HIPOTECARIO TEMA 31
TEMA
31 HIPOTECARIO
NUEVO
BREVE EXAMEN DE LA INSCRIPCION DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS Y DEL DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANISTICO
COORDINACIÓN
DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CON LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA
El
urbanismo puede ser definido como “El conjunto de reglas y
técnicas jurídicas y extrajurídicas que tienden a garantizar la
ordenación y el desarrollo presentes y futuros del espacio físico
horizontal y vertical de la aglomeración urbana, de forma que ésta
se aproxime lo más posible a un modelo ideal predefinido”.
La
importancia de tales actividades ha dado lugar a una cada vez más
abundante normativa legal, denominada conjuntamente derecho
urbanístico, y a una creciente intervención
administrativa para el mantenimiento de la legalidad en materia
de transformación de suelo y edificación imponiendo al
propietario no sólo limitaciones sino también el
cumplimiento de cargas y obligaciones .
Ante este
panorama, el Registro de la Propiedad se presenta, , como un
instrumento idóneo de colaboración con la Administración,
pues hay que reconocer que la publicidad generalizada que
deriva de la Ley y de su publicación en boletines oficiales
resulta en la práctica insuficiente, y, sin embargo, el
Registro, al concretar sobre la finca esa publicidad
general, va a convertirse en medio de garantía de la
efectividad de las normas y decisiones urbanísticas.
Por este
motivo, el legislador no ha dejado de incluir referencias
al Registro de la Propiedad en los diversos textos legales
y reglamentarios sobre materia urbanística, como ocurría en
las Leyes del Suelo de 1956 y 1975 y su Texto Refundido de 1976,
y en sus diferentes desarrollos reglamentarios.
Sin embargo,
la primera regulación sistemática no se contiene hasta la Ley
8/90 de 25 de julio, de reforma de la del Suelo de
1976, cuyas disposiciones fueron recogidas por los arts. 307 a 310
del TR de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992,
declarados vigentes por la Ley sobre
régimen del suelo y valoraciones de 13 de abril de 1998 en
los términos resultantes de la Sentencia del Tribunal Constitucional
de 20 de Marzo de 1.997 sobre delimitación de competencias del
Estado y de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo.
Posteriormente,
la Ley del Suelo 8/2007 de 28 de mayo, no derogó
tales preceptos. Y hoy están incorporados al Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como
artículos 65 a 69
En el ámbito
de la legislación hipotecaria propiamente dicha, la regulación
de la materia, está contenida en el RD 1093/97, de 4 de
julio, de “Normas Complementarias al
Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística”.
Sin embargo, no toda la materia urbanística es susceptible de la
publicidad registral. En
efecto, las previsiones
generales contenidas en el planeamiento, por
no concretarse sobre finca determinadas, resultan incompatibles
con el principio de especialidad registral, de forma que es en la
fase de Gestión o Ejecución del Planeamiento en donde el
Registro de la Propiedad desempeña un papel de transcendencia
ya que se actúa sobre fincas concretas y respecto de su titularidad
y cargas. De ahí que la legislación urbanística regule la
constancia en el Registro de los aspectos más transcendentes de la
Gestión.
ACTOS
INSCRIBIBLES
La
enumeración general de los actos inscribibles considerando
como tales los que son objeto del asiento de inscripcion
se contiene básicamente en los arts. 65 en relación con el
67 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana de 30 de octubre de 2015, conforme a los cuales
serán objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad:
a) Los
actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la
ordenación urbanística en cuanto supongan
1.- la
modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento
de ordenación,
2.-la
atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas
3.- O el
establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución
o de conservación de la urbanización y de las edificaciones.
b) Las
cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos
por las leyes o como consecuencia de transferencias de
aprovechamiento urbanístico.
c)Los
actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que
se declare la anulación a que se refiere la letra anterior, cuando
se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en
el procedimiento.
d)Cualquier
otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de
ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el
futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas
determinadas o la descripción de éstas
e) Y el
Artículo 67 añade que también se hará constar mediante
inscripción la superficie ocupada a favor de la
Administración, por tratarse de terrenos destinados a dotaciones
públicas por la ordenación territorial y urbanística.
En cuanto al
título inscribible, según el art. 2 del citado Real Decreto de 4 de Julio de
1997 , hay que distinguir:
1.- Los
actos que tengan su origen en negocios o contratos entre
particulares deben formalizarse en escritura pública.
2.- Los
actos que tengan su origen en actuaciones jurisdiccionales se
inscribirán en virtud de mandamiento, en que se
transcribirá la providencia o auto recaído o se ordene
la inscripción de la sentencia de que se
trate.
