HIPOTECARIO TEMA 36
TEMA
36 HIPOTECARIO NUEVO
INSCRIPCIÓN
DE ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE BIENES
DE LAS ENTIDADES RELIGIOSAS
INSCRIPCIÓN
DE ADQUISICIONES
Esta
materia se halla regida en la actualidad por:
- La Constitución española de 1978, que crea un Estado aconfesional, reconociendo el derecho de libertad religiosa.
- El Acuerdo de España con la Santa
Sede sobre Asuntos Jurídicos de 3 de enero de 1979, y por
-
La Ley Orgánica de Libertad Religiosa de 5 de julio de 1980.
En esta legislación y por lo que se refiere a la Iglesia Católica, se reconoce la plena capacidad jurídica de:
1. La Iglesia Universal, encarnada en la Santa Sede.
2. El Estado Vaticano, como manifestación político-temporal.
3. La Conferencia Episcopal, que se regirá por sus Estatutos, aprobados por la Santa Sede.
4 Y las entidades orgánicas de la Iglesia, es decir, diócesis, parroquias y otras circunscripciones territoriales de la Iglesia Católica, y las Ordenes, Congregaciones, Asociaciones y Fundaciones religiosas, que tendrán personalidad jurídica propia, si la tuvieran canónica a la fecha de entrada en vigor de los acuerdos de 3 de Enero de 1979.
3. La Conferencia Episcopal, que se regirá por sus Estatutos, aprobados por la Santa Sede.
4 Y las entidades orgánicas de la Iglesia, es decir, diócesis, parroquias y otras circunscripciones territoriales de la Iglesia Católica, y las Ordenes, Congregaciones, Asociaciones y Fundaciones religiosas, que tendrán personalidad jurídica propia, si la tuvieran canónica a la fecha de entrada en vigor de los acuerdos de 3 de Enero de 1979.
Respecto de las que no la tengan y de
las que se constituyan en el futuro, adquirirán personalidad
jurídica mediante
la inscripción en el Registro de
Entidades
Religiosas,
mientras que las Asociaciones y Fundaciones eclesiásticas,
que se constituyan a partir de la entrada en vigor de los acuerdos,
se someterán al derecho estatal, mediante el reconocimiento de la
personalidad jurídica, a través de la inscripción en el Registro
correspondiente.
Como complemento a la legislación
citada, podemos añadir las tres Leyes
promulgadas el 10 NOVIEMBRE 1992, por las que se aprueba el acuerdo
de cooperación del Estado con:
1. La Federación de Entidades Religiosas EVANGÉLICAS.
2.
Las Comunidades Israelitas, y
3.
La Comisión Islámica de España.
En
cuanto a la Inscripción de bienes eclesiásticos
Está reconocida claramente en el art. 2-6° L.H., así como en el art. 4 R.H.
El art. 19 R.H. establece que los bienes pertenecientes a la Iglesia Católica o Entidades Eclesiásticas, se inscribirán en la misma forma establecida para los bienes del Estado.
Esta remisión implica, según la doctrina, una doble consecuencia:
1. El carácter obligatorio de la inscripción a favor de la Iglesia.
2. La posibilidad que se arbitra para la inscripción de sus bienes, a saber:
- Si los bienes constan inscritos en el Registro, deberá presentarse el correspondiente título público de adquisición, cuya inscripción se practicará conforme a las normas generales.
- Si
los bienes no están inscritos en el Registro, deberá presentarse el
correspondiente título
inmatriculador habiendo desaparecido la posibilidad de realizar la
inmatriculación por la certificación del art.
206 L.H. tras la
reforma realizada por la Ley 13/2015,
de 24 de junio, de
Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de
Catastro Inmobiliario.
INSCRIPCIÓN
DE ENAJENACIONES
Hay que tener en cuenta, aparte de las normas estatales, las establecidas en el Código de Derecho Canónico, en el que se distingue entre los requisitos internos para la validez del acto -tales como el justiprecio de los bienes, la necesidad de subasta, etc.- y los requisitos para la validez externa del acto. Estos son dos:
1. Que la enajenación debe proceder del superior jerárquico que corresponda, según las disposiciones del Derecho Canónico,
El representante tiene que acreditar: la personalidad jurídica de la entidad de que se trate -mediante certificación del Registro de Entidades Religiosas-, su nombramiento y la vigencia del cargo -mediante certificación del superior competente-.
2. Que se justifique la oportuna licencia, concedida por el superior que corresponda. Conforme al RESCRIPTO de la Congregación de los Obispos de 11 ABRIL 1992, a los efectos del canon 1292:
- No se precisa licencia superior, pero sí autorización del Obispo Diocesano, cuando el valor de la enajenación no alcanza los SESENTA MIL EUROS
- Si excede de los SESENTA MIL EUROS hasta los SEISCIENTOS MIL se exige la licencia del Obispo Diocesano, con el consentimiento del Consejo de Asuntos Económicos y del Colegio de Consultores.
