HIPOTECARIO TEMA 15

 TEMA 15 HIPOTECARIO NUEVO

 

LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO. EL SISTEMA DE FOLIO REAL.

Al tiempo de promulgarse la primera Ley Hipotecaria, la de 8 de febrero de 1861. existían dos sistemas en el Derecho Comparado sobre la organización del Registro de la Propiedad: el sistema de folio real y el de folio personal.

El sistema de folio real era típico de los sistemas germánicos y consistía en tomar como punto de referencia para la organización del sistema regular el historial de cada finca en folio diferente, y en ese folio se harían constar todas sus titularidades y actos y negocios jurídicos relativos a derechos reales sobre cada finca.

Por su parte, el llamado sistema de folio personal, propio del Derecho francés, consistía en la trascripción de los documentos en el Registro, tal como se fueran presentando, clasificados a través del fichero de personas o de propietarios,

Pues bien, la Ley Hipotecaria de 1861 tiene como una de sus principales características haber implantado el sistema de folio real o de llevanza del Registro por fincas. Podemos decir, por tanto que El Registro de la Propiedad es un registro de fincas o un registro que se lleva por fincas.

 

Pero, además, en los sistemas de folio real, como el nuestro, la finca es la base:

1.- Primero, DEL “MODO” DE LLEVAR EL REGISTRO, de forma que COMO HEMOS DICHO se abre un registro particular, “hoja” o “folio”, que concentra el historial jurídico de cada finca. Como expresa el art. 243 LH: (APL) “El Registro de la propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones o cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.

A esto añade el art. 8, 1-2 LH: (APL): “Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial”.

2.- Y, además, la finca es la base de los efectos sustantivos del Registro en el ámbito de la fe pública, pues la protección del tercero está ligada al contenido de la hoja de la finca; así, según el art. 13, 1 LH: (APL) “Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan”.

Ni el Código Civil ni la legislación hipotecaria dan un concepto de finca, sino que junto a esta expresión utilizan otras (inmuebles, solares, heredades etc.) Sin embargo, deben distinguirse dos conceptos:

1. En sentido material, finca es “una superficie de terreno, edificada o no, cerrada por una línea poligonal, cuya propiedad corresponde a una persona o varias en común”.

2. Registralmente, sin embargo, finca es “todo aquello que puede abrir hoja, folio o registro particular en los libros de inscripciones para su inmatriculación”. En este sentido se habla de la finca como “entidad registral o hipotecaria”.

Por su parte el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015 en su artículo 26.1.a) dice que: "Constituye: Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral"

TIPOS DE FINCAS

De lo anterior se desprende que, en relación con el Registro, puede existir dos clases de fincas: fincas “por naturaleza” o fincas “especiales”:

A.- FINCAS POR NATURALEZA es la porción de terreno cerrada por una línea poligonal, edificado o no, cuya propiedad pertenece a una sola persona o a varias en común. En ella coinciden los conceptos material y registral de la finca. Y dentro de las fincas por naturaleza, Roca distingue entre el tipo básico y sus variantes

- Tipo básico

El tipo básico es el contemplado en el artículo 44, 1 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual: (APL): “Se inscribirán bajo un solo número, si los interesados lo solicitaren, considerándose como una sola finca con arreglo al artículo 8 de la Ley y para los efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a un solo dueño o a varios pro indiviso:

1º.- Las fincas rústicas y los solares colindantes, aunque no tengan edificación alguna, y las urbanas, también colindantes, que físicamente constituyan un solo edificio o casa-habitación.”

- Variantes 
 

1.- La primera variante sería el caso del art 377 del RH que establece que en caso de dominio enfitéutico y por tanto, hallarse separados el dominio directo y el útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de estos dominios.

2.- La segunda variante es el caso del art 8.3 LH al decir que: (APL)” Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: 3º. Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno". Hay que entender, con Roca, que aquí la LH se refiere a un tipo de finca urbana, perteneciente a varias personas en común, pero con aprovechamiento privativo localizado en porciones señaladas para cada una de ellas, pero sin estar constituida en régimen de propiedad horizontal.

