HIPOTECARIO TEMA 24
HIPOTECARIO
TEMA 24
EL ASIENTO DE CANCELACION: CONCEPTO Y CARACTERES
I.- Desde un punto de vista formal:
La inscripción anterior a la de transferencia continua ocupando su lugar correspondiente en los libros del Registro, e incluso se mantiene su contenido en todo aquello que no haya sido afectado por la inscripción de transferencia.
1. La inscripción del transmitente no pierde en absoluto su valor, ya que es un presupuesto necesario para practicar la inscripción a favor del adquirente, por exigencia del tracto sucesivo: art. 20 L.H.
«En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales».
I.-A instancia de parte, que pueden efectuarse: “con” o “contra” el consentimiento del titular registral.
1º) LA CANCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL es la regla general, en la que hay que distinguir dos supuestos, según el origen del título que produjo el asiento: escritura pública o mandamiento judicial
Para todos estos casos dice art. 174, 1 RH que la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido”.
No obstante, en ocasiones basta presentar un documento fehaciente, (certificado de muerte del usufructuario) o complementada por otro (resolución unida a la consignación de los plazos percibidos por el vendedor).
Para todos estos casos dice art. 174, 1 RH que la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido”.
No obstante, en ocasiones basta presentar un documento fehaciente, (certificado de muerte del usufructuario) o complementada por otro (resolución unida a la consignación de los plazos percibidos por el vendedor).
Y se entiende solicitada la cancelación de toda clase de asientos caducados o que deban cancelarse, cuando se solicita una certificación de cargas o se practica cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado, art. 353, 3 RH.
EL ASIENTO DE CANCELACION: CONCEPTO Y CARACTERES
Según el art. 76 de la Ley Hipotecaria(APL) “Las
inscripciones no se extinguen, en cuanto tercero, sino por su
cancelación o por la inscripción de su transferencia del dominio o
derecho real inscrito a favor de otra persona”.
Este
artículo considera la inscripción de "transferencia" como una forma
de extinción de las
inscripciones, equiparándola a la cancelación. Por ello ha
sido criticado por la doctrina:
En
efecto, la cancelación
extingue el derecho
registrado frente a tercero,
y, en cambio, la
inscripción de transferencia
-que es la sustitución de una titularidad por otra- no
extingue,
frente a tercero, el derecho inscrito, sino que simplemente constata
un cambio de
titularidad. Es decir, no se produce la extinción total y absoluta
de la inscripción anterior, sino tan sólo se extingue la
titularidad inscrita.
Son
prueba de ello:
I.- Desde un punto de vista formal:
La inscripción anterior a la de transferencia continua ocupando su lugar correspondiente en los libros del Registro, e incluso se mantiene su contenido en todo aquello que no haya sido afectado por la inscripción de transferencia.
II.-
Y desde un punto de vista material:
1. La inscripción del transmitente no pierde en absoluto su valor, ya que es un presupuesto necesario para practicar la inscripción a favor del adquirente, por exigencia del tracto sucesivo: art. 20 L.H.
2. La
inscripción del transmitente forma
parte del historial registral de la finca o derecho transmitido y
sirve de apoyo decisivo al asiento del adquirente, siendo un
requisito
indispensable para que tenga lugar la
aplicación del art. 34 L.H.
3. La
cancelación de la última inscripción
de una finca, por causa de nulidad, hace que reviva
en toda su extensión y contenido la
inscripción anterior.
Si esta inscripción estuviese extinguida completamente, no puede
entenderse que sea válida cuando la inscripción posterior se
cancele.
Por
consiguiente, si la cancelación es la expresión de la muerte de un
derecho, en cambio, la inscripción de transferencia es una
manifestación o síntoma de su vitalidad.
Dice el art.
41 R.H.:(APL)
«En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales».
Por
consiguiente, la cancelación es uno de los "asientos" que puede
practicarse en el Registro de la Propiedad.
La
cancelación, como dice ROCA SASTRE, “es un asiento accesorio,
definitivo y negativo, por el que se extingue formalmente un asiento
anterior y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho a
que se refería el asiento cancelado.”
Son pues,
CARACTERES de la Cancelación los siguientes:
1.- Es un
asiento ACCESORIO, porque presupone un asiento anterior que se
extingue. No obstante, CHICO Y ORTIZ cree que es principal, pues
tiene su propia función.
2.- Es un
asiento DEFINITIVO, rechazando la DGRN que puede ser condicional,
porque la extinción condicional de un derecho lleva consigo su
existencia condicional, por lo que el medio idóneo de constatarla es
la inscripción y no la cancelación.
3.- Es un
asiento NEGATIVO, pues extingue, sin carácter retroactivo, un
asiento registral.
4.- NO
EXTINGUE EL ASIENTO CANCELADO pero “cancelado un asiento se presume
extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”, art.97 LH.
Su consecuencia es por tanto una publicidad de tipo negativo, que
protege al tercero amparado por la fe pública registral, para el
cual el derecho no existe.
El asiento
de cancelación puede ser de diferentes CLASES:
1.- Por su
ORIGEN: pueden ser:
I.-A instancia de parte, que pueden efectuarse: “con” o “contra” el consentimiento del titular registral.
