HIPOTECARIO TEMA 56

 TEMA 56 NUEVO

OBLIGACIONES QUE PUEDEN SER GARANTIZADAS CON HIPOTECA

Según los artículos 1861 del Código Civil y 105 de la Ley Hipotecaria :“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones”. Ahora bien, es necesario que estas obligaciones sean reducibles a una cantidad de dinero y, también, el reflejo registral de esta circunstancia se hace de distinta manera según la obligación garantizada.

1.- Así, el grupo de obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca más usual, será el de las obligaciones que tengan por objeto directamente la entrega de una cantidad de dinero. Dentro de este grupo se incluyen también las obligaciones pactadas en moneda extranjera; las de pago de renta o prestaciones periódicas; el pago de un capital en cuotas de amortización crecientes; o la hipoteca inversa.

2.- Otro grupo de obligaciones será el de las deudas de valor, en las que el dinero funciona como equivalente de otros bienes o servicios: se tratará de deudas indemnizatorias o compensatorias. Estamos en el grupo de hipotecas llamadas de seguridad o de máximo. Aquí la cantidad adeudada sólo quedará exactamente fijada por medios extrahipotecarios en el momento de la ejecución, razón por la cual la inscripción sólo puede reflejar una cantidad máxima hasta la cual responderá la finca hipotecada. Podemos citar las obligaciones de dar cosa distinta del dinero, o de hacer o no hacer; obligaciones derivadas de cuentas corrientes; en fin, obligaciones futuras o condicionales; o ciertas hipotecas legales.

 

3.- Finalmente algunos autores desgajan del grupo anterior la hipoteca en garantía de cláusulas de estabilización de valor, contempladas en el art. 219.3º RH.

HIPOTECAS EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS O SUJETAS A CONDICIÓN

Ambas son hipotecas de seguridad, ya que el crédito está indeterminado y sólo consta en el Registro de la Propiedad en sus líneas generales. A ambas se refiere el art. 142 LH dice en su párrafo primero que (APL)

“La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse.”

Por lo que respecta a los efectos de la HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS, hay que distinguir sus tres fases de desenvolvimiento:

A.- Cuando la obligación aún no ha nacido, la constitución de la hipoteca permite que nazca al menos la seguridad de la obligación futura, gana rango o prioridad desde su inscripción y afecta desde ese momento a los terceros

B.- Cuando la obligación se contrae, el crédito queda determinado, por lo que la hipoteca se transforma en una hipoteca ordinaria, sujeta a las reglas comunes,

En cuanto a la mecánica registral, el art. 143 LH previene que

“Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla la condición suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria.”

Y el art. 238 RH añade que para hacer constar en el Registro que se han cumplido las condiciones suspensivas o que se han contraído las obligaciones futuras cualquiera de los interesados presentará al Registrador copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud firmada por ambas partes, y si alguno de los interesados se negare a firmar o ratificar dicha solicitud, podrá el otro demandarle en juicio ordinario.

Precisamente esta necesidad de acudir al juicio ordinario caso de discrepancia sobre las características de la obligación nacida es lo que ha provocado que en la práctica esta hipoteca no sea apenas utilizada, pues “de facto” se deja al arbitrio de los dudores la efectividad de la hipoteca.

C.- Finalmente, si la obligación no llega a nacer, la hipoteca queda definitivamente ineficaz. En tal caso, aunque la Ley nada dice, se cancelará su inscripción por analogía con lo previsto por el art. 240 RH.

Por último, en cuanto a las HIPOTECAS EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES SUJETAS A CONDICIÓN, hay que distinguir:

1.- Si la obligación se encuentra sujeta a condición suspensiva, pueden aplicarse las conclusiones y normas expuestas para las obligaciones futuras.

2.- Si la condición es resolutoria, estamos ante una hipoteca plena desde su constitución, pero sobre la cual pesa una amenaza de resolución. Así resulta del art. 142 LH cuando dispone en su párrafo segundo que (APL)

“Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.”

