HIPOTECARIO TEMA 53

 HIPOTECARIO TEMA 53 NUEVO

 

EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA

Si, conforme, al art.104 LH: (APL)“La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”, resulta que la hipoteca tanto puede contemplarse en relación a la “obligación asegurada" como respecto de la “finca o derecho hipotecado”.

Pues bien, , en el presente tema nos ocuparemos de la extensión de la hipoteca en relación con la cosa hipotecada, la finca o derecho hipotecado.

Haciendo una breve evolución histórica:

• En la legislación anterior a 1909, la hipoteca se extendía por ministerio de la Ley y sin admitir pacto en contrario, tanto a las accesiones naturales como a los muebles, frutos y rentas.
• La reforma de 1909 distinguió entre elementos a los que la hipoteca se extendía "naturalmente" y elementos a los que podía extenderse "por pacto".

A este respecto y como desarrollo del art. 1.877 CC, la Ley Hipotecaria sigue distinguiendo en sus arts. 109 y ss entre: 1) los elementos a que se extiende la hipoteca naturalmente y 2) los que sólo quedan incluidos en ella por pacto expreso o disposición legal.

En cuanto a la EXTENSIÓN NATURAL de la hipoteca,

I.- Debemos partir del art. 109 LH, que dice que (APL)

“La hipoteca se extiende a A) las accesiones naturales, a B) las mejoras y al C) importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.”

A- La extensión de la hipoteca a las accesiones naturales se estudia en epígrafe separado.

B- En cuanto a las mejoras: el amplio concepto de las mejoras, pudiendo referirse tanto a las útiles, necesarias o de recreo como también a las naturales o jurídicas, hacía necesaria una concreción que se contiene en al art. 110.1 LH que dice que (APL)

“Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.

C- Respecto a las indemnizaciones debidas o concedidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Este supuesto contempla un caso de subrogación que viene desarrollado por el art.110.2 LH que dice que (APL):

“Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida en los artículos 1176 y siguientes.”

Pero también son supuestos de subrogación los siguientes:

1.- La indemnización que proceda por causa de expropiación forzosa regulada por el art.32 RH.

2.- La indemnización que proceda en caso de resolución de la concesión administrativa conforme al art. 175.3 RH.

3.- El supuesto regulado por el art. 148 LH conforme al cual cuando se redima un censo gravado con hipoteca y por tanto desaparezca el censo, , el acreedor hipotecario tendrá derecho a que el redimente, a su elección, le pague su crédito o le reconozca su misma hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo, en cuyo caso la finca se coloca en el lugar del censo.

4.- El supuesto de hipoteca sobre el derecho de superficie que pasará a recaer, una vez construido el edificio, sobre la propiedad temporal que ostente el superficiario.

5:- El supuesto de hipoteca sobre los bienes vendidos a carta de gracia, pues en caso de resolverse la venta, la garantía pasará a recaer por subrogación sobre el precio obtenido.

6.- El supuesto de hipoteca sobre el derecho de retracto en cuyo lugar se subrogará la finca retraída al ejercitarse el derecho.

7.- Hipoteca sobre el derecho del rematante, que una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistirá recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

II.- Pero, además de los supuestos contemplados en el art. l09 de la LH antes vistos, hay otros supuestos de extensión natural, pues se entiende que la hipoteca también se extiende naturalmente: a) interpretando a sensu contrario el art. 111, que veremos luego, a los objetos muebles mencionados en dicho precepto cuando no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto; b) a las servidumbres prediales ex art. 534 CC; c) a los demás derechos subjetivamente reales integrantes de la finca, como las partes en copropiedad anejas a los elementos privativos de una propiedad horizontal, ex art. 396 CC; y d) al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquella, como reza el art. 215 RH en su primer párrafo.

Por lo que a la EXTENSIÓN PACTADA O LEGAL se refiere, hay que citar el art. 111 LH (APL) con arreglo al cual:

“Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:

 

     1. Los animales colocados o destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera,  industrial o de recreo.

No cabe el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía. 

( Modificación introducida por Ley 17/2021, de 15 de diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales.)