II.- Por
orden de la Autoridad
Judicial o Administrativa, “contra” el consentimiento del titular
registral o cuando se trate de inscripciones o anotaciones
practicadas en virtud de “mandamiento” judicial o administrativo.
III.- De
oficio por el Registrador, cuando caduquen
los asientos por transcurrir su plazo de vigencia (anotaciones
preventivas, asiento de presentación) o por falta de cumplimiento de
las formalidades legales, (como ocurre con las inmatriculaciónes
realizadas al amparo del artículo 205 LH, cuando no se justifique la
publicación de edictos).
2.- POR EL
ASIENTO QUE SE CANCELA, pueden ser 1) de
inscripciones, 2) de
anotaciones preventivas, 3) de
notas marginales o 4) de
otras cancelaciones.
3.- POR SUS
CIRCUNSTANCIAS, 1) extensas,
si contienen las circunstancias del art. 103 LH, 2) concisas
y 3) especiales.
4.- POR SU
FORMA, la cancelación se realiza, como regla general, por 1) asiento
principal, pero algunas se practican por
2) nota marginal, como
las que realiza de oficio el Registrador.
CANCELACION
TOTAL Y CANCELACION PARCIAL
Otra
clasificación es la que se fija en los
efectos de la cancelación, y así establece
el art. 78 LH: (APL) “La cancelación de las
inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total
o parcial.”.
A.- Y según
el art. 79 LH: (APL) “Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su
caso, la CANCELACION TOTAL de las inscripciones o anotaciones
preventivas:
“1º
Cuando se extinga por completo el
inmueble objeto de las mismas”. La
extinción puede ser física o jurídica, si el inmueble pasa a ser
“res extra comercium”.
“2º
Cuando se extinga también por completo el
derecho inscrito o anotado”,
lo que ocurrirá por las causas civiles, (confusión, renuncia,
revocación, rescisión, resolución).
“3º
Cuando se declare la nulidad del título
en cuya virtud se hayan hecho”. Este
supuesto debe comprender la inexistencia, nulidad y anulabilidad.
“4º
Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos
esenciales, conforme a lo dispuesto en esta ley”.
En este caso se trata de la nulidad del
asiento, respecto de la cual hay que tener en
cuenta:
- Que
conforme al art. 30 de la L.H. (APL). “Las inscripciones de los
títulos expresados en el art. 2 y 4 serán nulas si ellas se omite o
se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias
comprendidas en el art. 9, sin perjuicio de lo establecido en esta
ley sobre rectificación de errores”.
- Y que con
arreglo al art. 75 (APL):“La anotación preventiva será nula
cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o
derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la
fecha de esta”.
No obstante
ROCA considera esta enumeración del artículo 79 de la Ley es
incompleta, porque también procede la cancelación total en caso de
1) caducidad, 2) consentimiento formal cancelatorio e 3) inactividad
negligente del titular registral.
B.- En cuanto a LA CANCELACION PARCIAL, dice el art. 80 LH: (APL): “Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, LA CANCELACION PARCIAL:
B.- En cuanto a LA CANCELACION PARCIAL, dice el art. 80 LH: (APL): “Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, LA CANCELACION PARCIAL:
1º
“Cuando se reduzca el inmueble
objeto de la inscripción o anotación preventiva”.
La reducción supone una disminución de su cabida o proporciones,
bien por obra de la naturaleza, bien por la voluntad del propietario
(división).
2º “Cuando
se reduzca el derecho inscrito
o anotado”, lo que sucede cuando se
disminuye su cuantía por renuncia del interesado, por convenio entre
las partes o por efecto natural del contrato que motivó la
inscripción, por ejemplo, por pago de parte del crédito
hipotecario.
CANCELACION
CON, CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL
1º) LA CANCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL es la regla general, en la que hay que distinguir dos supuestos, según el origen del título que produjo el asiento: escritura pública o mandamiento judicial
A.- Respecto
de las primeras, dice el art. 82,1 LH. (APL) que: “Las
inscripciones o anotaciones preventivas hechas
en virtud de escritura pública no se
cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente
recurso de casación o por otra escritura o documento auténtico, en
el cual preste su consentimiento
para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes
legítimos”,
No obstante,
conforme al arrt.85 LH, si se trata de una anotación y se ha
hecho sin escritura pública
y se trata de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva,
la cancelación puede hacerse por documento de la misma especie que
los presentados para hacer la anotación.
Ahora bien ,
con relación al artículo 82, 1, hay que destacar que es la
expresión del “consentimiento formal” en nuestro derecho, que
supone, para la mayoría, un “acto unilateral y recepticio que no
precisa expresar su causa, aunque debe existir y se presume”, art.
1277 del CC.
Así, la a
doctrina y la jurisprudencia mayoritarias entienden que el
consentimiento cancelatorio requiere capacidad para disponer de
inmuebles y se sujeta a las siguientes reglas:
1. - El
consentimiento ha de prestarlo el titular registral y, si son varios,
todos ellos; si el derecho esta gravado con cargas inscritas, es
preciso, por regla general, que consientan también la cancelación
los titulares de la misma.
