HIPOTECARIO TEMA 64
HIPOTECARIO
TEMA 64 NUEVO
EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS
Por tanto, se requerirá la escritura pública, tratándose de actos extintivos voluntarios y resolución judicial firme en otro caso, incluidos los supuestos de ejecución, salvo la venta extrajudicial. No obstante, pueden señalarse ciertas especialidades:
EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS
La
extinción de la hipoteca se produce cuando el
derecho de hipoteca desaparece
de la vida jurídica, quedando libre
de gravamen el bien sobre el cual se había constituido.
La
extinción viene determinada decisivamente por el carácter
accesorio de la hipoteca conforme al art.
1.857.1 CC, que supone que, extinguida la
obligación principal, la
hipoteca queda también extinguida
entre las partes, aunque no se cancele su
inscripción, así, la
Ley Hipotecaria distingue, por ejemplo en el art. 164, que luego
veremos, el concepto de “extinción” del de “cancelación”.
Ahora
bien,
por el mecanismo de la publicidad registral, para que dicha extinción
tenga efectividad frente
a terceros,
es necesario que se refleje en el Registro mediante el
correspondiente
asiento de cancelación.
Incluso DÍEZ PICAZO y GULLÓN dicen en este sentido que si la
inscripción es constitutiva de la hipoteca, también lo es la
cancelación en cuanto a su extinción.
Puede
hablarse, sin embargo, con ROCA SASTRE de varias
clases
de extinción:
1.-
La
extinción puede ser total
o parcial, según
que afecte a todo el
derecho real de
hipoteca o que reduzca
la cuantía de la
responsabilidad hipotecaria
o la extensión
de la hipoteca sobre
el bien gravado.
2.-Por
su origen puede ser voluntaria
o forzosa, como
ocurre en la prescripción
de la acción hipotecaria y mixta,
cuando se extingue por la remisión
del crédito.
3.-
Y, por último, puede ser relativa
o absoluta, según
que la extinción deje o no algún
elemento subrogado
perseguible por el acreedor, como ocurre en la expropiación
forzosa con indemnización o en el
siniestro con
seguro.
SUS
CAUSAS Y FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN
Por
lo que a las CAUSAS de extincion de la hipoteca se refiere, conforme a lo antes señalado, más
que de causas de extinción de la hipoteca, habría
que hablar de causas de cancelación registral de la hipoteca,
que es la que determina su extinción,
al ser la inscripción una formalidad constitutiva del derecho.
En
este sentido, el art. 179 RH
dice que (APL) “Aun cuando se haya
extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la
correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en
la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor las
personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la
Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.”
Distinguiremos dos tipos de
causas:
A)
En cuanto a las causas de extinción por razón
de la accesoriedad, son las prevenidas por el
art. 1.156 CC. Pueden
señalarse al respecto ciertas especialidades:
-
En cuanto al pago del crédito,
en ciertos casos la hipoteca queda subsistente: así, cuando el
deudor vende la finca
con descuento o retención
del importe de la obligación garantizada y luego paga
el préstamo subrogándose en el lugar del acreedor, la hipoteca no
se extingue hasta que el comprador le reintegre el importe retenido o
descontado, conforme a los arts. 118 LH y 230 RH.
-
Esto mismo ocurre también cuando, en la ejecución
hipotecaria, los
titulares de cargas o gravámenes posteriores
o no preferentes al crédito del actor pagan
el crédito con los intereses, subrogándose en los derechos del
actor
-
En cuanto a la novación,
el art. 1.207 CC
dispone que “Cuando la obligación principal
se extinga por efecto de la novación, sólo podrán subsistir las
obligaciones accesorias en cuanto aprovechen a terceros que no
hubiesen prestado su consentimiento.”
Por tanto, en este caso, será
precisa la cancelación de la inscripción de la hipoteca y la
extensión de una nueva inscripción del derecho.
B)
Por lo que se refiere a las causas
de extinción de la hipoteca independientes de la obligación,
pueden señalarse las siguientes:
-
la renuncia expresa
del acreedor hipotecario, con los límites del art. 6.2 CC;
-
el convenio entre acreedor y deudor.
En este caso y en el anterior, habrá de estarse a lo previsto por el
art. 82 LH, cuyo
párrafo primero, en su primer inciso, dice
que (APL): “Las inscripciones o anotaciones
preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán
sino por sentencia
contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por
otra escritura o documento auténtico,
en el cual preste su consentimiento
para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes
legítimos.”
-
la denuncia
del hipotecante
cuando éste se hubiese reservado esta facultad, lo que tiene lugar
sobre todo en las hipotecas por deuda ajena;
-
la confusión de
derechos, cuando se
reúnen en una misma persona la titularidad de la hipoteca y la
propiedad de la finca o derecho gravado, pues no cabe en nuestro
Derecho la hipoteca de propietario.
