HIPOTECARIO TEMA 28
TEMA 28 HIPOTECARIO NUEVO
EXPEDIENTES PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS. TRAMITACION Y EFECTOS. REANUDACIÓN
DEL TRACTO.
Advierte
ROCA SASTRE que para lograr el máximo paralelismo entre la
realidad registral y
extrarregistral es necesario que en el historial de
la finca inmatriculada el transmitente de hoy sea el
adquirente de ayer y el adquirente de hoy el transmitente
de mañana. A ello se denomina tracto sucesivo.
La nueva Ley 13/2015 de 24 de junio,estableció una nueva regulación del Expediente de Reanudación del Tracto, más acorde con la necesidad de reforzar el sistema de coordinación Catastro-Registro.
En efecto, La Ley regula con detalle, en su art. 208 un expediente notarial, al que se aplican, con carácter supletorio, las normas que regulan el expediente de dominio, que se estudia en otro tema del programa al que nos remitimos.
El
expediente se ajustará a los siguientes REQUISITOS:
1º.-
No se entenderá producida la interrupción del tracto
cuando la persona que inste la inscripción haya adquirido
directamente del titular registral o de sus
herederos.
2º.-
El expediente se inicia con un escrito que debe
contener la última inscripción de dominio y de todas las que
estén vigentes, además de los datos personales del promotor y un
domicilio para notificaciones.
3º.-
Será competente cualquier notario del distrito donde
se encuentre la finca o de los colindantes.
4º.-
Deben aportarse por los interesados los documentos que
justifiquen su derecho y los de titulares intermedios y
cualesquiera otros que juzgue necesario para justificar su
adquisición. Y en cualquier caso con arreglo al art. 203 la
certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca cuyo
tracto se pretenda reanudar.
5º.-
De conformidad con el art. 203 que regula el expediente de dominio,
el notario debe notificar a todos aquellos que puedan resultar
interesados, como
titulares de cargas inscritas, al titular catastral o al poseedor de
hecho. Y al Ayuntamiento donde se encuentre la finca y a
la Administración que pueda resultar afectada. Asimismo deberá
publicar edictos en el BOE y en el tablón de anuncios del
Ayuntamiento si lo cree conveniente.
6º.-
Pero deberá ser citado necesariamente el titular del
dominio o derecho real que se pretende reanudar y sus herederos
cuando la última inscripción tuviera menos de 30 años.
Y también si es anterior si ha habido un asiento
posterior.
7º.-
Si comparecen y firman la conformidad al acta se extenderá la
inscripción solicitada si se estima procedente.
8º.-
Si los citados no comparecen o no se avienen el notario
cerrará el expediente haciendo constar la causa de la
oposición, quedando expedita la vía para el correspondiente
juicio ordinario en el que debe demandarse a los que se hayan
opuesto..
Hay
que hacer constar, sin embargo que conforme a las R
de 14 de abril de 2016 y de 28
de abril de 2016:
-
En los expedientes para reanudar el tracto
sucesivo la incomparecencia u oposición de los citados no implica
conclusión
automática del expediente cuando son inscripciones de más de 30
años.
-
Y que se considera que puede haber interrupción
de tracto cuando el promoviente ha adquirido de parte
de los herederos del titular registral.
En
cuanto a los efectos, dice
el artículo 208 que
“practicadas
las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere,
no perjudicarán al titular de buena fe a cuyo
favor hubieran sido practicada la inscripción, cualquiera que fuese
la naturaleza del título en que se funde, los títulos de
dominio o de otros derechos reales contradictorios
con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el
Registro con anterioridad”.
RECTIFICACION
DE LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS.
Pero,
también, la reforma de 2015 estableció un específico
expediente notarial “para rectificar la descripción,
superficie o linderos de cualquier finca registral”.
No
hay que olvidar sin embargo que existen otros procedimientos para
lograr estas rectificaciones , como son:
-El expediente registral recogido en el art 199, que permite a los propietarios “completar” la descripción de sus fincas con incorporación de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas;
- Y el que recoge el art. 200 como “expediente de deslinde de fincas inscritas” que conlleva la correspondiente rectificación de la cabida o linderos de la finca
Pero
volviendo al expediente específico, se regula en el
nuevo Artículo 201
y es el siguiente:
El expediente para se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:
Requisitos del expediente:
- Legitimación:
Debe promoverlo el titular registral del todo o parte, del
dominio o de un derecho real, aportando al Notario la descripción
registral de la finca y la actualizada, asegurando
bajo su responsabilidad que las discrepancias obedecen a errores
y no a la celebración de negocios traslativos sobre
la finca, o a modificaciones no registradas.
