HIPOTECARIO TEMA19

 

HIPOTECARIO TEMA 19 



EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD

 

Señala ROCA SASTRE que el principio de legalidad es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que a los libros hipotecarios sólo tengan acceso los títulos válidos y perfectos.

No obstante, para otros autores, esta definición viene a identificar el “principio" , con la “calificación del Registrador”, olvidando que ésta no es el único medio para hacer efectivo dicho "principio de legalidad”, ya que estos medios  son dos: La titulación auténtica y la calificación del Registrador.

I. La titulación auténtica, está exigida por el art. 3° L.H., a cuyo tenor:( APL)

«Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos».

Esta titulación coadyuva al imperio del principio de legalidad, ya que proporciona al Registro hechos auténticos o, más bien, declaraciones auténticas de los mismos, y además el Notario o funcionario autorizante ha­bría denegado su intervención en caso de existir alguna ilegalidad.

II. Y la calificación del Registrador, somete a un examen riguroso el título presentado para comprobar su legalidad.

El FUNDAMENTO del principio de legalidad se encuentra en los importantes efectos que produce la inscripción en nuestro sistema, especialmente en virtud de los principios de Legitimación y de Fe Pública Registral, que, a la vez que benefician a los titulares registrales pueden perjudicar a otras personas, hasta el punto de hacerles perder sus legítimos derechos.

LA CALIFICACIÓN REGIS­TRAL: SUS CARACTERES

La calificación registral es, por tanto, el examen, control o verificación, encomendado al Registrador de la Propiedad, de los títulos presentados a registración, a fin de comprobar la validez y legalidad de los mismos.

CARACTERES

La doctrina señala como caracteres de la función calificadora los siguientes:

1. Es personalísima, pues el Registrador ha de resolver por sí, sin que en ningún caso puedan ser objeto de consulta a la D.G.R.N. las materias o cuestiones sujetas a su calificación.

2. Es independiente, ya que el Registrador no está sometido en este ámbito a las órdenes de ningún superior jerárquico.

3. Es obligatoria para El Registrador a menos que exista razón fundada que le imponga abstenerse sin que, en general, pueda alegar su estado de duda al respecto, ni la existencia de otra calificación precedente.

4. Es responsable, pues según el art. 18 L.H. «los Registradores califi­carán bajo su responsabilidad» y no bajo la responsabilidad del Estado, como los funcionarios administrativos

5. Está limitada a los efectos de practicar, suspender o denegar el asiento solicitado, por lo que no produce «excepción de cosa juzgada», como en las sentencias judiciales. -aunque tiene eficacia erga omnes en el ámbito de la publicidad registral-

6. Ha de ser global y unitaria: Global, en el sentido de comprender en la calificación TODOS los defec­tos advertidos y Unitaria, en el sentido de realizarse UNA SOLA calificación y no varias respecto al mismo asiento de presentación y los mismos documentos

En cuanto a la NATURALEZA DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA

Ha sido muy discutida por la doctrina. Resumimos las principales teo­rías:

I. La que la considera como "función administrativa". Fue acogida por CAMPUZANO y HORMA y más recientemente por GONZÁLEZ PÉREZ.

Pero se objeta:
 

- Que la calificación versa sobre derechos privados.

- Que la Administración no es parte en el procedimiento.

- Y que los superiores jerárquicos del Registrador no pueden inmiscuirse en su actuación, que es personal e independiente.

II. La que la considera como «función judicial»: ROMANI CAL­DERÓN, LA RICA, LÓPEZ MEDEL, ÁLVAREZ CAPEROCHIPI. , pero se objeta la falta de contienda entre partes y de la excepción de cosa juzgada.

III. La que la considera como un "acto de jurisdicción voluntaria". Es la tesis mayoritaria. Defendida por autores como D. JERÓNIMO GONZÁ­LEZ, ROCA, SANZ FERNÁNDEZ, GARCÍA GARCÍA.

