HIPOTECARIO TEMA 37
HIPOTECARIO
TEMA 37 NUEVO
INSCRIPCIÓN
DE LOS DERECHOS DE USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN.
La
inscripción de estos derechos viene expresamente prevista en el art.
2.2 LH,
que dispone que (APL)
“En los
Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán los
títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis,
hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.”
Comenzando
por el derecho de USUFRUCTO, su inscripción registral publicará
erga
omnes
la titularidad que el usufructuario ostenta sobre una finca ajena y
cuyo contenido vendrá determinado en el título y en su defecto en
los arts. 467 y ss CC.
En
cuanto a los títulos idóneos para la inscripción, de acuerdo con
el art. 3 LH, el usual será la escritura pública que contenga el
negocio jurídico inter
vivos
o el acto mortis
causa,
en este caso con los documentos complementarios del art. 78 RH. Si
hubiera sido adquirido mediante prescripción, por medio del
testimonio de la sentencia firme que la reconozca.
La
inscripción se practica en el folio de la finca sobre la que recae
el derecho. En este sentido, el art.
13.1 LH contempla
que(APL)
“Los derechos
reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o
limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan
efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la
finca o derecho sobre que recaigan.”
El
asiento que se extienda dependerá de la manera de constituirse el
derecho: a) si por traslatio
o
transmisión del derecho, éste será objeto de inscripción separada
y especial; b) si por deductio,
reteniéndose el usufructo y transmitiéndose la nuda propiedad, se
inscribirá ésta, deduciéndose implícitamente de ello la reserva
del usufructo, que no tendrá inscripción separada, sin perjuicio de
lo que luego veremos; c) si se transmite el usufructo a una persona y
la nuda propiedad a otra, ambas transmisiones pueden hacerse constar
en una sola inscripción o en inscripciones separadas, lo que también
se admite ex
art. 192 RH, que luego citamos.
Las
circunstancias del asiento reflejarán las generales de los arts. 9
LH y 51 RH y las especiales dimanantes del título de que se trate.
La
transmisión
y gravamen
del usufructo serán inscritas en sucesivas inscripciones a favor de
los adquirentes, al amparo de los arts. 480 y 498 CC y 107 LH.
La
extinción del usufructo se contempla en el art.
192 RH, que
establece que:
“Cuando el
usufructo y la nuda propiedad consten inscritos a favor de distintas
personas en un solo asiento o en varios, llegado el caso de extinción
del usufructo, si no hubiere obstáculo legal, se extenderá una
inscripción de cancelación de este derecho y de consolidación del
usufructo con la nuda propiedad.
Al margen de la
inscripción de nuda propiedad se pondrá la oportuna nota de
referencia.”
Existen
reglas especiales en ciertos casos:
Tratándose
de usufructo constituido a favor de varias personas simultáneamente
en comunidad romana o cousufructo, el art. 54 RH exige expresar
matemáticamente la cuota de cada titular.
Si
lo es sucesivamente, la transmisión a los llamados sucesivos se hará
constar por asiento de inscripción a su favor.
En
caso de usufructo conjunto o comunidad germánica del art. 521 CC, el
acrecimiento de la cuota correspondiente al titular premuerto se hará
constar según unos por inscripción y según otros, por nota
marginal. En este caso y en el anterior, se acreditará el hecho con
el correspondiente certificado de defunción, en su caso.
Si
el usufructo es ganancial, hay que distinguir con RIVAS ANDRÉS: 1.-
si se constituyó a favor de ambos cónyuges, fallecido uno de ellos
la titularidad corresponderá íntegramente al sobreviviente por el
acrecimiento del art. 521 CC, sin perjuicio de la liquidación
subsiguiente de la sociedad conyugal; 2.- si sólo uno de ellos es el
titular, al fallecer cualquiera de ellos, el bien se lleva a
liquidación.
