HIPOTECARIO TEMA 58

 HIPOTECARIO TEMA 58 NUEVO

LA HIPOTECA DE SEGURIDAD: CONCEPTO

La HIPOTECA ordinaria o DE TRÁFICO es aquella en la que el Registro publica la existencia, cuantía y titularidad del crédito garantizado desde el momento de constituirse la hipoteca, de manera que desde ese instante están determinadas tanto la obligación como la garantía. De ahí que el Artículo 144 de la L. H. establezca que: “Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos”

Sin embargo, la HIPOTECA DE SEGURIDAD, es aquella que se constituye antes de que estén concretados todos los elementos de la obligación asegurada. De ahí su denominación, que expresa que la hipoteca se anticipa a prestar caución para una obligación que todavía ha de concretarse.

 

Así, se caracteriza esta hipoteca por garantizar una obligación que consta en el Registro solamente en sus líneas generales, puesto que la existencia, cuantía o titularidad del crédito se determinan a posteriori en la realidad jurídica extrarregistral.

Esto significa que el título ejecutivo debe completarse posteriormente a la constitución de la hipoteca y por medios extrarregistrales. De este modo y a diferencia de la hipoteca de tráfico, el título constitutivo de la hipoteca de seguridad es diferente al título ejecutivo.

 

Consecuencia de lo anterior es que los principios hipotecarios sólo pueden operar sobre la garantía y apenas sobre la obligación. Por tanto se considera inaplicable el art. 144 LH porque en la hipoteca de seguridad la obligación vive al margen del Registro, y todo pacto o convenio que la afecte puede ser opuesto aunque no conste registrado.

En cuanto a las especies de hipoteca de seguridad existentes, por el elemento al que se refiere la indeterminación, puede hablarse de:

a.- Hipotecas donde la indeterminación se refiere a la cuantía. Así ocurre en la subespecie de las hipotecas de máximo, como las que garantizan cuentas corrientes de crédito, préstamos con cláusula de estabilización del capital o con pacto de interés variable, obligaciones de hacer o no hacer o de dar cosa que no sea dinero y en ciertos casos las hipotecas en moneda extranjera y las hipotecas “de fianza” en sus múltiples variantes, como las que prestan los tutores en garantía del cumplimiento de sus obligaciones y otras hipotecas legales.

b.- También hay hipotecas de seguridad donde la indeterminación alude a la existencia o no de la obligación, como las que garantizan obligaciones futuras o condicionales.

c.- Y, por último, hipotecas donde la indeterminación concierne al titular del crédito, como las que garantizan títulos transmisibles por endoso o al portador.

 

LA HIPOTECA DE MÁXIMO

La hipoteca de máximo es un tipo de hipoteca de seguridad donde la finca gravada responde, hasta una cantidad máxima, del cumplimiento de créditos indeterminados en su existencia o cuantía, que sólo constan en el Registro en sus líneas fundamentales, siendo necesario que se acrediten con posterioridad en todos sus términos por medios extrarregistrales para poder formar el título ejecutivo.

 

Esta última nota de que el título ejecutivo se forma por medios extrarregistrales es lo más característico de las hipotecas de máximo de forma que la principal cuestión que se plantea es precisamente la ausencia de reglamentación sobre los medios de justificar la existencia y cuantía del crédito. Según ROCA SASTRE, en las hipotecas constituidas a favor de entidades de crédito en garantía de operaciones cambiarias y crediticias podrá utilizarse el procedimiento del art. 245 RH, que luego veremos; pero, en las demás, se acudiría al procedimiento del art. 238 RH, de modo que la existencia o cuantía definitiva del crédito se hará constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca, mediante el documento público que así lo acredite, o en su defecto, solicitud de ambas partes (lo que requeriría el consentimiento del deudor ) con firmas legitimadas notarialmente o ratificadas ante el Registrador, o mediante resolución judicial.  Todo ello limita acusadamente el uso en la práctica de este tipo de hipotecas

LA HIPOTECA FLOTANTE

Dentro de las hipotecas de máximo debemos hablar de la hipoteca flotante, que se caracteriza por asegurar una pluralidad de obligaciones de forma que puede decirse que “flota” sobre ellas, para terminar “posándose” en sólo alguna de las obligaciones garantizadas.

