HIPOTECARIO TEMA 31

  TEMA 31 HIPOTECARIO NUEVO

COORDINACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CON LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA

El urbanismo puede ser definido como “El conjunto de reglas y técnicas jurídicas y extrajurídicas que tienden a garantizar la ordenación y el desarrollo presentes y futuros del espacio físi­co horizontal y vertical de la aglomeración urbana, de forma que ésta se aproxime lo más posible a un modelo ideal predefinido”.

La importancia de tales actividades ha dado lugar a una cada vez más abundante normativa legal, denominada conjuntamente derecho urbanístico, y a una creciente inter­vención administrativa para el mantenimiento de la legalidad en materia de transformación de suelo y edificación imponiendo al propietario no sólo limitaciones sino también el cumpli­miento de cargas y obligaciones .

Ante este panorama, el Registro de la Propiedad se presenta, , como un instrumento idóneo de colaboración con la Administración, pues hay que recono­cer que la publicidad generalizada que deriva de la Ley y de su publicación en boletines oficiales resulta en la práctica insuficiente, y, sin embargo, el Registro, al concretar sobre la finca esa pu­blicidad general, va a convertirse en medio de garantía de la efectividad de las normas y decisiones ur­banísticas.

Por este motivo, el legislador no ha dejado de in­cluir referencias al Registro de la Propiedad en los diversos textos legales y reglamentarios sobre mate­ria urbanística, como ocurría en las Leyes del Suelo de 1956 y 1975 y su Texto Refundido de 1976, y en sus diferentes desarrollos reglamentarios.

Sin embargo, la primera regulación sistemática no se contiene hasta la Ley 8/90 de 25 de julio, de reforma de la del Suelo de 1976, cuyas disposiciones fueron recogidas por los arts. 307 a 310 del TR de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, declarados vigentes por la Ley sobre régimen del suelo y valora­ciones de 13 de abril de 1998 en los términos resultantes de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de Marzo de 1.997 sobre deli­mitación de competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo.

Posteriormente, la Ley del Suelo 8/2007 de 28 de mayo, no derogó tales preceptos. Y hoy están incorporados al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como artículos 65 a 69

En el ámbito de la legislación hipotecaria propiamente dicha, la regu­lación de la materia, está contenida en el RD 1093/97, de 4 de julio,  de “Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística”.

Sin embargo, no toda la materia urbanística es susceptible de la publicidad registral. En efecto, las previsiones ge­nerales contenidas en el planeamiento, por no concretarse sobre finca determinadas, resultan in­compatibles con el principio de especialidad registral, de forma que es en la fase de Gestión o Ejecución del Planeamiento en donde el Registro de la Propiedad desempeña un papel de transcendencia ya que se actúa sobre fincas concretas y respecto de su titularidad y cargas. De ahí que la legislación urbanística regule la constancia en el Registro de los aspectos más transcendentes de la Gestión.

ACTOS INSCRIBIBLES

La enumeración general de los actos inscribibles considerando como tales los que son objeto del asiento de inscripcion se contiene básicamente en los arts. 65 en relación con el 67 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015, conforme a los cuales serán objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad:

a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan

1.- la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación,
2.-la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas
3.- O el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y de las edificaciones.

b) Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

c)Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

d)Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas

e) Y el Artículo 67 añade que también se hará constar mediante inscripción la superficie ocupada a favor de la Administración, por tratarse de terrenos destinados a dotaciones públicas por la ordenación territorial y urbanística.

TÍTULOS INSCRIBIBLES

En cuanto al título inscribible, según el art. 2 del citado Real Decreto de 4 de Julio de 1997 , hay que distinguir:

1.- Los actos que tengan su origen en negocios o contratos entre particulares deben formalizarse en escritura pública.

2.- Los actos que tengan su origen en actuaciones jurisdiccionales se inscri­birán en virtud de mandamiento, en que se transcribirá la providencia o auto recaído o se or­dene la inscripción de la sentencia de que se trate.

