HIPOTECARIO TEMA 61

 

HIPOTECARIO TEMA 61

HIPOTECAS LEGALES: HISTORIA, NATURALEZA Y EFECTOS

Debemos partir, para abordar esta cuestión del art. 137 LH, según el cual (APL) “Las hipotecas son voluntarias o legales”. Y según el art. 158 LH, párrafo primero, (APL)“Sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.” Partiendo de lo anterior, ROCA SASTRE define las hipotecas legales como aquellas cuya constitución la Ley da derecho a exigir, en determinados casos, en garantía de ciertos intereses necesitados de especial protección.

Así, según el párrafo segundo del art. 158 LH, (APL)

“Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho.”

Y según el art. 159 LH (APL) : Para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan.

En cuanto a la NATURALEZA de las hipotecas legales, hay que distinguir:

A) Por una parte, se encuentran las hipotecas legales expresas. Su naturaleza es la misma que la de las hipotecas voluntarias, con dos notas características:

1ª.- Son de obligada constitución para el hipotecante, consecuencia de un derecho reconocido por la norma al favorecido de poder exigirlas, en vista de unos intereses necesitados de especial protección. Y si el obligado no constituye la hipoteca, lo hace el Juez en su lugar.

2ª.- Son usualmente hipotecas de seguridad o caución, pues aseguran obligaciones todavía indeterminadas por responsabilidades que puedan surgir.

B) Por otra parte, se encuentran las hipotecas legales tácitas, de las que perviven algunos supuestos, y que aunque producen los efectos de una hipoteca, son más bien para algunos créditos singularmente privilegiados, esto es, serían una cualidad del crédito que determina una afección real. Hay quien habla de una garantía de orden superior al propio derecho real de hipoteca.

Para abordar la cuestión de los EFECTOS de las hipotecas legales, debemos partir del art. 160 LH, que dice que (APL)

“Las personas a cuyo favor reconoce la Ley hipoteca legal podrán exigir dicha hipoteca sobre cualesquiera bienes inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el obligado a prestarla, en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, como el matrimonio, la tutela, la patria potestad o la administración, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.”

Precisamente, al objeto de favorecer la efectividad del derecho, el art. 249 RH establece que el Notario en el acto del otorgamiento de todo instrumento público, del cual resulte derecho de hipoteca legal a favor de alguna persona, advertirá a quienes corresponda, si concurriesen al acto, de la obligación de prestar dicha hipoteca y del derecho a exigirla.”

En cuanto a la forma, la hipoteca se formaliza por acuerdo entre las partes, cumpliendo los requisitos de las hipotecas voluntarias y a falta de acuerdo, quien tenga derecho a exigir la hipoteca legal puede solicitar su formalización judicial por el procedimiento de los arts. 165 y 166 LH.

Una vez constituida e inscrita, el art. 161 LH dice que (APL):

“La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria, sin más especialidades que las expresamente determinadas en esta Ley, cualquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la misma hipoteca confiera.”

Las especialidades fundamentales son las resultantes de estos preceptos:

1.- Art. 152 LH, que prevé que (APL):

“Los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe.”

2.- Art. 163 LH, que dice que (APL):

“En cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas, podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla los que, con arreglo a esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o la obligación de exigirlas y de calificar su suficiencia.”

3.- Y el art. 164 LH, que establece que (APL):

“Las hipotecas legales inscritas subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.”

CASOS REGULADOS EN NUESTRA LEGISLACIÓN VIGENTE.

A) De entrada, hay que citar los casos enumerados por el art. 168 LH, que dice que (APL):

“Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

1.- Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos.

a. Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.

b. Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos.

c. Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la Ley.

d. Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.

2.- Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por los artículos 811, 968 y 980 del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.

3.- Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.

4.-Los menores de edad sujetos a tutela sobre los bienes de los tutores, por razón de la responsabilidad en que pudieran incurrir, siempre que la autoridad judicial considere necesario que presten fianza y sin perjuicio de los casos en que se ofrezca otra garantía real o personal que sea suficiente a juicio de la autoridad judicial. 

5.- El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.

6.- El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo 194.

7.- Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el artículo 196.”

Con relación a este precepto deben hacerse siguientes precisiones:

1.- Respecto al punto uno debe tenerse en cuenta que la hipoteca dotal está limitada a los supuestos forales, al haberse suprimido del Código civil la dote y los parafernales.

2.- En cuanto al punto tercero, la hipoteca se limita al supuesto de administración de los padres, al haberse suprimido el usufructo paterno.

