HIPOTECARIO TEMA 65

 TEMA 65 HIPOTECARIO

LA PUBLICIDAD FORMAL: SUS MANIFESTACIONES

La inscripción en el Registro tiene como finalidad fundamental dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, lo que se consigue mediante la publicidad registral que, en su aspecto material protege las situaciones jurídicas que publica, mediante los principios de legitimación y fe pública registral.

En la publicidad formal, sin embargo permite “conocer el estado jurídico de los inmuebles consultando el contenido del Registro”, ya que, como dice el artículo 221 de la Ley Hipotecaria: (APL): “Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo.”

Este interés “conocido” debe ser apreciado por el Registrador, pero, si éste se niega a manifestar los libros o expedir certificación, el interesado podrá recurrir la decisión ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Como MEDIOS de hacer efectiva la publicidad formal la ley y el reglamento prevén LA MANIFESTACION DE LOS LIBROS DEL REGISTRO y LAS CERTIFICACIONES.

A.- LA MANIFESTACION DE LOS LIBROS DEL REGISTRO, se realizará a petición verbal o escrita del interesado, que debe indicar las fincas o derechos cuyo estado se pretenda averiguar. La forma de la manifestación, puede ser: Exhibición directa de los libros o la Nota Simple Informativa

1.- La Exhibición directa de los libros debe concretarse a la parte necesaria, sin sacarlos de la oficina y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación, pudiéndose tomar notas de su contenido.

Ahora bien, la manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio y cargo, cuyo interés se presume en atención a su condición, (como es el Notario), el acceso se realizará, sin necesidad de intermediación por parte del registrador, si bien dicha autoridad, empleado o funcionario público deberá identificarse con su “firma electrónica reconocida” o por cualquier otro medio tecnológico que en el futuro la sustituya, aunque este sistema está todavía pendiente de implantación

2.- Y la Nota Simple Informativa que tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición.

Deberá reproducir, literal, o en extracto y deberá contener, al menos, la identificación de la finca, la identidad del titular de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos.

Y, con carácter general, establece el art. 222 que el Registrador dis­pondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar la información solicitada por telefax o comunicación electrónica, a elección del solici­tante y con el valor de nota simple informativa sobre el contenido del Li­bro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, salvo en lo atinente a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a personas con discapacidad. 

B.- LAS CERTIFICACIONES, según ROCA, son las copias, transcripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del Registro que constituyen el medio de acreditar documentalmente la situación hipotecaria de las fincas o derechos.

La ley Hipotecaria dice en su artículo 227 que: (APL):

«Los Registradores expedirán certificación a instancia de quien, a su juicio, tenga interés conocido en averiguar el estado del inmueble o de­recho real de que se trate, o en virtud de mandamiento judicial.

La instancia deberá hacerse por escrito y podrá presentarse en la ofi­cina del Registro o remitirse por vía telemática.

La certificación se expedirá, a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico, en los términos que reglamentariamente se establez­can».

Las certificaciones deben expedirse en un plazo máximo de cuatro días y pueden ser de diversas CLASES:

I. Según el art. 223 LH: (APL) 

“Los Registradores expedirán certificaciones:

1. De los asientos de todas clases que existan en el Registro, relativos a bienes o a personas que los interesados señalen.

2. De asientos determinados que los mismos interesados designen bien fijando concretamente los que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre ciertos bienes, o a cargo o en favor de personas señaladas.

3. De no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada sobre ciertos bienes o a nombre de ciertas personas.”

II.- También, según el artículo 224. (APL) “Las certificaciones pueden referirse a un periodo fijo o a todo el tiempo transcurrido desde la instalación o reconstrucción del Registro respectivo”.

III.- Igualmente, conforme al art. 232 LH las certificaciones pueden ser “literales”, si comprenden íntegramente los asientos a que se refieran, o “en relación” si expresan las circunstancias necesarias para la validez del asiento, las cargas y cualquier otro punto que el interesado señale o juzgue importante el Registrador”

IV.- Las certificaciones también pueden ser pueden ser de dominio o de cargas. Cuando estas se expidan en los procedimientos de ejecución, el Registrador debe hacer constar que ha realizado las comunicaciones prescritas en el art. 1490 de la LEC, art 353, 1 RH.

V.- También puede pedirse una certificación con información continuada, en cuyo caso el Registrador debe informar no solo de los asientos de presentación que afectan a la finca en el momento de pedir la certificación, sino también de todos los que se practiquen desde la expedición de esta hasta pasados treinta días.

