HIPOTECARIO TEMA 33

 

HIPOTECARIO TEMA 33 NUEVO

LA CONCENTRACIÓN PARCELARIA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La concentración parcelaria es un instrumento jurídico dirigido a reducir el excesivo fraccionamiento de la propiedad rústica para posibilitar la constitución de explotaciones agrarias viables. Se regula en la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973, vigente, como derecho supletorio conforme al art. 149.3 CC, en aquellas CCAA que cuentan con normas en esta materia y que es aplicable directamente en las Comunidades que aún carecen de normativa sobre la cuestión.

La concentración parcelaria consiste en un expediente administrativo destinado a reducir el número de fincas de cada propietario, adjudicándole otra u otras de reemplazo que han de ser iguales en superficie, clase y cultivo a las aportadas. Puede llevarse a cabo por medio de tres procedimientos distintos: ordinario, el de expropiación forzosa y el privado, a petición de al menos tres propietarios.

Centraremos nuestra exposición en los aspectos registrales del procedimiento ordinario de la norma estatal.

En efecto, publicado el decreto que aprueba la concentración, el Instituto de Reforma y Desarrollo Agrario, que en la actualidad, es la Dirección General de Planificación y Desarrollo Rural u organismo autonómico competente, remite al Registro de la Propiedad una comunicación que expresa los términos municipales afectados por la concentración y el perímetro de ésta.

A partir de ello, el Registrador hace constar la existencia de la concentración en las notas de despacho que extienda sobre los nuevos títulos que se presenten relativos a las fincas rústicas afectadas y en las certificaciones relativas a las mismas.

Ello no cierra el Registro a los títulos posteriores, pero es potestativo para la Administración actuante dar efecto en la concentración a las modificaciones de derechos que surjan después de la publicación de las Bases de actuación.

A continuación se abre un período de información o investigación sobre la situación jurídica de las fincas objeto de concentración, de modo que en principio, el expediente se entiende y el dominio de las fincas se declara a favor de quienes las posean en concepto de dueño, aunque carezcan de título escrito de propiedad.

Si las fincas están inscritas a nombre de persona distinta de su titular real, si éste ostenta título público el problema se soluciona con la reanudación del tracto inscribiendo a su nombre la finca.

No obstante, los interesados que tengan inscritos su derecho en el Registro, cuando aprecien contradicción entre el contenido del mismo y la atribución de derechos realizada en el investigación, pueden aportar certificación registral de la existencia de asientos contradictorios y en su caso, los documentos que les acrediten como causahabientes del titular registral, pudiendo ocurrir:

- que el titular registral, previo acuerdo, consienta la situación posesoria, en cuyo caso ésta subsistirá;

- que no la consienta, en cuya hipótesis queda abierta la vía judicial para que las partes contiendan sobre su derecho, pero mientras tanto, rige la presunción posesoria del art. 38 LH a favor del titular registral, si bien la ley señala que la posesión de hecho será respetada y en el acta de concentración se hará constar la situación posesoria acreditada en el expediente. Pero sobre las fincas de reemplazo se inscribe sólo la situación resultante de la certificación registral, de modo que en el Registro no se hace constar dato alguno que contradiga la situación registral, sin perjuicio de que las partes resuelvan la contienda por el juicio declarativo correspondiente.

- si la contradicción se refiere a una finca no inmatriculada se otorga preferencia al poseedor en concepto de dueño, a quien se adjudicará la finca aunque la contradicción se hace constar en las bases, proyecto, acta e inscripción. y ello produce los mismos efectos que la anotación preventiva de demanda.

Una vez firme el acuerdo de concentración, la Administración actuante extiende el Acta de Reorganización de la propiedad, que es título para la inmatriculación y que contiene el Decreto de Concentración y que ha de describir con las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria: las fincas de reemplazo, sus propietarios y los derechos reales y situaciones jurídicas que les afecten acompañando además un Plano de situación de la zona en ejemplar duplicado, uno de los cuales se archivará en el Registro.

Dicha acta se protocoliza notarialmente y sus copias parciales sirven de título de dominio a los participantes en la concentración.

Tales títulos, acompañados de un plano de la finca, se inscribirán obligatoriamente en el Registro de la Propiedad, estando obligada a promover la inscripción la Administración actuante.

