HIPOTECARIO TEMA 44
HIPOTECARIO
NUEVO TEMA 44
EXAMEN DE LA PRELACION DE CREDITOS ANOTADOS
Cuarto.- Las Notificaciones que tiene que hacer el registrador a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante para que puedan intervenir en diferentes momentos del procedimiento
Quinto.- Una vez enajenada a través de la correspondiente subasta o adjudicada la finca se practicará una Inscripción a favor del rematante o adjudicatario para lo cual será título bastante el testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del auto de aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio o por persona o entidad especializada, sin necesidad, por tanto, de elevación a escritura pública. Y no serán obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble, la ausencia de las notificaciones a los titulares de cargas posteriores, o los defectos de forma de que éstas pudieran adolecer
ANOTACIONES
DE EMBARGO.
Las
anotaciones preventivas de embargo,
tienen como finalidad
sujetar los bienes
anotados, frente a posteriores adquirentes, a la seguridad de un
derecho de crédito.
A
LA ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO se refieren:
- El apartado 2º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria que
establece que: (APL) “Podrán
pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el
Registro correspondiente: Segundo. El que obtuviere a su favor
mandamiento de
embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor”.
-Y el apartado 3º del mismo artículo 42, conforme al cual, puede pedirla, (APL):“El
que en cualquier juicio obtuviese sentencia
ejecutoria
condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los
trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil”; aunque
la anotación no pueda hacerse hasta que, para ejecutar la sentencia,
se mande embargar bienes inmuebles del condenado (art. 141 RH).
En cuanto a
LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO, es una cuestión
muy discutida en la doctrina:
Una parte de
la doctrina, encabezada por ROCA SASTRE,
partiendo del concepto de “hipoteca judicial”, entiende que
la anotación no sólo publica la
existencia de la traba, sino que también
constituye una especie de garantía de
Registro a favor del crédito que se ejecuta, sujetando al bien
anotado a una afección de carácter hipotecario. De ahí que se
defienda que la anotación tiene un carácter parcialmente
constitutivo, y para la plena existencia del
embargo siempre es necesaria su constancia registral.
Sin embargo,
la mayoría de la doctrina, y también la
DGRN, sostienen que las anotaciones de
embargo son asientos meramente declarativos,
cuya eficacia se limita a conceder oponibilidad erga omnes a una
traba que ya tiene existencia jurídica
desde el momento en que es decretada por los
Tribunales.
En cuanto a
LOS CASOS EN QUE PROCEDE, hay dos tipos de anotaciones:
1.-
Anotaciones de embargo de origen judicial,
como son: la decretada en juicio
ejecutivo, la
decretada en trámite de ejecución de
sentencia, la anotación de embargo
preventivo, (que
constituye una medida cautelar que puede solicitarse por el actor en
toda clase de procedimientos) , la ordenada en concursos
de acreedores, las ordenadas de oficio en
Procedimientos Laborales
o la decretada en juicio criminal
seguido ante la jurisdicción ordinaria
2.- Y
anotaciones de embargo de origen
administrativo, como son: las dictadas en
procedimientos de apremio de carácter fiscal
(reguladas en la Ley General Tributaria y en el Reglamento
General de Recaudación) las ordenadas por la Tesorería
General de la Seguridad Social o las
recaídas en procedimientos urbanísticos,
como permite el art. 65 del RD 1093/ 1997, de 4 de julio.
PROCEDIMIENTO
PARA OBTENERLA
LA
ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO se realiza del siguiente modo:
1.-
Aunque según el art. 43,2º LH, esta anotación es OBLIGATORIA, la
jurisprudencia tiene declarado que su falta no impide proseguir el
embargo y consumar la ejecución. Por tanto no la ordena el Juez o
Tribunal de oficio, sino que debe
ser solicitado por el
ejecutante.