El Registrador no dirime una contienda, sino que sólo califica. No hay efecto de cosa juzgada, pero sí eficacia erga omnes de la decisión del Re­gistrador.

IV. La que la considera como una "función autónoma": LACRUZ y SANCHO. entienden que la función calificadora resulta encuadrable dentro de los actos de jurisdicción voluntaria, si bien con ciertas particularidades,

AMBITO, MEDIOS Y PLAZO PARA CALIFICAR

En cuanto al ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN dice el art. 18, párrafo 1 ° L.H.: (APL)

«Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro».

Y con carácter general, el artículo 98 del Reglamento dice que el Registrador considerará, como faltas de “la legalidad de las formas extrínsecas” de los documentos de toda clase, “las que afecten a la validez de los mismos”, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos.

Y del mismo modo apreciará la no expresión o la expresión sin la claridad suficiente de cualquiera de “las circunstancias” que debe contener la inscripción bajo pena de nulidad.

Conforme a la regulación anterior, los elementos calificables son:

1. La Legalidad de las formas «extrínsecas» de los documentos en sus tres extremos de: competencia del funcionario autorizante, requisitos de formalización y autenticidad de la copia o traslado.

2. La Capacidad de los otorgantes.- La Ley de Reformas para el impulso a la productividad de 18 de Noviembre de 2005, modificó el apartado 2° del referido artículo 98 de la Ley de 27 DICIEMBRE 2001, estableciendo que (APL):

«La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación»

3. También es elemento calificable la Validez de los actos dispositivos. O sea que la calificación afecta al acto jurídico en sí, o sea, al contenido o fondo del documento presentado, decidiendo si es o no válido y eficaz.

4. Identidad personal y real. El Registrador ha de comprobar que el titular inscrito y que la persona que en el documento transmite son un mismo sujeto. Lo mismo ha de hacer respecto a la finca o derecho real transmitido.

Por lo que se refiere a la competencia del Registrador, este, en su fun­ción calificadora, debe atender a las reglas de competencia absoluta o por razón del territorio: Sin embargo, Los Registradores no podrán calificar por sí los documentos de cual­quier clase que se les presenten cuando ellos, sus cónyuges o parientes, dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad, o sus representados o clientes por razón del asunto a que tales documentos se refieran, tengan algún interés en los mismos. Y a este efecto se considerará como in­teresados a los Notarios autorizantes».

MEDIOS PARA LA CALIFICACIÓN

La calificación la realiza el Registrador por lo que resulta de los Títulos presentados y de los Asientos del Registro, PERO

- Es medio de calificación, también, los Docu­mentos Complementarios que el Registrador incluso puede exigir para lograr una calificación adecuada.

- También, el Registrador puede consultar no sólo los asientos referentes a la finca sino Cualquier Otro, de modo que puede tratarse incluso de un asiento de presentación posterior al del título objeto de calificación.

- Ahora bien, el Registrador no puede servirse del conocimiento privado que pue­da tener por medios "extrarregistrales".

PLAZO PARA CALIFICAR

Según el art. 18 L.H., reformados por la Ley de Reformas para el Impulso de la Productividad de 18 de Noviembre de 2005 : El plazo máximo para inscribir el documento será de QUINCE DIAS contados desde la fecha del asiento de presentación.

Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del registrador formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, AMPLIAR hasta quince días más como máximo dicho plazo.

Si, transcurrido el plazo máximo señalado , no hubiere tenido lugar la inscripción, el interesado podrá instar del registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días el registrador no inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de sustituciones.

 

EFECTOS DE LA CALIFICACION

ROCA los clasifica en:

Fundamentales, que son: Extender, suspender o denegar la practica de los asuntos de inscripción, anotación preventiva, nota marginal o cancelación.

Derivados de la valoración del Registrador, que puede ser:

     - Positiva: En cuyo caso el título es apto para la registración y una vez practicada, los interesados no tienen derecho alguno contra la calificación, pudiendo únicamente ejercitar sus acciones en el juicio ordinario correspondiente.