Cumplida la condición, se resuelve la obligación asegurada y por tanto también la hipoteca de forma que, como dice el art. 239 RH se extenderá una cancelación formal.

Por el contrario, si la condición no se cumple, se consolida la hipoteca. Y el incumplimiento se hará constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca.

MODIFICACION DE LA OBLIGACION GARANTIZADA

El acreedor y el deudor hipotecarios pueden realizar modificaciones de la hipoteca referentes a la cuantía, plazo, tipo, intereses, etc. Ahora bien, como tiene declarado la DGRN, para que estas modificaciones puedan perjudicar a los terceros, deben constar en el Registro.

Así, el Artículo 144 de la Ley Hipotecaria establece (APL) que:

“Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.”

Y conforme a lo dispuesto en el artículo 240 del RH:

-Cuando el hecho o el convenio entre las partes produzca novación total o parcial del contrato inscrito, se extenderá una nueva inscripción y se cancelará la precedente.

-Cuando dé lugar a la resolución e ineficacia del mismo contrato, en todo o en parte, se extenderá una cancelación total o parcial,

-Y cuando tenga por objeto llevar a efecto un contrato inscrito pendiente de condiciones suspensivas, se extenderá una nota marginal.

-También podrá hacerse constar por nota al margen de la inscripción hipotecaria el pago de parte de la deuda cuando no proceda la cancelación parcial.

SUBROGACIÓN Y NOVACION DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. EFECTOS SOBRE EL RANGO

El pago con subrogación es aquella modalidad especial de pago que no extingue la obligación, sino que convierte a quien paga en acreedor del deudor, de forma que con relación a dicho deudor la relación jurídica permanece inalterada, desvinculándose de ella el acreedor pagado. Puede realizarse convencionalmente, mediante acuerdo entre el antiguo y el nuevo acreedor, o legalmente, uno de cuyos supuestos es el previsto por el art. 1.211 del Código Civil,

Este precepto fue desarrollado por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, modificada posteriormente por la Ley 8/2007, de 7 de diciembre,  completada por el Real Decreto de 24 de Abril de 2009, y nuevamente modificada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

La Ley habilita los mecanismos precisos para que los deudores puedan o 1) subrogar en sus préstamos a otra entidad crediticia, o 2) convenir con la primitiva una novación modificativa del préstamo hipotecario, de forma que la bajada de tipos de interés en el mercado de préstamos hipotecarios aproveche no sólo a los nuevos préstamos, sino también a los ya concertados que, sin este mecanismo, seguirían pagando intereses superiores a los de mercado sin beneficiarse de sus bajadas.

En este sentido, el art. 1 de la Ley dice que:

“1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en la propia Ley.

2 Y que esta subrogación será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”

EL PROCEDIMIENTO DE SUBROGACIÓN  ha sido simplificado por la reforma efectuada por la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario y es el siguiente:

PRIMERO. Dice la Ley en primer lugar que el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera   sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil. y añade que la entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.

SEGUNDO. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.  Ha desaparecido, pues, la necesidad de que esta notificación y requerimiento se haga mediante acta notarial, como exigía la legislación anterior

TERCERO. Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación. 

CUARTO. Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación. Ha desaparecido, pues, también, la necesidad de que la primitiva entidad acreedora compareciera ante el Notario a fin manifestar, su disposición a formalizar la novación. 

QUINTO. Para que se produzca la subrogación  bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.

En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.

Con relación a este nuevo procedimiento la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de Diciembre de 2020 ha declarado que, a pesar del tenor literal de la ley, la certificación del importe de la deuda no tiene la consideración de requisito esencial o imprescindible de la subrogación, porque si lo fuera,  ello implicaría  subordinar  el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor, añadiendo que  el acreedor originario, de no aportar la certificación, perdería el derecho a proponer una novación del préstamo hipotecario.

