HIPOTECARIO TEMA 23

 

HIPOTECARIO TEMA 23

ANOTACIÓNES PREVENTIVAS: NATURALEZA Y CLASES

El principio de FE PUBLICA REGISTRAL es, en frase de LA RICA, el más drástico de nues­tro sistema. En virtud del mismo, el tercero que “inscriba” su derecho con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria es mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva el de su otor­gante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Ahora bien, es frecuente el hecho de que “se estén formando” títulos y derechos que, si bien no pueden alcanzar inmediatamente su inscripción, es conveniente que gocen de la publicidad registral para garantía de su futura existencia perfecta. De lo contrario se corría el peligro de que quedasen inutilizados por el juego de la FE PUBLICA REGISTRAL.

Pues bien, para evitar esta anomalía, el legislador creó la anotación preventiva que, como veremos, no es otra cosa que una garantía estrictamente registral de carácter temporal.

ROCA SASTRE define la Anotación Preventiva como «Asiento principal, provisional y en general positivo, que se practica en los libros de inscripciones y que tiene por objeto:

- Asegurar las resultas de un juicio

- Garantizar un derecho perfecto, pero no consumado; o

- Preparar un asiento definitivo.»

Resulta de esta definición que la naturaleza jurídica de la anotación preventiva NO tiene un carácter unitario, puesto que cada tipo de anotación tiene su naturaleza específica, aunque cabe hacer dos grupos fundamentales: las de mera publicidad y las constitutivas, como luego veremos.

Las notas características del asiento de anotación son DOS:

1. En todas ellas: su duración limitada.

2. En algunas de ellas: constituir un derecho real de garantía de carácter limitado, que funciona de forma análoga al derecho real de hipoteca.

DÍEZ PICAZO, sin embargo, se aleja de las concepciones que entienden que las anotaciones preventivas garantizan conceptos determinados del derecho como las “vocaciones al derecho real”, o “los derechos eventuales o en formación”, y considera, más sencillamente, que las anotaciones preventivas son «unos asientos registrales de vigencia temporalmente limitada, que enervan la eficacia de la fe pública registral, a favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son ins­cribibles».

No obstante ROCA dice que con esta teoría solamente se justifica o fundamenta la existencia de la anotación preventiva, pero no da un concepto de ella.

En cuanto a las CLASES DE ANOTACIONES PREVENTIVAS, las más importantes clasificaciones son:

A.- Por su origen: GIMÉNEZ ARNAU distingue:

- Anotaciones preventivas legales, que son las que hace el Registrador sin petición de parte: consultas, falta de índices, etc.
 

- Anotaciones preventivas Voluntarias: cuando las hace a petición de parte: del derecho heredi­tario, de legados, de créditos refaccionarios, etc.
 

- Y Anotaciones Judiciales o Administrativas: según la autoridad que la ordene: como las de de­manda, de embargo, etc.

B.- Por su contenido: DÍAZ MORENO, CAMPUZANO y LÓPEZ TORRES distinguen:

- Anotaciones que garantizan derechos reales: como la anotación a fa­vor del legatario de cosa específica inmueble propia del testador.
 

- Anotaciones que garantizan derechos personales: como la de embar­go.
 

- Anotaciones sin contenido directamente patrimonial, que afectan al estado civil de las personas, limitando sus facultades dispositivas, como la de demanda de incapacidad.

C.- Por sus efectos: CAPO BONNAFOUS y LA RICA las clasifican en anotaciones de mera publicidad, constitutivas y sustitutivas

- Las de mera publicidad son instrumentos técnicos de publicidad negativa, como garantía para enervar el juego de la Fe Pública Registral : como las anotaciones de demanda o de suspensión.

- Las constitutivas, además de la publicidad anterior, implican la constitución de una garantía semejante a la hipotecaria. Ej. clásico: la anotación de embargo; pero también las de créditos refaccionarios. Sin embargo sólo estas últimas surten efectos idénticos a la hipoteca. Las de embargo sólo los surten respecto a los actos posteriores a su fecha.