3.- Los
actos administrativos, salvo cuando la legislación disponga
otra cosa, se inscribirán mediante certificación, que
exprese que el acto ha puesto fin a la vía administrativa, salvo lo
dispuesto en el RD para acuerdos determinados. Cabe insistir en este
aspecto: la regla general es la de exigir tan sólo la firmeza en
vía administrativa, no en vía jurisdiccional.
Si acaso se hubiera recurrido ante los tribunales el acto
administrativo inscribible, ello no impediría la inscripción,
sin perjuicio de que a instancia de parte pueda anotarse la demanda u
otra medida que adopte el Tribunal.
Y estos
documentos deben presentarse acompañados del correspondiente plano
de situación, en los términos establecidos en el art. 3 del RD.
Las
cesiones obligatorias estan reguladas en el Real Decreto de 4
de Julio de 1997 que establece en cuanto a su inscripción que
los terrenos que en cumplimiento de las leyes hayan de ser objeto de
cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la
Administración actuante para su afectación al destino
previsto en el planeamiento.
Y deben
estar libres de cargas, salvo que la legislación aplicable
prevea otra cosa.
En cuanto al
título se establece que
- En los expedientes de equidistribución, la cesión se inscribe por los mismos títulos que aquélla.
- Si no se lleva a cabo la reparcelación por no ser necesaria, la cesión se inscribirá en virtud de expediente en que se determinen las parcelas susceptibles de aprovechamiento y se describan las superficies objeto de cesión.
- Las cesiones acordadas unilateralmente por la Administración, con la finalidad de regularizar situaciones en que la edificación esté determinada, se practican mediante la correspondiente certificación.
- En todos los demás casos, se requiere certificación del acta administrativa en que conste el acuerdo de los titulares con la Administración.
- Y Las cesiones no obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para la donación de inmuebles, es decir, escritura pública con los requisitos del artículo 633 del C.C.
En cuanto al
APROVECHAMIENTO URBANISTICO, señalar que hay dos modalidades
de aprovechamiento:
1.- El aprovechamiento real (u objetivo) es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado que el plan permite en un terreno dado. Es una característica objetiva de la finca, no susceptible de tráfico jurídico de ningún tipo.
2.- El aprovechamiento apropiable - también denominado susceptible de apropiación - (o subjetivo). Es la cantidad de metros cuadrados edificables sobre un terreno o parcela que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno.
1.- El aprovechamiento real (u objetivo) es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado que el plan permite en un terreno dado. Es una característica objetiva de la finca, no susceptible de tráfico jurídico de ningún tipo.
2.- El aprovechamiento apropiable - también denominado susceptible de apropiación - (o subjetivo). Es la cantidad de metros cuadrados edificables sobre un terreno o parcela que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno.
Este
aprovechamiento subjetivo, como ha destacado la Dirección
General en su didáctica Resolución de 13 de abril de 2016,
puede ser objeto negociación jurídica, de forma que nada
impide, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el
objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la
propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se
disgregan otras facultades del dominio mediante la constitución
de derechos reales limitados.
En este
sentido, la transferencia de aprovechamiento es un negocio
entre fincas distintas, de forma que queda disminuido el
aprovechamiento urbanístico de una finca, en favor de otra,
la finca de destino, que acrece su contenido de
aprovechamiento en la misma medida en que la de origen lo disminuye.
En cuanto al
Título para la Inscripción de las transferencias de
aprovechamiento urbanístico se requiere la constancia en
escritura pública otorgada por los titulares dominicales
de las fincas afectadas, en la que presten su consentimiento a la
transmisión los titulares de derechos inscritos o anotados.
Y la
transferencia se reflejará mediante inscripción en el folio de
la finca a que acrece o entre las que se distribuya,
extendiéndose además una nota marginal de referencia en la
finca de la que proceda.
Excepcionalmente,
el art. 39 permite que el
aprovechamiento pueda inscribirse como finca
especial, separada del suelo, bajo el régimen regulado
en el propio Real Decreto en los casos siguientes:
-Cuando lo
solicite la administración.
-Cuando
tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el
reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los supuestos
previstos en las leyes.
-En la
expropiación de fincas determinadas, cuando el justiprecio
consista en la adjudicación de fincas futuras.