- Si excede de los SEISCIENTOS MIL EUROS o se trata de bienes de exvotos donados a la Iglesia, o de bienes preciosos por razones artísticas o históricas, se requiere también, para la validez de la enajenación, licencia de la Santa Sede.
Estos mismos requisitos se exigirán para el gravamen de los bienes y para el arrendamiento de los comprendidos en el canon 1297.
Finalmente haremos dos precisiones:
- Si se trata de monjas o religiosas, de Derecho Diocesano, se requerirá, además el consentimiento del Ordinario al que estén sometidas.
- Si se trata de entidades no católicas, se estará a sus respectivos Estatutos, en cuanto no se opongan a la L.O. de Libertad Religiosa, adquiriendo personalidad jurídica mediante la inscripción en el Registro Especial del Ministerio de Justicia regulado por R.D. De 23 de JULIO DE 2015 y legislación complementaria.
LOS TANTEOS Y RETRACTOS LEGALES
En el plano registral hay que
distinguir necesariamente los tanteos y retractos
legales y los convencionales, por la razón de que los primeros no se
inscriben y los segundos sí.
Dice
el art. 37.3 L.H.:(APL)
«Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.
Se
exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:
3
° Las acciones de retracto legal, en los casos y términos que las
leyes establecen.»
Este tipo de retracto perjudica al
tercero, aunque no conste en el Registro
y constituye una clara excepción a la fe pública registral.
La doctrina, y especialmente ROCA
considera que el retracto
legal es una limitación o restricción de la propiedad, que por
estar establecida
directamente en la ley, goza de una publicidad superior a la que el
Registro le pueda proporcionar.
Pero
esto es criticado por TIRSO CARRETERO, que
entiende que, dada la gran variedad de retractos legales y la escasa
publicidad de que están dotados, parece injusto que puedan alegarse
contra un tercero de buena fe.
La propia DG ha declarado que los tanteos y retractos legales actúan
a modo de cargas ocultas que perjudican el tráfico jurídico y la
seguridad del crédito territorial.
Como supuestos legales de adquisición preferente se citan:
- En el C.c.: El retracto de coherederos: -art. 1.067. El de comuneros -art. 1522-.El de colindantes -art. 1523-.El tanteo y retracto enfitéuticos y el del establecimiento a primeras cepas -art. 1656-.
- En leyes especiales:
Los de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos, que luego veremos.
Los
de la Ley del Patrimonio Forestal del Estado, cuando se trate de
venta de fincas
forestales de más de 250 hectáreas, y que puede alcanzar la
desmesurada duración de diez años.
Los de la Ley del Patrimonio Histórico Español.
Los de la Ley de Costas 28 VII1988.
Los de la Ley del Suelo, que se estudian en otro tema.
Los de la Ley de Costas 28 VII1988.
Los de la Ley del Suelo, que se estudian en otro tema.
Los
de las Leyes de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y de T.P.
y A.J.D.
- En las Comunidades Autónomas y en Derecho Foral:
- En Aragón el retracto gentilicio, de abalorio o de la saca,
- En Cataluña, el retracto concedido al nudo propietario si el usufructuario enajena el usufructo, el derecho de “'fadiga"en los censos y en el Valle de Aran, el privilegio de la "querimonia".
- En Baleares, el derecho de retracto entre los legitimarios en Ibiza y Formentera.
- En Navarra, el retracto gentilicio, el retracto “gracioso” y los de vecindad forana, corralizas y helechales,
- En Vizcaya el retracto gentilicio o de la “saca foral” y el arrendaticio cuando el arrendamiento tenga más de 40 años.
-Y en Galicia el retracto de "graciosa" y el de foros, subforos, y en favor del arrendatario y aparcero agrícola
INSCRIPCION DE TRANSMISIONES DE FINCAS RUSTICAS O
URBANAS EN LAS QUE HAY ESTOS DERECHOS
I. En.
los arrendamientos de fincas urbanas, dispone el artículo 25 de la L.A.U.:
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar
un derecho de tanteo
sobre la finca arrendada
en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que
se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca
arrendada, el precio y
las demás condiciones esenciales de la venta.
3. En el caso a que se refiere el
apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar
el derecho de retracto,
con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 del
C.c., cuando
no se le hubiese hecho
la notificación prevenida o se hubiese
omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos. El derecho de
retracto caducará a
los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la
notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al
arrendatario de las
condiciones esenciales en que se celebró la compraventa,
mediante entrega de la escritura o documento en que fue formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto
del arrendatario tendrá preferencia
sobre cualquier otro similar, excepto el retracto reconocido al
condueño de la
vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la
Propiedad al tiempo de
celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para
inscribir en el Registro de la Propiedad
los títulos de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos,
las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los
requisitos en
ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada,
para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor
declararlo así en la escritura, bajo pena de falsedad en
documento público.
