HIPOTECARIO TEMA 51
TEMA 51
HIPOTECARIO NUEVO
HIPOTECA
DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS; DE BIENES VENDIDOS CON PACTO DE
RETRO; DEL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL; DE BIENES LITIGIOSOS; DE
BIENES SUJETOS A CONDICIONES SUSPENSIVAS O RESOLUTORIAS EXPRESAS; DE
PISOS INSCRITOS COMO FINCAS INDEPENDIENTES.
HIPOTECA DE
CONCESIONES ADMINISTRATIVAS
Con arreglo
al apartado 6º del art. 107 de
la LH: “Podrán
también hipotecarse“: 6º.
LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS
de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al
servicio público, y los edificios o terrenos que no estando directa
o exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al
dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras,
quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución
del derecho del concesionario”
1,- Este
precepto sin embargo comprende DOS SUPUESTOS: la hipoteca de la
concesión, que recae
sobre el derecho real de carácter administrativo que otorga al
concesionario la explotación privada de una obra pública, y la de
los edificios o terrenos que pertenezcan a
este y no estén incluidos entre los que deben
revertir a la administración concedente, que
es una hipoteca ordinaria, por lo que ROCA SASTRE considera superflua
su mención.
2.- ROCA
dice que son hipotecables todas las concesiones administrativas de
obras públicas,
cualquiera que sea el concedente, Estado, Comunidades Autónomas,
Corporaciones locales, porque todas son bienes inmuebles, art 334,
10º del CC.
3.- La
hipoteca se EXTINGUE
cuando se resuelva el derecho del concesionario por cualquier causa,
expiración del plazo, rescate, reconversión anticipada,
incumplimiento de las obligaciones o condiciones impuestas al
concesionario, etc.
Para
cancelar su inscripción
debe presentarse además el título del que conste la resolución del
derecho del concesionario “el documento que acredite haberse
consignado en debida forma, para atender el pago de los créditos
hipotecarios inscritos, el importe de la indemnización que en su
caso deba percibir el concesionario”, art. 175, 3º del RH.
HIPOTECA DE
BIENES VENDIDOS CON PACTO DE RETRO
Según dicho
art. el art. 107 de la LH: “Podrán también
hipotecarse…: (APL)
“7º
LOS BIENES VENDIDOS CON PACTO DE RETRO
o a carta de gracia, si el comprador o
su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en
caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al
vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de
cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento
del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial”.
Este precepto merece los siguientes comentarios:
La
especialidad de esta hipoteca radica en el carácter “resoluble”
del derecho hipotecado lo que supone incertidumbre por la posible
recuperación de la finca por el vendedor, quien en caso de
retraerla, la recobra según el art. 1.520 CC, libre de toda carga o
hipoteca impuesta por el comprador. De este modo, en dicha hipótesis
la hipoteca se extingue y la cantidad que el comprador-deudor ha de
recibir queda afecta, por subrogación real, al pago del crédito
garantizado. No obstante , el acreedor queda amparado por la
necesidad de consignación para la cancelación prevista en el art.
175.6 RH, aplicable
por analogía.
HIPOTECA DEL
DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL
Siguiendo
con el art. 107,
“Podrán también hipotecarse(APL): 8º EL
DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL, si
bien el acreedor no podrá
repetir contra los bienes hipotecados sin
retraerlos previamente en nombre del
deudor en el tiempo en que este tenga
derecho y anticipando la cantidad que
para ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de
retracto no solo subsistirá la hipoteca, sino que esta recaerá
directamente sobre los bienes retraídos”.
Esta
hipoteca, que constituye el vendedor o su causahabiente, presenta
una especialidad que radica en el objeto sobre el que recae.