- Y las anotaciones sustitutivas tienen por principal misión hacer, durante su vigen­cia, las veces de una inscripción, de otra anotación, de una cancelación o de una nota marginal. El caso más típico es la anotación por defectos sub­sanables.

D.- También, por sus fines, las anotaciones pueden ser:

-De “mera afección” y de «cierre registral». Todas las anotaciones son de afección por la publicidad que provocan. Pero hay otras que, además, pro­vocan el cierre de los libros frente a los actos dispositivos de la finca o derecho sujeto a anotación. Tales como las de suspensión de títulos o de prohibición de enajenar.

 

EL ARTÍCULO 42 DE LA LEY HIPOTECARIA

El artículo 42 de la Ley Hipotecaria enumera, en general, los supuestos en los que pueden practicarse las anotaciones preventivas estableciendo que: (APL)

«Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1ª El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

2° El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

3 ° El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenan­do al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites estable­cidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4° El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cual­quiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando­ el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

5° El que instare ante el órgano judicial competente demanda de alguna de las resoluciones expresadas en el apartado cuarto del artículo 2, salvo las relativas a medidas de apoyo a personas con discapacidad.(Apartado  este reformado por  la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica)

6° Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se ha­ga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

7° El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaria.

8° El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto la refacción.

9° El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable o por imposibilidad del Re­gistrador, o cuando éste inicie de oficio el procedimiento de rectifica­ción de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

10° El que en cualquier otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en esta u otra Ley».

Y, entre estas últimas, pueden citarse las siguientes:

-La anotación preventiva, prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil, de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en el Registro, mientras no sean firmes ".

-También pueden citarse las Anotaciones previstas en La Legislación de Costas, la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y la Ley de Montes de 21 Diciembre de 2.003 en las materias de su objeto específico

-En la Legislación del Suelo son anotables: La incoación de expedientes de disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieran con anterioridad a la infracción.

Y por último pueden anotarse en el Registro:

- La incoación de expedientes que puedan dar lugar a la imposición de una sanción económica, en los procedimientos de apremio a favor de la Hacienda Pública.

- Y La interposición del recurso contencioso administrativo contra los actos de la Administración que tengan por objeto la aprobación definitiva de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de licencias.

EFECTOS DE LAS ANOTACIONES EN GENERAL

Según ROCA cabe distinguir los siguientes:

1. Los resultantes de la publicidad registral. Desde este punto de vista, las anotaciones preventivas son instrumentos de publicidad registral, creados para que las situaciones jurídicas inmobiliarias no susceptibles de inscripción, puedan tener acceso al Registro, evitando así que un tercer adquirente pueda desconocer lo anotado fundándose en la presunción de integridad del Registro. Por ello las anotaciones preventivas surten el efecto general de mantener las condiciones de efectividad de tales títulos, derechos o situaciones, en la forma en que existían al tiempo de practicarse las mismas.

2.Otro efecto de las anotaciones preventivas es el que establece el art. 71 L.H., que dice (APL):

«Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación».

Es decir, que el titular de los bienes sujetos a una anotación preventiva puede enajenarlos o gravarlos, si bien la anotación continuará pesando so­bre ellos a modo de carga o gravamen.

Por excepción, esta regla de enaje­nabilidad de los bienes anotados no se aplica a determinadas anotaciones, que producen el cierre del Registro a los actos de enajenación o gravamen, como son 1)las de prohibición de enajenar, 2)la de suspensión por defectos subsanables, 3)la del derecho hereditario, 4)la de legado de cosa específica in­mueble propia del testador, siendo el fundamento de estas tres últimas prohibiciones el de que, en ellas, la relación básica anotada acapara toda la titularidad del inmueble o derecho real objeto de la anotación.

CONVERSIÓN, CANCELACION Y CADUCIDAD DE LAS CANCELACIONES

Tal como establece el art. 77 de la LH: (APL)

«Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por cadu­cidad o por su conversión en inscripción».

Dejando aparte la cancelación, que es objeto de estudio en otro tema, nos centraremos aquí en la caducidad y en la conversión.