El Registrador abre folio a cada una de las fincas de reemplazo, sin hacer referencia a las de procedencia, aun cuando éstas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió la concentración . Ello implica, pues, una inmatriculación ex novo, sin perjuicio de lo cual se produce una subrogación real forzosa, pues los derechos reales que recaían sobre las fincas de procedencia pasan inalterados a los de reemplazo, excepto las servidumbres, que se extinguen, conservan, modifican o crean de acuerdo con la nueva ordenación de la propiedad .

No obstante, las inscripciones de las fincas se reemplazo no surten efectos respecto de tercero hasta transcurridos noventa días naturales de su fecha.

Ese tercero es el titular civil o real del dominio o derecho real de que se trate, quien habrá de hacer valer su posesión en vía declarativa frente al titular de reemplazo. Pasado dicho plazo, si surge un tercero protegido por la fe pública registral, el titular desposeído sólo tiene derecho a una indemnización.

Los posteriores actos y contratos de trascendencia real que tengan por objeto las fincas de reemplazo, serán objeto de inscripción obligatoria en el Registro, acompañándose cédula parcelaria catastral y plano de la finca que se incorporó al título de concentración o copia de dicho plano autorizada por el Notario o por el organismo competente.

Para lograr la inscripción, se obliga al Notario autorizante a remitir la copia del documento al Registrador y se prohíbe admitir en Juzgados, Tribunales u organismos públicos los documentos no inscritos o realizar respecto de las fincas a que se refieren la alteración contributiva correspondiente.

LOS MONTES Y Y LOS ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

El derecho positivo lo constituye la Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003, cuya disposición derogatoria única mantiene la vigencia del reglamento de la ley anterior, aprobado por el Decreto de 22 de febrero de 1962, en tanto no se oponga a aquélla.

El art. 5 de la ley define al monte diciendo que “a los efectos de esta ley, se entiende por monte todo terreno en que vegetan especies forestales arbóreas, arbustivas, de matorral o herbáceas, sea espontáneamente o proceda de siembra o plantación, que cumplan o puedan cumplir funciones ambientales, protectoras, productoras, culturales, paisajísticas o recreativas.”

El art. 11 distingue entre montes públicos y montes privados; los públicos son los que pertenecen a las administraciones públicas y los privados son los que pertenecen  a los particulares, individualmente o en régimen de copropiedad; y los públicos pueden ser demaniales o patrimoniales.

En cuanto a la inscripción de los montes públicos no contiene la ley ninguna regla relativa a los que tengan la condición de patrimoniales, por no estar afectos a ningún uso o servicio público, por lo que a estos les serán de aplicación las reglas generales, en especial el art. 39 de la Ley de patrimonio de las administraciones públicas de 3 de noviembre de 2003.

Por lo que a los restantes se refiere, debe partirse del art. 30.1 RH, que dispone que(APL)

"El dominio de los montes de utilidad pública se inscribirá en el Registro a favor del Estado, de los entes públicos territoriales o de los establecimientos a que pertenezcan. La inscripción principal se practicará en el libro del Ayuntamiento donde radique la finca o en el que se halle su mayor extensión si perteneciere a varios, y en ella se harán constar las particularidades del monte, indicando el organismo o servicio a que estuviere adscrito; en su caso, se practicarán inscripciones de referencia en los demás Registros, Ayuntamientos o Secciones. De igual modo deberán inscribirse las actas de deslinde de dichos montes.”

Por su parte, la Ley de Montes previene la inscripción de los montes incluidos en el Catálogo de Montes de titularidad pública. Así, la Ley dice que “la Administración titular o gestora inscribirá los montes catalogados en el Registro de la Propiedad, mediante certificación acompañada por un plano topográfico del monte o el levantado para el deslinde, a escala apropiada. ”

Y el Reglamento de Montes añade que la certificación administrativa de dominio expedida por el Ingeniero Jefe del Servicio a cuyo cargo esté el monte o la autoridad administrativa competente, deberá reunir los requisitos expresados en el art. 303 RH y si la certificación, conforme al art. 306, estuviera en contradicción con algún asiento no cancelado o se refiriera a fincas o derechos reales cuya descripción coincida en algunos detalles con la de fincas o derechos ya inscritos, los Registradores suspenderán la inscripción solicitada, extendiendo anotación preventiva si la pidiere el interesado y remitirán copia de los asientos contradictorios a la autoridad que haya firmado aquellas certificaciones.

Dicha autoridad, si lo estimare procedente, comunicará al Juez de 1ª Instancia del partido en que radique el inmueble cuanto acerca de éste y de su titular arroje el expediente administrativo, acompañando la copia del asiento remitida por el Registrador.

