HIPOTECARIO TEMA 38

 

HIPOTECARIO TEMA 38

INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

Dice el art 1.543 del  Código Civil que :

“En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto'

Respecto de la naturaleza jurídica del arrendamiento hay diversas posiciones doctrinales.

1ª. Los que consideran el arrendamiento como un derecho personal: (ROCA, PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER, entre otros) En consecuencia, la inscripción no puede cambiar la naturaleza del arrendamiento y, el único efecto que produce, es que el mismo sea oponi­ble al posterior adquirente del inmueble.

2ª. Los que consideran el arrendamiento como un derecho real: DE BUEN, MORELL, SCAEVOLA y más recientemente NART y VALLET.

3ª. Los que lo consideran como un derecho de naturaleza variable: MANRESA, SÁNCHEZ ROMÁN, LA RICA. Si está inscrito es un derecho real. Si no está inscrito es un derecho personal.

La E.M. de la L.H. 1861 y Jurisprudencia reiterada de la D.G. sostienen que el de­recho personal de arrendamiento, una vez inscrito, constituye un verdade­ro derecho real.

En cuanto a la INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES, la LAU de 24 NOVIEMBRE 1994 modificó el art. 2°, nº 5 de la L.H., que ahora dice (APL)

“En los Registros expresados en el articulo anterior se inscribirán:

5° Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos"

En consecuencia, no hay duda acerca de la posibilidad de inscripción de las relaciones arrendaticias, en general.

El título apto para la inscripción de los arrendamientos será: la escri­tura pública en que se otorgue y, en su caso, la sentencia judicial que declare su existencia.

Las circunstancias que la inscripción deberá contener son las gene­rales de los arts. 9° L.H. y 51 R.H. y las específicas de la relación contrac­tual, como la duración del arrendamiento, renta pactada, renta anticipada, etc.

Por otro lado, la LAU dispuso que se establecerían reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrenda­mientos urbanos al Registro de la Propiedad.

Y así, el R.D. de  23 FEBRERO de 1996 regula la inscripción de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas y cualesquiera modificaciones de los mismos, siendo aplicable a la inscripción de los celebrados a partir del l de ENERO 1995. Su regulación resumida es la siguiente:

Los contratos deberán consignarse en escritura pública o elevación a escritura del documento privado de este contrato. En el título constará, además de la identidad de los contratantes, la duración, la renta inicial y demás pactos.

La inscripción se practicará en el folio abierto a la finca. Si no lo hu­biere, se verificará en el del edificio, si el piso es identificable. Se puede abrir folio independiente siempre que el edificio o finca figuren inscritos a nombre del arrendador.

EFECTOS DEL ARRENDAMIENTO EN CUANTO A TERCEROS

La determinación del efecto que haya de tener frente a tercero al arrendamiento no inscrito, puede realizarse a base de la aplicación de uno de éstos dos principios: “emptor non tenetur store colono” (es decir, el comprador no tiene que respetar el derecho del arrendatario) o bien “emptio no tollit locantum” (la venta no afecta al arrendamiento).

En cuanto al arrendamiento no inscrito, el art. 1.549 CC dispone que :“Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”.

Y el art. 1.571 CC por su parte dice en su primer párrafo que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”.

Este régimen sin embargo, cede ante la normativa especial.

Así, tratándose de Arrendamientos Urbanos, el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994, reformado por el R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, para el caso de  "arrendamiento de vivienda"   establece que:
 
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
 
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

 

- Y en caso de arrendamiento de "finca urbana para uso distinto de vivienda", el art. 29 dispone que “El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”

Tratándose de Arrendamientos Rústicos, el arrendamiento SURTE EFECTOS ERGA OMNES CON INDEPENDENCIA DE SU INSCRIPCION: el art. 22 de la Ley de 26 noviembre de 2003, de Arrendamientos Rústicos dice que “El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista la ley o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.”

En cuanto a la subsistencia del arrendamiento en caso de enajenación forzosa del inmueble, el art. 13 LAU reformado por el R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, dispone que:
 
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
 
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
 
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
 
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.
 

En caso de enajenación de la finca arrendada, hay que distinguir nuevamente:

a) Si la finca es urbana, el art. 25.5 LAU dice que “En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas” por la Ley, y añade que : “Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas” por la ley “con los requisitos en ella exigidos”. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

Y lo mismo se aplica a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, por la remisión que el artículo 31 hace al dicho artículo 25

Y b) tratándose de enajenación de finca rústica, el art. 22 LAR dispone que:

En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.

4. Y para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación indicada.

INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE OPCIÓN

El derecho de opción es aquél por el que su titular u optante tiene atribuida por un período de tiempo determinado la facultad de decidir a su exclusivo arbitrio sobre la eficacia de un contrato ya perfilado en sus elementos esenciales con el concedente de la opción –también llamado promitente u optatario. 

Las posiciones acerca de la naturaleza de este derecho son variadas:

1.- La opción como derecho de naturaleza personal, de modo que el derecho se tiene frente al promitente y no sobre la cosa que éste se ha comprometido a vender.

2.- La opción como derecho real. Se basa en que el titular de la opción tiene un derecho real de preferente adquisición sobre la misma (CAMY, MEZQUITA DEL CACHO).

3.-PUIG PEÑA, CASTÁN y ESPÍN, partiendo del carácter personal del derecho, atribuyen a la voluntad de las partes la posibilidad de configurarlo como real e inscribirlo en el Registro;

En cualquier caso y con independencia de la posición que se adopte, como ha dicho la DGRN, la inscripción registral es constitutiva de la eficacia real o erga omnes del derecho de opción.