-O cuando
se adjudique, en sistemas de gestión privada, a empresas
urbanizadoras,
LAS
ANOTACIONES PREVENTIVAS EN MATERIA URBANISTICA
Bajo el
epígrafe de clases de asientos , el artículo 67, 2
del Texto Refundido de 2015 establece que se harán constar
mediante anotación preventiva que se practicará sobre la
finca en la que recaiga el correspondiente expediente, los siguientes
actos que recoge el art. 65:
a) La
incoación de expediente sobre disciplina urbanística o
restauración de la legalidad urbanística, o de
aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo
para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas,
como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico
infringido.
b) La
interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda
la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de
ejecución, o de actos administrativos de intervenc
c) Y, en
todo caso, la incoación de expedientes de disciplina urbanística
que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo
la creación de nuevas fincas registrales por vía de
parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades,
declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad
horizontal..
Tales
anotaciones caducarán a los cuatro años y podrán ser
prorrogadas a instancia del órgano urbanístico actuante o
resolución del órgano jurisdiccional.
NOTAS
MARGINALES
Con arreglo
al art 67 3. del TR, se harán constar mediante nota marginal
los demás actos y acuerdos a que se refiere el artículo 65, que no
sean objeto de inscripcion ni de anotacion preventiva o sea
a)
Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de
conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los
términos previstos por las leyes.
Y también
podemos citar:
- La
de declaración de ilegalidad de la licencia de edificación
- La de iniciación del expediente de reparcelación, que hemos visto.
- La que acredita el cumplimiento de deberes urbanísticos, o su incumplimiento.
- La que acredita la adquisición del aprovechamiento urbanístico
Y, salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tendrán vigencia indefinida, pero no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las originara.
- La de iniciación del expediente de reparcelación, que hemos visto.
- La que acredita el cumplimiento de deberes urbanísticos, o su incumplimiento.
- La que acredita la adquisición del aprovechamiento urbanístico
Y, salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tendrán vigencia indefinida, pero no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las originara.
INSCRIPCIÓN
DE TRANSMISIONES SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO URBANÍSTICO
La materia
está regulada en Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por
el que se aprueban las Normas Complementarias al
Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística.
En efecto,
cuando en el planeamiento general municipal, o en expediente
tramitado especialmente a tal efecto, se hubieren delimitado
áreas comprensivas de terrenos o de viviendas que
hayan de quedar sujetas a derecho de tanteo o de retracto
conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, el
Ayuntamiento lo comunicará al Registro detallando la
localización del area efectada, de forma que cuando en un término
municipal se hubieren delimitado estas áreas de tanteo y retracto,
los títulos de transmisión onerosa de terrenos o de
viviendas deberán contener:
- Declaración expresa de las partes de que el terreno o vivienda transmitido, según los casos, se halla o no incluida en área de tanteo y retracto.
- Y si la declaración fuere positiva, que se han llevado a efecto las notificaciones correspondientes.
Y si no se
cumplieren estos requisitos, el Registrador suspenderá la
inscripción.
REGIMEN
DE VENTA FORZOSA
Finalmente,
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio regula el acceso al
Registro de lde la Propiedad de los supuestos de venta forzosa.
En efecto,
los Solares sin urbanizar pueden ser
incluidos, previo el correspondiente expediente, en el Registro
Administrativo de Solares y Terrenos sin urbanizar
Esta
inclusión se hace constar en el Registro de la Propiedad mediante de
nota al margen de la última inscripción de
dominio de la finca que se practicará
mediante el certificado del acuerdo
en el que se hará constar que ha sido
notificado al titular registral
La nota se
cancela 1)por caducidad, transcurridos tres años sin
que conste ningún nuevo asiento, o 2)en virtud de certificación de
la que resulte la cancelación del
asiento practicado en el registro
administrativo.
Ahora
bien, si la inclusion se ha hecho con
aplicación del régimen de Declaración de venta
forzosa , esa
declaración se reflejará también mediante nota
al margen de la última inscripción de dominio, que
se extenderá en virtud de la certificación
al de la resolución firme que declara el
incumplimiento de los deberes administrativos.
Y
simultáneamente a la extensión de la nota, el Registrador
expedirá certificación de dominio y cargas.
Por último,
la Adjudicación derivada de la venta forzosa
se inscribirá mediante la certificación
administrativa del acuerdo de resolución
del concurso a favor del adjudicatario,
acompañado del acta de ocupación, en
el que se hará constar el pago o consignación
del precio a favor de los titulares
regístrales anteriores a la nota marginal.
La
inscripción de la finca se practicará, libre de cargas, a
favor del adjudicatario del concurso, que tendrá el carácter de
beneficiario.
Esta
inscripción comporta la cancelación de
todos los asientos posteriores a la nota
marginal.
gracias!
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