En principio, esta hipoteca
supondría que en la ejecución se enajena
este derecho y con el importe obtenido se
satisface el crédito garantizado, de forma que después sería el
adjudicatario quien podría retraer la finca; este es el mecanismo
contemplado por los derechos catalán y navarro. Sin embargo, el
procedimiento regulado por la norma no es éste, sino el de imponer
al acreedor la actividad de retraer en nombre
del deudor, con el añadido de tener él que
anticipar el precio, para sólo después permitirle repetir su
crédito contra la finca retraída una vez ésta se encuentre en el
patrimonio del deudor. Por tanto, parece que en
realidad se hipoteca la finca, y no el
derecho de retraerla.
HIPOTECA DE
BIENES LITIGIOSOS
Sigue
diciendo el Art. 107 que
“Podrán también hipotecarse: (APL): 9º
LOS BIENES LITIGIOSOS, si la demanda
origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar
en la inscripción que el acreedor tenia conocimiento del litigio,
pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de
la resolución del pleito”.
Por
consiguiente si la sentencia es favorable al hipotecante, la hipoteca
se consolida y si el hipotecante es condenado a perder el dominio de
los bienes hipotecado, s la hipoteca se extingue
Y así, dice
art. 175, 5º del RH. que la inscripción de la hipoteca se cancela
“en cuanto al todo o parte de la finca o derecho, y en el caso de
que el deudor haya sido vencido en el juicio, con solo la
presentación de la ejecutoria recaída”,
HIPOTECA DE
BIENES SUJETOS A CONDICIONES SUSPENSIVAS O RESOLUTORIAS EXPRESAS
Dice
igualmente el Art. 107
que “Podrán también hipotecarse: (APL)“10º
LOS BIENES SUJETOS A CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPRESAS, quedando
extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante”.
1.- .-Según
ROCA entre los bienes sujetos a condición resolutoria expresa
se incluyen los casos de 1) reversión de donaciones del art. 641 CC,
2) revocación de donaciones por incumplimientos de cargas del art.
647 del CC, 3) el pacto comisorio que garantice el pago del precio
aplazado en la compraventa del art. 1504 del CC y 4) las
sustituciones fideicomisarias condicionales.
Además debe
aplicarse por ANALOGIA a los bienes amenazados de resolución por
causa que conste expresamente el Registro,
como 1) los adquiridos mediante derecho de acrecer por los
coherederos de un ausente, art. 191 del CC, l2) los sujetos a
reserva, art. 811 y 968 del CC, 3) y la resolución de la enfiteusis
por comiso, art. 1648 del CC, etc.
2.- Ahora
bien, LA CAUSA DE RESOLUCION ha de constar en
el Registro a tiempo de inscribirse la
hipoteca, puesto que, en caso contrario, el acreedor, como tercero,
conserva la hipoteca aunque se resuelva el derecho del hipotecante.
Por el
contrario, constando inscrita la causa de resolución, si esta tiene
lugar, se extingue la hipoteca,
pudiendo cancelarse su inscripción, presentando el documento
que acredite haberse
rescindido o anulado la venta. Sin embargo
será necesario acreditar también que se ha
consignado en un establecimiento bancario o
Caja Oficial el valor de los bienes o
el importe de los plazos que, con las deducciones que
en su caso procedan, haya de ser devuelto”,
art. 175, 6º del RH.
3.- La ley
no menciona, sin embargo, LA HIPOTECA DE
BIENES SUJETOS A CONDICION SUSPENSIVA.
Algunos autores consideran que tal hipoteca no
es posible, porque, hasta que la condición
no se cumpla, el hipotecante no adquiere los bienes, con lo que se
incumple el requisito de que la cosa hipotecada pertenezca en
propiedad al que la hipoteca, art. 1862 del CC.
En cambio,
ROCA SASTRE admite que los bienes sujetos a condición suspensiva
puedan ser hipotecados, si bien la eficacia de su hipoteca esta
supeditada a que la condición se cumpla, ya que, si no se cumple se
extingue la hipoteca por falta de objeto. La DGRYN ha admitido, en
este sentido, la hipoteca por el fideicomisario de bienes gravados
por un fideicomiso condicional.
