006 para la prevención del blanqueo de capitales, como ocurre con el impreso “S -1”, cuando se empleen en un sólo pago más de 100.000 Euros en metálico o en cheque al portador.

En cuanto a los ASPECTOS REGISTRALES DEL PAGO APLAZADO:

A) Entiende ROCA SASTRE que, cuando el precio se aplace, es preciso que en el Registro consten: 1º los plazo convenidos, 2º los intereses pactados, 3º las garantías estipuladas y, 5º en caso de existencia de cheques o letras, sus datos identificativos.

B) Sus EFECTOS son estos conforme al párrafo 2º del artículo 11 de la L.H.(APL):

“La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de terceros, a menos que se garantice aquel con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explicita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.

Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie”.

Por consiguiente:

a) La simple constancia del aplazamiento carece de transcendencia real. Aunque el vendedor, en caso de impago ejercite la acción personal del art. 1124 CC, la resolución no perjudica al tercero protegido por la fe pública registral.

b) El aplazamiento del pago producirá efectos respecto de terceros cuando esté garantizado especialmente. Solo en estos casos, y no cuando simplemente se aplaza el pago, habría que determinar la parte del precio que corresponde a cada una de las fincas transmitidas, por exigirlo el principio de especialidad. Tratándose de hipoteca, esa necesidad la impone el art. 119, produciéndose los efectos regulados en los arts. 120 a 124 L.H. Pero es más que dudoso que estos preceptos puedan aplicarse a la condición resolutoria. Por ello -como entiende TORRENTE GARCÍA DE LA MATA-, esta exigencia debe minimizarse, exceptuándola de plano en los casos de venta conjunta de fincas relacionadas por vínculos eco­nómicos, como sucede en el caso típico de la venta de una vivienda y su plaza de garaje independiente.

 

c) Cuando el pago del precio este asegurado con hipoteca, en caso de incumplimiento el acreedor puede ejercitar la acción hipotecaria contra cualquier poseedor por los procedimientos que veremos en otro tema

d) Si se da a la falta de pago del precio el carácter de condición resolutoria explicita, perjudica a terceros, como toda causa de resolución que conste en el Registro.

El único requisito civil para que, en caso de incumplimiento, el vendedor pueda hacer valer la resolución sería que se notifique su voluntad al comprador, ya que este “podrá pagar, aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el juez no podrá concederle nuevo termino”, conforme al art. 1504 CC.

Tradicionalmente la doctrina consideraba que cumplido dicho requisito, el vendedor podía reinscribir la finca a su favor, como se deduce del art. 59 RH, según el cual, existiendo el pacto de “lex Comisoria”, “será necesario, para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de sus causahabientes que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe el título del vendedor”.

ROCA entendía que estos documentos permiten cancelar el asiento del comprador y todas las cargas y gravámenes otorgadas por este, incluida la anotación preventiva de embargo, sin necesidad de contar con su consentimiento ni con mandamiento judicial, por ser un caso en que el derecho inscrito se extingue por causa que resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción, art. 82,2 LH.

Sin embargo, según la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y desde la resolución de la DGRN de 29 de diciembre de 1982, el “automatismo” de la reinscripción a favor del vendedor ha dejado de operar ya que para realizar esa reinscripción se exige, además de los requisitos citados:

1º Que exista una voluntad del comprador deliberadamente rebelde al cumplimiento, porque, en otro caso, por ejemplo, si el comprador aduce argumentos a priori razonables de su incumplimiento,entonces, se plantea una cuestión de hecho cuya apreciación corresponde a los Tribunales. Sin embargo, el TS no considera precisa una voluntad rebelde, sino que basta con un incumplimiento duradero y persistente que frustre para el vendedor la finalidad del contrato, sin que se encuentre explicación razonable de la postura del comprador.

2º Que el vendedor presente el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones procedan, haya de ser devuelto, art. 175,6ª RH, sin que pueda retener parte de los plazos como cláusula penal, porque el Juez pueda moderarla, art. 1154 CC.

3º Que, en su caso, el vendedor ponga a disposición del comprador todas las letras aún no vencidas pendientes de pago, para evitar una doble ejecución.

La falta de algún requisito impide la reinscripción hasta que los Tribunales decreten la resolución, quedando entretanto, inscrita la finca a favor del comprador, con lo que la eficacia de la garantía queda debilitada.