-
la ejecución de la
hipoteca;
-
su purga, por
ejecución de otra hipoteca preferente.
-
el transcurso del
tiempo por el que se constituyó,
o el cumplimiento de
la condición a que
estaba sujeta resolutoriamente;
-
la pérdida de la
cosa, que puede ser
material o jurídica. En caso de pérdida material,
la indemnización
que en su caso se perciba queda subrogada
realmente en las
responsabilidades a que estaba afecto el bien. Y como casos de
pérdida jurídica
de la cosa, pueden señalarse: la extinción
del usufructo por
un hecho ajeno
a la voluntad del usufructuario,
la extinción de la hipoteca subhipotecada,
la caducidad de la
concesión administrativa,
la firmeza de la sentencia
estimatoria de la
demanda en la hipoteca sobre bienes litigiosos, casos todos del art.
107 LH, la hipoteca con censo que se redima del art. 148 LH, etc.
-
Y en fin, puede extinguirse por prescripción
o caducidad, en los
términos que expondremos más adelante.
En
cuanto a las FORMALIDADES DE LA
CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA, éstas son en principio las mismas que
las que rigen el asiento de cancelación en
general, conforme al art.
136 LH, que dispone que (APL) “Las
inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetarán a las
reglas establecidas en los títulos segundo y cuarto para las
inscripciones y cancelaciones en general, sin perjuicio de las
especiales contenidas en este título.”
Por tanto, se requerirá la escritura pública, tratándose de actos extintivos voluntarios y resolución judicial firme en otro caso, incluidos los supuestos de ejecución, salvo la venta extrajudicial. No obstante, pueden señalarse ciertas especialidades:
1ª.-
En caso de denuncia de
la hipoteca, habrá de presentarse la escritura
en que conste dicha facultad y el requerimiento
notarial hecho al deudor manifestando la
voluntad de cancelación.
2ª.-
En caso de pérdida material o jurídica
del bien hipotecado, habrá de aportarse el documento
acreditativo de este hecho, y en su caso,
conforme al art. 175 RH, el que justifique haberse percibido
o consignado el importe de la indemnización
correspondiente.
3ª.-
Si hay confusión de derechos,
según resulta del art. 190 RH, bastará la solicitud
de interesado y que la extinción por
confusión resulte del asiento, bastando una nota marginal.
4ª.-
En la extinción por disposición de la Ley o
cuando resulte del mismo título en cuya
virtud se practicó la inscripción, bastará la solicitud
del interesado, sin
necesidad del consentimiento
del titular registral del derecho de hipoteca.
5ª.-
Por lo demás, existen normas especiales para la cancelación de las
hipotecas unilaterales, en garantía de obligaciones futuras, o de
títulos endosables o al portador y de cuentas corrientes de crédito,
etc., que se regulan en los arts. 141 y ss
LH, que se exponen en otros temas.
EXTINCIÓN
PARCIAL
Viene
condicionada por ser la hipoteca un derecho indivisible;
el art. 122 LH
establece que (APL): “La hipoteca subsistirá
íntegra,
mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados,
aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera
parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya
desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos
siguientes artículos.”
No
obstante, existen determinados supuestos
en que es posible la extinción parcial,
que se producirá cuando se reduzca la cuantía asegurada, o cuando
parte del objeto gravado quede liberado de la carga. Así se
desprende del art. 80 LH,
que dice que (APL) “Podrá pedirse y deberá
decretarse, en su caso, la cancelación parcial:
1.
Cuando
se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación
preventiva.
2. Cuando se
reduzca el derecho inscrito o anotado.”
Estos
supuestos de extinción parcial son:
1.-
La renuncia
del acreedor o el acuerdo entre éste y el deudor, en caso de pago
parcial, por ejemplo.
En caso de liberación parcial de la finca, sin embargo, se hace
necesario simultáneamente a la liberación de dicha parte o porción
de la finca, la determinación de la misma en una inscripción
especial, en aras del principio hipotecario de especialidad.
2.-
También las hipotecas en garantía de
títulos endosables o al portador son cancelables parcialmente al
amparo del art. 156 LH.
EJECUCIÓN DEL CRÉDITO
HIPOTECARIO CUYO PAGO DEBA HACERSE EN VARIOS PLAZOS.