• Negativa: Por adolecer el título de defectos subsanables o insubsana­bles.

Según el art. 19 bis, p^° 2° L.H (APL).

«La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción par­cial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella deberán constar las causas impeditivas, suspensi­vas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interpo­nerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente».

Por consiguiente, los interesados, aun en el supuesto de inscripción parcial, pueden:

1. Entablar recurso ante la DGRN.

2. Solicitar del Registrador sustituto la calificación de los títulos presentados, como ya hemos visto.

3. Pedir anotación preventiva por defecto subsanable .

4. Subsanar los defectos.

FALTAS SUBSANABLES E INSUBSANABLES

El Registrador al Calificar los títulos presentados puede Suspender o Denegar el asiento de los títulos que adolezcan de faltas que impidan su práctica.

En efecto, según el art. 65 de la Ley Hipotecaria (APL)  : “Las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables.

Si el título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título.

En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva.

Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados”.

Para ROCA SASTRE, son FALTAS SUBSANABLES los defectos que  provienen de la forma del título o del acto que contiene, o las que origina el registro, siempre que, sin provocar la nulidad del acto, ni su intranscendencia real inmobiliaria, puedan subsanarse por medio de una nueva redacción documental, reforma u otra medida o formalidad, suspendiendo tan sólo la práctica de la inscripción solicitada.

Por otro lado son FALTAS INSUBSANABLES los defectos que, que en los mismos supuestos, provoquen la nulidad de los actos o su intranscendencia real inmobiliaria, no pudiendo subsanarse de ningún modo ni enmendarse sin un nuevo otorgamiento sustancial, impidiendo en absoluto la práctica de la inscripción solicitada.

En todo caso LOS EFECTOS de las faltas son los siguientes:

- Si la FALTA ES INSUBSANABLE: como dice el artículo 65, “se denegará la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva”. El Registrador Notificará el defecto al presentante y Devolverá el título con nota que indique la causa de la denegación, y los interesados podrán Recurrir Gubernativamente contra la calificación o acudir a los Tribunales para contender sobre la validez o nulidad del título.

- SI LA FALTA ES SUBSANABLE, “el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título”.

 

LA CALIFICACIÓN Y LA LEGISLACIÓN DE LOS CONSUMIDORES

En las conclusiones del IX Congreso Internacional de Derecho Registral se decía: El Registro Jurídico Inmobiliario, como institución específicamente destinada a dotar de publicidad al tráfico de inmuebles, tiene especial importancia en la protección jurídica del consumidor, en cuanto adquirente de bienes inmuebles  y derechos reales sobre los mismos. Y en este sentido,

La generalidad de la doctrina entendió que en la función calificadora debería ser tenida en cuenta la normativa sobre consumidores.

La ley 7/1998 de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación realiza la trasposición de la Directiva 93/18/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, a nuestro Derecho sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.

Y el Articulo 258.2 de la Ley Hipotecaria redactado por la Disposición Adicional segunda de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, dice: "El Registrador denegará la inscripción de aquellas cláusulas declaradas nulas de conformidad con h dispuesto en el párrafo segando del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios".

Actualmente el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias lo recoge en su artículo 84 relativo a autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas.

La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito decía en su artículo 18 que :

"En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los Notarios denegarán la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley", si bien este  precepto   ha sido declarado nulo por el Tribunal supremo, aunque tan sólo por razones de jerarquía normativa

Del mismo modo, los Registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley.

La DGRN tras mantener durante algún tiempo la tesis contraria, en Resolución de 1 de octubre de 2010 señala que el registrador no sólo podrá rechazar la inscripción de cláusulas declaradas nulas por sentencia firme, sino también aquellas otras que, tras una mínima calificación y siempre que no tenga que entrar a valorar circunstancias del caso concreto, puedan considerarse abusivas o contrarias a una norma imperativa.