HIPOTECARIO TEMA 32

 TEMA 32 HIPOTECARIO NUEVO

INSCRIPCIÓN DE LOS PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCION

A - Introducción

Una de las materias en que la legislación urbanística incide con más intensidad en el Registro de la Propiedad es el reflejo registral de los procesos de transformación del suelo a través de los diferentes sistemas de actuación.

Ahora bien, hay que decir que, si bien de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, resulta que la que competencia legislativa para regular esta materia corresponde a las Comunidades Autónomas, sin embargo, el Estado tiene competencia exclusiva en materia de ordenación de los Registros públicos, y en ejercicio de esta competencia se dictó el Real Decreto de 4 de julio de 1997, de "Normas Complementarias del Reglamento Hipotecario para la  Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística", con el que se busca fijar un marco general que permita la inscripción de cuales­quiera modalidades de actuación reguladas en las legislaciones autonómicas, lo que ha sido confirmado por el art Artículo 68 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

Las modalidades de actuación se concretan en los sistemas de actuación tradicionalmente contemplados en la legislación estatal, o sea los sistemas expropiación, cooperación y compensación y los dos últimos sistemas dan lugar RESPECTIVAMENTE, a una reparcelación o a la aprobación de un proyecto de compensación

Sin embargo tanto la reparcelación como el proyecto de compensación, en lo que al reparto equitativo de beneficios y cargas se refiere, tienen un contenido si­milar de tal modo que am­bos reciben un tratamiento registral uniforme bajo la denominación genérica de "proyectos de equidistribución" en los artículos 4 a 21 del Real Decreto de 4 de julio de 1997

Y como hemos dicho, más recientemente, el Artículo 68 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015, utiliza el epígrafe de “Expedientes de distribución de beneficios y cargas” para referirse a los sistemas de actuación

Los DOS sistemas de cooperación y de compensación se diferencian fundamentalmente en que

1. En el de cooperación, la ejecución material se realiza por la administración actuante, siendo las cargas y beneficios por cuenta de los propietarios en proporción a la superficie de sus terrenos.
2. Mientras que en el de compensación, por el contrario, la realización de las obras corresponde a los propie­tarios, que se agrupan en una entidad urbanística denominada Junta de Compensa­ción,

Pero ambos sistemas terminan en un PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCION que da lugar a la agrupación del conjunto de las fincas incluidas en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al plan, y la  adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas y a la Administración, en proporción a sus respectivos derechos.

B.- En cuanto a la Inscripción DE LO PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCION su regulación es la siguiente:

I.- En cuanto al modo de hacer constar en el Registro el hecho de haberse iniciado la tramitación del Expediente dice el art. 68 de la Ley del Suelo de octubre de 2015 que:

1. La iniciación del expediente de distribución de beneficios y cargas que corresponda se harán constar en el Registro por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas afectadas por estar incluidas en la unidad de ejecución .esta nota Se extiende de oficio por el Registrador al expedir la preceptiva certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas, indicando el procedimiento para el que se expide.
2. La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres años a instancia del órgano o agrupación de interés urbanístico que hubiera solicitado su práctica.
3. Y la existencia de la nota se hará constar expresamente en las notas de despacho de los documentos relativos a la misma finca presentados con posterioridad.

II.- En cuanto a cuál sea el Título inscribible; Será título suficiente para la inscripción de la reorganización de la propiedad:

1. La certificación de la administración actuante, generalmente el Ayuntamiento, acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto o el acta notarial de protocolización de la certificación
2. La escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas s inclui­dos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas.,

III.- En cuanto al contenido del título: El título debe contener todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria, y las que se­ñala el Real Decreto, entre las que cabe señalar;

• Referencia a la aprobación administrativa definitiva del proyecto
• Descripción, titularidad y cargas de cada una de las unidades inmobiliarias o fincas de origen incluidas a la unidad
• Descripción de las parcelas resultantes, o fincas de reemplazo, con: determinación de su correspondencia las con fincas aportadas, especificación de las cargas que hayan de ser trasladadas o canceladas, cuota para el reparto definitivo del pago de los costes de la urbanización expresando, en su caso, el im­porte provisional de la cuenta de liquidación, e identificación de la persona a quien se adjudi­ca.
• Y plano de la reparcelación con expresión de las parcelas resultantes.

