HIPOTECARIO TEMA 37

 

HIPOTECARIO TEMA 37 NUEVO

INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN.

La inscripción de estos derechos viene expresamente prevista en el art. 2.2 LH, que dispone que (APL)

“En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.”

Comenzando por el derecho de USUFRUCTO, su inscripción registral publicará erga omnes la titularidad que el usufructuario ostenta sobre una finca ajena y cuyo contenido vendrá determinado en el título y en su defecto en los arts. 467 y ss CC.

En cuanto a los títulos idóneos para la inscripción, de acuerdo con el art. 3 LH, el usual será la escritura pública que contenga el negocio jurídico inter vivos o el acto mortis causa, en este caso con los documentos complementarios del art. 78 RH. Si hubiera sido adquirido mediante prescripción, por medio del testimonio de la sentencia firme que la reconozca.

La inscripción se practica en el folio de la finca sobre la que recae el derecho. En este sentido, el art. 13.1 LH contempla que(APL)

“Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan.”

El asiento que se extienda dependerá de la manera de constituirse el derecho: a) si por traslatio o transmisión del derecho, éste será objeto de inscripción separada y especial; b) si por deductio, reteniéndose el usufructo y transmitiéndose la nuda propiedad, se inscribirá ésta, deduciéndose implícitamente de ello la reserva del usufructo, que no tendrá inscripción separada, sin perjuicio de lo que luego veremos; c) si se transmite el usufructo a una persona y la nuda propiedad a otra, ambas transmisiones pueden hacerse constar en una sola inscripción o en inscripciones separadas, lo que también se admite ex art. 192 RH, que luego citamos.

Las circunstancias del asiento reflejarán las generales de los arts. 9 LH y 51 RH y las especiales dimanantes del título de que se trate.

La transmisión y gravamen del usufructo serán inscritas en sucesivas inscripciones a favor de los adquirentes, al amparo de los arts. 480 y 498 CC y 107 LH.

La extinción del usufructo se contempla en el art. 192 RH, que establece que:

“Cuando el usufructo y la nuda propiedad consten inscritos a favor de distintas personas en un solo asiento o en varios, llegado el caso de extinción del usufructo, si no hubiere obstáculo legal, se extenderá una inscripción de cancelación de este derecho y de consolidación del usufructo con la nuda propiedad.

Al margen de la inscripción de nuda propiedad se pondrá la oportuna nota de referencia.”

Existen reglas especiales en ciertos casos:

Tratándose de usufructo constituido a favor de varias personas simultáneamente en comunidad romana o cousufructo, el art. 54 RH exige expresar matemáticamente la cuota de cada titular.

Si lo es sucesivamente, la transmisión a los llamados sucesivos se hará constar por asiento de inscripción a su favor.

En caso de usufructo conjunto o comunidad germánica del art. 521 CC, el acrecimiento de la cuota correspondiente al titular premuerto se hará constar según unos por inscripción y según otros, por nota marginal. En este caso y en el anterior, se acreditará el hecho con el correspondiente certificado de defunción, en su caso.

Si el usufructo es ganancial, hay que distinguir con RIVAS ANDRÉS: 1.- si se constituyó a favor de ambos cónyuges, fallecido uno de ellos la titularidad corresponderá íntegramente al sobreviviente por el acrecimiento del art. 521 CC, sin perjuicio de la liquidación subsiguiente de la sociedad conyugal; 2.- si sólo uno de ellos es el titular, al fallecer cualquiera de ellos, el bien se lleva a liquidación.

 

Finalmente, en cuanto al usufructo constituido a favor de una persona jurídica: conforme al art. 515 CC tiene una duración máxima de 30 años, transcurridos los cuales se extingue automáticamente, bastando la solicitud al Registrador para su cancelación.

Continuando por la inscripción de los derechos de USO y HABITACIÓN, le son aplicables, en general, cuanto llevamos dicho para el usufructo. Ahora bien, como estos derechos carecen de contenido legal típico en el sentido de que su contenido varía en función de las necesidades del usuario o habitacionista conforme al art. 524, su exacto alcance no se conoce por la publicidad registral, de modo que el tercer adquirente de la finca gravada con ellos habrá de soportar esta variabilidad, que por depender de circunstancias extrarregistrales excepciona el principio de especialidad.

Por otra parte, al ser derechos intransmisibles como dice el art. 525 CC, no podrá inscribirse título alguno de transmisión o gravamen de los mismos.

 

INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL

En cumplimiento de los deberes de los poderes públicos de protección de la familia y de los hijos, el ordenamiento jurídico ha establecido un régimen especial para la vivienda habitual de la familia, que en los casos de separación o divorcio, se manifiesta en la atribución legal de un derecho de uso a favor de uno de los cónyuges y de los hijos que queden a su cargo, aun cuando la vivienda fuera de la propiedad del otro cónyuge o común de ambos.