Así,
el Juez, una vez ordenado el embargo, decreta la anotación por
providencia,
en la cual debe expresarse la
causa que ha dado
lugar al mismo y el
importe de la obligación
que lo ha originado (art 72 LH), existiendo reglas especiales para el
embargo en el procedimiento de apremio fiscal, objeto del tema 33, y
para el de bienes gananciales, en el tema 43.
2.-
El Juez o Tribunal
que decrete la anotación debe dirigir
un mandamiento al Registrador ordenando practicarla, en
el que se inserte literalmente la resolución, con su fecha, haciendo
constar, en su caso, que es firme.
3.-
La anotación se
practica sobre los
bienes embargados, siempre que aparezcan inscritos
o anotados a nombre de
la persona contra quien se dirige el embargo.
De no ser así se está a lo dispuesto en el art. 140 RH:
-
Si la finca embargada esta inscrita a favor de una persona
que no es aquella
contra quien se decretó el embargo, se deniega o suspende la
anotación, según el caso.
-
Si los bienes embargados no
están inmatriculados
se suspende la anotación del embargo.
-
En ambos casos, los
interesados pueden
pedir que se requiera al considerado como dueño
o a su representante
para que subsane
la falta verificando la inscripción omitida y, en caso de negarse,
que el Juez
o Tribunal lo acuerde,
si tienen o pueden presentar los títulos necesarios al efecto.
En
este sentido, cuando la sentencia ejecutoria se acuerde la
venta de los bienes
embargados, pueden los interesados, si el propietario se niega a
presentar la titulación, suplir
la falta por los
medios del título VI de la ley.
Y
también los interesados pueden
solicitar, en su
caso, que se saquen a subasta
los bienes embargados
con la condición
de que el rematante verifique la inscripción omitida antes o después
del otorgamiento de la escritura de venta (que hoy ha sido sustituida
por el testimonio del auto de aprobación de remate), en el término
que el Juez o Tribunal señale, procediendo al efecto según lo
expresado en las reglas anteriores.
Los
gastos y costas que ocasione la resistencia del propietario a hacer
la inscripción son de su cuenta.
4.-
La anotación preventiva de Embargo debe expresar, además de las
CIRCUNSTANCIAS GENERALES, la
CLASE DE PROCEDIMIENTO
en que se ha decretado el embargo, el
IMPORTE que se trate
de asegurar por
principal y, en su caso, por intereses y costas
y las CIRCUNSTANCIAS
del que haya obtenido la providencia a
su favor y de aquel
contra quien se haya
dictado, (art. 166, 3º RH).Y si recae sobre varios bienes, debe
expresar la cuantía de que responde cada uno, caso de haberse
distribuido (art. 167 RH).
5.-
Practicada la
anotación, se
devuelve uno de los
ejemplares del mandamiento con nota expresiva del asiento practicado,
archivando el otro, art. 257LH.
6.-
LA DURACIÓN DE ESTAS ANOTACIONES es de
cuatro años desde su
fecha, aunque, a instancia de los interesados o por mandato de la
autoridad que lo decretó, pueden
prorrogarse cuatro años más,
siempre que la
prórroga se anote antes de que caduque el asiento, pudiendo practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos conforme al artículo 86 de la LH. En este sentido, se debe entender derogado por la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de Enero del 2000, por ser esta norma de mayor rango y posterior, el artículo 199 del Reglamento Hipotecario, el cual establecía que las anotaciones preventivas prorrogadas no caducaban hasta que se ordenase así expresamente por la autoridad que las decretó. No obstante, según Instrucción del Centro Directivo, esta no caducidad debe seguir aplicándose a las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, esto es, antes del 8 de enero de 2001.
Por último, señalar quela Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Mayo de 2021 ha admitido la existencia de otra "prórroga especial” de la Anotación Preventiva al decir que “la solicitud de certificación de cargas opera como una "petición implícita" de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal” y añade que de este modo "se asegura un plazo razonable para que el decreto de adjudicación pueda inscribirse en el registro con el efecto de cancelación de las cargas y derechos posteriores a la anotación de embargo”.