- Debe
aportar, además, los datos de que disponga sobre la
identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás
derechos reales sobre la propia finca y sobre las
colindantes registrales y catastrales, aportando en todo caso,
la certificación catastral descriptiva y gráfica de la
finca objeto del expediente. Si la descripcion catastral que aportare
manifestara el promotor que no coincide con la realidad
deberá aportar una descripción
gráfica georreferenciada alternativa. Pero en este caso,
según lo que dispone el art. 18, letra c) del TR de la Ley del
Catastro el notario informará a la Dirección General del
Catastro en plazo de 5 días por vía telemática. Una vez
validada, se rectificará el Catastro en los términos
propuestos; rectificación que el Catastro realizará dentro de los
5 siguientes a la recepción de la comunicación, comunicándolo al
Notario a fin de que éste incorpore a la escritura la
nueva certificación catastral descriptiva y gráfica.
- No
podrá utilizarse este expediente para instar la rectificación
descriptiva de edificios en propiedad horizontal o fincas
resultantes de expediente administrativo de reorganización
de la propiedad, expropiación o deslinde. Para tales casos
se requiere, o el correspondiente expediente administrativo, o
la rectificación del título previo a través del expediente del
art. 200
Podrá,
no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de
cualquier finca, sin
necesidad de tramitación de expediente,
cuando se trate de alteración
de
su calificación,
destino, características físicas distintas de la superficie o los
linderos, o los
datos que permitan su adecuada localización o identificación,
tales como el
nombre por el que fuere conocida la finca o el número o
denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre,
siempre que, en todos los casos, la
modificación se acredite de modo suficiente,
en la forma que se determine reglamentariamente.
Y
tampoco resulta necesario
instruir el expediente para la inscripción de los
excesos de cabida:
1.-
Cuando la diferencia de cabida entre la finca inscrita y
la catastral no exceda del 10 por ciento, y
de los datos descriptivos se desprenda la plena coincidencia de
la parcela catastral y la inscrita.
Y
2.- Cuando la rectificación de la superficie no exceda
del 5 por ciento de la inscrita.
En
cualquier caso será necesario para que se produzca la rectificación
que el registrador no
albergue dudas fundadas sobre
la identidad de la finca. La Ley llama al registrador a
albergar dichas dudas cuando:
- Se hayan producido ya varias rectificaciones hipotecarias sobre esa misma finca..
- Se hayan producido ya varias rectificaciones hipotecarias sobre esa misma finca..
- O cuando la finca proceda de actos de modificación hipotecaria previos como segregaciones, o divisiones, en los que ya haya tenido que realizarse una medición exacta sobre la finca.
IDEA DE LA DOBLE INMATRICULACION, DE LA INSCRIPCION DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS Y DEL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVAMENES
La Ley 13 en su art. 209 regula detalladamente este procedimiento de jurisdicción voluntaria y puramente registral en lógico colofón a los sistemas de coordinación Catastro-Registro.
Debe ajustarse a los siguientes requisitos:
1.- Es competente el registrador del distrito donde radique la finca doblemente inmatriculada. Si se extendiese sobre dos o más registros la competencia vendrá determinada por el historial más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha el registrador que del distrito donde esté la mayor parte de la finca.
2.- Se puede iniciar de oficio por el registrador o a instancia de parte, constituyendo por tanto una excepción al principio de rogación.
3.- Si el
Registrador,
después de examinar sus libros, y las bases gráficas de que
disponga, y los datos Catastrales
apreciara la coincidencia
notificará
a los titulares de derechos inscritos o a sus causahabientes ,
dejando constancia de ello por nota al margen de la última
inscripción del dominio.
4.- Si sólo
hubiera “un”
propietario,
y no
hubiere cargas
posteriores,
y no
pudiera haber perjuicios
para terceros, se
cancelará
la inscripción de la finca de
historial más reciente.
5.- Pero
si hubiere varios
propietarios
o distintas
cargas inscritas,
el Registrador
citará
a los interesados para
llegar a un acuerdo en
función de la prelación registral.
6.- Si
todos comparecen
y llegan
a un acuerdo,
el
registrador lo firmará con los interesados cerrando
la registral más moderna,
y rectificando
en su caso
la más antigua en
función del acuerdo adoptado.
7.- En caso de falta
de acuerdo
o no
comparecencia
se
dará por concluido el expediente, y quedará
libre la acción
del promotor para promover
el juicio declarativo
ante el Juez del lugar en el que radique la finca.
8.- Si la denegación
se hubiere producido por
parte del registrador
al negarse
a abrir el procedimiento a
instancias de un promotor, cabrá recurso
ante la Dirección General
en la forma ordinaria.
9.- Por último,
indicar que las notas
marginales
de doble inmatriculación caducan
a los seis meses de su fecha,
salvo
que antes se practique anotación preventiva
por interposición de demanda en
el procedimiento judicial correspondiente.