3.- Los actos administrativos, salvo cuando la legislación disponga otra cosa, se inscribirán mediante certificación, que exprese que el acto ha puesto fin a la vía administrativa, salvo lo dispuesto en el RD para acuerdos determinados. Cabe insistir en este aspecto: la regla general es la de exigir tan sólo la firmeza en vía administrativa, no en vía jurisdiccional. Si acaso se hubiera recu­rrido ante los tribunales el acto administrativo inscribible, ello no impediría la inscrip­ción, sin perjuicio de que a instancia de parte pueda anotarse la demanda u otra medida que adopte el Tribunal.

Y estos documentos deben presentarse acompañados del correspondiente plano de situación, en los términos establecidos en el art. 3 del RD.

BREVE EXAMEN DE LA INSCRIPCION DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS Y DEL DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANISTICO 

Las cesiones obligatorias estan reguladas en el Real Decreto de 4 de Julio de 1997 que establece en cuanto a su inscripción que los terrenos que en cumplimiento de las leyes hayan de ser objeto de cesión obliga­toria, se inscribirán a favor de la Administración actuante para su afectación al destino previsto en el planeamiento.

Y deben estar libres de cargas, salvo que la legislación aplicable prevea otra cosa.

En cuanto al título se establece que

1. En los expedientes de equidistribución, la cesión se inscribe por los mismos títulos que aquélla.
2. Si no se lleva a cabo la reparcelación por no ser necesaria, la cesión se inscribirá en virtud de expediente en que se determinen las parcelas susceptibles de aprovechamiento y se describan las superficies objeto de cesión.
3. Las cesiones acordadas unilateralmente por la Administración, con la finalidad de regularizar situaciones en que la edificación esté determinada, se practican mediante la correspondiente certificación.
4. En todos los demás casos, se requiere certificación del acta administrativa en que conste el acuerdo de los titulares con la Administración.
5. Y Las cesiones no obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados, se ajusta­rán a los requisitos formales exigidos para la donación de inmuebles, es decir, escritura pública con los requisitos del artículo 633 del C.C.

En cuanto al APROVECHAMIENTO URBANISTICO, señalar que hay dos modalidades de aprovechamiento: 

1.- El aprovechamiento real (u objetivo) es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado que el plan permite en un terreno dado. Es una característica objetiva de la finca, no susceptible de tráfico jurídico de ningún tipo. 

2.- El aprovechamiento apropiable - también denominado susceptible de apropiación - (o subje­tivo). Es la cantidad de metros cuadrados edificables sobre un terreno o parcela que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno.   

Este aprovechamiento subjetivo, como ha destacado la Dirección General en su didáctica Resolución de 13 de abril de 2016, puede ser objeto negociación jurídica, de forma que nada impide, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio mediante la constitución de derechos reales limitados.

En este sentido, la transferencia de aprovechamiento es un negocio entre fincas distintas, de forma que queda disminuido el aprovechamiento urbanístico de una finca, en favor de otra, la finca de destino, que acrece su contenido de aprovechamiento en la misma medida en que la de origen lo disminuye.

En cuanto al Título para la Inscripción de las transferencias de aprovechamiento urbanístico se requiere la constancia en escritura pública otorgada por los titulares dominicales de las fincas afectadas, en la que presten su consentimiento a la transmisión los titulares de derechos inscritos o anotados.

Y la transferencia se reflejará mediante inscripción en el folio de la finca a que acrece o entre las que se distribuya, extendiéndose además una nota marginal de referencia en la fin­ca de la que proceda.