La disciplina registral del derecho de opción se contiene en el art. 14 RH, (apl) que dice que: “Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.”

En cuanto a los efectos de la inscripción de la opción: hay que señalar que:

La inscripción de la opción no cierra el Registro, pues ello vulneraría el Art. 27 LH. Por tanto, el concedente de la opción puede realizar actos dispositivos sobre el inmueble gravado con la opción y tales actos accederán al Registro.

No obstante, la opción inscrita es oponible erga omnes, lo que significa que no perjudicarán al optante las transmisiones, cargas y gravámenes inscritos con posterioridad a su derecho, de forma que el ejercicio de la opción conlleva una eficacia resolutoria y por tanto producirá la cancelación de los asientos posteriores en virtud del mismo título por el que se ejercite la opción, sin necesidad de consentimiento del titular registral o mandamiento judicial. Art. 175.6 RH.

Ahora bien, para la cancelación, deberá acreditarse la consignación del importe del precio obtenido por el ejercicio de la opción, para el pago de los derechos posteriores, aplicando por analogía el Art. 175.6 RH.

Ejercitado el derecho de opción, la DGRN tiene afirmado que el título adquisitivo inscribible si las partes no han convenido lo contrario, será el integrado por la escritura del contrato de opción otorgada por ambos y la escritura del ejercicio de la opción otorgada sólo por el optante, sin que sea preciso el consentimiento del concedente en esta última, pues en aquella existe suficiente voluntad negocial.

INSCRIPCIÓN DE TANTEOS Y RETRACTOS CONVENCIONALES Y DEL «LEASING» INMOBILIARIO

El TANTEO es un derecho de naturaleza discutida, pero de inscribibilidad admitida, que supone en su titular la preferencia para adquirir un inmueble inscrito por las mismas condiciones en que su propietario decide enajenarlo a un tercero.

La DGRN admite su inscripción si se configura de tal modo que se adapte a la construcción conceptual que la ley hace de los derechos reales, esto es, 1) determinación de supuestos transmisivos en que procede; 2) oponibilidad erga omnes; 3) fijación de plazo para su ejercicio;  4) interés legítimo para su establecimiento y 5) que no se cree una vinculación perpetua sobre el bien, de modo que si éste es transmisible no han de superarse los límites del art. 781 CC.

Los efectos de su inscripción registral serán:

A) Según CAMY, cierra el Registro a toda enajenación de la finca, a menos que se acredite la notificación al titular del tanteo del propósito de enajenar, o la caducidad del derecho.
 
B) Por el contrario, ROCA entiende que el tanteo no impide inscribir las enajenaciones posteriores, sin perjuicio de que pueda hacerse valer el retracto.

Por su parte, el CC identifica el RETRACTO CONVENCIONAL con el pacto de retroventa, que es el derecho que el vendedor se reserva de recuperar la cosa vendida reembolsando al comprador el precio de la venta y los gastos establecidos por la ley y lo demás que se hubiese pactado. Mayoritariamente se admite hoy día la naturaleza real de este derecho, con base en el art. 107.8 LH, el cual establece su hipotecabilidad, y del art. 1.510 CC, el cual dispone que “El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.”

Por tanto, el efecto de la inscripción de este pacto de readquisición es impedir que el tercer adquirente quede protegido por el art. 34 LH frente al ejercicio de aquel derecho. En fin, este derecho prevalece sobre el retracto del arrendatario conforme a la LAU.

Y en cuanto a la INSCRIPCIÓN DEL LEASING INMOBILIARIO O ARRENDAMIENTO FINANCIERO , hay que decir respecto de su Regulación que las únicas previsiones son las contenidas en Disposición Adicional Tercera de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito que establece que :”Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas.

En cuanto a su Naturaleza.

• El leasing inmobiliario es, en realidad, una figura atípica de garantía, que tiende a sustituir la hipoteca por razones contables, y sobre todo, fiscales.
• La doctrina tradicional lo conceptuó como compraventa con pacto de retro, o como un arrendamiento con opción de compra.
• Hoy, la doctrina afirma su carácter real, postura confirmada por varias Resoluciones de la Dirección general RR DG

Inscripción.

• TÍTULO. Regirá el principio general de título auténtico (Art. 3 LH).
• CIRCUNSTANCIAS. Deberá contener las generales de los Arts. 9 LH y 51 RH.

FORMA DE HACERSE CONSTAR. Hay que distinguir, a efectos del tracto, entre:

- LA INSCRIPCIÓN DEL LEASING EN SÍ MISMO CONSIDERADO, que ha de realizarse unitariamente como un todo, sin que pueda pretenderse la inscripción separada de alguna de sus partes (ya sea la facultad de goce ya sea la opción).

- LA INSCRIPCIÓN DE LA ADQUISICIÓN DERIVADA DE LA OPCIÓN   CONTENIDA EN EL MISMO, para la que no es necesaria la previa inscripción del leasing, pues cuando se verifica la adquisición, ésta se conecta directamente con la inscripción del dominio del transmitente (la sociedad de leasing).

Transmisión y gravamen:

- El leasing inmobiliario PUEDE TRANSMITIRSE, tanto por el arrendador como por el arrendatario financiero (si bien éste necesita el consentimiento de la sociedad de leasing para quedar desligado: Art. 1205 CC).
- Y TAMBIÉN, puede ser objeto de Anotación Preventiva de Embargo 
- Y, por último, como se estudia en el tema correspondiente, la DGSJFP reconoce su hipotecabilidad.