Y también
se cancelan las anotaciones 1) cuando se mande
alzar el embargo, 2) se enajene o se adjudique en pago la finca anotada,
art. 206, 2º RH, 3) cuando el demandante
abandone el pleito, se separe de él o se declare caducada la
instancia, art. 206, 6º RH y 4) cuando la persona a cuyo favor se ha hecho la anotación
renuncie a ella o al derecho garantizado, art. 206, 12º RH. La
cancelación se hace por
nota marginal.
EFECTOS
QUE PRODUCE
En
cuanto a los EFECTOS DEL EMBARGO, señalar que la anotación
preventiva de embargo no
impide inscribir las enajenaciones o gravámenes otorgados por el
deudor anotado, art.
71 LH, pero el
adquirente queda sujeto
al embargo de este modo:
1.-
La anotación surte los
mismos efectos de la hipoteca en trance de ejecución
respecto del posterior adquirente de la finca o derecho anotado, que
tiene la consideración de tercer
poseedor de los bienes,
art. 38, 3 LH. Por tanto, solo es tercer poseedor quien adquiere los
bienes después de extendida la anotación preventiva de embargo y
queda en la situación que determina el art. 143 RH: o sea:
a) Si tenía inscrito su
derecho antes de expedirse la certificación de cargas,
el Registrador le comunica
el procedimiento,
art. 1490 LEC, pudiendo otorgar por pagar el crédito o desamparar
los bienes. Si no paga
ni desampara, se sigue
con él y con el
deudor el procedimiento; si paga el crédito, se subroga en el lugar
del acreedor; si desampara los bienes, la ejecución se sigue solo
con el deudor, art. 126 LH.
b) Si inscribe o anota su
derecho después de expedirse la certificación de cargas,
como esta circunstancia se hace constar por nota al margen de la
anotación, queda enterado del embargo, puede pedir que se le exhiban
los autos en la secretaria, y se entienden
con él las
diligencias ulteriores, como subrogado en lugar del deudor, art. 134
LH.
2.-
Las cargas y
gravámenes anteriores o preferentes a la anotación de embargo
subsisten tras la ejecución, entendiéndose
que el rematante los acepta y se subroga en la responsabilidad de los
mismos. En cambio, los
posteriores o no preferentes se extinguen al
enajenarse la finca, aplicándose a su satisfacción el sobrante del
precio de remate y quedando el resto, si lo hubiere, a disposición
del tercer poseedor.
3.-
Ahora bien, qué ocurre con los adquirentes de la finca o derecho
embargado en virtud de títulos
anteriores a la anotación,
pero inscritos después de ella? De ello nos ocuparemos en el
siguiente epígrafe
EXAMEN DE LA PRELACION DE CREDITOS ANOTADOS
Una vez
obtenida la anotación de un crédito en el
Registro de la Propiedad se plantea el
problema de cuál sea el efecto de
esa constatación registral en cuanto a su posición de
preferencia o no con los demás
créditos del deudor y más concretamente el
problema se centra en si ese crédito anotado
en el Registro será preferente o no respecto
de otro crédito anterior en cuanto a su fecha
pero que no ha sido anotado
o lo has ido con posterioridad al anotado previamente
Tradicionalmente
se mantuvo que la preferencia
de las anotaciones de embargo con respecto a otros créditos debía
regirse por criterios extrarregistrales,
es decir por la fecha
de su nacimiento, de forma que la
anotación sólo podía otorgar prioridad frente a los créditos
nacidos después
de la propia anotación,
pero no frente a los anteriores, aunque
no hubieran sido anotados.
Así
parece desprenderse de el art.
44 LH (APL) “el
acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos de los
números segundo, tercero y cuarto del art. 42, tendrá, para el
cobro de su crédito la
preferencia establecida en el art. 1923 del CC”.
Y
el art. 1923, 4º CC
señala que gozan de
preferencia “los
créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad,
en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o
ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y
solo en cuanto a los créditos posteriores”.