Finalmente,
en cuanto al usufructo constituido a favor de una persona jurídica:
conforme al art. 515 CC tiene una duración máxima de 30 años,
transcurridos los cuales se extingue automáticamente, bastando la
solicitud al Registrador para su cancelación.
Continuando
por la inscripción de los derechos de USO y HABITACIÓN, le son
aplicables, en general, cuanto llevamos dicho para el usufructo.
Ahora bien, como estos derechos carecen de contenido legal típico en
el sentido de que su contenido varía en función de las necesidades
del usuario o habitacionista conforme al art. 524, su exacto alcance
no se conoce por la publicidad registral, de modo que el tercer
adquirente de la finca gravada con ellos habrá de soportar esta
variabilidad, que por depender de circunstancias extrarregistrales
excepciona el principio de especialidad.
Por
otra parte, al ser derechos intransmisibles como dice el art. 525 CC,
no podrá inscribirse título alguno de transmisión o gravamen de
los mismos.
En
cumplimiento de los deberes de los poderes públicos de protección
de la familia y de los hijos, el ordenamiento jurídico ha
establecido un régimen especial para la vivienda habitual de la
familia, que en los casos de separación o divorcio, se
manifiesta en la atribución legal de un derecho de uso a favor de
uno de los cónyuges y de los hijos que queden a su cargo, aun
cuando la vivienda fuera de la propiedad del otro cónyuge o común
de ambos.
En torno a
la naturaleza jurídica del derecho de uso existen posiciones
encontradas, que bien lo configuran como derecho personal, bien como
derecho real, según lo entiende GOMEZ GÁLLIGO sobre la
base de la doctrina jurisprudencial. El Tribunal Supremo en
Sentencias de 1992 y 1994 lo consideran derecho real, de carácter
familiar, oponible a terceros, aunque no faltan otros
pronunciamientos que ponen en duda su carácter real, pero no su
oponibilidad.
Así, la
DGRN ha afirmado que “Con independencia de que sea o no un
derecho real lo cierto es que en todo caso constituye una
limitación a las facultades dispositivas del cónyuge propietario
con efectos “erga omnes”, por lo que debe tener acceso al
Registro, a fin de evitar que una eventual manifestación falsa del
cónyuge propietario en caso de disposición permita la
aparición de un tercero protegido por el art. 34 LH frente a dicho
derecho”.
Asimismo hay
que tener en cuenta la Resolución de 27 de agosto de 2008 que señala
que el derecho de uso de la vivienda familiar no es de carácter
patrimonial, sino de carácter familiar. Tal
carácter impone consecuencias especiales, como son la duración del
mismo -que puede ser variable-, así como la disociación
entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el
mismo.
Por tanto no
es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los
hijos, que son beneficiarios pero NO TITULARES del derecho.
La
constancia registral del derecho de uso se hará en virtud de
testimonio de la sentencia firme de separación o divorcio que
apruebe el convenio regulador o, en su defecto, contenga la
atribución del uso de la vivienda.
Constando
registralmente su existencia, no podrá enajenarse o gravarse la
vivienda como libre por la sola voluntad del cónyuge
titular del dominio, cuyos actos serán inscribibles sin perjuicio
del derecho de uso previamente inscrito.
INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE SUPERFICIE RÚSTICA Y URBANA.
Derecho de
superficie.
A)
Comenzando
por el derecho de superficie
rústica,
se
encuentra regulado en leyes especiales:
- La Ley Montes Vecinales en Mano Común de 11 de Noviembre de 1980 que establece la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre estos montes por un plazo máximo de 30 años exigiendo para su válida constitución escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, que además de constitutiva es obligatoria, dado lo dispuesto en el art. 37 del Reglamento de Montes
- La Ley Montes Vecinales en Mano Común de 11 de Noviembre de 1980 que establece la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre estos montes por un plazo máximo de 30 años exigiendo para su válida constitución escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, que además de constitutiva es obligatoria, dado lo dispuesto en el art. 37 del Reglamento de Montes
-La
En
cuanto a su aspecto registral
la doctrina mayoritaria –CAMY en contra-
estima aplicable el art.