VI.- Y, por ultimo, también puede pedirse, junto con la certificación, que el Registrador emita un informe no vinculante en que explique la situación jurídico registral de la finca o derecho o el modo más conveniente de actualizar el modo registral, de conformidad con los datos aportados (art. 355 RH)

Para terminar, en cuanto al VALOR de las certificaciones, éste se extiende a dos aspectos:

Primero.- Son el único medio de acreditar frente a tercero el estado del inmueble o derecho inscrito, ya que como expresa el art. 225 LH: (APL) “La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales solo podrá acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro”.

Y segundo.- Como documento público, al ser copia de los asientos registrales, su valor probatorio se regirá por los arts. 1.220 y s.s.del C.c

EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES

El Registro de Bienes Muebles fue creado por la Disposición Adicional Única del R.D. de 3 de diciembre de 1999, por el que se aprobó el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación,

El registro es un registro jurídico llevado por los Registradores de la Propiedad y Mercantiles bajo la dependencia del Ministerio de Justicia, que tiene por objeto la publicidad de los derechos reales derivados de actos y contratos relativos a ciertos bienes muebles.(si bien conforme al R.D de 3 de Marzo de 2017 los Registros de Bienes Muebles se segregarán del Mercantil cuando los documentos gestionados excedan de 30.000 al año)

La citada DA establece que el Registro se integra de las siguientes secciones:

1ª.- Sección de Buques y Aeronaves

2ª.- Sección de Automóviles y otros Vehículos de Motor.

3ª.- Sección de Maquinaria Industrial, Establecimientos Mercantiles y Bienes de Equipo.

4ª.- Sección de otras Garantías reales.

5ª.- Sección de otros bienes muebles registrables.

6ª.- Sección del Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

También se señala que el Registro Central de Venta a Plazos de Bienes Muebles y el Registro Central de Condiciones Generales de la Contratación son secciones de un único Registro de Bienes Muebles Central, que podrá estar a cargo de más de un registrador en régimen de división personal en los términos que determine el Ministerio de Justicia.

Por lo que hace a los principios fundamentales de eficacia de este Registro, la D.A. del R.D. de 1999 dispone que dentro de cada una de las secciones que lo integran se aplicará la normativa específica reguladora de los actos o derechos inscribibles que afecten a los bienes o, en su caso, la correspondiente a las condiciones generales de la contratación. En lo demás no previsto, se estará, en cuanto sea aplicable, a lo dispuesto en la Ordenanza del Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, el RRM y el RH.

Por ello, la registración de los bienes muebles queda sujeta a principios similares a los de la Hipoteca Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento, aunque aquí la inscripción no tiene valor constitutivo. Entre otros, se inscriben los contratos siguientes: las ventas de bienes muebles a plazos con o sin pacto de reserva de dominio, arrendamientos financieros, la Hipoteca Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento, la hipoteca naval, anotaciones de embargo, de demanda, etc.

En cuanto a las Condiciones Generales de la Contratación, la Ley de 13 ABRIL 1998, creó un Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que se estima sumamente conveniente como medio para hacer efectivo el ejercicio de acciones contra las condiciones generales no ajustadas a la Ley.

Se consideran condiciones generales de la contratación "las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apa­riencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, ha­biendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una plurali­dad de contratos".

La Ley se aplica a los contratos, que contengan condiciones generales, celebrados entre un profesional -predisponente- y cualquier persona físi­ca o jurídica -adherente-.

Se consideran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes, que se deriven del contrato.

Por el citado R.D. de 3 DICIEMBRE 1999, se aprueba el Reglamento que regula este Registro de forma que son objeto de inscripción en el Registro:

a) Las condiciones generales de la contratación.

b) Las ejecutorias en las que se recoja el fallo de las sentencias firmes, dictadas en el ejercicio de una acción individual o colectiva de nulidad o no incorporación de condiciones generales, junto con el texto de la cláu­sula afectada.

c)La persistencia en la utilización de cláusulas declaradas judicial­mente nulas acreditada suficientemente ante el registrador.

EL REGISTRO DE HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

El esquema clásico distinguía entre prenda e hipoteca, no solamente por el objeto de la garantía mobiliaria o inmobiliaria, respectivamente, sino también según que hubiese o no desplazamiento de posesión. No obstante, estas tradicionales figuras no respondían a las nuevas nece­sidades del tráfico jurídico. De ahí que el legislador buscase fórmulas, que permitieran atender a esas necesidades. Fruto de ello son las figuras de la hipoteca sobre bienes muebles y la prenda sin desplazamiento posesorio.