 

En torno a la naturaleza jurídica del derecho de uso existen posiciones encontradas, que bien lo configuran como derecho personal, bien como derecho real, según lo entiende GOMEZ GÁLLIGO so­bre la base de la doctrina jurisprudencial. El Tribunal Supremo en Sentencias de 1992 y 1994 lo consideran derecho real, de carácter fami­liar, oponible a terceros, aunque no faltan otros pronunciamientos que ponen en duda su carácter real, pero no su oponibilidad.

Así, la DGRN ha afirmado que “Con independencia de que sea o no un derecho real lo cierto es que en todo caso constituye una limitación a las facultades dispositivas del cónyuge propietario con efectos “erga omnes”, por lo que debe tener acceso al Registro, a fin de evitar que una eventual manifestación falsa del cónyuge propietario en caso de disposición per­mita la aparición de un tercero protegido por el art. 34 LH frente a dicho derecho”.

Asimismo hay que tener en cuenta la Resolución de 27 de agosto de 2008 que señala que el dere­cho de uso de la vivienda familiar no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar. Tal carácter impone consecuencias especiales, como son la duración del mismo -que puede ser variable-, así como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo.

Por tanto no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos, que son beneficiarios pero NO TITULARES del derecho.

La constancia registral del derecho de uso se hará en virtud de testimonio de la sentencia firme de separación o divorcio que apruebe el convenio regulador o, en su defecto, contenga la atribución del uso de la vivienda.

Constando registralmente su existencia, no podrá enajenarse o gravarse la vivienda como libre por la sola voluntad del cónyuge titular del dominio, cuyos actos serán inscribibles sin perjuicio del derecho de uso previamente inscrito.

INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE SUPERFICIE RÚSTICA Y URBANA.

Derecho de superficie.

 

A) Comenzando por el derecho de superficie rústica, se encuentra regulado en leyes especiales: 

- La Ley Montes Vecinales en Mano Común de 11 de Noviembre de 1980 que establece la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre estos montes por un plazo máximo de 30 años exigiendo para su válida constitución escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, que además de constitutiva es obligatoria, dado lo dispuesto en el art. 37 del Reglamento de Montes

-La Compilación Navarra, que regula el derecho de plantación en suelo ajeno, derecho que declara transmisible e hipotecable.

En cuanto a su aspecto registral la doctrina mayoritaria –CAMY en contra- estima aplicable el art. 30.3 RH a la inscripción de este derecho:

“El derecho real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas se inscribirá en el folio de aquella sobre la que se constituya; en la inscripción se harán constar: su duración, la plantación o siembra en que consista, así como el destino de éstas y el de las mejoras en el momento de la extinción del derecho, los convenios y prestaciones estipulados, y, si las hubiere, las garantías pactadas con carácter real. Iguales circunstancias deberán constar en las inscripciones de consorcios a favor de la Administración Forestal o de los particulares.”

Derecho de vuelo que por otra parte, el Centro Directivo estima no puede abrir folio en el Registro.

B) En cuanto a la superficie urbana, es necesario señalar que se encuentra sustantivamente regulado en los arts. 53 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de los que, a efectos regístrales, hay que destacar los siguientes puntos:
 

A. Carácter de la inscripción

El Art. 53.2 del TRLSRH establece claramente el carácter constitutivo de la inscripción de este derecho en el R.P. al señalar que “para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

B. Forma de la inscripción

Aquí hay que distinguir entre el gravamen superficiario y la propiedad superficiaria:

• El gravamen superficiario debe inscribirse en el folio de la finca sobre la que recae.
• En cuanto a la propiedad superficiaria, la doctrina discute si debe inscribirse también en el folio de la finca o bien en folio independiente.

La mayor parte de la doctrina defiende que la propiedad superficiaria debe inscribirse en el folio donde consta inscrito el suelo o edificación sobre la que se constituye.

C. Circunstancias de la inscripción

Los títulos en que se constituya el derecho de superficie deberán expresar, además de las circunstancias generales, las siguientes:

• El plazo de duración del derecho de superficie, que no puede exceder de 99 años
• La determinación del canon o precio a satisfacer por el superficiario, si el derecho se constituye a título oneroso, ya que “el derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.
• El plazo señalado para realizar la edificación, ya que “el derecho de superficie se extingue si no se edifica en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho ”
• Los pactos relativos a la realización de actos de disposición y gravamen por el superficiario, La posibilidad de hipotecar este derecho se encuentra reconocida en el art. 107 L.H.

        D. Extinción y cancelación

La extinción del derecho provocará una doble operación registral:

1ª La cancelación del derecho de superficie y de los gravámenes impuestos sobre el mismo y si se le abrió folio especial, el cierre de éste;

y 2ª, la inscripción del dominio de lo construido a favor del titular del suelo, libre de cargas, salvo que el derecho se extinga por cualquier otra causa distinta del transcurso del plazo, en cuya hipótesis las cargas que recayeren sobre los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie, conforme al art. 54.5 Ley del Suelo .

