HIPOTECARIO TEMA 46
TEMA 46
HIPOTECARIO NUEVO
Dice el art.
42-4 LH que: “Podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente:
- El que, demandando enjuicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles ”
- El SECUESTRO
puede tener por objeto así los bienes muebles como los inmuebles.
En cuanto a
sus efectos son esencialmente los mismos que la anotación preventiva
de embargo, pero referidos a su cometido fundamental de mantener el
valor económico del bien anotado.
- En cuanto a
LA ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR, es el cauce de las
prohibiciones de disponer judiciales y administrativas del art.
26.2 LH, para cuya enumeración ejemplificativa nos remitimos al tema
12.
Respecto al
procedimiento para obtenerlas, la única especialidad en
relación con las de embargo es que estas anotaciones pueden
comprender todos los bienes de una persona o afectar a todo un
patrimonio, en cuyo caso no será necesario que el mandamiento
describa los bienes sobre los que ha de practicarse la anotación.
Por lo que
se refiere a sus efectos, aunque el art. 44 LH asimile sus
efectos a las de embargo, no obstante las de prohibición de
disponer tienen como esencia producir el cierre registral. Así,
dispone el art. 145 RH, como excepción al 71 LH, que; “Las
anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en
el número 2. ° del artículo 26 y número 4. ° del artículo 42 de
la Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos
dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que
haya recaído la anotación hubiere realizado posteriormente a ésta
su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen
inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores
al de dominio o derecho real objeto de la anotación.”
En cuanto a la duración de estas anotaciones se aplicarán las normas previstas para las anotaciones preventivas de embargo Y se cancelarán cuando se ordene alzar el secuestro o la prohibición de disponer de conformidad al artículo 206.3 RH.
En cuanto a la duración de estas anotaciones se aplicarán las normas previstas para las anotaciones preventivas de embargo Y se cancelarán cuando se ordene alzar el secuestro o la prohibición de disponer de conformidad al artículo 206.3 RH.
ANOTACION
A FAVOR DEL ACREEDOR REFACCIONARIO
Según el
art. 42.8º de la LH , (APL)puede pedir anotación preventiva
de su derecho “el acreedor refaccionario, mientras duren las
obras que sean objeto de la refacción”.
Y el
artículo 59 de la Ley establece que (APL):”El acreedor
refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca refaccionada
por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare,
presentando el escrito que, en cualquier forma legal, haya celebrado
con el deudor. Esta anotación surtirá respecto del crédito
refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.”
La doctrina
por su parte nos dice que EL CREDITO REFACCIONARIO es el préstamo
que se hace a una persona de dinero o materiales para que los
invierta en obras de construcción, conservación o reparación de
una cosa. Este crédito, desde el derecho romano, esta garantizado
con el valor de la cosa refaccionada, a modo de hipoteca tácita o
legal, como crédito singularmente privilegiado, (art. 1923, 3º y 5º
CC).
Sin embargo,
esta garantía solo surge cuando el crédito se hace exigible por
haber finalizado la obra. Mientras tanto, el crédito refaccionario
puede protegerse mediante su anotación preventiva, que surte
provisionalmente los efectos de la hipoteca.
A) El
PROCEDIMIENTO para practicar esta anotación es el siguiente:
1.- El
acreedor puede pedir la anotación de las cantidades que, de
una vez o sucesivamente, anticipe para la obra, art. 59 LH.
2.- Si la
finca esta libre de cargas, el acreedor debe presentar el
contrato por escrito que en cualquier forma legal haya
celebrado con el deudor, art. 59 LH, aunque sea privado, lo que
supone una excepción a la exigencia del documento público,
art. 155 RH.
A este fin
deberán concurrir ante el Registrador todos los interesados en la
anotación, personalmente o por medio de representante especialmente
autorizado, asegurándose aquél de la personalidad de los
comparecientes y de la autenticidad de las firmas puestas al pie del
contrato, salvo el caso de que éstas estuvieren legitimadas
notarialmente, en que no será necesaria dicha concurrencia personal.
También
podrá solicitarse en la misma forma la anotación preventiva en
virtud de los documentos de concesión de subvenciones públicas o
de créditos de entidades públicas destinados a la refacción,
reparación, rehabilitación y, en su caso, mejora de los edificios
urbanos, sus instalaciones, fachadas y elementos comunes.
Tratándose
de edificios en régimen de propiedad horizontal, bastará con
la comparecencia del Presidente de la Comunidad autorizado al efecto
mediante acuerdo de la Junta de Propietarios aportando la
correspondiente certificación acreditativa de la que resulte que los
presupuestos de la obra, cuyo importe no podrá ser inferior al del
crédito o subvención concedida, han sido aceptados por la
Comunidad. La anotación recaerá sobre la totalidad del edificio o
finca de que se trate y se practicará en el folio de la finca
matriz, con las correspondientes notas de referencia
No es
necesario que el contrato determine fijamente la cantidad de dinero o
efectos en que consista el crédito, basta con que contenga los datos
suficientes para liquidarlo al terminar la obra, art. 60 LH.