Sin
embargo el artículo 1927,
2º CC, parece que
rompe esta regla pues dice que “los
créditos hipotecarios y refaccionarios anotados o inscritos y los
PREVENTIVAMENTE ANOTADOS, COMPRENDIDOS EN EL ART 1923, 4º gozan de
prelación entre si por el orden
de antigüedad de las respectivas inscripciones o anotaciones en el
Registro de la Propiedad”.
Sin
embargo, la opinión mayoritaria de doctrina y jurisprudencia sigue
la tesis tradicional de que, atendiendo al art.1923, 4º CC, los
créditos anotados
solo gozan de prelación respecto de los contraídos con
posterioridad a la anotación,
pero no respecto de
los contraídos
antes, de forma
que , los titulares de tales créditos
preferentes no anotados
pero anteriores, pueden
hacerlos valer ante los Tribunales mediante una tercería de mejor
derecho.
Si
no utilizan este derecho o no prospera la tercería,
cuando se enajene judicialmente la finca o derecho embargado, el art.
175, 2 RH permite que , se cancelen las
inscripciones y anotaciones posteriores
a la del embargo, “aunque
se refieran a enajenaciones o gravámenes
anteriores y
siempre que no estén basadas en derechos inscritos o anotados con
anterioridad a la anotación del embargo y no afectados por este
Y si
plantean la tercería, la ejecución, pese
a ello, no se suspende, y
continúa hasta la enajenación de los bienes embargados, dando lugar
a la cancelación de la anotación posterior
no prioritaria. y si la tercería es
estimada, en la resolución de la tercería
determinará el orden en que los
respectivos créditos deben ser satisfechos
con el metálico obtenido en la ejecución (o el orden de
adjudicación de la finca ejecutada, en caso de que la subasta quede
desierta).
INSCRIPCIONES
Y CANCELACIONES DERIVADAS DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA
La
L.E.C. regula el procedimiento de ejecución forzosa común u
ordinario conocido doctrinalmente con el nombre de procedimiento
de apremio. Este procedimiento tiene las siguientes conexiones
con el Registro de la Propiedad.
Primero.-
La propia Anotación Preventiva del Embargo. En
efecto la L.E.C. dispone que cuando el embargo recaiga sobre bienes
inmuebles u otros bienes o derechos
susceptibles de inscripción registral, el
Tribunal, a instancia del ejecutante,
librará mandamiento
para que se haga anotación preventiva de
embargo en el Registro de la Propiedad
que corresponda. También está prevista la anotación preventiva del
embargo en la L.H. (artículo 43.2).
Segundo.-
La expedición de Certificación de Dominio y Cargas : ya que dice
la ley que cuando el objeto de la subasta sea inmueble, el
Letrado de la Administración de Justicia responsable de la
ejecución librará mandamiento al registrador para que
remita al juzgado certificación con información continuada
en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos
reales del bien o derecho gravado.
Tercero.-
La práctica por el Registrador de la
Nota Marginal
para hacer constar la expedición de la
certificación a que se refiere el
apartado anterior,
Cuarto.- Las Notificaciones que tiene que hacer el registrador a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante para que puedan intervenir en diferentes momentos del procedimiento
Quinto.- Una vez enajenada a través de la correspondiente subasta o adjudicada la finca se practicará una Inscripción a favor del rematante o adjudicatario para lo cual será título bastante el testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del auto de aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio o por persona o entidad especializada, sin necesidad, por tanto, de elevación a escritura pública. Y no serán obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble, la ausencia de las notificaciones a los titulares de cargas posteriores, o los defectos de forma de que éstas pudieran adolecer
Sexto.-
Por
último, se llevarán a cabo las Cancelaciones
del
gravamen que se ejecuta y de las cargas posteriores.
Para ello, junto con el título de adquisición, debe acompañarse
el
mandamiento de cancelación
de cargas,
si es que existen.
En
el mandamiento de cancelación se deben hacer constar
expresamente
las cargas
que deban
ser canceladas, si se trata de las cargas que se hicieron constar en
la certificación
o como mera
cancelación genérica si
son
posteriores.
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