INSCRIPCION DEL DERECHO A ELEVAR PLANTAS EN EDIFICIOS YA CONSTRUIDOS

El Derecho a elevar plantas en edificios ya construidos está contemplado en el art. 16.2 del Reglamento Hipotecario, que dispone que:

“2º El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3º del art. 8 de la Ley y sus concordantes.

- La inscripción del derecho se practicará en el folio del edificio, sin que pueda configurarse como un departamento privativo si el edificio estuviera ya constituido en régimen de propiedad horizontal.

- El título hábil será la escritura en que conste la reserva del derecho a favor del propietario al constituir el régimen de propiedad horizontal, excluyendo su carácter de elemento común, o la constitución a favor de otra persona.

- El ejercicio del derecho de sobre o subedificación, a diferencia de la superficie, otorga a su titular la propiedad indefinida de las plantas construidas, lo que obliga a constituir o a modificar el régimen de propiedad horizontal.

Y sigue diciendo el art.16, 2 que:

"En la inscripción se hará constar:

Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.

Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.”

El ejercicio del derecho dará lugar a la declaración de obra nueva otorgada por su titular y a la constitución del régimen de propiedad horizontal, si no estuviera ya constituida, o a su modificación, que serán otorgadas por el propio titular del derecho de elevación unto con el propietario del edificio preexistente. La inscripción se practicará con las reglas previstas para la propiedad horizontal en el art. 8 LH.

EL DERECHO DE SUBEDIFICACION: LA EDIFICACIÓN BAJO SUELO PÚBLICO

Por ser el suelo un bien escaso y de gran importancia, se ha planteado la ne­cesidad de encontrar fórmulas jurídicas adecuadas para optimizar su utilización y su posible expansión, por el subsuelo. Se plantea entonces la posibilidad de que exista propiedad separada del suelo y el subsuelo. 
 

Para determinar su régimen jurídico hay que partir del art. 350 del Código Civil (decir sino se ha dicho ya).

En base a este precepto y a lo dispuesto en la Ley de Patrimonio del Estado y en la Ley de Minas, Tomás Ramón Rodríguez Fernández y otros autores sostenían que el propietario del sub­suelo a título de dueño era el Estado en todo caso.

Sin embargo actualmente, sobre la base de las sentencias del T. S. que ha señalado que la propie­dad del suelo abarca tanto la propiedad del vuelo como la del subsuelo la pretendida titularidad pública sobre el subsuelo constituye una elucubración teórica.

Concheiro señala que la extensión del dominio en sentido vertical llega hasta donde alcance el in­terés económico del propietario, y este interés viene determinado en cada caso concreto con relación al destino posible del bien de que se trate en la medida de su naturaleza jurídica.

Sin embargo en materia de subsuelo urbano nos encontramos con un vacío legal.

No obstante, es cada día más frecuente en la práctica urbanística de las Administraciones Locales, la segregación del subsuelo público, su desafectación y posterior privatización y así lo ad­mite la jurisprudencia del T. S.

En cuanto a las fórmulas para la disociación de la propiedad inmobiliaria, fundamentalmente son el derecho de superficie y el régimen de la propiedad inmobiliaria (como vimos en la pre­gunta anterior).

Además cabe una novedosa fórmula sobre la base de la innovadora e interesante Resolución de 4 de Abril de 2002 que se dictó al plantearse la conveniencia de gestionar separadamente el suelo y el subsuelo de un terreno, quedando el suelo bajo la titularidad pública y el subsuelo de titularidad privada para la explotación adecuada de los subterráneos existentes en zonas públicas

Y así entiende inscribible como finca independiente una unidad subterránea constituida por un volumen edificable bajo suelo de carácter público, previa la correspondiente desafecta­ción corno bien demanial de aquella unidad, configurándola como patrimonial, Es decir que se puede Segregar totalmente un volumen subterráneo (propiedad volumétrica) para configurar una finca totalmente independiente del suelo-vuelo. Para la segregación, será necesaria la previa Licencia administrativa correspondiente y con especificación clara del volumen edificable subterráneo que se segrega y va a configurar como finca totalmente independiente.

Expresamente señala la Resolución que “Registralmente deberá abrirse folio autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen del subsuelo afectado como bien demanial”. Si bien ello no significa una desvinculación total respecto a la finca matriz ya que en el folio de dicha finca matriz debe­rá hacerse constar la desafectación del subsuelo.

Este criterio ha sido confirmado legislati­vamente, por el vigente Artículo 26.5 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015, que establece que "Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, se constituirá un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de "fincas especiales de atribución privativa", previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público".