II.
En los arrendamiento de fincas rústicas, la LAR de 26 de Noviembre
de 2003, modificada por la Ley de 30 de Noviembre de 2005, establece
que:
- En toda transmisión inter vivos de
fincas rústicas arrendadas, el arrendatario que sea agricultor
profesional, tendrá
derecho de tanteo y
retracto. Al
efecto, el transmitente
notificará deforma fehaciente al arrendatario su propósito de
enajenar indicándole los elementos esenciales del contrato.
- El arrendatario tendrá un plazo de
60 días hábiles desde que hubiera recibido
la notificación para ejercitar el
derecho de adquirir la finca
en el mismo precio y
condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente.
A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá
derecho de retracto
durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por
cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
- En todo caso, la escritura de
enajenación se notificará de forma fehaciente
al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho
de retracto
o, en su caso, el de adquisición, si las
condiciones de la
enajenación, el
precio o la persona del adquirente no
correspondieran de un modo
exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho
tendrá si no
se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación
previa. En este caso,
el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán
ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la
notificación.
-
Para inscribir en el
Registro de la Propiedad
los títulos de adquisición inter vivos de fincas rústicas
arrendadas, deberá justificarse la práctica
de la notificación que establece el apartado anterior.
- Sin embargo, no procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente :
a) En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
Los
derechos establecidos en este artículo serán preferentes
con respecto
a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes
establecido por el artículo 1.523 del Código civil, que prevalecerá
sobre éstos
cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto
como la colindante que lo fundamente.
MEDIDAS
REGISTRALES PARA LA PROTECCION DEL DOMINIO PUBLICO MARITIMO TERRESTRE
La
Protección Registral específica del Dominio Público Marítimo
Terrestre según la regulación contenida en la Ley
de Costas de 28 de Julio de 1988,
reformada
profundamente
por la
Ley
2/2013, de 29 de mayo
de protección
y uso sostenible del litoral
y en
el Reglamento
General de Costas de 10 de octubre de 2014,
se
articula a través de 1) la
constancia en el Registro de
la existencia de los procedimientos
administrativos de deslinde del
dominio público marítimo terrestre y 2) a través de las precauciones
que se deben adoptar ante las
inmatriculaciones
de fincas para impedir que pudieran
invadir el dominio público
En efecto,
respecto del deslinde, la Ley de Costas, reformada en este
punto por la Ley de 2013, con el fin de poner en conocimiento de los
terceros la existencia del procedimiento, que puede terminar con
la declaración de dominio público de fincas que según el
Registro son de dominio privado, establece que el acuerdo de
incoación del expediente de deslinde se notificará al Registro
de la Propiedad, solicitando del Registrador 1)que expida
certificación de dominio y cargas de las fincas inscritas a
nombre de los titulares que resulten del expediente 2)así como la
constancia de la incoación del expediente en el folio de cada una de
ellas.
Y, con
carácter simultáneo a la expedición de la referida certificación,
el registrador extenderá nota marginal en el folio de las
fincas afectadas por el deslinde en la que hará constar:
a) La incoación del expediente de deslinde.
b) La
expedición de la certificación de dominio y cargas.
c) La
advertencia de que pueden quedar afectadas por el deslinde, pudiendo
así, las fincas incorporarse, en todo o en parte, al dominio público
marítimo-terrestre o estar incluidas en la zona de servidumbre de
protección.
d) La circunstancia de que la resolución aprobatoria del deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico registrales contradictorias con el propio deslinde.
d) La circunstancia de que la resolución aprobatoria del deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico registrales contradictorias con el propio deslinde.
También
la Ley adopta una serie de medidas para evitar
la inscripción a favor de particulares
de terrenos del dominio público
marítimo terrestre. Así:
1º Cuando
se inmatriculen fincas situadas en la zona de “servidumbre de
protección”, en su descripción debe expresarse si las
fincas lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre:
a)
En caso afirmativo, no podrán inmatricularse si no se acompaña al
título la certificación de la Administración que acredite que no
se invade el dominio público. Transcurridos treinta días desde la
petición de la certificación sin haber recibido contestación,
podrá procederse a la inscripción.
b) Si
en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio
público o no se dice nada, el Registrador requerirá al interesado
para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado
por la Administración. Si de la identificación resulta la no
colindancia, el Registrador practicará la inscripción haciéndolo
constar.
c)
Si, a pesar de la identificación o por no poder llevarse a efecto,
el Registrador sospecha una invasión del dominio público, pondrá
en conocimiento de la administración la solicitud de inscripción,
dejándola en suspenso hasta que se expida certificación favorable.
d)
Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciará el procedimiento a
costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a
tres meses desde la solicitud, quedando en suspenso la inscripción
solicitada.
2º
Las mismas reglas se aplican a la inscripción de excesos de cabida,
salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza
que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público
marítimo terrestre.
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