HIPOTECARIO TEMA 25

HIPOTECARIO TEMA 25 



LAS NOTAS MARGINALES: NATURALEZA, CLASES Y EFECTOS

Entre las clases de asientos mencionados en el art. 41 del RH, se encuentran las notas marginales, que ROCA SASTRE define como "un asiento en general accesorio, definitivo y positivo, que se extiende al margen de otros asientos, y cuyo objeto es 1º consignar un hecho que modifica un derecho registrado o 2º hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación, o 3º facilitar la mecánica de la oficina del Registro".

La NATURALEZA de las Notas Marginales, a semejanza de lo que sucede con las anotaciones preventivas, no es unívoca, ya que su realización obedece a muy distintos supuestos. No obstante, desglosando la anterior definición, la nota marginal presenta los siguientes caracteres:

1.- Es un asiento "en general accesorio", porque, salvo cuando hace las veces de una inscripción o anotación preventiva, es un complemento de otro asiento.

2.- Es en general "definitivo o de duración indefinida", excepto cuando implica por si misma una anotación preventiva o es sucedánea de esta.

3.- En general es de carácter "positivo", con excepción de las notas que hacen las veces de una cancelación, extinguiendo otros asientos.

4.- Y se extiende "al margen" de otros asientos, en la parte izquierda de las hojas de los libros del Registro, donde existe un margen reservado para ellas, ajustándose a las instrucciones y modelos oficiales. Algunas de ellas pueden hacerse utilizando estampillas, art. 359, 2 RH.

 

Las circunstancias que deben constar varían de unas a otras, si bien la doctrina considera generalizable lo dispuesto en el art. 56 RH sobre las Notas Marginales de "cumplimiento de condiciones", las cuales deben expresar:1º El hecho de que se trate de acreditar.

2º El nombre y apellidos de la persona o personas que lo hubieren realizado.

3º El documento en virtud del cual se extiendan.

4º El pago o la exención del impuesto.

5º Referencia al asiento de presentación del indicado documento.

6º Fecha y media firma del Registrador.

En definitiva, las Notas Marginales cumplen una de estas tres finalidades: 1) facilitar la mecánica de la oficina del Registro, 2) consignar hechos o circunstancias que modifican derechos inscritos, o 3) hacer las veces de otros asientos.

En cuanto a las CLASES de Notas Marginales, vamos a exponer las que, teniendo en cuenta las tres finalidades mencionadas, hace ROCA SASTRE, que distingue las SIGUIENTES:

- LAS NOTAS MARGINALES "DE OFICINA": son aquellas que tienen por finalidad relacionar unos asientos con otros, a fin de coordinar las operaciones registrales, constituyendo un medio que facilita el modo de llevar los libros del registro.

Estas notas carecen por si mismas de valor jurídico, ya que desempeñan una función puramente mecánica, relacionando entre si los asientos que guardan cierta conexión y las extiende obligatoriamente el Registrador de oficio en los casos previstos en la ley. Así:

i.- Al margen del asiento de presentación se indica el tomo y folio en que se ha practicado el asiento solicitado, o el hecho de haberse retirado el título presentado.

ii.- Al margen de la finca matriz, en los casos de segregación o agrupación, se reseña el número y folio de las nuevas fincas, art. 44 y ss RH.

iii.- Y al margen de un asiento cancelado se indica el asiento cancelatorio, art. 195 RH.

- En segundo lugar, tenemos LAS NOTAS MARGINALES "DE MODIFICACION JURIDICA": son las que se consignan registralmente hechos o circunstancias que alteran la situación jurídica registrada.

Se caracterizan porque, a pesar de producir el efecto antedicho, no tienen la envergadura suficiente para provocar una inscripción. Se practican a instancia de parte interesada y, a título de ejemplo, cabe mencionar:

i.- La que hace constar el cumplimiento de las condiciones inscritas a las que alude el art. 23 de la Ley Hipotecaria..

ii.- La que indica el cambio de deudor hipotecario del art. 130 LH, o la modificación de una hipoteca, art. 144 LH.

iii.- Las de haberse expedido certificación de cargas en los procedimientos de ejecución.

iv.- La que hace constar el cambio de la propiedad privada en pública o viceversa, art.6 RH.

v.- La que hace constar la condición de comunes de los bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges, art. 90, 2 RH o la justificación o confesión de la privatividad de un bien hechas con posterioridad a su inscripción, art. 95, 6 RH.

vi.- La que hace constar el carácter de reservables de los bienes, art. 259 RH.