CADUCIDAD

La caducidad opera «ipso iure» y automáticamente al transcurrir el plazo señalado, aunque no se haya extendido la nota marginal correspondiente. La regla general se encuentra contenida en el art. 86 L.H. que dice(APL)

«Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caduca­rán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instan­cia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decre­taron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que ca­duque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesi­vas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Re­gistro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado. »

Sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Mayo de 2021 ha admitido la existencia de otra prórroga  “especial” de la Anotación Preventiva al decir que  “la solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal” y añade que de este modo  "se asegura un plazo razonable para que el decreto de adjudicación pueda inscribirse en el registro con el efecto de cancelación de las cargas y derechos posteriores a la anotación de embargo”.

Señala ROCA que la caducidad, que da lugar a la práctica de un asiento de cancelación, se entenderá solicitada por el sólo hecho de pedirse certificación de cargas, o de practicarse cualquier asiento relativo a la finca o derecho anotado.

Como REGLAS ESPECIALES en materia de caducidad, cabe citar las siguientes:

1. Art. 87 L.H.:

«La anotación preventiva a favor del legatario que no lo sea de espe­cie, caducará al año de su fecha.

2. Art. 92 L.H.:

«La anotación a favor de acreedor refaccionario, caducará a los 60 días de concluida la obra objeto de la refacción. »

3. Art. 96 L.H.:

«La anotación preventiva por defectos subsanables del título caducará a los 60 días de su fecha.

Este plazo se podrá prorrogar hasta 180 días por justa causa y en vir­tud de providencia judicial».

4. La anotación por falta de índices subsistirá hasta que pueda can­celarse o convertirse en inscripción.

5. La anotación a favor de los acreedores, cuando se trate de adjudica­ciones para pago de deudas, caducará si hubiese transcurrido un año desde la fecha de la adjudicación o desde que las deudas puedan exigirse, y en cualquier tiempo en que se acredite el pago de las mismas.

6. Las anotaciones por presentación simultánea de títulos contradicto­rios, subsistirán hasta que por los propios interesados o por los Tribunales, se decida a que asiento hay que dar preferencia.

7. La anotación por consulta a la D.G.R.N. subsistirá hasta que se noti­fique al Registrador la resolución de la consulta.

8. La anotación de títulos de adquisición inmatriculadores, en período de reconstrucción de Registros destruidos, subsistirá durante el tiempo que reste del período reconstructivo.

En cuanto a la CONVERSIÓN Dice el art. 85.1 L.H.:(APL)

«La anotación preventiva se cancelará no sólo cuando se extinga el derecho anotado, sino también cuando en la escritura se convenga o en la providencia se disponga convertirla en inscripción definitiva».

Según el art. 196, p° 1 ° R.H., esto ocurre cuando la persona a cuyo fa­vor estuviere constituida la anotación adquiera definitivamente el derecho anotado.

No obstante, la conversión no es aplicable a todas las anotaciones pre­ventivas. Resulta claro que se aplica a las siguientes -art. 197 R.H.-^­

1 . Las de suspensión: por defectos subsanables o imposibilidad del Re­gistrador.

2. Las de legados: de cosa determinada inmueble propia del testador o de rentas o pensiones periódicas.

3. Las de créditos refaccionarios.
 

También procede la conversión tratándose de:

1. Las de adquisiciones por contrato sucesorio bajo supuesto de futuro matrimonio, sin que se hubiera acreditado éste.

2. Las de expedientes de dominio.

3. Las que se practican por duda en la identidad de la finca, en la inma­triculación por certificación administrativa de dominio.

4. La practicada en favor del heredero a que se refiere el art. 49 L.H.

En cuanto al modo de realizar la conversión, ésta se verificará haciendo una inscripción de referencia a la anotación misma: art. 196-2° R.H., que provocará la cancelación de ésta: art. 206-11 ° R.H.

Por último, en cuanto a sus efectos, dice el art. 70 L.H.: (APL)
 

«Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en ins­cripción definitiva del mismo, surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la anotación».