El juez dará vista de estos antecedentes a la persona que, según dicho asiento, pueda tener algún derecho sobre el inmueble y con su audiencia dictará auto declarando o no inscribible el documento de que se trate. Practicada la inscripción, conservará el Registrador uno de los dos ejemplares de la certificación, devolviendo el otro con la nota correspondiente ex art. 307 RH.

En cuanto al deslinde, el art. 21.8 de la Ley de Montes dice que “La resolución definitiva del expediente de deslinde es título suficiente, según el caso, para la inmatriculación del monte, para la inscripción de rectificación de la descripción de las fincas afectadas y para la cancelación de las anotaciones practicadas con motivo del deslinde en fincas excluidas del monte deslindado Esta resolución no será título suficiente para rectificar los derechos anteriormente inscritos a favor de los terceros a que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”

En cuanto a la inscripción de los montes privados, queda sujeta a las reglas generales. Se reconoce un derecho de adquisición preferente a la administración forestal en el art. 25, que dispone que las CCAA tendrán derecho de adquisición preferente en los casos de transmisiones onerosas de montes de superficie superior al límite fijado por la comunidad autónoma correspondiente y de los montes clasificados como protectores conforme al art. 24 y 24 bis.

El transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración titular del derecho de tanteo los datos relativos al precio y características de la transmisión proyectada y ésta podrá ejercitarlo durante un plazo de tres meses a partir de la notificación. Notarios y Registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente. Si se llevara a efecto la transmisión sin la notificación previa, la administración podría ejercer el derecho de retracto en el plazo de un año contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o en su defecto desde que hubiera tenido conocimiento oficial de la transmisión .

Tratándose de "montes vecinales en mano común", la ley de 11 de noviembre de 1.980 prevé que estos montes, previa su clasificación por los Jurados Provinciales de Investigación, se inmatricularán a nombre de las comunidades de vecinos mediante certificación expedida por dichos jurados con los requisitos del art. 206 LH y concordantes del RH, procediéndose, si existe contradicción entre la resolución del Jurado y el Registro, conforme al art. 306 RH.

Hay también que señalar que la Ley 33/2015, de 21 de septiembre, por la que se modifica la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad señala en su Exposición de Motivos, como una de las novedades más importantes que introduce la incorporación de la información ambiental en el Registro de la Propiedad.

Con esta medida, se pretende que la información perimetral referida a los espacios naturales protegidos tenga acceso al Registro creándose un mecanismo de publicidad que aumente la eficacia y aplicación de las normas y reforzando la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.

 
Los “espacios naturales protegidos” según la ley son:

a) Los Parques. 
b) Las Reservas Naturales.  
c) Las Áreas Marinas Protegidas.  
d) Los Monumentos Naturales.  
e) Los Paisajes Protegidos.

Así se establece que:

- En toda información registral, así como en las notas de calificación o despacho se pondrá de manifiesto la dicha cualidad de espacio natural protegido cuando sea el caso,

- Y, según los sistemas de georreferenciación de fincas registrales, se pondrá de manifiesto también, si es el caso, que la finca intersecta o colinda con un ámbito espacial sujeto a algún tipo de determinación medioambiental y, ello, como información territorial asociada y con efectos meramente informativos, recomendando en cualquier caso, además, la consulta con las autoridades ambientales competentes.

Para ello,  se dispone previamente que:

1. La información perimetral referida a espacios naturales protegidos, quedará siempre incorporada al sistema de información geográfica de la finca registral, con arreglo a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

2. A tales efectos y con independencia de otros instrumentos o sitios electrónicos de información medioambiental que puedan establecer las comunidades autónomas, el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente mantendrá actualizado un servicio de mapas en línea con la representación gráfica georreferenciada y metadatada, que permita identificar y delimitar los espacios naturales protegidos , así como la importación de sus datos para que puedan ser contrastados con las fincas registrales en la aplicación del sistema informático registral único.

 

INMATRICULACIÓN DE FINCAS COLINDANTES CON MONTES PÚBLICOS.

La INMATRICULACIÓN DE FINCAS COLINDANTES CON MONTES PÚBLICOS exige ciertos requisitos para evitar que estos montes o parte de ellos se incluyan en fincas privadas.

 La cuestión se contempla en el art. 22 de la Ley de Montes, el cual dispone:

“1. Toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma.

2. Tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación. La nota marginal de presentación tendrá una validez de cuatro meses.

3. Para los montes catalogados, los informes favorables o el silencio administrativo positivo derivado del apartado 2 no impedirán el ejercicio por la Administración de las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral.”