 

Ahora bien, el hecho de la subrogación NO SURTIRÁ EFECTO CONTRA TER­CERO, si no se hace constar en el Registro por medio de una nota margi­nal.

La Ley también se ocupa de las MODIFICACIONES DEL PRESTAMO, señalando en primer lugar que en la escritura de subrogación, además de la modificación de las condiciones del tipo de interés, la única modificación adicional que puede pactarse es la alteración del plazo del préstamo.

Sin embargo, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:

i. la ampliación o reducción de capital;

ii. la alteración del plazo;

iii. las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

iv. el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;

v. la prestación o modificación de las garantías personales.

Ahora bien, dice al Ley que estas modificaciones no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita a no ser que impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación.

En ese caso, será necesaria la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. Y en ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.

Sin embargo, estas normas no resuelven el problema de fondo, a saber: si cabe propiamente una ampliación de hipoteca por aumento de capital, o es necesario constituir una nueva hipoteca.

Desde un punto de vista práctico distinguir dos supuestos:

1° Que, después de la hipoteca que va a ser objeto de ampliación, no exista ningún otro asiento. En este caso, no hay inconveniente alguno para inscribir la ampliación.

2° Que, después de la hipoteca objeto de ampliación, haya inscrip­ciones posteriores de otras hipotecas Parece que, aun en este caso, es admisible la ampliación de hipoteca siempre que se entienda que la prioridad registral de la ampliación sólo tiene lugar a partir del asiento de ampliación, y no a partir de la fecha de la inscripción de la hipoteca objeto de la ampliación.

Su efecto será que:

- Si se produce la eje­cución de una carga intermedia, se producirá la cancelación de la am­pliación, como si fuese una hipoteca de rango posterior, pero no de la inicial.

- Y si se ejecuta la hipoteca ampliada, su titular sólo tendrá preferencia para el cobro por las cantidades inicialmente garantizadas, pero en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de las cargas intermedias de forma que sólo si queda sobrante, después de satisfechas éstas podrá hacerse efectiva la parte del crédito ampliado

Sin embargo la disposición transitoria única de la ley 41/2007 señala que la ampliación de capital sin alteración de o pérdida de rango de la hipoteca inscrita sólo será aplicable a las hipotecas constituida a partir de la entrada en vigor de la Ley, con lo cual parece que se da carta de naturaleza a la llamada “recarga” o “hipoteca recargable”, es decir, la posibilidad de ampliar el préstamo inicial con cargo a la parte de capital ya amortizado, siempre, eso sí, que no supere la cifra del capital ya concedido, en cuyo caso no hay pérdida de rango de la hipoteca ampliada aunque existan hipotecas posteriores a la dicha hipoteca pero anteriores a la ampliación.

 

HIPOTECAS QUE ASEGURAN UNA OBLIGACIÓN DE DAR, HACER O NO HACER ALGUNA COSA QUE NO SEA DINERO

Conforme a los arts. 1.861 CC y 105 LH la hipoteca puede garantizar obligaciones de todas clases. La hipoteca no asegura en estos casos, directamente el cumplimiento específico de la prestación, sino la responsabilidad pecuniaria derivada de su incumplimiento. Por tanto, la suma de dinero garantizada funciona como equivalente indemnizatorio o compensatorio del bien o servicio en que consistía la prestación y que el acreedor no percibe por incumplimiento del deudor. Por ello, en puridad, estas hipotecas son asimilables a las que aseguran obligaciones futuras

En consecuencia, esta hipoteca se caracteriza:

1º.- Porque su cuantía estará indeterminada hasta que se determine el importe de la indemnización correspondiente, de forma que la inscripción reflejará la cantidad máxima de que responderá la finca;

2º.- Cuando se conozca el importe de la indemnización, fijado por resolución judicial o por convenio de las partes, en su caso, se hará constar por nota marginal, aplicándose analógicamente lo previsto en el art. 238 RH para las obligaciones futuras y condicionales.