HIPOTECARIO TEMA 46

 TEMA 46 HIPOTECARIO NUEVO

ANOTACION PREVENTIVA DE LA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR

Dice el art. 42-4 LH que: “Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro corres­pondiente:

1. El que, demandando enjuicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles ”

- El SECUESTRO puede tener por objeto así los bienes muebles como los inmuebles.

En cuanto a sus efectos son esencialmente los mismos que la anotación preventiva de embargo, pero referidos a su cometido fundamental de mantener el valor económico del bien anotado.

- En cuanto a LA ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR, es el cauce de las prohibi­ciones de disponer judiciales y administrativas del art. 26.2 LH, para cuya enumeración ejemplificativa nos remitimos al tema 12.

Respecto al procedimiento para obtenerlas, la única especialidad en relación con las de embargo es que estas anotaciones pueden comprender todos los bienes de una persona o afectar a todo un patrimonio, en cuyo caso no será necesario que el mandamiento describa los bienes sobre los que ha de practicarse la anotación.

Por lo que se refiere a sus efectos, aunque el art. 44 LH asimile sus efectos a las de embargo, no obs­tante las de prohibición de disponer tienen como esencia producir el cierre registral. Así, dis­pone el art. 145 RH, como excepción al 71 LH, que; “Las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en el número 2. ° del artículo 26 y número 4. ° del artículo 42 de la Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación hubiere realizado posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación.” 

En cuanto a la duración de estas anotaciones se aplicarán las normas previstas para las anotaciones preven­tivas de embargo Y se cancelarán cuando se ordene alzar el secuestro o la prohibición de disponer de conformidad al artículo 206.3 RH.

ANOTACION A FAVOR DEL ACREEDOR REFACCIONARIO

Según el art. 42.8º de la LH , (APL)puede pedir anotación preventiva de su derecho “el acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción”.

 

Y el artículo 59 de la Ley establece que (APL):”El acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el escrito que, en cualquier forma legal, haya celebrado con el deudor. Esta anotación surtirá respecto del crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.”

 

La doctrina por su parte nos dice que EL CREDITO REFACCIONARIO es el préstamo que se hace a una persona de dinero o materiales para que los invierta en obras de construcción, conservación o reparación de una cosa. Este crédito, desde el derecho romano, esta garantizado con el valor de la cosa refaccionada, a modo de hipoteca tácita o legal, como crédito singularmente privilegiado, (art. 1923, 3º y 5º CC).

Sin embargo, esta garantía solo surge cuando el crédito se hace exigible por haber finalizado la obra. Mientras tanto, el crédito refaccionario puede protegerse mediante su anotación preventiva, que surte provisionalmente los efectos de la hipoteca.

A) El PROCEDIMIENTO para practicar esta anotación es el siguiente:

1.- El acreedor puede pedir la anotación de las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipe para la obra, art. 59 LH.

2.- Si la finca esta libre de cargas, el acreedor debe presentar el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor, art. 59 LH, aunque sea privado, lo que supone una excepción a la exigencia del documento público, art. 155 RH.

A este fin deberán concurrir ante el Registrador todos los interesados en la anotación, personalmente o por medio de representante especialmente autorizado, asegurándose aquél de la personalidad de los comparecientes y de la autenticidad de las firmas puestas al pie del contrato, salvo el caso de que éstas estuvieren legitimadas notarialmente, en que no será necesaria dicha concurrencia personal.

También podrá solicitarse en la misma forma la anotación preventiva en virtud de los documentos de concesión de subvenciones públicas o de créditos de entidades públicas destinados a la refacción, reparación, rehabilitación y, en su caso, mejora de los edificios urbanos, sus instalaciones, fachadas y elementos comunes.

Tratándose de edificios en régimen de propiedad horizontal, bastará con la comparecencia del Presidente de la Comunidad autorizado al efecto mediante acuerdo de la Junta de Propietarios aportando la correspondiente certificación acreditativa de la que resulte que los presupuestos de la obra, cuyo importe no podrá ser inferior al del crédito o subvención concedida, han sido aceptados por la Comunidad. La anotación recaerá sobre la totalidad del edificio o finca de que se trate y se practicará en el folio de la finca matriz, con las correspondientes notas de referencia

No es necesario que el contrato determine fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consista el crédito, basta con que contenga los datos suficientes para liquidarlo al terminar la obra, art. 60 LH.

