HIPOTECARIO TEMA 30

 HIPOTECARIO TEMA 30 NUEVO

INSCRIPCION DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS Y DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUE­BLES

LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

CONCEPTO

Combinando la definición dada por la llamada Carta de Roma, elaborada en el V Congreso Internacional de Derecho registral de 1982, con la de GARCÍA GARCÍA, podemos decir que: El conjunto inmobiliario es aquella pluralidad de fincas conectadas entre sí a través de elementos o servicios comunes o de un régimen de deberes y limitaciones entre los mismos, que está llamada a pertenecer a una multiplicidad de personas».

RÉGIMEN JURÍDICO

La práctica notarial y registral recurrió a figuras diversas, pero ya en 1975, CAMY SÁN­CHEZ CAÑETE entendió que era perfectamente posible la constitución de una propiedad horizontal en la que los distintos elementos que la integran, formados por chalets independientes, estuviesen comprendidos todos ellos den­tro de una sola finca; lo que SAPENA TOMÁS denominó propiedad horizontal tumbada, cuyos elementos resultan contiguos en el plano horizontal y no en el vertical.

En el derecho positivo, la Ley de 6 abril 1999 reformó la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, añadiendo a la mis­ma el capítulo III «Del régimen de los complejos inmobiliarios privados», integrado por el art. 24, que dice así:

1. El régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 del C. c. será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas indepen­dientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o lo­cales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inhe­rente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros ele­mentos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

         2. Y añade la Ley que los complejos inmobiliarios privados podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en la Ley.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.... "

Por su parte Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece que la constitución y modificación de los complejos inmobiliarios a los que se refiere el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, deberá ser “autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma". Ahora bien, no será necesaria esta autorización cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la "licencia de obras" que autorice la construcción de las edificaciones que integren el complejo. Y en el caso de modificación , cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

Y añade que a estos efectos se considera complejo inmobiliario "todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos".

En cuanto a la inscripción de los Complejos Inmobiliarios la Resolución de 2 de abril de 1980 consagró el principio de folio múltiple, distinguiendo:

1. Apertura de un folio general para todo el conjunto o complejo inmobiliario, en donde se detallan los elementos comunes y reglas gene­rales del mismo, contenidas en el título constitutivo y en los Estatutos.

2. Apertura de un folio separado para cada uno de los edificios o blo­ques construidos, con su régimen de propiedad horizontal, y relacionado con el folio anterior. Los edificios pueden ser bloques, parcelas, viviendas unifamiliares, etc

3. Apertura de un folio autónomo y separado a cada uno de los pisos, locales o departamentos independientes, en que pueden dividirse horizon­talmente los bloques o edificios en general. El folio de cada departamento independiente debe estar relacionado con el folio general del bloque o edificio a que pertenezca

APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUE­BLES

Se puede definir como:

«Aquel derecho que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un departa­mento susceptible de utilización independiente, por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que esté integrado, y que esté dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto».

Este derecho se regula en la Ley de 15 diciembre 1998 que vino a llenar un vacío legislativo, y que desterró de nuestro ordenamiento jurídico la expresión «multipropiedad» que, aunque había calado en la opinión pública, era inadecuada por equívoca.

La Ley configura este derecho como real limitado, sin perjuicio de la admisión de fórmulas arrendaticias.

Dado que en el correspondiente tema de D° civil se estudian los aspec­tos sustantivos, nos limitaremos aquí a los registrales.

 CONSTITUCIÓN

El art. 4 de la Ley dice que «se constituirá mediante la formalización en escritura pública, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberá concurrir la empresa que haya asumido la administración y prestación de servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son por él asumidos directamente».

I. La escritura pública deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

1. La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos. Si la construcción está únicamente comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la misma.

2. La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística al tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, se determinará cuales de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué pe­ríodos al año. 

3. En cada alojamiento destinado al aprovechamiento por turno se expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al aloja­miento, si está previamente constituida la división horizontal, o con rela­ción al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga desti­nado, así como su valor, y los dias del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a repara­ciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento

 4. La referencia a los servicios que se han de prestar y que sean inhe­rentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de ser­vicio

5. Los estatutos, en su caso, a los que se somete el régimen del apro­vechamiento por turno. De los mismos no podrá resultar para los titu­lares de los derechos ninguna obligación o limitación contraria a lo es­tablecido en esta Ley.

6. La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble.

7. La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comuni­dad.

8. La duración del régimen ".

Exige además la Ley que en la escritura se prevea la constitución de una comunidad de titulares, que se regirá por sus estatutos y por las normas que al efecto establece la misma Ley, y supletoriamente por la L.P.H. -art. 15.4-. También se refiere la Ley a la empresa de servicios si bien de forma demasiado parca, a pesar de la extraordinaria importancia de l esta empresa para la viabilidad del régimen de aprovechamiento por turno.

 La Ley alude a ella en el art. 4: diciendo que antes de constituir el régimen de aprovechamiento por turno el propietario registral del inmueble deberá haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente Ley, el contrato con una empresa de servicios que reúna, en aquellas Co­munidades Autónomas donde se establezca, los requisitos que se exijan a éstas, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente él.