Excepcionalmente, el art. 39 permite que el aprovechamiento pueda inscribirse como finca espe­cial, separada del suelo, bajo el régimen regulado en el propio Real Decreto en los casos siguientes:

-Cuando lo solicite la administración.
-Cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los supuestos previstos en las leyes.
-En la expropiación de fincas determinadas, cuando el justiprecio consista en la adjudicación de fincas futuras.
-O cuando se adjudique, en sistemas de gestión privada, a empresas urbanizadoras,

LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN MATERIA URBANISTICA

Bajo el epígrafe de clases de asientos , el artículo 67, 2 del Texto Refundido de 2015 establece que se harán constar mediante anotación preventiva que se practicará sobre la finca en la que recaiga el correspondiente expediente, los siguientes actos que recoge el art. 65:

a) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido.

b) La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervenc

c) Y, en todo caso, la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal..

Tales anotaciones caducarán a los cuatro años y podrán ser prorrogadas a instancia del órgano urbanístico actuante o resolución del órgano jurisdiccional.

NOTAS MARGINALES

Con arreglo al art 67 3. del TR, se harán constar mediante nota marginal los demás actos y acuerdos a que se refiere el artículo 65, que no sean objeto de inscripcion ni de anotacion preventiva o sea

a) Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las leyes.

b)Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.

Y también podemos citar:

- La de declaración de ilegalidad de la licencia de edificación
- La de iniciación del expediente de reparcelación, que hemos visto. 
- La que acredita el cumplimiento de deberes urbanísticos, o su incumplimiento. 
- La que acredita la adquisición del aprovechamiento urbanístico

Y, salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tendrán vigencia indefinida, pero no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las originara.

INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIONES SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO URBANÍSTICO

La materia está regulada en Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística.

En efecto, cuando en el planeamiento general municipal, o en expediente tramitado especialmente a tal efecto, se hubieren delimitado áreas comprensivas de terrenos o de viviendas que hayan de quedar sujetas a derecho de tanteo o de retracto conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, el Ayuntamiento lo comunicará al Registro detallando la localización del area efectada, de forma que cuando en un término municipal se hubieren delimitado estas áreas de tanteo y retracto, los títulos de transmisión onerosa de terrenos o de viviendas deberán contener:

1. Declaración expresa de las partes de que el terreno o vivienda transmitido, según los casos, se halla o no incluida en área de tanteo y retracto.
2. Y si la declaración fuere positiva, que se han llevado a efecto las notificaciones correspondientes.

Y si no se cumplieren estos requisitos, el Registrador suspenderá la inscripción.

REGIMEN DE VENTA FORZOSA

Finalmente, Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio regula el acceso al Registro de lde la Propiedad de los supuestos de venta forzosa.

En efecto, los Solares sin urbanizar pueden ser incluidos, previo el correspondiente expediente, en el Registro Administrativo de Solares y Terrenos sin urbanizar

Esta inclusión se hace constar en el Registro de la Propiedad mediante de nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca que se practicará mediante el certificado del acuerdo en el que se hará constar que ha sido notificado al titular registral

La nota se cancela 1)por caducidad, transcurridos tres años sin que conste ningún nuevo asiento, o 2)en virtud de certificación de la que resulte la cancelación del asiento practicado en el registro administrativo.

Ahora bien, si la inclusion se ha hecho con aplicación del régimen de Declaración de venta forzosa , esa declaración se reflejará también mediante nota al margen de la última inscripción de dominio, que se extenderá en virtud de la certificación al de la resolución firme que declara el incumplimiento de los deberes administrativos.

Y simultáneamente a la extensión de la nota, el Registrador expedirá certificación de dominio y cargas.

Por último, la Adjudicación derivada de la venta forzosa se inscribirá mediante la certificación administrativa del acuerdo de resolución del concurso a favor del adjudicatario, acompañado del acta de ocupación, en el que se hará constar el pago o consignación del precio a favor de los titulares regístrales anteriores a la nota marginal.

La inscripción de la finca se practicará, libre de cargas, a favor del adjudicatario del concurso, que tendrá el carácter de beneficiario.

Esta inscripción comporta la cancelación de todos los asientos posteriores a la nota marginal.