INSCRIPCION DE
DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS
Dentro
del artículo
203 que
regula el expediente de dominio, el legislador de la Ley 13 ha
incluido
en su número 2 el
Expediente
en garantía de los titulares reales sobre fincas ajenas no
inscritas,
a fin de que dichos titulares
de derechos reales
puedan obtener
garantía de su derecho
instando
del dueño
la inscripción
de su dominio.
Importa destacar que viene referido tanto
a la inmatriculación
cuanto a la simple inscripción
de la propiedad
de un titular de una finca ya inmatriculada pero que no ha inscrito
su título, si bien , en el
primer caso
nos encontraremos, además,
con los trámites
necesarios para la inmatriculación.
El procedimiento se ajusta a los siguientes requisitos:
- El titular de la carga real presentará su título en el distrito hipotecario donde radique la finca, solicitando que se tome anotación preventiva del derecho.
- El registrador requiere al dueño para que en 20 días desde el requerimiento inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo hace podrá el anotante solicitar la inscripción.
- Si se ignora el domicilio para notificaciones o tras tres intentos no fuere efectivo, se insertará edicto en el BOE contándose los 20 días desde la publicación.
- Pasados 20 días el anotante puede pedir la inscripción del dominio. En tal caso acudirá al registrador para que éste inste los títulos del notario, juzgado o dependencia administrativa donde se encuentren. Si no los encontrare podrá instar la inscripción del dominio en la forma prevenida por la legislación hipotecaira.
- El registrador inscribirá el dominio, dejando archivados los títulos y convertirá la anotación del derecho real en inscripción definitiva.
- No obstante, , el registrador dará por concluido el expediente cuando se le acredite la interposición de demanda ordinaria contra la pretensión del anotante.
EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVAMENES
1.-
CONCEPTO. Según ROCA SASTRE este expediente era un juicio que
tenía por objeto lograr la concordancia entre el Registro y la
realidad jurídica mediante la cancelación de los asientos de cargas
o gravámenes extinguidos por prescripción, siempre que con
posterioridad al último asiento haya transcurrido el tiempo
necesario para producirla.
Sin
embargo, después de la regulación de la Ley 13, el papel
del juez se ha desplazado al Registrador de la Propiedad.
- TRAMITACION, con arreglo al art.210 LH:
a) Competencia: El registrador del distrito donde radique la finca o la mayor parte de su superficie.
b) Legitimación: Del titular registral del derecho gravado, quien deberá declarar bajo su responsabilidad haber trasncurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso y la ausencia de interrupción de la prescripción
- Presentado el escrito el registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas o a sus causahabientes.
- En 15 días desde la citación personal, o si no ha sido posible desde la publicación del BOE, podrán comparecer los titulares de las cargas o sus causahabientes formulando oposición. En ese caso se archivará el expediente.
- Pero si consienten el Registrador levantará acta y procederá a la cancelación solicitada.
- Si a pesar del consentimiento el registrador se negare a practicar la cancelación, el acuerdo deberá ser motivado y recurrible.
c) Procedimiento:
d) Cancelaciones especiales.
1.-
Podrán cancelarse directamente por instancia, y sin tramitar el
expediente las inscripciones de derechos nacidos con
duración tasada, como las opciones o retractos
convencionales, transcurridos 5 años desde el día en que
venció el término de su vigencia, si no consta anotación
preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado
el derecho o instado el cumplimiento.
2.-
Las hipotecas y condiciones resolutorias se podrán cancelar a
los veinte años desde la última reclamación formulada, o a
los 40 años del último asiento de la propia garantía.
3.-
Los censos podrán ser cancelados transcurridos 60 años
desde el último asiento.
4.-
Las concesiones administrativas se cancelarán por
certificación expedida por la Administración pública titular
del inmueble que certifique la extinción de la concesión.
En
cuanto a sus efectos, desde el punto de vista de la legitimación
registral, según el art. 97 L.H; “Cancelado
un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiente se
refiera”. Es una presunción iuris tamtum,
en la medida en que el derecho puede seguir existiendo en la
realidad.
Y
desde el punto de vista de la fe pública, la presunción de
extinción se convierte en iuris et de iure respecto a
terceros hipotecarios. Según el art. 76 L.H.,
las inscripciones no se
extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la
inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito
a favor de otra persona.
Por ello, el que contrate sobre la finca liberada no quedará perjudicado por la eventual resurrección de la carga o gravamen que su titular pueda obtener en posterior juicio declarativo, si bien, para evitar este resultado, podrán pedirse la Anotacion Preventiva de demanda del Art. 42.1 de la Ley Hipotecaria.
Por ello, el que contrate sobre la finca liberada no quedará perjudicado por la eventual resurrección de la carga o gravamen que su titular pueda obtener en posterior juicio declarativo, si bien, para evitar este resultado, podrán pedirse la Anotacion Preventiva de demanda del Art. 42.1 de la Ley Hipotecaria.
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