Sin embargo la Resolución de 29 de agosto de 2019,  se ha apartado  de esta doctrina ya que ha declarado que  no es precisa la consignación si se dan los siguientes requisitos: que no sea aplicable al contrato la legislación sobre consumidores y usuarios; que  las partes pacten  una cláusula penal en virtud de la cual, en caso de incumplimiento de la obligación de pago del comprador, el vendedor hará suyas las cantidades percibidas, y  convengan expresamente que dicha cláusula penal resultaría de aplicación, en su totalidad, en el caso de incumplimiento parcial, total, irregular o tardío del precio aplazado por el comprador, de manera que no haya lugar a la restitución prevista en el artículo 1123 del Código Civil; que  pacten  excluir la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1154 del mismo Código; que la parte compradora acepte  la cláusula penal declarando su proporcionalidad y adecuación a la vista de los perjuicios que soporta el vendedor por la falta de cobro del precio de la compraventa; y que el comprador  renuncie, de forma expresa e irrevocable, a cualquier reclamación judicial o extrajudicial orientada a excluir la aplicación de la cláusula penal o a obtener una minoración o retraso.

Pero, en todo caso y con carácter general, , si prospera la pretensión del vendedor, una vez resuelta la venta, se reinscribirá el inmueble a su favor, teniendo tal asiento virtualidad extintiva y cancelatoria de la titularidad del comprador y sus dere­chohabientes.

Por consiguiente, en cuanto a los asientos posteriores, el ejercicio de la resolución llevaría consigo la purga registral de los actos dispositivos del comprador, sin necesidad del consentimiento de sus titulares, ni reso­lución judicial, según se desprende del art. 175-6 R.H. sobre constitución de derechos reales sobre los bienes sujetos a condiciones resolutorias. Sin embargo, como el tercero subadquirente tiene legi­timación pasiva para ser parte en la demanda de resolución, la DGRN sostiene la imposibilidad de cancelar los derechos de los causahabientes del comprador, cuyo dominio se resuelve, mediante sentencia dictada en procedimiento en que sólo fue parte el comprador y no se notificó a sus causa-habientes el procedimiento.

Por último nos referiremos a la CONSTANCIA REGISTRAL DE PAGO DEL PRECIO APLAZADO que tiene diferente alcance, según el supuesto de que se trate:

 

a) Si el precio aplazado no está garantizado y el comprador paga en el plazo convenido se hará constar así en el Registro a fin de liberar la finca del gravamen que pesaba sobre ella. El asiento adecuado es la nota marginal -art. 58-1 R.H.-, practicada a petición de los interesados o por mandato judicial. Pa­ra extender dicha nota bastará el consentimiento de un sólo cónyuge cuando el inmueble ganancial transmitido se hubiere inscrito, en su día, sólo a nombre de aquel: art 58.2 R.H.

b) Si el precio aplazado está garantizado con hipoteca, el pago supone la cancelación de esta y no una simple nota marginal, por lo que solo podrá acreditarse por sentencia firme, escritura pública o documento auténtico en que se preste el acreedor su consentimiento cancelatorio, para lo que precisa capacidad de disponer.

c) Si el precio aplazado está garantizado con condición resolutoria, esta se cancela por, medio de nota marginal, para lo que se requiere, en principio el consentimiento del acreedor, por lo que, como en el caso anterior, será necesaria sentencia firme o escritura pública en que el vendedor dé carta de pago por declararse satisfecho del precio.

No obstante, existen otros medios para la cancelación de la condición resolutoria de forma que éstos son:

1º El ya citado del consentimiento del acreedor cancelatorio y carta de pago en escritura.

2º Justificación objetiva de pago: cuando el pago se instrumenta me­diante letras de cambio con numeración reseñada en la escritura y el comprador justifica tener en su poder todas las letras ya pagadas, lo que se acreditará por medio de acta notarial, medio admitido por R. 30 mayo 1980.

3º Transcurso del término final pactado: se trata de añadir al pacto un plazo de caducidad de la facultad resolutoria, transcurrido el cual sin ha­berse resuelto la venta, se extingue dicha facultad siempre que de la escri­tura resulte con claridad la extinción del derecho. Es el sistema más prác­tico.

4º El Expediente Registral de liberación de gravámenes, establecido por la Reforma de 2015 en el art. 209 de la LH.

5º Y mediante la acreditación de la Caducidad del art. 82 de la L.H., según el cual podrá procederse a la cancelación de las condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil para la prescripción de dichas garantías, contado desde el día en que la prestación garantizada debió ser satisfecha según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que ha sido interrumpida la prescripción.

Debe recordarse que, para las condiciones resolutorias, el art. 1964 del Código Civil, reformado por la Ley 42/2015 de 5 de Octubre, establece que: “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación”, es decir que, añadiendo el año posterior a que se refiere el art. 82 de la L.H., el plazo de caducidad para la cancelación sería de 6 años, salvo las condiciones resolutorias afectadas por las normas de derecho transitorio.