HIPOTECA DE
PISOS INSCRITOS COMO FINCAS INDEPENDIENTES
Y sigue el
art. 107 de forma que
“Podrán también hipotecarse “11º
LOS PISOS O LOCALES DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL inscritos conforme a lo que
determina el art. 8º, es decir como fincas independientes”.
1.-Es decir,
para que un piso o local pueda ser hipotecado es preciso que
previamente conste en la inscripción del edificio la
constitución del régimen de propiedad horizontal. Pero
hay dos posibilidades
-Si los
pisos o locales están inscritos sólo en el
folio del edificio, art. 8, 4º de la LH, su
hipoteca se inscribe en es folio del edificio, lo que la doctrina
critica por ir en perjuicio de la claridad exigida por el principio
de especialidad.
-En cambio,
si los pisos o locales figuran inscrito en folio separado, art. 8, 5º
de la LH, será en ese folio separado donde se inscribirá su
hipoteca.
2.- Por
último señalar que esta hipoteca comprende tanto la propiedad del
piso o local como el derecho de copropiedad
anejo sobre los
elementos comunes del edificio, que es
inseparable de aquella, art. 396, 2º del CC. Y si la propiedad
horizontal desapareciera
por causas ajenas a la voluntad de los propietarios o por la
destrucción del edificio, la hipoteca
continuará sobre la
cuota que corresponda al hipotecante en la
comunidad sobre el solar.
HIPOTECA
UNITARIA DE CASA DIVIDIDA POR PISOS
Y pasando a
examinar LA HIPOTECA UNITARIA DE UNA CASA
DIVIDIDA EN PISOS PERTENECIENTES A DISTINTOS DUEÑOS,
está regulada en el art. 218 del RH, según
el cual: (APL)“Cuando los diferentes pisos o
departamentos de una casa pertenezcan a diversos propietarios,
conforme a lo establecido en el art. 396 del CC, podrán acordar los
dueños de aquellos la constitución de una
sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, sin que
sea necesaria la previa distribución
entre los pisos.
“Esta
hipoteca se inscribirá en la forma siguiente:
“a)
Si los pisos estuvieren inscritos bajo el mismo número que la casa a
que pertenezcan, se inscribirán en el mismo número de estas.
“b)
Si la casa estuviera inscrita en su conjunto y, además e
independientemente, lo estuvieren bajo número diferente, todos los
pisos o departamento de la misma, se hará una inscripción extensa
de la hipoteca en el mismo número que tenga la casa en el Registro,
e inscripciones concisas en el número que corresponda a cada piso”.
“c)
Si estuvieran inscritos los pisos separadamente, pero no el edificio
en su conjunto, se practicará la inscripción extensa en el número
que corresponda a cualquiera de aquellos, extendiéndose las
inscripciones concisas en los demás”.
“El
acreedor hipotecario solo podrá hacer efectivo su derecho en estos
casos, dirigiéndose contra la totalidad del edificio”.
Se regula en
el artículo 107.12 LH
que señala que: (APL )“Podrá
también hipotecarse el derecho del rematante sobre los bienes
inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho
el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la
hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes
adjudicados.”
Y, por su
parte, el artículo 670.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil añade
que cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere
el 107.12 LH el secretario judicial expedirá
inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate,
aun antes de haberse pagado el precio,
haciendo constar la finalidad para la que se expide.
En realidad
esta figura se introduce con el fin de sanear los procedimientos
judiciales de adjudicación, posibilitando la obtención de crédito
por parte de los postores y estimulando que el precio obtenido en las
subastas judiciales pueda, al menos, aproximarse al precio de
mercado.
No obstante,
plantea muy importantes peculiaridades, relativas a su objeto, su
constitución registral y su contenido.
En primer
lugar, la hipoteca del derecho del rematante no
recae sobre un bien inscrito ni
verdaderamente enajenable sino que se constituye inicialmente sobre
la titularidad preventiva del
rematante, resultante de una situación jurídica interina y
necesariamente temporal, un ius
ad rem; de
una duración, además, brevísima, ya que el art.