3.- Por lo que al punto cuatro se refiere, el art. 284CC faculta al Juez decidir si el curador ha de constituir fianza y la modalidad y cuantía de la misma, pero al no referirse a la curatela este punto, esta fianza quedaría fuera del amparo de la hipoteca legal

4.- En el punto cinco deben entenderse incluidas las Comunidades Autónomas.

B) Y ya fuera del art. 168 LH, se consideran hipotecas legales expresas las que pueden exigir:

- el legatario de rentas o pensiones periódicas, conforme a los arts. 88 a 91 LH;

- el acreedor refaccionario, conforme al art. 93 LH;

- y las haciendas públicas, en caso de aplazamiento o fraccionamiento de deudas tributarias, conforme al art. 82 de la Ley General Tributaria de 17 de diciembre de 2003.

C) Y finalmente, se consideran hipotecas legales tácitas: las que luego veremos a favor del Estado, CCAA y Entes locales; el superprivilegio salarial del art. 32 del Estatuto de los Trabajadores; la preferencia del art. 9.1 e) Ley de Propiedad Horizontal; y las cédulas hipotecarias del Mercado Hipotecario, según la Ley de 25 de marzo de 1981.

LA CONSTATACIÓN EN EL REGISTRO DE LA CUALIDAD DE BIENES RESERVABLES

Dice el art. 184 LH que (APL):

“El viudo o la viuda que por repetir matrimonio esté obligado a reservar determinados bienes deberá, con intervención judicial, hacer inventario de todos ellos, inscribirlos, si ya no lo estuvieren y, en todo caso, hacer constar en el Registro la calidad de reservables de los inmuebles, tasar los muebles y asegurar con hipoteca especial suficiente las restituciones exigidas por el artículo 978 del Código Civil.

Iguales obligaciones tendrán el cónyuge viudo en el caso del artículo 980 del Código Civil y el reservista en el del artículo 811 del mismo cuerpo legal, en cuanto les sean aplicables.”

Este precepto alude a las llamadas reservas ordinaria o vidual y lineal o troncal, respectivamente, constitutivas de un régimen sucesorio excepcional por el cual ciertos bienes, en atención a su procedencia, se sustraen del cauce de la sucesión mortis causa ordinaria, en beneficio de determinadas personas. Dichas reservas determinan también una situación jurídica especial para el reservista, al cual la Ley le impone la obligación de reservarlos en favor de los reservatarios.

La constatación en el Registro de la cualidad de bienes reservables tiene, así, por objeto proteger a los reservatarios, impidiendo que un eventual adquirente del reservista quede protegido por la fe pública registral.

Dicha constatación se hace:

- Inscribiendo los bienes a nombre del reservista con expresión de la reserva;

- Y si ya figuraban inscritos a su nombre, haciendo constar la cualidad de reservables por nota marginal.

Ello puede lograrse mediante tres procedimientos, conforme a los arts. 185 a 187 LH:

i) por escritura pública otorgada por el reservista y los reservatarios o sus representantes legales;

ii) unilateralmente por el reservista, acudiendo al Juez competente;

iii) por los parientes del reservatarios, por el albacea del cónyuge premuerto y, en su defecto, por el Ministerio Fiscal, también acudiendo al Juez competente, si transcurridos 180 días desde que nació la obligación de reservar el reservista no hubiera cumplido sus obligaciones.

Pero, aunque no se utilicen tales medios ha de tenerse en cuenta que el art. 265 RH, dice que siempre que los obligados a reservar hicieran constar expresamente en las escrituras de adjudicación de bienes, particiones hereditarias o, en cualquier otro documento auténtico, el carácter reservable de los bienes, se consignará dicha circunstancia en el folio de la inscripción correspondiente.(Nota: en la práctica no se dice nada adrede y en paz).

Y ni siquiera el Registrador puede apreciar de oficio la existencia de la reserva para denegar la inscripción de la disposición de tales bienes pues el propio reglamento se cuida de establecer claramente que, en tanto los reservistas no hagan constar expresamente el carácter reservable de los bienes, los Registradores se abstendrán de asignarles este carácter al practicar los correspondientes asientos, y a efectos registrales no serán suficientes para reputarlos reservables los datos o indicaciones que resulten tanto de los documentos presentados como de anteriores inscripciones.