 

La DGRN, en base a la observancia del principio de accesoriedad de la hipoteca, negó siempre la posibilidad de que una sólo hipoteca asegure varias obligaciones distintas . Sólo lo admitía cuando se articulaba a través de la técnica de la hipoteca en garantía de cuenta corriente del art. 153LH, y siempre que no quedara al arbitrio de la entidad acreedora la determinación de cuáles son las obligaciones que se cargan en cuenta, y no se mezclaran obligaciones presentes y futuras

Sin embargo, la práctica comercial y bancaria venía demandando que fuera posible (sin los costes de tener que constituir varias hipotecas),asegurar con una sola hipoteca las diversas obligaciones que puedan surgir en el futuro entre acreedor y deudor derivadas de una relación jurídica básica.

Y así, tras la reforma operada por la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre, de reforma del mercado hipotecario, se consagró finalmente esta hipoteca global o flotante, al introducir un nuevo artículo 153 bis LH, que dice que (APL): “También podrá constituirse hipoteca de máximo:

a) A favor de las entidades financieras a que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981 de 25 de Marzo de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas.”

Debemos recordar que las Entidades financieras a que se refiere dicho artículo son: a.)El Banco Hipotecario de España y, cuando así lo permitan sus respectivos Estatutos, las Entidades oficiales de crédito; b) Los Banco privados, comerciales o industriales y de negocios, incluidos el Banco exterior de España; c) Cajas de ahorro; d) Entidades de financiación reguladas porRD 896/1977 de 28 de Marzo; e) Entidades cooperativas de crédito; f) Sociedades de crédito hipotecario.

Y sigue diciendo el art. 153 bis que

b) A favor de las Administraciones Públicas titulares de créditos tributarios o dela Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.

Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constaren la inscripción de la misma: su denominación y, si fuera preciso, la descripción general délos actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final liquido garantizado.

Podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.

Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejecutada de conformidad con los previsto en los artículos 123 y 153 de esta Ley, y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTAS CORRIENTES DE CRÉDITO

La hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito es una hipoteca de máximo que garantiza el pago del saldo que resulte de la liquidación de un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente.

Por lo que a los requisitos de esta hipoteca se refiere, el art. 153 LH prevé en su párrafo primero que (APL):

“Podrá constituirse hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable, y caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.”

 

Por otra parte, la inscripción de esta hipoteca reflejará, además, las clases de operaciones mediante las cuales se podrá utilizar el crédito abierto y el sistema adoptado para acreditar el saldo definitivo de la cuenta, cuestión que pasamos a exponer.

FORMA DE ACREDITAR EL SALDO DE LA CUENTA A SU VENCIMIENTO

Los sistemas previstos legalmente son el de “doble libreta” y el de “certificación bancaria”.

A.- Al sistema de doble libreta, aplicable a las relaciones entre comerciantes que se desarrollan mediante operaciones reciprocas entre ellos a través del sistema del “debe y haber”, se refiere el art. 153 LH cuando en sus párrafos dos, tres y cuatro dispone que (APL)

“Si al vencimiento del término fijado por los otorgantes o de la prórroga, en su caso, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca por el procedimiento establecido en los artículos 129 y siguientes. A la escritura y demás documentos designados en la regla 3 del artículo 131 deberá acompañar el que acredite el importe líquido de la cantidad adeudada.

Para ello será necesaria la presentación del ejemplar que obre en poder del actor de la libreta que a continuación se dice.

Para que pueda determinarse al tiempo de la reclamación la cantidad líquida a que asciende, los interesados llevarán una libreta de ejemplares duplicados: uno en poder del que adquiere la hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales, al tiempo de todo cobro o entrega se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente.”

Hay que indicar que las referencias al procedimiento de los arts. 129 y ss debe entenderse hechas al de ejecución directa sobre bienes hipotecados, de los arts. 681 y ss Lec de 7 de enero de 2000.