1. Bis Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
2. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.”

También hay que tener en cuenta el art. 134.2 de la LH, con arreglo al cual tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.

Y, además de los casos citados, ROCA SASTRE incluye los supuestos de agregación de terrenos que no sean por accesión natural y la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere, puesto que aunque la Ley no prevé la posibilidad de pacto tampoco lo prohíbe.

Finalmente, con relación a la extensión por pacto a las nuevas construcciones, debe tenerse en cuenta la doctrina sentada por la DG según la cual es preciso diferenciar:

1- La hipoteca se extiende naturalmente a las edificaciones existentes y a su “ulterior elevación” siempre que se haga por el deudor.

2- La hipoteca puede extenderse por pacto a las “ulteriores edificaciones” que se realicen por el deudor.

3- La hipoteca en ningún caso se extenderá, ni siquiera mediante pacto, a las edificaciones que realicen terceros poseedores, pues excede del espíritu del art 11, y contradice el 112, perjudicando el tráfico jurídico.

ELEMENTOS INTEGRANTES Y ACCESORIOS DE LA FINCA HIPOTECADA: SUBROGACION REAL, ACCESIONES, MEJORAS Y EXCESOS DE CABIDA

A.- Elementos integrantes

Castán Tobeñas define los elementos integrantes como: “aquellos elementos componentes de un todo, que teniendo una cierta autonomía, están coligados entre sí para formar aquél”

La Ley Hipotecaria dispone que la hipoteca se extiende naturalmente a los siguientes elementos integrantes, que ya hemos citado:

- A las obras realizadas y a las plantaciones de las fincas, así como a las edificaciones existentes al constituirse la misma y las elevaciones ulteriores.
- A los muebles colocados permanentemente en la finca que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
- A las accesiones naturales.

El único supuesto excepcional en el que la hipoteca no se extiende naturalmente sino en virtud de pacto expreso a un elemento integrante es el relativo a los frutos pendientes, conforme al art 111LH.

B.- Elementos accesorios

Castan los define diciendo que “son elementos accesorios o pertenencias, no las partes constitutivas de una cosa, sino cosas en sí mismas, que conservando su individualidad y autonomía, son puestas en relación de duradera subordinación respecto de la otra para servir a sus fines” .

En cuanto al régimen jurídico de los elementos accesorios, lo lógico es que sigan el régimen de lo principal como así se dispone en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento al establecer en su art. 7 la extensión de la hipoteca a las “pertenencias” del objeto gravado, salvo pacto en contrario.

Sin embargo, el régimen seguido por la LH, es el de la necesidad de pacto para la extensión de la hipoteca a los elementos accesorios, y así:

- Respecto a los elementos accesorios consistentes en muebles susceptibles de separación sin detrimento, requiere pacto para la extensión de la hipoteca, no siguiendo, por tanto el régimen jurídico de la cosa principal (111.1)

- Respecto de los frutos separados contenidos en el 111.2 se exige también pacto al respecto.

C.- En cuanto a la Subrogación real ya la hemos citado al hablar de la subrogación en las rentas vencidas y no satisfechas. Recordemos el art.111.3 LH que dispone: “Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 3-Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada,” lo que a sensu contrario significa que existiendo pacto o disposición legal deberá extenderse a dichas rentas, constituyendo un supuesto de subrogación.

Otro caso de Subrogación real es el de las indemnizaciones que reciba el concesionario en el caso de las concesiones administrativas: Así, el art. 175. 3 del RH dispone que “En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del articulo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes: 3º: Las inscripciones de hipotecas constituidas sobre obras destinadas al servicio público, cuya explotación conceda el Gobierno y que estén directa y exclusivamente afectas al referido servicio, se cancelarán, si se declarase resuelto el derecho del concesionario, en virtud del mismo título en que se haga constar esa extinción y del documento que acredite haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los créditos hipotecarios inscritos, el importe de la indemnización que en su caso deba percibir el concesionario”.

Con relación a este precepto, CANO TELLO, manifiesta que se refiere únicamente a los supuestos en que la concesión se extinga por rescate y por caducidad-sanción ya que sólo en esos casos puede provocar un perjuicio imprevisto, mas no en los demás.