 

3.- La tercera variante es la de la finca en régimen de propiedad por pisos o locales o en propiedad horizontal del art 8.4 LH. Según este precepto: (APL)

“Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: 4º. Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o por lo menos comenzada. En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra, y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble.”

B.- FINCAS ESPECIALES

Pero, como decíamos, también existen FINCAS ESPECIALES, o “por equiparación” que son las que, sin constituir fincas en sentido material, abren un folio registral. Así, tenemos que:

- Por razón de unidad económica, conforme al art 8, 2º LH se inscribirán como una sola finca: (APL):”Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre si.”

 

- Está también el supuesto del art 8.5 de la LH que permite, para descongestionar el Registro, inscribir como una sola finca, bajo un mismo número: (APL) "Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen". Este es el supuesto, también de las urbanizaciones privadas y complejos inmobiliarios

- Y también son casos de “fincas especiales”:

1.- Las aguas de dominio privado, a las que se refiere el art. 10 del tex­to refundido de la Ley de Aguas de 20 julio 2001.

2.- El turno del régimen de aprovechamiento por turno.

3.- El aprovechamiento urbanístico.

4.- Las cuotas indivisas de la finca destinada a garajes, cuando se transmitan o graven, conforme al art. 68 R.H.

5.- Las concesiones administrativas de autopistas, canales, carreteras, ferrocarriles, y minas.

6.- Y otro supuesto similar es el arrendamiento de parte de finca registral ya que el R Decreto de 23 febrero 1996 permite su inscripción en folio independiente.  

Por último se distingue como clases de fincas, LAS FINCAS RUSTICAS Y URBANAS. Sin embargo, a pesar de la importancia de esta distinción, no existe un criterio legal para ella. La doctrina tradicionalmente ha atendido a los criterios de la situación, el de estar o no construida la finca, el del destino o el de la accesoriedad. Pero hoy han de coordinarse estos criterios con los resultantes de la legislación urbanística que son los que sigue la Ley del Catastro de 5 de Marzo de 2004, de forma que a efectos catastrales suelo urbano es el clasificado como tal por el planeamiento urbanístico y es rústico, el que no es urbano, ni está integrado por un inmueble de características especiales como los destinados a producción de energía, gas, presas, saltos de agua, autopistas, carreteras, aeropuertos etc...

 

 

LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS REGÍSTRALES: REQUISITOS Y EFECTOS JURÍDICOS. EL CATASTRO Y SU COORDINACIÓN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Venimos afirmando que la finca es la unidad básica de nuestro sistema registral; de ahí la importancia de una exacta descripción física y geográfica de las fincas que ingresan en el Registro.

 

SIN EMBARGO, nuestro sistema, hasta ahora, ha venido funcionando sobre la base única de que la existencia y circunstancias físicas de la finca resultaban de las declaraciones de los otorgantes en el título inscribible, lo que propiciaba que se produjesen inexactitudes y dificultades de identificación y localización de gran número de finas registrales La solución a este problema se ha buscado en la coordinación del Catastro con el Registro de la Propiedad, en el sentido de que la descripción fáctica de la finca en el Registro coincida con la del Catastro.   

Y en esta materia ha sido fundamental la Ley 13/2015 de 24 de junio, cuya finalidad principal es precisamente coordinar el Registro de la Propiedad y el Catastro, reformando, para ello, la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

En efecto, esta Ley trata de que el Registro incorpore la representación gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se permite identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca registral, superándose la situación anterior en que las fincas registrales se describían únicamente de manera literal.

Así, el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, después de decir que "en toda inscripción que se haga en el Registro se expresarán las circunstancias relativas a la naturaleza (rústica o urbana), situación, linderos, medida superficial, nombre y número de la finca objeto de la inscripción", establece que : (APL)

“b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica"

El procedimiento registral para incorporar al folio real la representación gráfica georeferenciada de la finca, en los dos casos, o sea, tanto para el caso de incorporación obligatoria como en el la incorporación potestativa, se regula en el art. 199 de la ley Hipotecaria y exige que el Registrador, antes de proceder a la incorporación, notifique y de audiencia a los titulares de las fincas registrales colindantes afectadas.