IV.- También existen efectos registrales concretos:

a) En efecto puede ocurrir que previamente a la inscripción de las adjudicaciones, sea necesario realizar una “depuración” de las fincas aportadas porque las fincas de origen no se correspondan exacta­mente con la descripción y/o las titularidades regístrales y para ello:

- El art art. 68 de la Ley del Suelo establece que “El título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribu­ción de beneficios y cargas será suficiente para:

• la modificación de entidades hipotecarias
• rectificación de descripciones regístrales
• inmatriculación de fincas
• inscripción de excesos de cabida
• reanudación del tracto sucesivo
• y cancelación de derechos reales incompatibles" en la forma que determina

- Y el RD de 1997 regula también los supuestos de

• "doble inmatriculación"
• "titularidad controvertida o desconocida" sobre la finca de origen
• o titular en "ignorado paradero"

b) Y en cuanto las “operaciones registrales” concretas que deben realizarse para la inscripción de los títulos de distribución de beneficios y cargas señalar que la inscripción podrá llevarse a cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones de las fincas originarias, haciendo referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto, bien mediante agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la actuación de transformación urbanística y su división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de distribución.

Y las fincas de resultado serán inscritas a favor , según el caso:

1. De la administración actuante por título de cesión obligatoria en cuanto a los terrenos de dicho carácter

2. Y de los titulares de las fincas de origen, por título de subrogación real; y, en virtud de este título, también, las relaciones jurídicas constituidas sobre las fincas de procedencia recaerán inalte­radas sobre las fincas de resultado, excepto que dichas cargas o derechos existentes fuesen incompatibles con el planeamiento en cuyo caso serán objeto de cancelación.

c) Por último nos referiremos al caso especial de no coincidencia del titular de la "finca de reemplazo" "según el proyecto" con el titular registral de la "finca de origen".

En efecto, normalmente, el proyecto adjudicará la finca de resultado al titular registral que esté vigente en el momento de pre­sentación de la equidistribución, ( es decir, coincidirán el titular de la "finca de resultado o de reemplazo" según el proyecto, con el titular de la "finca de origen" que publica el Registro) y entonces, la inscripción se practicará en favor del adjudicatario en el proyecto.

Ahora bien, puede ocurrir que  el proyecto atribuya la "finca de resultado" al que era titular registral  de la finca originaria en el mo­mento de la nota marginal de expedición de la certificación registral, y, sin embargo,  en el momento de la llegada del proyecto al registro, puede ocurrir que dicha finca originaria aparezca inscrita a favor de un titular distinto (como puede ser un adquirente que compró la finca originaria y la inscribió con posterioridad a la constancia de la nota pero antes de la presentación del proyecto en el Registro), entonces, cuando llega el proyecto al Registro, el Real Decreto establece, para este caso, que la inscripción de la finca de resultado se practicará en favor, no del titular registral, sino en favor del "titular originario", que, sin embargo, ya no es dueño de la finca de origen y ordena, además, que la inscripción practica­da a favor del dicho adquirente posterior se cancele aunque solo sea mediante nota marginal.

Pero para evitar que esta situación, en la que el Registro publicaría una titularidad que podría no ser real, se perpetúe, el Real Decreto regula la Reviviscencia del asiento cancelado; es decir, se establece que el asiento así cancelado puede renacer, inscribiéndose la finca resultante a favor del dicho adquirente posterior, presentando otra vez en el Registro el título en virtud del cual el titular del asiento cancelado adquirió la finca de origen, acompañado de escritura pública que comprenda la rectificación que corres­ponda, otorgada por el titular registral y de los titulares de dere­chos cancelados, si bien dicha escritura no será necesaria si el registrador no alberga duda alguna acerca de la exacta correspondencia de la finca de origen con la de reemplazo.

 

Pero, hasta tanto no se realice esta nueva presentación, se produce el cierre registral, y no podrá practicarse ningún asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal referida.