3.- Si la
finca esta sujeta a cargas o derechos reales inscritos, la
anotación se hace, presentando los documentos que acabamos de ver,
por uno de los procedimientos previstos en el art. 61 LH:
- Por
escritura pública en que conste el acuerdo unánime del
propietario y los titulares de las cargas o derechos reales, sobre la
necesidad de las obras de refacción y el valor de la finca antes de
empezar estas.
- O por
providencia judicial, a falta de acuerdo o cuando los titulares
de las cargas o derechos reales no sean personas ciertas, estén
ausentes, se ignore su paradero o nieguen su consentimiento,
tramitándose el Expediente para obtener la providencia ante el Juez
de 1ª Instancia conforme a lo establecido en los arts. 157 a 160 del
Reglamento.
4.- La
anotación se practica sobre la finca objeto de la refacción,
si se encuentra inscrita a nombre del deudor. No estándolo, se
suspende la anotación por defecto subsanable, pero, si del título
presentado resulta que la finca esta afecta, a un derecho real, hará
el Registrador la inscripción de la finca, si procede, denegando la
anotación hasta que se dicte resolución judicial en el expediente
correspondiente o medie el oportuno convenio, art. 156 RH.
5.- En la
anotación del crédito debe expresarse
brevemente: La clase de obras que se pretenda ejecutar; el contrato
celebrado con este fin y sus condiciones; la circunstancia de no
tener la finca carga alguna real y, en caso de tenerla, el valor que
se haya dado a la finca en su estado actual, con citación de los
interesados, así como si esto se ha hecho por escritura pública o
por expediente judicial, art. 166,7º RH.
B) EFECTOS: Esta
anotación surte, respecto del crédito refaccionario, todos LOS
EFECTOS DE LA HIPOTECA, art. 59, 2 LH. Por tanto:
1.- El
acreedor puede realizar el valor de la finca para cobrar su
crédito, cuando no se pague a su vencimiento, en perjuicio de
quienes con posterioridad a la anotación inscriban la adquisición
de la finca o de algún derecho real sobre ella.
2.- Cuando
concurre el acreedor refaccionario con titulares de derechos reales,
inscritos antes de la anotación,
se forman según el art. 64 LH, dos parcelas de valor:
- Sobre el valor que se dio a la finca en la escritura o expediente judicial, tienen preferencia los derechos reales anteriores a la anotación, quedando el crédito refaccionario en la posición de una segunda hipoteca sobre el remanente que quede después de satisfacer los derechos anteriores.
- Sobre el mayor valor que resulte de la diferencia entre el precio de la finca antes de las obras y el que alcance en su enajenación judicial, el crédito refaccionario es preferente a los derechos reales anteriores, que funcionan como segundas hipotecas
CADUCIDAD
Y CONVERSION
EN CUANTO A
LA DURACION DE ESTA ANOTACION, dice el art. 92 de la L.H. (APL) que: “La anotación a favor del acreedor refaccionario
caducará a los sesenta días de concluida de la obra objeto de la
refacción”. Según ROCA, la cancelación se puede obtener
presentando una certificación del arquitecto director de la obra u
otro facultativo adecuado que acredite que las obras han terminado.
También se
cancela por nota marginal cuando el acreedor sea pagado, art. 206, 8º
RH, renuncie a la anotación o al crédito garantizado, art. 206, 12º
RH.
Sin embargo, no se cancela cuando se produzca su CONVERSIÓN en INSCRIPCION de este modo:
Sin embargo, no se cancela cuando se produzca su CONVERSIÓN en INSCRIPCION de este modo:
1.- Dice el
art. 93 de la L.H.: (APL) “El acreedor refaccionario
podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en
inscripción de hipoteca, si al expirar el término señalado en el
artículo anterior (que es de sesenta días) no estuviere aún
pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo
estipulado en el contrato. Si el plazo estuviere vencido, podrá el
acreedor o prorrogarlo mediante dicha conversión o exigir el pago,
desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los efectos
de la hipoteca”.
2.- Y añade
el art. 94 que: (APL) “Para convertir en inscripción de
hipoteca la anotación de crédito refaccionario se liquidará éste,
si no fuere líquido y se otorgará escritura pública”. Si se
suscita contienda, se decide en juicio ordinario, subsistiendo la
anotación hasta que termine, art. 95 LH.
3.- La
conversión se practica mediante escritura pública otorgada
por acreedor y deudor o por testimonio de la sentencia recaída
en el juicio citado, art. 197.5º RH, haciendo una inscripción de
referencia a la anotación.
ANOTACIÓN
PREVENTIVA POR DEFECTOS EN LOS TÍTULOS.
Según el
art. 42,9º LH, (APL)puede pedir la anotación preventiva de
su derecho “el que presentare en el registro algún título cuya
inscripción no pueda hacerse por falta de algún requisito
subsanable o por imposibilidad del Registrador”.