Sin embargo, conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de dicho complejo procedimiento en 1) muchos casos de inscripción potestativa – como los de: a) diferencias de superficie de menos del 10% y b) clara identificación de la finca sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para colindantes y 2) tampoco debe aplicarse el art. 199 en aquellos casos de inscripción obligatoria que no estén citados en el apartado b) del propio artículo al que antes nos hemos referido.

La incorporación se realizará mediante la aportación e incorporación al título de la “certificación catastral descriptiva y gráfica” de la finca ( que facilita el Catastro), pero, esta representación catastral puede sustituirse por otra “representación gráfica georreferenciada alternativa” que es la aportada por los interesados y expedida por técnico competente, pero sólo en los casos que el artículo 10 establece expresamente.

En los supuestos en los que se haya aportado esta representación gráfica alternativa, el Registrador remitirá la información al Catastro, para que éste practique, en su caso, la correspondiente alteración o cambio en el Catastro.

Y después de practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador incorpore al folio real la representación gráfica catastral nueva y haga constar la circunstancia de “la coordinación” de la finca registral con el Registro.

En cuanto al “modo de aportar” la representación gráfica al Registro y consecuentemente al título inscribible, la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, dice que la aportación debe hacerse forzosamente por medios telemáticos y concretamente dice que el archivo que contenga la representación tendrá el formato “GML” que es una variante o sublenguaje de “xml” y que es un lenguaje estructurado con etiquetas que permite el almacenamiento de información geográfica y que hace posible, con las aplicaciones adecuadas, su representación gráfica. Esta Resolución ha sido complementada por la de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro. Mediante ella, se reitera que la  comunicación y remisión de las representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe realizarse mediante procesos telemáticos.Y también se establece que para posibilitar la coordinación de las Representaciones Gráficas Georeferenciadas Alternativas (RGGA) deberá utilizarse el Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA) que se obtiene a través de la sede electrónica del Catastro. Sin él, la RGGA no se puede incorporar a la cartografía catastral, por lo que la falta del informe -o si es negativo- impide la coordinación con el Registro. Pero, en determinados casos, se podrá generar un estado de precoordinación, que posibilitará la futura coordinación

Pero en todo caso, y con arreglo al Art. 10 de la LH, para que la representación gráfica aportada ya sea catastral o alternativa sea objeto de incorporación al folio real de la finca es necesario que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita.

Y una vez producida la incorporación , el Registrador hará constar expresamente en el asiento que “la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro”

En cuanto a los efectos, con arreglo al art 10 LH, (APL): "Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”.

Y añade que “Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, siempre que se cumpla dos requisitos 1) “que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública,” y 2) que “hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica”.

Pero también hay OTROS MEDIOS para lograr la coordinación Registro-Catastro, como son:

• La obligatoriedad de que la descripción de la finca incluya la referencia catastral de la finca
• El establecimiento del Código registral único.  que cada finca ha de tener y que la identificará a nivel nacional, y que también se trasladará al Catastro. Y, según Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, se utilizará como código registral único   el actual “sistema identificador único de finca registral” diseñado por el Colegio de Registradores (IDUFIR)
• Y además la coordinación entre registro y catastro, puede obtenerse por los medios establecidos por el art. 198 de la LH. (como son: decirlos si hay tiempo)
  

  • A través del deslinde de la finca.
  • La rectificación de su descripción,
  • La inscripción de plantaciones o edificaciones.
  • La inmatriculación
  • Las operaciones registrales sobre bienes de Administraciones Públicas.
  • El expediente de reanudación del tracto
  • El procedimiento de subsanación de doble inmatriculación.
  • El expediente de liberación de cargas y gravámenes.