30.3 RH
a la inscripción de este derecho:
“El derecho
real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas se inscribirá en el
folio de aquella sobre la que se constituya; en la inscripción se
harán constar: su duración, la plantación o siembra en que
consista, así como el destino de éstas y el de las mejoras en el
momento de la extinción del derecho, los convenios y prestaciones
estipulados, y, si las hubiere, las garantías pactadas con carácter
real. Iguales circunstancias deberán constar en las inscripciones de
consorcios a favor de la Administración Forestal o de los
particulares.”
Derecho
de vuelo que por otra parte, el Centro Directivo estima no puede
abrir folio en el Registro.
B) En
cuanto a la superficie
urbana,
es
necesario señalar que se encuentra sustantivamente regulado en
los arts. 53 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana de
los que, a efectos regístrales, hay que destacar los siguientes
puntos:
El Art. 53.2 del
TRLSRH establece claramente el carácter constitutivo de la
inscripción de este derecho en el R.P. al señalar que “para
que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se
requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de
ésta en el Registro de la Propiedad.
B. Forma de la
inscripción
Aquí hay
que distinguir entre el gravamen superficiario y la propiedad
superficiaria:
- El gravamen superficiario debe inscribirse en el folio de la finca sobre la que recae.
- En cuanto a la propiedad superficiaria, la doctrina discute si debe inscribirse también en el folio de la finca o bien en folio independiente.
La mayor
parte de la doctrina defiende que la propiedad superficiaria debe
inscribirse en el folio donde consta inscrito
el suelo o edificación sobre la que se
constituye.
C.
Circunstancias de la inscripción
Los títulos en que
se constituya el derecho de superficie deberán expresar, además de
las circunstancias generales, las siguientes:
- El plazo de duración del derecho de superficie, que no puede exceder de 99 años
- La determinación del canon o precio a satisfacer por el superficiario, si el derecho se constituye a título oneroso, ya que “el derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.
- El plazo señalado para realizar la edificación, ya que “el derecho de superficie se extingue si no se edifica en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho ”
- Los pactos relativos a la realización de actos de disposición y gravamen por el superficiario, La posibilidad de hipotecar este derecho se encuentra reconocida en el art. 107 L.H.
D.
Extinción
y
cancelación
La extinción del derecho provocará una doble operación registral:
La extinción del derecho provocará una doble operación registral:
1ª La cancelación
del derecho de superficie y de los gravámenes impuestos sobre el
mismo y si se le abrió folio especial, el cierre de éste;
y 2ª, la
inscripción del dominio de lo construido a favor del titular del
suelo, libre de cargas, salvo que el derecho se extinga por cualquier
otra causa distinta del transcurso del plazo, en cuya hipótesis las
cargas que recayeren sobre los derechos de propiedad del suelo y los
del superficiario continuarán gravándolos separadamente hasta el
transcurso del plazo del derecho de superficie, conforme al art. 54.5
Ley del Suelo .
INSCRIPCION
DEL DERECHO A ELEVAR PLANTAS EN EDIFICIOS YA CONSTRUIDOS
El
Derecho a elevar plantas en edificios ya construidos
está contemplado en el art.
16.2 del Reglamento Hipotecario,
que dispone que:
“2º El derecho
de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar
construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones
resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el
propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o
transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del
apartado 3º del art. 8 de la Ley y sus concordantes.
- La inscripción del derecho se practicará en el folio del edificio, sin que pueda configurarse como un departamento privativo si el edificio estuviera ya constituido en régimen de propiedad horizontal.
- El título hábil será la escritura en que conste la reserva del derecho a favor del propietario al constituir el régimen de propiedad horizontal, excluyendo su carácter de elemento común, o la constitución a favor de otra persona.
- El ejercicio del derecho de sobre o subedificación, a diferencia de la superficie, otorga a su titular la propiedad indefinida de las plantas construidas, lo que obliga a constituir o a modificar el régimen de propiedad horizontal.