- Y en tercer lugar, LAS NOTAS MARGINALES "SUCEDANEAS" son verdaderas inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones que, en virtud de preceptos especiales y por razones de simplificación de las operaciones del Registro, adoptan forma de nota marginal.

Pueden ser:

i.- SUCEDANEAS DE UNA INSCRIPCION, como la nota de asignación de bienes concretos en garantía de legítimas, art 15, 2 LH, la que constata el derecho de retorno arrendaticio, art. 15 del RH, etc.

ii.- SUCEDANEAS DE ANOTACION, como las que hacen constar la prórroga de las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción, art. 205 RH y la nota marginal "preventiva", que se extiende cuando se solicita la práctica de una nota marginal que implica la adquisición, modificación o extinción de derechos inscritos y la nota solicitada no puede extenderse por algún defecto subsanable del título.

Estas notas marginales preventivas caducarán a los sesenta días de su fecha pudiendo prorrogarse hasta ciento ochenta días por causa justa y en virtud de providencia judicial.

iii.-También pueden ser las notas marginales SUCEDANEAS DE UNA CANCELACION, como son las notas cancelatorias que practica el Registrador de oficio en caso de caducidad de asientos de presentación, anotaciones preventivas, menciones, inscripciones de inmatriculación cuando no se justifica la publicidad de los edictos, etc.

En cuanto a LOS EFECTOS DE LAS NOTAS MARGINALES, éstos dependen de su clase:

- las "de oficina" no producen otro efecto que coordinar, conectar o relacionar unos asientos con otros.

- Las "de modificación jurídica" publican el hecho o circunstancia que da lugar la modificación del acto o derecho inscrito, perjudicando a tercero.

- Y las "sucedáneas" tienen el mismo valor que el asiento al que sustituyen.

NOTAS DE HABERSE EXPEDIDO LA CERTIFICACION DE CARGAS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCION: SUS EFECTOS

En todo procedimiento de ejecución sobre bienes inmuebles la Ley establece que debe obtenerse, previamente a la subasta, una Certificación Registral de Dominio y Cargas del inmueble a subastar, a fin de conocer el titular del dominio, qué cargas o derechos reales existen sobre él y cuál sea su fecha, si anterior o posterior a la anotación de embargo o hipoteca inscrita del que deriva la Ejecución, a fin, todo ello, de tener en cuenta en el proceso a todos estos interesados , cuya protección será distinta según su naturaleza y antigüedad.

Así se establece tanto en los procedimientos de "Ejecución General" como en los de "Ejecución Directa de Bienes Hipotecados" incluido el de "Venta Extrajudicial ante Notario"

Pues bien, en todos estos casos, el Registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiere.

El fundamento de esta normativa, aparte de dar publicidad de la existencia de un procedimiento de ejecución en marcha, está en que, en esos procesos de ejecución, cuando existen titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad al que se ejecuta, el legislador protege, en cierto modo, a esos titulares, estableciendo unas normas específicas.

En síntesis, y a la vista de la LEC -y del R.H.-, podemos distinguir:

1. En los Procedimientos "general" de ejecución y de "ejecución" directa :

- Si la Inscripciones o Anotaciones expresadas en la Certificación son anteriores a la expedición de la misma, se NOTIFICARA a sus titulares la existencia del procedimiento.

-Y si la inscripción o anotación es posterior a la expedición de la certificación de cargas, no hay que practicar comunicación alguna; si bien a estos titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación, que "acrediten" al tribunal la inscripción de su derecho, «se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten»

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2. Y en el Procedimiento de "venta extrajudicial":

Transcurridos 10 días desde el requerimiento al deudor sin que hubiese sido atendido, el Notario debe notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito asegurado con sus intereses y gastos.