Hay
que estar a lo dispuesto en el art. 693 LEC, reformado por la Ley
19/2015, de 13 de julio y previsto para el procedimiento especial de
ejecución directa
sobre bienes hipotecados, pero al que se remite para la ejecución
ordinaria el Art. 127.2 L.H que dice que
“Cuando para el pago de alguno de los plazos
del capital o de los intereses fuere
necesario enajenar la finca hipotecada y aún
quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se practicará
los dispuesto en el párrafo 2º del Art. 135”, sustituido hoy por
el citado Art. 693 LEC.
Regula este
precepto dos supuestos distintos, según que se hubiera
pactado 1)la ejecución parcial o 2)la ejecución total de
la hipoteca por incumplimiento de alguno de los plazos de principal o
interés:
A.- Para el
supuesto de Ejecución parcial, dice el art. 693 que el procedimiento
especial de ejecución directa será aplicable al caso en
que deje de pagarse UNA PARTE del capital del
crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si
vencieren al menos TRES plazos mensuales sin cumplir el deudor
su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el
deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente
a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la
escritura de constitución y por el Registrador en el
asiento correspondiente.
La
consecuencia es que si para el pago de alguno de los plazos del
capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien
hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación,
se verificará la venta y se transferirá la finca al
comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del
crédito que no estuviere satisfecha.
B.- Y
para el caso de Ejecución total por vencimiento anticipado
dice el art 693 que podrá reclamarse LA TOTALIDAD de
lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese
convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos,
TRES PLAZOS mensuales sin cumplir el deudor su obligación de
pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres
meses, y este convenio constase en la escritura de
constitución y en el asiento respectivo.
En
este caso, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de
que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se
comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá
liberar el bien mediante la consignación de la cantidad que
por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de
presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los
vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se
hayan producido a lo largo del procedimiento
Pero, si el
bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá,
aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien
mediante la consignación de las cantidades indicadas
EXTINCIÓN
Y CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES.
Dice
al respecto el art. 164 LH
que (APL): “Las hipotecas legales inscritas
subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad
se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que
las voluntarias.”
Ahora
bien, la doctrina entiende que las hipotecas legales no
pueden extinguirse por término o condición resolutorios,
porque se desvirtuarían los fines que se trata
de proteger con ellas; y que en caso de pérdida
del bien hipotecado, o de abandono o renuncia por su titular del bien
o derecho gravado,
el favorecido por la hipoteca puede exigir del obligado la
constitución de otra que garantice las obligaciones pendientes.
Cabe
asimismo su
extinción parcial, al menos en el caso de tutela:
el art. 261 CC autoriza al juez en cualquier momento
y con justa causa a dejar sin efecto o modificar en todo o en parte
la garantía que se hubiese prestado.
LA
PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD DE LAS HIPOTECAS
La
PRESCRIPCIÓN DE LAS HIPOTECAS se contempla en el art.
128 de la LH,
que dispone, reiterando el art. 1.964 CC, que (APL): “La
acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde
que pueda ser ejercitada.”
Esta prescripción plantea un
problema que apunta ROCA SASTRE:
Con arreglo al Código Civil, los créditos y la acción personal, prescriben a los cinco años y la acción hipotecaria a los
veinte.
Si el crédito vence a los cinco años y sin él no puede existir
hipoteca, parece haber una contradicción, que se salva considerando
que cuando el crédito es hipotecario, su prescripción es a los
veinte años, de modo que pasados los primeros cinco, el deudor sólo
responde con la finca hipotecada.
En cuanto a
La CADUCIDAD, en segunda
instancia, puede tener un origen a) voluntario
o b) legal.
Es voluntaria, cuando se pacte así en el título, de modo que
transcurrido el plazo, podrá solicitarse la cancelación.
Y un caso de caducidad de la
inscripción del derecho se previene en el párrafo
quinto del art. 82 LH
dice que (APL):
“A
solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca
afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones
resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el
artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier
clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo
concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en
la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones
derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se
hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el
día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser
satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del
año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas,
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”
Es decir que podrá solicitarse la cancelación por caducidad de las hipotecas voluntarias cuando hayan transcurrido veintiún años contados desde que se realizó el último pago del plazo estipulado
La caducidad legal viene contemplada
en la Disposición Transitoria 3ª de la LH,
que dice que caducarán las inscripciones
de hipoteca que en 1 de enero de 1945
cuenten con más de treinta años de
antigüedad a partir de la fecha del
vencimiento del crédito sin haber sufrido modificación, si
dentro del plazo de dos años, contados desde el referido día 1 de
enero de 1945, no han sido renovadas,
interrumpida su prescripción o ejercitada debidamente la acción
hipotecaria, y asimismo,
las que, constituidas con anterioridad a dicho día, vayan
cumpliendo en lo sucesivo los treinta años de antigüedad,
con las mismas condiciones y requisitos.”
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