Y sigue
diciendo el art.16, 2 que:
"En la
inscripción se hará constar:
Las
cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los
elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
Las
normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de
hacer la construcción.”
El ejercicio
del derecho dará lugar a la declaración de obra nueva otorgada
por su titular y a la constitución del régimen de
propiedad horizontal, si no estuviera ya constituida, o a su
modificación, que serán otorgadas por el propio titular del derecho
de elevación unto con el propietario del edificio preexistente. La
inscripción se practicará con las reglas previstas para la
propiedad horizontal en el art. 8 LH.
Por ser el
suelo un bien escaso y de gran importancia, se ha planteado la
necesidad de encontrar fórmulas jurídicas adecuadas para
optimizar su utilización y su posible expansión, por el subsuelo.
Se plantea entonces la posibilidad de que exista propiedad separada del suelo y el
subsuelo.
Para
determinar su régimen jurídico hay que partir del art. 350 del
Código Civil (decir sino se ha dicho ya).
En base a
este precepto y a lo dispuesto en la Ley de Patrimonio del Estado y
en la Ley de Minas, Tomás Ramón Rodríguez Fernández y otros
autores sostenían que el propietario del subsuelo a título de
dueño era el Estado en todo caso.
Sin embargo
actualmente, sobre la base de las sentencias del T. S. que ha
señalado que la propiedad del suelo abarca tanto la propiedad
del vuelo como la del subsuelo la pretendida titularidad pública
sobre el subsuelo constituye una elucubración teórica.
Concheiro
señala que la extensión del dominio en sentido vertical llega hasta
donde alcance el interés económico del propietario, y este
interés viene determinado en cada caso concreto con relación al
destino posible del bien de que se trate en la medida de su
naturaleza jurídica.
Sin embargo
en materia de subsuelo urbano nos encontramos con un vacío legal.
No obstante,
es cada día más frecuente en la práctica urbanística de las
Administraciones Locales, la segregación del subsuelo público, su
desafectación y posterior privatización y así lo admite la
jurisprudencia del T. S.
En cuanto a las fórmulas para la disociación de la
propiedad inmobiliaria, fundamentalmente son el derecho de superficie
y el régimen de la propiedad inmobiliaria (como vimos en la
pregunta anterior).
Además cabe
una novedosa fórmula sobre la base de la innovadora e interesante
Resolución de 4 de Abril de 2002 que se dictó al plantearse la
conveniencia de gestionar separadamente el suelo y el subsuelo de un
terreno, quedando el suelo bajo la titularidad pública y el subsuelo
de titularidad privada para la explotación adecuada de los
subterráneos existentes en zonas públicas
Y así
entiende inscribible como finca independiente una unidad subterránea
constituida por un volumen edificable bajo suelo de carácter
público, previa la correspondiente desafectación corno bien
demanial de aquella unidad, configurándola como patrimonial, Es
decir que se puede Segregar totalmente un volumen subterráneo
(propiedad volumétrica) para configurar una finca totalmente
independiente del suelo-vuelo. Para la segregación, será necesaria
la previa Licencia administrativa correspondiente y con
especificación clara del volumen edificable subterráneo que se
segrega y va a configurar como finca totalmente independiente.
Expresamente
señala la Resolución que “Registralmente deberá abrirse folio
autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen del
subsuelo afectado como bien demanial”. Si bien ello no significa
una desvinculación total respecto a la finca matriz ya que en el folio de dicha finca matriz deberá hacerse constar la desafectación del subsuelo.
Este
criterio ha sido confirmado legislativamente, por el vigente
Artículo 26.5 de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015, que establece que
"Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen
superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a
la edificación o uso privado y al dominio público, se constituirá
un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas
y ésta tendrán el carácter de "fincas especiales de atribución
privativa", previa la desafectación y con las limitaciones y
servidumbres que procedan para la protección del dominio público".
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