 

HIPOTECA LEGAL A FAVOR DEL ESTADO, COMUNIDADES AUTÓNOMAS, PROVINCIA Y MUNICIPIO

Este supuesto se integra por diferentes tipos de garantías, a saber:

A) Siguiendo lo dispuesto en el art. 168.5º, el art. 193 LH, dispone que (APL): “La Autoridad a quien corresponda deberá exigir la constitución de “hipotecas especiales” sobre los bienes de los que manejen fondos públicos o contraten con el Estado, las provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos.” En efecto, quienes administren intereses públicos deben garantizarlas posibles, responsabilidades que contrajeren.

Esta figura es, en realidad, una fianza que adopta la forma de hipoteca de seguridad, y cuya procedencia se regula en los reglamentos propios de cada cuerpo administrativo. Exige, pues, escritura e inscripción, debiendo ser aceptada por la Administración.

B) En segundo lugar y como desarrollo del punto 6º del art. 168 LH, su art. 194 dispone que (APL)

“El Estado, las provincias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven los bienes inmuebles. (IBI)

La doctrina entiende que el precepto se refiere al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y cuando, se exigía, al impuesto sobre el Patrimonio. Se trata de una hipoteca legal tácita o crédito singularmente privilegiado, confirmado por la Ley General Tributaria y el Reglamento General de Recaudación, de 29 de julio de 2005

 

EFECTOS DE LA NOTA DE AFECCION FISCAL

Para resolver la cuestión planteada hay que comenzar diciendo, conforme a la Resolución de 3 de Julio de 2014 que la Ley General Tributaria considera responsables subsidiarios de la deuda tributaria (del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a “los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria”, y respecto de los efectos de esa afección, dice que “los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de las cantidades, liquidadas o no, correspondientes a los tributos que graven tales transmisiones o adquisiciones, cualquiera que sea su poseedor, salvo que este resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral”

Y el artículo 67 del Reglamento General de Recaudación de 29 de julio de 2005, solventando con ello todas las dudas que habían surgido en torno a la naturaleza de este tipo de afecciones, establece que “para el ejercicio del derecho de afección se requerirá la declaración de responsabilidad subsidiaria en los términos establecidos en los artículos 174 y 176 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria”. Y ello significa que para derivar el pago de la deuda al responsable subsidiario, se exige el impago del deudor principal y la inexistencia de bienes en su patrimonio , y sólo tras la verificación de estos requisitos se podrá acordar la declaración de responsabilidad subsidiaria en oportuno procedimiento, dentro de cuyo procedimiento se procederá en su caso a la práctica de la anotación preventiva de embargo; pero esa anotación preventiva, según la la Ley General Tributaria, “no alterará la prelación que para el cobro de los créditos tributarios establece el artículo 77 de esta Ley, siempre que se ejercite la tercería de mejor derecho. En caso contrario, prevalecerá el orden registral de las anotaciones de embargo”. 

Queda pues claro que la prioridad para el cobro de la deuda tributaria no viene determinada por la fecha de la afección fiscal, sino por la fecha de la anotación preventiva acordada en el procedimiento de apremio y si se quiere hacer valer la prelación derivada del crédito tributario frente a los titulares de cargas posteriores a la nota marginal de afección y anteriores a la anotación que trae causa de la misma, es necesario que la Administración ejercite la correspondiente tercería de mejor derecho, pues la anotación, por sí sola, no tendrá la prioridad derivada de la fecha de la nota de afección y, por el contrario prevalecerá la prioridad formal derivada de la fecha de cada asiento.

A la vista de la normativa expuesta puede afirmarse que las afecciones fiscales constituyen un supuesto de garantía real cuya finalidad esencial es la enervación del principio de fe pública registral, al objeto de poder derivar en su caso la acción de responsabilidad subsidiaria para el cobro de los tributos devengados por la transmisión a los futuros adquirentes, impidiendo que el adquirente se oponga a dicha exigencia alegando su condición de tercero hipotecario; esta garantía se desarrolla a través de dos fases: una primera estática o de latencia, y otra posterior o dinámica. En la primera, que es la habitual, la nota marginal de afección sólo previene de la posibilidad de ejercicio de la acción de derivación de responsabilidad, y que por lo tanto no supone reserva de rango alguno, ni debe considerarse carga en sentido estricto. Estos efectos sólo se producirán en su caso en la fase dinámica de la garantía pero será a través de la correspondiente anotación preventiva de embargo, que producirá los efectos propios y generales este tipo de medidas cautelares de aseguramiento.