2.- El
artículo 178 RH contiene las siguientes reglas especiales:
1º.- Los
representantes legales
de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o
anotación necesitarán, para proceder a su cancelación, obtener las
autorizaciones
exigidas para la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales
constituidos sobre los mismos.
2º.- Para
la cancelación por pago de la hipoteca que garantice créditos a
favor de un menor bastará
en consentimiento del padre o padres
que ejerzan la patria potestad.
3º.-
También podrán practicarse las cancelaciones otorgadas
exclusivamente por los menores emancipados
o que hubieren obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.
4º.-
Igualmente se practicarán las otorgadas por
los herederos fiduciarios o
por los usufructuarios, cuando no
sean conocidos los fideicomisarios
o nudo propietarios
respectivos, siempre que se invierta el importe de los derechos
reales extinguidos en valores del estado, depositados en un
establecimiento bancario a favor de quienes puedan tener derecho de
tal importe.
5º.- Y
también, bastará el consentimiento del
cónyuge a cuyo nombre aparezca
constituido el crédito para la cancelación
por pago de la hipoteca que lo garantice, aún
cuando conste inscrita para la sociedad conyugal de aquel”.
6º .- Y
también recalca el Reglamento que aunque se haya extinguido el
crédito hipotecario por pago
, para cancelarse la inscripción será necesaria escritura pública
en la que preste su consentimiento para la cancelación 1) el
acreedor o 2) las personas expresadas en el párrafo primero del art.
82 de la ley, o en su defecto, 3) la correspondiente ejecutoria,
art.179 RH.
7º.- Por
último se ocupa el Reglamento del caso de los herederos,
estableciendo que los herederos
podrán cancelar, durante la proindivisión, las inscripciones o
anotaciones extendidas a favor de su causante, siempre que
acrediten,… el
fallecimiento de aquel
y su calidad de tales herederos,
a no ser que conste la existencia de Comisarios, Contadores o
Albaceas a quienes corresponda dicha facultad”.
B.- Y en
cuanto a las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de
mandamiento judicial,
dice la Ley que no se cancelarán sino por
providencia ejecutoria dictada a solicitud de
los interesados y siempre que no hubiere perjuicio para tercero.
2º) En
cuanto a la CANCELACION CONTRA
EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL, es la que tiene lugar
cuando el titular registral se niegue a consentir la cancelación o
no pueda hacerlo:
1º.- Así,
dice el art. 82, 3 LH que (APL) “Si, constituida la inscripción o
anotación por escritura pública,
procediere su cancelación y no consintiere en ella aquél a quien
ésta perjudique, podrá el interesado exigirla en juicio ordinario”,
En este
juicio deberá ser oído el titular registral y la cancelación se
practicará por testimonio de sentencia que sea firme ya sea por no
admitir recurso, haber sido desestimado o haber expirado el plazo
legal para promoverlo.
2º.- Y para
el caso de que la inscripción o anotación se hubieran practicado
en virtud de mandamiento judicial,
también dice la Ley que el Juez dictará providencia ordenando la
cancelación cuando sea procedente, aunque no consienta en la
cancelación la persona a cuyo favor se hubiera hecho.
3º) Por
último, LA CANCELACION SIN
CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL esta prevista en el art. 82,2 de
la LH, conforme al cual (APL): “Podrán, no obstante, ser
canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado
quede extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo
título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación
preventiva”.
ROCA pone
de relieve que el supuesto se refiere a los casos en que no es
preciso el consentimiento cancelatorio porque la cancelación se
produce
- Por voluntad de los interesados reflejada en el título (condición resolutoria, plazo final).
- Por disposición de la ley comprendiendo los derechos temporales o vitalicios, usufructo, y los casos de caducidad o decadencia de derechos, opción, retractos convencionales y legales, hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas, derecho de posposición de hipoteca, etc.
Para todos estos casos dice art. 174, 1 RH que la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido”.
No obstante, en ocasiones basta presentar un documento fehaciente, (certificado de muerte del usufructuario) o complementada por otro (resolución unida a la consignación de los plazos percibidos por el vendedor).
También se ocupa especialmente el Artículo 82 de la Ley de la cancelacion por caducidad de las condiciones resolutorias del artículo 11 de la Ley y de las hipotecas en general estableciendo diciendo que solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a su cancelación cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad, siempre que dentro del año siguiente no resulte del Registro que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Y
se entiende solicitada la cancelación de toda clase de
asientos caducados o que deban cancelarse, cuando se solicita una
certificación de cargas o se practica cualquier asiento
relativo a la finca o derecho afectado, art. 353, 3 RH.
Para todos estos casos dice art. 174, 1 RH que la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido”.
No obstante, en ocasiones basta presentar un documento fehaciente, (certificado de muerte del usufructuario) o complementada por otro (resolución unida a la consignación de los plazos percibidos por el vendedor).
Y se entiende solicitada la cancelación de toda clase de asientos caducados o que deban cancelarse, cuando se solicita una certificación de cargas o se practica cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado, art. 353, 3 RH.
Gracias!
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