670 LEC
da un plazo de veinte días al
adjudicatario para consignar la diferencia entre el depósito y el
precio del remate, de forma que:
Una vez
consignado el precio del remate en los plazos y términos que
la ley señala, se expedirá el auto de adjudicación favor
del rematante y éste inscribirá su dominio en el registro
sobre el cual se extenderá la hipoteca constituida.
Presenta dos
peculiaridades:
- Por una
parte, implica una violación del principio de tracto, ya
que, por hipótesis, la finca no puede constar inscrita a favor del
rematante en el momento en que se inscriba la hipoteca sobre el
remate.
- Por otra
parte, en cuanto a la titulación inscribible, parece que debe serlo
la escritura de formalización del préstamo
hipotecario acompañada del testimonio del
decreto de aprobación de remate .
Finalmente, el contenido de la garantía también
presenta importantes dificultades dado que la ejecución de la
hipoteca sobre el remate en sentido propio se antoja imposible, si se
piensa que la constitución de la garantía, el incumplimiento del
deudor que faculta para la ejecución y la ejecución en sí deberían
producirse en el plazo de 20 días
HIPOTECA
DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO
Por último,
LA HIPOTECA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO
no viene recogida en
la Ley Hipotecaria de
forma que su admisibilidad depende
tradicionalmente de la posición que se adopte respecto a la
naturaleza jurídica, personal o real, de este derecho.
En la
actualidad dicha hipotecabilidad se encuentra reforzada por la
regulación de la hipoteca mobiliaria de establecimiento
mercantil, que tiene por objeto un derecho de arrendamiento del
local en que aquél se encuentra instalado. Por otra parte, el Centro
Directivo la admite con base en el dato de que si la inscripción
registral no prejuzga la verdadera naturaleza del arrendamiento, sí
hace funcionar a éste como si de un derecho real se tratase.
En este
sentido, VALLET estima
que los arrendamientos serán hipotecables cuando
sean enajenables con arreglo a las leyes,
como exige el art. 106 LH. Por tanto, son hipotecables
1.-
Los arrendamientos sujetos a Código Civil, porque el arrendatario
puede subarrendar salvo prohibición expresa del arrendador.
2.-
Pueden serlo los arrendamientos rústicos, si bien el art. 23 de su
Ley reguladora, de 26 de noviembre de 2003, exige el consentimiento
expreso del arrendador.
3.-
Asimismo lo serán los sujetos a la LAU de 24 de noviembre de 1994,
sea de vivienda, donde cabe el subarriendo con el consentimiento
escrito del arrendador conforme al art. 8, sea de uso diferente, en
cuyo caso no hará falta aquel consentimiento, según el art. 32.
Por otra
parte, como hemos dicho, la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento de 16 de diciembre de 1954 extiende la hipoteca del
establecimiento mercantil al derecho de
arrendamiento sobre el local si el
hipotecante lo tuviere con facultad de traspasar, de modo que tras la
ejecución el adjudicatario adquirirá la cualidad de arrendatario,
como confirma el art. 691.3 Lec.
HIPOTECABILIDAD
DEL LEASING
Ha sido
cuestión discutida
existiendo argumentos en los dos sentidos:
A favor:
El arrendamiento financiero es un derecho real inscribible en el RP
al amparo de la teoría del númerus apertus,
arts 2.2 LH y 7 RH.
En
contra: La transmisión de la posición de
arrendatario financiero implica también la transmisión de la
posición de deudor, la cual necesita consentimiento del acreedor,
art 1205 CC.
La DGRN sin
embargo ha admitido la hipotecabilidad del
arrendamiento financiero o leasing
inmobiliario, señalando
que el derecho que adquiere el arrendatario debe ser considerado
como real pues 1)
recae directamente sobre la cosa, 2) es oponible erga omnes y 3)
reúne los requisitos estructurales diferenciales de estos derechos y
por tanto es hipotecable
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