Una última cuestión, en relación con las certificaciones de cargas, tenemos que examinar:

Se han planteado dudas, cuando en los procedimientos ejecutivos ordinarios se presenta un mandamiento ordenando la expedición de certificación de cargas respecto a fincas sobre las que no se ha practicado con anterioridad la anotación del embargo. Actualmente el Reglamento Hipotecario, establece que "no procederá la extensión de esta nota si antes no se he hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente".

O sea que, en estos casos, se cumplimentará el mandamiento, expidiéndose la certificación pero haciendo constar, que no se ha extendido la nota de expedición por no constar anotado el procedimiento.

　

LAS MENCIONES: CADUCIDAD Y CANCELACION

Como señala ROCA SASTRE, en sentido amplísimo MENCION es "todo" cuanto consta en los libros del Registro. Sin embargo, en un sentido menos amplio, deben distinguirse dos tipos de menciones: la mención propia y la impropia.

La mención "propia" es la mera "alusión o "indicación" de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho real inmobiliario de la que se hace simple constancia registral con ocasión de practicarse alguna  inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal carga, gravamen o derecho real se hallan "meramente relacionados" pero no constituidos y sin estar previamente inscritos.

Así pues, la mención se refiere a derechos susceptibles de inscripción separada y especial, pero que no figuran inscritos, aunque, como un título que no los constituye dice que existen, se alude a ellos en la inscripción o anotación que se practica.

Y, por su lado,  son menciones impropias las siguientes:

- La expresión registral de "legítima o de afecciones legitimarias" del tipo previsto en el art. 15 de la LH.

- La expresión registral de "derechos personales no asegurados especialmente", a que se refiere el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, sin darle la denominación de mención.

- Y la expresión registral de "legados no legitimarios no anotados preventivamente dentro del plazo legal", también del artículo 98 de la Ley.

Pero, estos casos no son de verdaderas menciones porque, la de derecho legitimarios produce la afección real de los bienes hereditarios en garantía de pago, en modo semejante a una anotación preventiva, y, en otros dos casos, se trata de derechos que no pueden tener acceso al Registro.

Del régimen de las menciones se ocupan:

I. La disposición transitoria la L.H. que, en su letra A, dispone que :

1. Las menciones que en 1 JULIO 1945 tengan quince o más años, caducarán y no surtirán efecto alguno.

2. Y las menciones que tengan menos de 15 años y en el plazo de 2 años, contados desde el 1 ENERO 1945 no hubiesen sido inscritas o anotadas en la forma procedente, también caducarán y no surtirán efecto alguno, siendo canceladas de oficio o a instancia de parte.

II. Y  también se ocupan de las menciones los siguientes preceptos de la L.H.:

El art. 29 (APL) conforme al cual:

«La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial».

El art. 98(APL)

«Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada»

De ambos artículos se deduce que las menciones que se hagan contra la prohibición legal serán nulas e ineficaces, considerándose «a todos los efectos legales» como no hechas y debiendo, por consiguiente, ser canceladas. Decimos «a todos los efectos legales» para indicar que la inoperancia de la mención es absoluta, incluso en el sentido de no privar de buena fe al tercer adquirente. Así lo entienden GONZÁLEZ PALOMINO y ROCA. En contra de esta opinión parece pronunciarse GIMÉNEZ ARNAU.

En cuanto a la práctica de la cancelación de las menciones, el Reglamento Hipotecario establece que las menciones que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en las "certificaciones" que se expidan, entendiéndose solicitada la cancelación que proceda por el sólo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante le extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse la certificación.

No obstante la regulación anterior, la Resolución de 24 de FEBRERO de 1993 establece que el principio de salvaguardia judicial de los asientos practicados impone una especial prudencia en el momento de decidir cuáles son las menciones que deben ser tan fácilmente canceladas sin el consentimiento de quienes aparecen como titulares, sobre todo teniendo en cuenta que no es fácil saber si se está ante "simples menciones" o se está ante "inscripciones" cuya nulidad por omisión de alguna de las circunstancias esenciales debería dar lugar, no a esa cancelación automática, sino a su cancelación o rectificación con otra titulación y otras garantías, como sería la previa resolución judicial.