La finalidad de esta anotación preventiva es ampliar el plazo de vigencia del asiento de
presentación, produciendo transitoriamente los efectos de una
inscripción, anotación, cancelación o nota marginal.
A) SU AMBITO
comprende los títulos que adolezcan de algún defecto subsanable
(falta de previa inscripción del derecho del disponente) y los casos
en que el asiento no puede practicarse por imposibilidad del
Registrador, presentación simultánea de títulos contradictorios,
(art. 422 RH), consulta de dudas por el Registrador (art. 273 LH),
referirse el título a fincas inmatriculadas en Registros destruidos,
etc.
B) EL
PROCEDIMIENTO para practicar esta anotación es el siguiente:
a) Debe
solicitarlo del Registrador el presentante o interesado dentro del
plazo de vigencia del asiento de presentación.
Se practican
en un libro especial por el sistema de encasillado, las anotaciones
de suspensión por: 1º defectos subsanables de mandamientos
judiciales dictados en causa criminal o procedimiento laboral, o 2º
de embargos administrativos por débitos a la Hacienda Pública.
b) La
anotación contiene las mismas circunstancias que el asiento
suspendido, expresando que se suspende por defecto subsanable y cual
sea este.
c)
Practicada la anotación, se pone nota al margen del asiento de
presentación, y al pie del título presentado, art. 434 RH,
expresando el tomo, folio, finca y letra de la anotación de
suspensión.
d) LOS
EFECTOS de estas anotaciones preventivas son los mismos que los del
asiento de presentación, siempre que se subsane el defecto y se
practique el asiento definitivo. Estos efectos son los siguientes:
1º Conceden
a los interesados un plazo mayor para subsanar el defecto o recurrir
contra la calificación del Registrador,
2º Cierran
el Registro a los títulos de igual o anterior fecha contradictorios
con el anotado
3º Permiten
disponer del derecho anotado, registrándose la enajenación o
gravamen por medio de otra anotación, aunque, según ROCA, estos
solo es posible en la anotación de suspensión de inscripción de un
título traslativo del dominio o derecho real inmobiliario.
4º Si el
defecto se subsana dentro del plazo de vigencia de la anotación,
esta se convierte en el asiento definitivo, que produce sus efectos
desde la fecha de la anotación
En cuanto a
LA DURACION de la anotación preventiva por defecto subsanable el
art. 96 de la Ley establece que (APL): “La anotación
preventiva por defectos subsanables del título caducarán a los
sesenta días desde su fecha. (entendiéndose
que es la fecha de la anotación y no la del asiento de
presentación). Este plazo podrá prorrogarse hasta ciento
ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial.”
En todo
caso, transcurrido el plazo de duración o de prórroga sin
subsanarse el defecto, la anotación caduca y se cancela, de oficio o
a instancia del dueño del inmueble o derecho real anotado, por medio
de nota marginal, art. 206. 13º RH.
ASIENTOS
POR SUSPENSIÓN DE OTROS
En el
anterior epígrafe, nos hemos referido a la anotación preventiva que
se practica en caso de que se suspenda la extensión de un asiento
“POR DEFECTOS SUBSANABLES EN LOS TÍTULOS PRESENTADOS” , pero hay
otros casos (de los que se ocupa el Reglamento Hipotecario bajo el
epígrafe de “ASIENTOS POR SUSPENSIÓN DE OTROS”,) en los que
también se practican determinados asientos por no poder practicarse
los solicitados
Podemos
distinguir:
1.- La
anotación por falta de índices. En efecto, cuando la
inscripción pretendida precise de la consulta de los índices del
Registro y éstos, por circunstancias extraordinarias, NO EXISTAN,
se tomará anotación preventiva que subsistirá hasta que pueda
cancelarse o convertirse en inscripción.
2.- La
anotación preventiva de la petición de cancelación ya que
dice el reglamento que si se solicita una cancelación y no pudiere
hacerse por mediar defecto subsanable, se practicará, a instancia de
parte, un asiento análogo al de la cancelación pretendida,
indicando el motivo de la suspensión.
La caducidad
de este asiento se determinará con arreglo al artículo 96 de la
Ley.
3.- En
tercer lugar está el caso de la nota marginal preventiva.
Esta nota se practicará cuando se pida una nota marginal que
implique adquisición, modificación o extinción de derechos
inscritos y no deba verificarse inscripción o anotación, y la
nota pedida no pudiera efectuarse por algún defecto subsanable del
título.
Las notas
marginales preventivas caducarán a los 60 días de su fecha. Este
plazo se podrá prorrogar hasta 180 días, por justa causa y en
virtud de providencia judicial.
4.- Y, por
último, la anotación de suspensión de mandamientos judiciales o
administrativos que se practicará cuando en un mandamiento
judicial o administrativo se ordene tomar una anotación preventiva,
y no pueda efectuarse por defecto subsanable; si bien, cuando se
trate de embargos por causas criminales o en que tenga el Estado un
interés directo, no será necesaria la solicitud del interesado para
que se tome la referida anotación.
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