Las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos fiscales y tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en Es­paña".

II. La inscripción

Conforme al art. 6 de la Ley:

Presentada la escritura en el Registro, el Registrador suspenderá la ins­cripción de aquellos apartados de los estatutos que impongan a los titula­res alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en la Ley.

Asientos a practicar:

- Si el inmueble está constituido en régimen de propiedad hori­zontal. Nada dice la Ley, pero hay que entender que se practicará una ins­cripción extensa en el folio abierto al inmueble -finca matriz-, e inscrip­ciones concisas en los folios abiertos a los alojamientos destinados al aprovechamiento por turno.

- Si el inmueble no está dividido horizontalmente: El Registrador abrirá un folio a cada alojamiento, debiendo expresar en cada uno de ellos los turnos y las demás circunstancias a que se refiere el art. 5.1.3.

Practicadas las inscripciones, el Registrador archivará copia de los contratos, que según el art. 5.2 deben incorporarse a la escritura, originales o por testimonio: el concertado con la empresa de servicios y los de seguro a que se refiere el art. 7

Deberá acompañarse una copia autenticada de tales contratos para su archivo en el Registro.

 TRANSMISIÓN Y MODIFICACIÓN

-Respecto a la transmisión dice el art. 15.1: 

"El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libre­mente disponer de su derecho sin mas limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen". 

-Respecto a la modificación dice el art. 6.4:

"El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de ti­tulares, conforme a lo establecido en el art. 15.4 de esta Ley, debiendo constar tal modificación en escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en los términos señalados en el art. 4.3 ". 

 HIPOTECA

Aquí hay que distinguir, como hace GOMEZ-FERRER SAPIÑA:

1. Hipoteca sobre la totalidad del inmueble.

Esta hipoteca está prevista en el art. 6.1.p° 3°, que regula la subroga­ción del adquirente sin necesidad del consentimiento del acreedor. No obstante, en el supuesto de hipoteca sobre la totalidad del inmueble deberá preverse un sistema de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen, para poder subrogarse los adquirentes cuando se proceda a la transmisión de dichos aprove­chamientos.

2. Hipoteca sobre el mismo derecho de aprovechamiento.

En este caso se trataría del supuesto en que el propio adquirente del derecho de aprovechamiento constituya la hipoteca sobre su aprovecha­miento por turno. En la doctrina la admiten sin reparos, entre otros, BALLESTER GINER y GARCÍA GARCÍA.

DURACIÓN Y EXTINCIÓN dispone el art. 3 de la Ley:

1. La duración del régimen será de tres a 50 años, a contar desde la fecha de la inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.

2. Extinguido el régimen por el transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna.

LOS GARAJES: POSIBILIDADES DE CONFIGURACIÓN Y TRATAMIENTO REGISTRAL

Las plazas de garaje, situadas normalmente en las plantas bajas o sótanos de uno o varios edificios en régimen de propiedad horizontal, pueden configurarse de varias maneras:

1ªComo un elemento común del edificio, fórmula ésta que hace tiem­po que está abandonada.

2ª Como simples anejos de los distintos pisos o locales. En la inscrip­ción de éstos constará la adscripción del correspondiente garaje o garajes. Respecto a éstos deberá determinarse, como mínimo, su situación y su número, siendo conveniente precisar también su extensión y linderos.

3ª Como cuotas indivisas de un departamento procomunal, constituido conforme al art. 4 de la L.P.H. para el servicio o utilidad común de los propietarios.

4ª Como fincas independientes, en régimen de propiedad horizontal. En este caso a cada garaje se le abre folio independiente, como a los pisos o locales, en los que se expresarán las correspondientes circunstancias referentes al número, la situación, extensión y linderos.

5ª Como elementos derivados de una concesión administrativa. Una vez inscrita ésta, así como la obra nueva y división horizontal, los garajes estarán configurados como fincas independientes, pero quedando su titularidad sujeta a las limitaciones, que, en cuanto a duración y reversión, resulten de la concesión.

6ª Como cuotas indivisas de una comunidad organizada, que atribuyen a su titular el uso exclusivo de la plaza correspondiente, y recayendo la comunidad sobre los distintos elementos que sean necesarios para ese uso: rampas, pasillos, etc.

Por su parte , el art. 68 del R.H. admite que consten en folios independientes las distintas cuotas indivisas de la finca destinada a garajes aunque no lleven consigo la adscripción o concreción de su uso, descongestionándose así el folio re­gistral del local de una multiplicidad de inscripciones de cada cuota. Así establece el Art 68 RH: que : La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.
La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.

Por último, señalar que la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de ENERO de 2001 anuló, por falta de habilitación legal, la reforma introducida en este artículo por el R.D. de 4 SEPTIEMBRE 1998, y conforme a la cual se establecía que para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento, debería incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes, la cual deberá hacerse con referencia a un plano, cuya copia testimoniada se archivará en el Registro.