3.- Si la finca esta sujeta a cargas o derechos reales inscritos, la anotación se hace, presentando los documentos que acabamos de ver, por uno de los procedimientos previstos en el art. 61 LH:

- Por escritura pública en que conste el acuerdo unánime del propietario y los titulares de las cargas o derechos reales, sobre la necesidad de las obras de refacción y el valor de la finca antes de empezar estas.

- O por providencia judicial, a falta de acuerdo o cuando los titulares de las cargas o derechos reales no sean personas ciertas, estén ausentes, se ignore su paradero o nieguen su consentimiento, tramitándose el Expediente para obtener la providencia ante el Juez de 1ª Instancia conforme a lo establecido en los arts. 157 a 160 del Reglamento.

4.- La anotación se practica sobre la finca objeto de la refacción, si se encuentra inscrita a nombre del deudor. No estándolo, se suspende la anotación por defecto subsanable, pero, si del título presentado resulta que la finca esta afecta, a un derecho real, hará el Registrador la inscripción de la finca, si procede, denegando la anotación hasta que se dicte resolución judicial en el expediente correspondiente o medie el oportuno convenio, art. 156 RH.

5.- En la anotación del crédito debe expresarse brevemente: La clase de obras que se pretenda ejecutar; el contrato celebrado con este fin y sus condiciones; la circunstancia de no tener la finca carga alguna real y, en caso de tenerla, el valor que se haya dado a la finca en su estado actual, con citación de los interesados, así como si esto se ha hecho por escritura pública o por expediente judicial, art. 166,7º RH.

B) EFECTOS: Esta anotación surte, respecto del crédito refaccionario, todos LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA, art. 59, 2 LH. Por tanto:

1.- El acreedor puede realizar el valor de la finca para cobrar su crédito, cuando no se pague a su vencimiento, en perjuicio de quienes con posterioridad a la anotación inscriban la adquisición de la finca o de algún derecho real sobre ella.

2.- Cuando concurre el acreedor refaccionario con titulares de derechos reales, inscritos antes de la anotación, se forman según el art. 64 LH, dos parcelas de valor:

• Sobre el valor que se dio a la finca en la escritura o expediente judicial, tienen preferencia los derechos reales anteriores a la anotación, quedando el crédito refaccionario en la posición de una segunda hipoteca sobre el remanente que quede después de satisfacer los derechos anteriores.
• Sobre el mayor valor que resulte de la diferencia entre el precio de la finca antes de las obras y el que alcance en su enajenación judicial, el crédito refaccionario es preferente a los derechos reales anteriores, que funcionan como segundas hipotecas

CADUCIDAD Y CONVERSION

EN CUANTO A LA DURACION DE ESTA ANOTACION, dice el art. 92 de la L.H. (APL) que: “La anotación a favor del acreedor refaccionario caducará a los sesenta días de concluida de la obra objeto de la refacción”. Según ROCA, la cancelación se puede obtener presentando una certificación del arquitecto director de la obra u otro facultativo adecuado que acredite que las obras han terminado.

También se cancela por nota marginal cuando el acreedor sea pagado, art. 206, 8º RH, renuncie a la anotación o al crédito garantizado, art. 206, 12º RH.

 Sin embargo, no se cancela cuando se produzca su CONVERSIÓN en INSCRIPCION de este modo:

1.- Dice el art. 93 de la L.H.: (APL) “El acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar el término señalado en el artículo anterior (que es de sesenta días) no estuviere aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato. Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor o prorrogarlo mediante dicha conversión o exigir el pago, desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los efectos de la hipoteca”.

2.- Y añade el art. 94 que: (APL) “Para convertir en inscripción de hipoteca la anotación de crédito refaccionario se liquidará éste, si no fuere líquido y se otorgará escritura pública”. Si se suscita contienda, se decide en juicio ordinario, subsistiendo la anotación hasta que termine, art. 95 LH.

3.- La conversión se practica mediante escritura pública otorgada por acreedor y deudor o por testimonio de la sentencia recaída en el juicio citado, art. 197.5º RH, haciendo una inscripción de referencia a la anotación.

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS EN LOS TÍTULOS.

Según el art. 42,9º LH, (APL)puede pedir la anotación preventiva de su derecho “el que presentare en el registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por falta de algún requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador”.

La finalidad de esta anotación preventiva es ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación, produciendo transitoriamente los efectos de una inscripción, anotación, cancelación o nota marginal.