D.- Accesiones

Conforme al art.109 LH la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, siguiendo el criterio de que lo accesorio sigue a lo principal.

ROCA SASTRE concretando el supuesto, aclara que se refiere al incremento que la finca reciba por obra de la naturaleza, como las operadas por aluvión, avulsión y cauce abandonado siempre que las mismas pasen a pertenecer al dueño de la finca hipotecada conforme al CC; y considera que no se incluyen las islas que se forman por la sucesiva acumulación de arrastres en los ríos navegables, al constituir una finca independiente, ni las agregaciones de terrenos que no lo sean por accesión natural.

E.- En cuanto a las Mejoras y Excesos de cabida , están reguladas en los arts, 109 y 110 LH, a los que ya me he referido a lo largo del tema.

 

EXTENSIÓN OBJETIVA FRENTE A UN TERCER POSEEDOR

El tercer poseedor adquiere la finca con una determinada carga, sin embargo, esta carga no puede agravarse ampliando la base objetiva que tenía cuando la adquirió. En este sentido, el art. 112 LH establece que (APL):

“Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.”

Esto supone, pues, que la hipoteca no sólo no se extiende naturalmente a los mencionados bienes, sino que tampoco puede hacerlo por pacto, puesto que el tercer poseedor no interviene en la constitución de la garantía. Además, en caso de ejecución de la finca, se conceden al tercer poseedor los derechos del art. 113 LH: (APL):

“El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas según lo dispuesto en el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto último pudiera hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca. Si exigiere su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.

Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las mismas cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño.”

PACTO DE LIMITACION DE RESPONSABILIDAD AL IMPORTE DE LOS BIENES HIPOTECADOS

El crédito hipotecario supone una doble responsabilidad: la personal del deudor, que responde de la obligación con todo su patrimonio, y la real del dueño de la finca hipotecada, que solo responde con el bien hipotecado.

Este principio general presenta una importante excepción en el art. 140, 1-2 de la LH:(APL) “No obstante lo dispuesto en el art. 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

“En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”.

A.- LA NATURALEZA JURIDICA de este pacto ha sido discutida:

a.- LA RICA sostiene que en virtud de este pacto, se crea una deuda real o “de cosa”, semejante a la deuda territorial o hipoteca independiente del Derecho Alemán, porque la responsabilidad personal desaparece, permaneciendo solo la real.

b.- ROCA SASTRE entiende que el art. 140 de la LH deja subsistente la deuda personal, pero circunscribe la responsabilidad al bien hipotecado, de modo que el acreedor renuncia a perseguir el resto del patrimonio del deudor y solo puede ejercitar la acción personal o real sobre la finca hipotecada.

 

B.- EL EFECTO de este pacto es concretar la responsabilidad a los bienes hipotecados.

ROCA SASTRE dice que, a consecuencia de este pacto, responsabilidad real y personal quedan tan unidas, que la obligación garantizada sigue a la cosa, como una especie de obligación “propter rem”, de lo que se derivan las siguientes consecuencias:

1º.- No es posible constituir esta hipoteca en garantía de deudas ajenas, es decir, no puede existir un hipotecante no deudor.

2º.- Tampoco puede surgir un tercero poseedor de los bienes hipotecados porque la transmisión de la finca produce automáticamente la asunción de la deuda por el adquirente y la liberación del transmitente, sin necesidad de que el acreedor preste su consentimiento, porque ya lo hizo al aceptar este pacto.

3º.- El acreedor solo puede exigir la ampliación de la hipoteca por intereses sobre los bienes hipotecados, art. 115 de la LH, pero no sobre otros bienes del nuevo propietario.

4º.- La perdida de la cosa extingue la obligación asegurada, de modo que, realizado su valor, se extingue el débito personal, aunque no se haya cubierto el importe asegurado

No obstante según el art. 140,3 de la LH: “Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir, por la diferencia exclusivamente, contra las demás fincas hipotecadas en la forma y con las limitaciones establecidas en el art. 121, estos es, sin prelación, respecto de dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real sobre las fincas