Fue la Ley de 16 DICIEMBRE 1954 la que acometió definitivamente la tarea, para la cual creó el Registro especial de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento. .

 

Actualmente, el Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento está integrado en el Registro de Bienes Muebles, bajo la dependencia del Ministerio de Justicia y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, a cargo de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles.

 

Para su organización formal, la Ley parte de la vinculación de los bienes gravados a un lugar determinado, de forma que las inscripciones de Hipoteca mobiliaria se practicarán :

1° Sobre establecimientos mercantiles o maquinaria industrial: en el Registro de la provincia, en que radique el inmueble en que estén instaladas

2° Los automóviles y otros vehículos de motor: en el Registro de la provincia donde estén matriculados.

3° Y las constituidas sobre Propiedad industrial e intelectual: en el Registro de Madrid que determine el Ministerio de Justicia

 

Y las inscripciones de Prenda Sin Desplazamiento, se practicarán:

1º Si son frutos pendientes, cosechas esperadas, máquinas o aperos afectos: en el Registro Mercantil de la provincia donde radique la explotación.

2° Si son frutos separados, mercaderías o materias primas almace­nadas: en el mercantil de la provincia donde esté el almacén.

3° Si es prenda de animales, sus crías o productos: en el mercantil de la provincia donde se halle la explotación.

4° Si es prenda de objetos artísticos, máquinas o aparatos no afectos a explotaciones: en el mercantil que corresponda al domicilio del pigno­rante.

Por lo que a los títulos inscribibles se refiere, la Ley dispone que en los libros se inscribirán o, en su caso, se anotarán:

 

1.- Los títulos de constitución y modificación de la HM o de la PSD, si bien, en ningún caso será necesaria, la previa inscripción a favor de la persona que otorgue los títulos mencionados salvo cuando se trate de aeronaves.

2.-Los de cesión por actos inter vivos y los de cancelación de los mencionados créditos hipotecarios y pignoraticios, cuando éstos estuvieren previamente inscritos a favor del disponente.

3.- Los de adjudicación mortis causa a favor de persona determinada en la forma prevista en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria.

4.- Los mandamientos judiciales de embargo y los de su cancelación sobre bienes susceptibles de gravamen hipotecario o pignoraticio o sobre los créditos inscritos.

5.- Las resoluciones judiciales firmes que declaren la nulidad del título, rescisión, revocación, resolución o cancelación de las hipotecas o prendas inscritas.

En cuanto a los principios fundamentales de organización y eficacia del Registro que comentamos, son los siguientes:

1.- El principio de rogación, conforme al cual el Registrador actúa a instancia de parte o por mandato de la autoridad judicial o administrativa competente.

2.- El principio de prioridad, de modo que la protección registral se otorga por riguroso orden de entrada de los títulos en el Libro Diario.

3.- Principio de legalidad, que se desdobla en dos direcciones: a) necesidad de documentación pública (escritura o póliza cuando la Prenda Sin Desplazamiento garantiza operaciones bancarias, y b) calificación del Registrador con los extremos detallados en la Ley.

4.- También rige el principio de especialidad, que se traduce en el sistema de numerus clausus; necesidad de identificación de la cosa y del status loci; determinación de la obligación garantizada; y en la organización del Registro: folio real para la HM y folio para cada título en la PSD.

5.- Principio de tracto sucesivo. Si bien está muy mitigado y sólo se aplica a las cesiones de créditos y a las aeronaves.

6.- Principio de inscripción, de forma que la inscripción no es obligatoria, salvo para las aeronaves, pero sí tiene valor constitutivo en cuanto que su falta priva al acreedor de los derechos que le reconoce la Ley, .

7.- Y por último rige el principio de publicidad, formal material, que se desdobla en el principio de legitimación, conforme al cual los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales y el principio de fe pública, si bien éste sólo para las cesiones de crédito y las aeronaves, ya que los registros de cargas, como es el que nos ocupa, son ajenos al tracto sucesivo de la titularidad.

 

Para terminar, señalar que no rigen los principios de inoponibilidad (lo no inscrito no perjudica a tercero) ni el de adquisiciones a non domino para el tercero que adquiere confiando en el Registro.