LAS AFECCIONES URBANÍSTICAS

En los proyectos de equidistribución, las fincas de resultado quedan "afectas" al cumplimiento de la obli­gación de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística. Esta afección a la obligación de urbanizar equivale a un derecho real de realización de valor, ya que faculta a la administración actuante para llegar al remate en el caso de impago de la deuda urbanística. Y su regulación registral es la siguiente:

1.-La afección debe hacerse constar en la inscripción de las fincas de resultado,  

2.-Caducará a los siete años desde su fecha, salvo si la cuenta definitiva de liquidación se constata en el Registro, en cuyo caso cadu­cará a los dos años de dicha constancia,

3.-Además, la afección puede cancelarse:

- En la reparcelación, a instancia de los titulares de los derechos afectos acompañando certificación que acredite haber sido satisfecha la cuenta definitiva de liquidación.
- Y en la compensación, cuando se acompañe certificación de haber sido recibida definiti­vamente la obra por la administración y certificación de la junta de compensación acre­ditativa del pago.

 

INSCRIPCIÓN DE LAS EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS

 

La expropiación forzosa, como sistema de actuación, supone que la administración actuante ad­quiere los terrenos de la unidad de ejecución correspondiente, para, como titular única de las superfi­cies afectadas, realizar a su costa la parcelación y la urbanización.

El ejercicio de la potestad expropiatoria queda en este caso sujeto a la Ley del Suelo de 2015 y a la legislación urbanística autonómica aplicable; y, con carácter supletorio, a la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de Diciembre de 1954.

Con arreglo a esta legislación, la expropiación puede desarrollarse bajo dos modalidades diferentes:

- La expropiación individualizada, que se lleva a cabo finca por finca 
- Y la tasación conjunta, en la que la administración valora homogéneamente la totalidad de la unidad de ejecución, y puede inscribir como una o varias fincas la totalidad o parte de las superficies incluidas en la unidad,

Los aspectos regístrales de este sistema se regulan en el art. 44 de la ley del Suelo de 2015 y en el Real Decreto de 4 de junio de 1997, que establecen lo siguiente:

- Al iniciar el expediente, la administración actuante, solicitará certificación de dominio y cargas,

- La expedición de esta certificación se hace constar mediante nota marginal,

- La nota se cancela por caducidad transcurridos tres años desde su fecha, si no consta algún nuevo asiento relacionado con el expediente.

En cuanto al Procedimiento:

*Si la administración no utiliza el sistema de tasación conjunta, la inscripcion se regirá por las disposiciones generales de la legislación hipotecaria y expropiación forzo­sa, que son objeto de exposición en el tema 35.

*Si se opera mediante tasación conjunta, la inscripción se practicará en favor de la administración actuante o del beneficiario, debiendo acreditarse el pago o consignación del valor asignado a la finca.

* Los asientos pueden practicarse de dos posibles formas:

1. Mediante la inscripción individual de cada finca registra!, en cuyo caso será título inscribible el acta de ocupación y pago.
2. Mediante la inscripción conjunta de la totalidad o parte de las superficies expropiadas, en que se comprendan varias fincas regístrales, en cuyo caso el título inscribible será la certificación de la resolución administrativa.
   
   
   
   
   

LAS PARCELACIONES URBANISTICAS

El ya derogado Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 decía que “Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando puedan dar lugar a la constitución de un núcleo de población”.

Las parcelaciones urbanísticas, han estado sujetas a una serie de limitaciones cuya finalidad es evitar que, por esta vía, se transforme el suelo rústico en urbano y surjan núcleos de edificación carentes de los servicios necesarios y al margen del planeamiento, como con frecuencia ha sucedido en tiempos pasados.

El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el actual Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana se ocupa de esta materia en su artículo 26 que dice tajantemente que "la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística". Y añade que "Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva".

 

Para que esta previsión se cumpla dice la Ley que "En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción".

 

Y para los Registradores, el Artículo 78 del RD de 4 de Julio de 1997 establece que: Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.

Y la licencia , o sea, el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa preceptivo, en ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo CUANDO OTORGUE facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

Y también se establece que los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.

Por último, señalar que el RD de 4 de Julio de 1997 establece un procedimiento especial para el caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable en las que resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, y no se aportase la licencia correspondiente.

En este caso, el Registrador de la Propiedad comunicará al Ayuntamiento la operación cuya inscripción se pretende haciendo constar este comunicación por nota marginal.

Si el Ayuntamiento comunica al Registrador de la Propiedad QUE NO APRECIA la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas

Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador “acuerdo” en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas

Ahora bien, si transcurren cuatro meses desde la fecha de la nota en que consta la notificación al Ayuntamiento, sin que se acredite la incoación del correspondiente expediente con efectos de prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.