Por su parte, en cuanto a los ejemplares duplicados de las libretas el art. 246 RH prevé que deberán estar sellados y rubricados por el Notario autorizante de la escritura en todas las hojas, con expresión certificada en la primera del número de las que contenga.

B.- El segundo sistema de acreditación del saldo de la cuenta es el de certificación bancaria, al que se refiere el art. 153 LH en la primera parte de su párrafo quinto cuando dice que (APL)

“No obstante, en las cuentas corrientes abiertas por los Bancos, Cajas de Ahorro y Sociedades de crédito debidamente autorizadas, podrá convenirse que, a los efectos de proceder ejecutivamente, el saldo puede acreditarse mediante una certificación de la Entidad acreedora.”

Completa estas reglas el art. 245 RH, el cual establece que en este tipo de hipotecas , podrá pactarse que el importe de la obligación asegurada se determine en su día según el saldo resultante de los libros de contabilidad de los acreedores, con referencia a una cuenta especial de la que serán partidas de abono y de cargo el importe de los efectos descontados, según hayan sido satisfechos o devueltos impagados, y siempre que se consignen en la escritura los demás requisitos señalados en el artículo 142 y cuatro últimos párrafos del artículo 153 de la Ley.

OPOSICIÓN DEL DEUDOR AL SALDO.

El régimen de las posibilidades que tiene el deudor para oponerse al saldo está contenido en el art. 695 de la Lec que establece que sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en alguna de las siguientes causas:

1.- La Primera es la Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, pero es necesario que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2.- La segunda causa de oposición es que haya error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. En este caso, e ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta

Ahora bien, no será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante de cuentas corrientes derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

3.- La tercera causa de oposición se refiere al caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento y consiste en que de dichos bienes estén ya sujetos a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento

En cuanto a los EFECTOS de la oposición, la Ley establece, una vez formulada, se suspenderá la ejecución y el tribunal, mediante providencia, convocará a las partes a una comparecencia, y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

LA HIPOTECA Y LAS CLÁUSULAS DE ESTABILIZACIÓN.

La disciplina registral de esta hipoteca de máximo se contempla en el art. 219.3 RH, que dice que (APL)

“En las inscripciones de escrituras de préstamo hipotecario se podrá hacer constar las cláusulas de estabilización de valor, cuando concurran las circunstancias siguientes:

Primera. Que la duración mínima pactada sea de tres años.

Segunda. Que se determine la estabilización con referencia a uno de los tipos o módulos siguientes, vigentes en la fecha del otorgamiento de la escritura y en la del vencimiento del crédito: a)Valor del trigo fijado a efectos del pago de renta por el Ministerio de Agricultura; b)Índice general ponderado del costo de la vida fijado por el Instituto Nacional de Estadística; o c)Precio del oro en las liquidaciones de los derechos del Arancel de Aduanas señalado por el Ministerio de Hacienda. En la inscripción constará la cifra del tipo o módulo vigentes en la fecha del otorgamiento de la escritura.

Tercera. Que se fije una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria que no podrá exceder, aparte de intereses y costas, del importe de principal más un 50 por 100 si el plazo del préstamo fuera superior a diez años o un 25 por 100 en los demás casos.”

Sigue diciendo el precepto (Ya no APL) que las cláusulas de estabilización tendrán eficacia al sólo efecto del pago del capital garantizado; de forma que los intereses se satisfarán por el principal nominal asegurado.

También, a los efectos del procedimiento de ejecución directa, que podrá pactarse en la escritura, se exige:

1.- Que en el requerimiento de pago al deudor se determine la cantidad exacta que se reclame de conformidad con los tipos o módulos aplicados.

2.- Que con la demanda se acompañen los documentos oficiales en que consten los “valores tipos” vigentes en las fechas del otorgamiento y del vencimiento del préstamo

También se establece que cuando se pacte que la amortización del préstamo hipotecario debe hacerse mediante cuotas periódicas comprensivas del capital o intereses, el tipo o módulo de estabilización se aplicará en cada cuota con referencia exclusiva a la parte de capital que se comprenda en la cantidad a pagar.