HIPOTECARIO TEMA 47
HIPOTECARIO TEMA
47 NUEVO
LA
INEXACTITUD REGISTRAL: CONCEPTO Y CAUSAS
En los
sistemas inmobiliarios en que la inscripción es constitutiva,
no hay más realidad que la que publica el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, en el nuestro,
donde las mutaciones jurídico-reales tienen lugar al margen del
Registro, que sólo las publica,
puede que el Registro refleje una situación jurídico-real que en la
realidad jurídica no existe o es diferente, dando lugar a una
inexactitud registral.
No obstante,
en sentido propio no toda discordancia entre el Registro y la
realidad supone una inexactitud. Según el art. 39
LH: (APL) “Por
inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a
los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad
jurídica extrarregistral”.
De este
artículo se desprende, para ROCA SASTRE, que hay que excluir
del concepto de “inexactitud” todo aquello que, pudiendo constar
en el Registro, está fuera del campo de actuación de los principios
de legitimación y fe pública registral, como son los datos
de hecho, estado
civil, relaciones de carácter obligacional
etc, aunque el Registro lo refleje inexactamente.
Pero,
teniendo en cuanta las CAUSAS que pueden producir una inexactitud
registral, la doctrina ha efectuado las siguientes CLASIFICACIONES DE
LA INEXACTITUD:
A) JERONIMO
GONZALEZ señal cuatro causas de inexactitud: 1º por falta de
presupuestos necesarios, 2º por error del Registro, 3º por
modificación del derecho inscrito y 4º por caducidad o extinción.
B) SEGÚN
ROCA SATRE, la inexactitud puede proceder de tres causas:
1º
Si, aunque el título o derecho registrable existen
en la realidad extrarregistral, cuando
verificó su adquisición el tercero protegido por el art. 34LH: i)
se inscribió el título, pero se cometió un
error al redactar el
asiento; ii) no
llegó a inscribirse
el título, iii) el título se inscribió y subsiste
en la realidad, pero su asiento ha sido
cancelado.
2º
Si el título o derecho inscritos no existen
en la realidad extrarregistral, debido a que i) no ha existido nunca
por nulidad, falsedad u otro defecto; o ii) existieron,
pero estaban
extinguidos al tiempo de adquirirlos el tercero por haber sido
anulados, resueltos, rescindidos, revocados,
etc.
3º
Si el título o derecho existen
al tiempo de adquirir un derecho al tercero, pero esta amenazado
de extinción por anulabilidad, resolución,
rescisión, revocación, y esta amenaza deviene
efectiva posteriormente, pero sin
constar ninguna de estas
causas de extinción en el Registro.
C) Por su
parte, LACRUZ distingue entre inexactitud originaria,
que tiene lugar cuando el asiento anuncia un cambio real que no se ha
producido, (caso del título nulo), e inexactitud sobrevenida,
que se produce mientras la constitución, transmisión o extinción
de un derecho sobre una finca no se inscribe, la cual no es más que
un retraso en la registración.
RECTIFICACION
DEL REGISTRO: EXAMEN DEL ARTICULO 40 DE LA LEY HIPOTECARIA.
La
inexactitud registral supone un peligro para los titulares de
derechos reales inmobiliarios extrarregistrales, que pueden perderlos
por el juego de los principios de legitimación y fe pública
registral, ya que estos principios permiten al titular registral disponer del derecho
inscrito y mantienen en su adquisición al tercero que adquiere
cumpliendo los requisitos del art. 34 LH.
Por ello,
para que el posible perjudicado por la inexactitud registral pueda
defenderse de ella, la ley le permite obtener la rectificación del
Registro, poniéndolo de acuerdo con la realidad jurídica
extrarregistral.
La
rectificación puede producirse por medios
indirectos, cuando la realidad jurídica se
pone de acuerdo con lo que expresa el Registro, como cuando se
produce una usucapión a favor del titular inscrito, o por medios
directos, rectificando el Registro inexacto;
a este supuesto se refiere el art. 40, 1 LH,
según el cual(APL) :”La
rectificación del Registro solo podrá ser solicitada por el titular
del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté
erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se
practicará con arreglo a las siguientes normas:
“a) Cuando la inexactitud proviniere de
no haber tenido acceso
al Registro alguna relación jurídica
inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar:
Primero, por la toma de razón del título
correspondiente, si hubiere lugar a ello;
Segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con
arreglo a lo dispuesto en el título VI de esta ley, y
Tercero, por resolución judicial ordenando la
rectificación.
b) “Cuando la inexactitud debiera su origen a la
extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se
hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a
lo dispuesto en el Título IV, o en virtud del procedimiento de
liberación que establece el Título VI.
c)”Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad
o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma
que determina el Título VII.
d) “Cuando la inexactitud procediere de falsedad,
nulidad o defecto de título que hubiere motivado el asiento y, en
general, de cualquier otra causa de las no especificadas
anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del
titular o, en su defecto, resolución judicial”.