A) SU AMBITO comprende los títulos que adolezcan de algún defecto subsanable (falta de previa inscripción del derecho del disponente) y los casos en que el asiento no puede practicarse por imposibilidad del Registrador, presentación simultánea de títulos contradictorios, (art. 422 RH), consulta de dudas por el Registrador (art. 273 LH), referirse el título a fincas inmatriculadas en Registros destruidos, etc.

B) EL PROCEDIMIENTO para practicar esta anotación es el siguiente:

a) Debe solicitarlo del Registrador el presentante o interesado dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación.

Se practican en un libro especial por el sistema de encasillado, las anotaciones de suspensión por: 1º defectos subsanables de mandamientos judiciales dictados en causa criminal o procedimiento laboral, o 2º de embargos administrativos por débitos a la Hacienda Pública.

b) La anotación contiene las mismas circunstancias que el asiento suspendido, expresando que se suspende por defecto subsanable y cual sea este.

 

c) Practicada la anotación, se pone nota al margen del asiento de presentación, y al pie del título presentado, art. 434 RH, expresando el tomo, folio, finca y letra de la anotación de suspensión.

d) LOS EFECTOS de estas anotaciones preventivas son los mismos que los del asiento de presentación, siempre que se subsane el defecto y se practique el asiento definitivo. Estos efectos son los siguientes:

1º Conceden a los interesados un plazo mayor para subsanar el defecto o recurrir contra la calificación del Registrador,

2º Cierran el Registro a los títulos de igual o anterior fecha contradictorios con el anotado

3º Permiten disponer del derecho anotado, registrándose la enajenación o gravamen por medio de otra anotación, aunque, según ROCA, estos solo es posible en la anotación de suspensión de inscripción de un título traslativo del dominio o derecho real inmobiliario.

4º Si el defecto se subsana dentro del plazo de vigencia de la anotación, esta se convierte en el asiento definitivo, que produce sus efectos desde la fecha de la anotación

En cuanto a LA DURACION de la anotación preventiva por defecto subsanable el art. 96 de la Ley establece que (APL): “La anotación preventiva por defectos subsanables del título caducarán a los sesenta días desde su fecha. (entendiéndose que es la fecha de la anotación y no la del asiento de presentación). Este plazo podrá prorrogarse hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial.”

En todo caso, transcurrido el plazo de duración o de prórroga sin subsanarse el defecto, la anotación caduca y se cancela, de oficio o a instancia del dueño del inmueble o derecho real anotado, por medio de nota marginal, art. 206. 13º RH.

ASIENTOS POR SUSPENSIÓN DE OTROS

En el anterior epígrafe, nos hemos referido a la anotación preventiva que se practica en caso de que se suspenda la extensión de un asiento “POR DEFECTOS SUBSANABLES EN LOS TÍTULOS PRESENTADOS” , pero hay otros casos (de los que se ocupa el Reglamento Hipotecario bajo el epígrafe de “ASIENTOS POR SUSPENSIÓN DE OTROS”,) en los que también se practican determinados asientos por no poder practicarse los solicitados

Podemos distinguir:

1.- La anotación por falta de índices. En efecto, cuando la inscripción pretendida precise de la consulta de los índices del Registro y éstos, por circunstancias extraordinarias, NO EXISTAN, se tomará anotación preventiva que subsistirá hasta que pueda cancelarse o convertirse en inscripción.

2.- La anotación preventiva de la petición de cancelación ya que dice el reglamento que si se solicita una cancelación y no pudiere hacerse por mediar defecto subsanable, se practicará, a instancia de parte, un asiento análogo al de la cancelación pretendida, indicando el motivo de la suspensión.

La caducidad de este asiento se determinará con arreglo al artículo 96 de la Ley.

3.- En tercer lugar está el caso de la nota marginal preventiva. Esta nota se practicará cuando se pida una nota marginal que implique adquisición, modificación o extinción de derechos inscritos y no deba verificarse inscripción o anotación, y la nota pedida no pudiera efectuarse por algún defecto subsanable del título.

Las notas marginales preventivas caducarán a los 60 días de su fecha. Este plazo se podrá prorrogar hasta 180 días, por justa causa y en virtud de providencia judicial.

4.- Y, por último, la anotación de suspensión de mandamientos judiciales o administrativos que se practicará cuando en un mandamiento judicial o administrativo se ordene tomar una anotación preventiva, y no pueda efectuarse por defecto subsanable; si bien, cuando se trate de embargos por causas criminales o en que tenga el Estado un interés directo, no será necesaria la solicitud del interesado para que se tome la referida anotación.