En los casos
en los que la rectificación necesita una resolución judicial,
se puede ejercitar la acción de rectificación. A ella se refiere el
art. 40, 2 y 3 LH:
(APL)
“En los
casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se
dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que
se trate de rectificar conceda algún derecho” ( ROCA resalta que
es requisito esencial de la acción que el demandado sea oído o, por
lo menos, notificado en tiempo hábil) “y se sustanciará por los
trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega
totalmente la acción de rectificación ejercitada se impondrá las
costas al actor; si solo se deniega en parte, decidirá el juez a su
prudente arbitrio.”
“La
acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho
real de que se derive”
Consiguientemente,
no prescribe mientras no lo haga dicho dominio o derecho real.
EFECTOS
DE LA RECTIFICACIÓN
El efecto
inmediato de la rectificación de la inexactitud del contenido del
Registro es provocar el correspondiente asiento de inscripción o
cancelación que corrija esa inexactitud, armonizando el Registro
con la realidad extrarregistral.
Sin embargo,
los efectos más importantes no son los “positivos” de dejar
corregido el Registro por quedar armonizado con la realidad
extrarregistral, , sino más bien los “negativos” de “no poder
actuar la rectificación registral en perjuicio de los terceros
adquirentes protegidos por la Fe Pública” del Registro. Y, así,
establece el último párrafo del artículo 40 de la Ley
Hipotecaria que: (APL) “En ningún caso la rectificación
del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a
título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se
declare inexacto”.
Como señala
ROCA, de este precepto, combinado con el artículo 34 y concordantes,
se deduce la “inmunidad” de la que la Ley hipotecaria inviste al
tercero hipotecario frente a los casos de inexactitud registral de
suerte que, a veces, esta protección hace estéril
o superfluo todo intento de proceder a la
rectificación de la inexactitud registral ya que los efectos
prácticos de tal rectificación serían prácticamente nulos frente
a la inmunidad del tercero.
Si bien,
termina Roca señalando, que “todo esto no reza para nada respecto
de terceros adquirentes que no ostenten
la condición de tercero hipotecario, los cuales gozarán únicamente
de la presunción “iuris tantum” de exactitud del contenido
registral que favorece a todo “titular registral” en virtud del
“principio de legitimación” del Registro”.
REFERENCIA
A LOS ERRORES DE LOS ASIENTOS Y SU RECTIFICACION
Cuando se
habla de “errores en los asientos del Registro” nos estamos
refiriendo “defectos” de que adolecen los asientos
registrales surgidos al practicarse o redactarse materialmente
los mismos en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo,
no todo error supone inexactitud registral de modo que un asiento
puede ser inexacto,
por no concordar con la realidad extrarregistral, pero no
nulo ni erróneo; nulo
o erróneo pero no
inexacto; e inexacto y
nulo o erróneo.
En todo
caso, el error de un asiento, provoque o no su nulidad y lleve
aparejada o no inexactitud registral, se corrige mediante la
rectificación del Registro, art. 40, 1 LH .
Los errores
de los asientos pueden ser de dos CLASES: Materiales y De Concepto.
- Respecto
del ERROR MATERIAL, dice el art. 212 de la LH. que: (APL)
“Se entenderá que se comete error material cuando sin intención
conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión
de alguna circunstancia formal de los asientos, o se equivoquen los
nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin
cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de
que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos”
- Y respecto
del ERROR DE CONCEPTO, dice el art. 216 LH. que (APL) “Se
entenderá que se comete error de concepto cuando, al expresar en la
inscripción alguno de los conceptos contenidos en el título, se
altera o varía su verdadero sentido.”
La
rectificación de estos errores se realiza a través del siguiente
PROCEDIMIENTO:
- LA REGLA
GENERAL es que los errores “materiales” y también los de
“concepto” no podrán salvarse con “enmiendas”, “tachas”
ni “raspaduras” ni por otro medio que no sea “un asiento nuevo”
en el cual se exprese y rectifique el error cometido en el anterior,
poniendo al margen las oportunas notas de referencia, y cancelando el
asiento equivocado con referencia al nuevo.
Esta regla
tiene dos excepciones:
-Cuando,
estando extendiendo el asiento, se escriba equivocadamente una
palabra, se puede poner entre paréntesis la palabra
equivocada y poner “digo” y, seguidamente, la “palabra
correcta”.
- Y cuando
el error se advierta ANTES de ser firmado el asiento, se puede
subsanar mediante una nota
en la que se exprese el error padecido y la dicción correcta,
precedido todo ello por la expresión
“confrontado este asiento, se observa que…”
Existen
también REGLAS ESPECIALES según se trate de errores “materiales”
o “de concepto”.
- Así,
tratándose de ERRORES MATERIALES el Registrador, puede rectificarlos
por si solo, bajo su responsabilidad:
i- Cuando se
trate de errores en los asientos de “inscripción”, “anotación
preventiva” o “cancelación”, siempre que los respectivos
títulos se conserven en el Registro.
ii.- Y
también cuando se trate de “asientos de presentación”, “notas
marginales” e “indicaciones de referencia”, el Registrador
podrá rectificarlos por sí sólo aunque los títulos no obren en la
oficina del Registro, siempre que la inscripción
principal respectiva baste para dar a conocer
el error y sea posible rectificarlo por ella”.
iii.- En los
demás casos, el registrador no puede rectificar un error material
sino con la conformidad del interesado
que posea el título inscrito y, negándose o no compareciendo,
podrá el Registrador acudir al Juez
quien dictará providencia denegando o mandando la rectificación.
- Ahora
bien, SI EL ERROR ES DE CONCEPTO: el Registrador puede rectificarlo
por si solo, bajo su responsabilidad:
i.- Cuando
los errores cometidos en “inscripciones”, anotaciones” o
“cancelaciones”, resulten claramente de
las mismas.
ii.- Y
también cuando los errores se hayan cometido en “asientos de
presentación” o “notas” y la inscripción
principal respectiva baste
para darlos a conocer.
En los
demás casos, para rectificar un error de concepto es preciso el
acuerdo unánime de todos los interesados
y del Registrador, ya
que, si alguno de aquellos o este se oponen a la rectificación, esta
solo podrá tener lugar por resolución
judicial recaída en juicio ordinario.
Y añade la
Ley en su artículo 219 que
(APL):”Los errores de concepto se
rectificarán por medio de una nueva inscripción, la cual se hará
mediante la presentación del mismo
título ya inscrito, si el Registrador
reconociere el error o el Juez o Tribunal lo declarare; y en virtud
de un título nuevo,
si el error fuere producido por la redacción vaga, ambigua o
inexacta del título primitivo, y las partes convinieren en ello, o
lo declare así una sentencia judicial”.
- También
contiene el Reglamento Hipotecario algunas REGLAS ESPECIALISIMAS,
entre las que cabe destacar el caso de que una
finca esté inscrita en un
ayuntamiento o sección distinta
del que le corresponde, pero dentro de un
mismo Registro: Para este supuesto se
establece que el Registrador, a instancia del interesado, puede
trasladar el asiento, si lo estima justificado, copiando
íntegramente los asientos trasladados en el folio nuevo que
corresponda y cancelando
los antiguos asientos con las oportunas notas de referencia.
Ahora bien,
si la sección o Ayuntamiento en el que debe inscribirse la finca,
pertenece a otro Registro,
es preciso, además, la conformidad de ambos Registradores y al
Registro correcto se le presentará certificación de todos los
asientos y notas de la fina indebidamente inscrita para que sean
copiados en el folio que corresponda.
Y en ambos
casos, contra la negativa o disconformidad puede recurrirse ante la
Dirección General de los Registros y del Notariado, que resolverá
lo que proceda.
LOS EFECTOS
de la rectificación de errores, en los asientos son los de la
rectificación en general, es decir, esta no perjudica a los derechos
adquiridos por los terceros hipotecarios durante la vigencia del
asiento rectificado.
Según el
art. 220 LH: “El concepto rectificado no surtirá efecto en ningún
caso sino desde la fecha de la rectificación”. Además, la nulidad
de una inscripción por omitir o expresar con inexactitud sustancial
alguna circunstancia del art. 9 LH “no perjudicará el derecho
anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al art.
34”, tal como establecen los artículos 30 y 31 de la Ley Hipotecaria
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