HIPOTECARIO TEMA 22

 HIPOTECARIO TEMA 22 

EL ASIENTO DE INSCRIPCION EN SU ASPECTO FORMAL, CONCEPTO Y CLASES

La doctrina suele distinguir entre la inscripción en sentido “amplio” e inscripción en sentido “estricto”:

-La inscripción en sentido amplio comprende “cualquier asiento” del Registro y es el sentido al que se refiere el art. 41 R.H., al establecer que (APL) :«En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las si­guientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, ins­cripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de refe­rencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”

–Y por otro lado está la inscripción en sentido estricto, que es el propio asiento “de este nombre” que la refleja, y en este sentido, ROCA SASTRE DEFINE la inscripción como “el asiento principal, definitivo y de carácter positivo que se practica en los Libros de Inscripciones y en el que se hace constar de un modo completo la constitución, transmisión o modificación de un derecho inmobiliario y, excepcionalmente, una declaración de incapacidad (antes) o un derecho de arrendamiento u opción”.

El mismo autor distingue las siguientes CLASES DE INSCRIPCIONES:

Desde un punto de vista formal:

1.- EXTENSAS Y CONCISAS. Las "Extensas", que contienen todas las circunstancias exigidas por la ley en su artículo 9 y 51 del Reglamento, son las de contenido corriente. Ahora bien, cuando un título se refiere a varias fincas radicantes en un mismo término municipal, para evitar repeticio­nes, se practica una inscripción extensa en alguna de las fincas de mayor valor y se extienden en las demás inscripciones con mayor concisión y éstas son las inscripciones "Concisas".

2.- COMUNES Y ESPECIALES Las "comunes" están sujetas a la normativa ge­neral. Sin embargo, en las "especiales" la Ley exige la constancia de determinadas particu­laridades -aguas, ferrocarriles, minas.

3.- También pueden ser las inscripciones, PRINCIPALES Y DE REFERENCIA.

En efecto, en muchos casos de inscripciones “especiales”, como minas o ferrocarriles (la vía), en el Libro del Ayuntamiento o Sección correspondiente al punto de arranque o cabecera de la mina o concesión se practica una inscripción principal, que comprende toda la finca, y en los Libros del Registro correspondientes a los Ayuntamientos o Secciones, a que se extienda la mina o atraviese la obra se practica, en hoja especial, un breve asiento de referencia a la inscripción principal

4.- También pueden ser PRIMERAS Y POSTERIORES. Las primeras normalmente abren folio re­gistral. Las segundas se extienden posteriormente y presentan la particularidad de no tener que repetir la descripción registral de la finca, salvo las diferencias que resulten entre el Registro y el título presentado a inscripción.

Y Desde un punto de vista material : Las inscripciones pueden ser 1. Constitutivas y declarativas. 2. Voluntarias y obligatorias.3. De inmatriculación e hipotecarias. Y 4. De derechos y de hechos.

Pero el examen de estas clasificaciones, desde un punto de vista mate­rial, corresponde a otros temas del programa.

CIRCUNSTANCIAS GENERALES DE LAS INSCRIPCIONES: EXAMEN DEL ART. 9 DE LA LEY HIPOTECARIA Y 51 DE SU REGLAMENTO.

(Al Pie de la Letra tanto el 9 de la Ley como el 51 del Rgto: Ánimo, que se puede)

A.- CIRCUNSTANCIAS GENERALES DE LAS INSCRIPCIONES

Son las que constituyen el contenido mínimo de las inscripciones ordinarias, es decir, de aquellas que sean, a la vez, comunes, primeras, principales y extensas.

Su constatación tiene carácter imprescindible ya que según el art. 30 LH “Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2.º y 4.º, serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9.º, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores”.

No obstante, dispone el art. 31 LH que “La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente, no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34”.

Se exceptúan las inscripciones concisas o que tengan excepción legal o reglamentaria (art. 52 RH).

Las circunstancias generales de las inscripciones se contienen en el art. 9 LH, desarrollado por el art. 51 RH. Veámoslos en su integridad.

El art. 9 de la Ley, modificado por la Ley 13/2015, de 24 de junio, enumera con algún detalle las circunstancias generales que debe contener la inscripción y las refiere a la finca, añadiendo la modificación todo lo referente a la representación gráfica georreferenciada (letras a y b), al derecho (letras c y d), a las personas que intervienen (letras e y f), al título (letra g) y finalmente a algunos datos formales de la propia inscripción como son la fecha y la firma (letras h e i)

Veámoslas relacionando este artículo 9 con el 51 del RH tal como las relaciona el citado artículo

1:- En cuanto a la finca, Art. 9 LH. Comienza diciendo

“El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla, así como las circunstancias siguientes:

a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio cuando fuere exigible, así como la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.

Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de modificación de entidades hipotecarias, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca, mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica como regla general, que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica, con los requisitos establecidos en el artículo 199.

También cabe una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa en los casos previstos por el art. 10.3 LH.

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, no pudiendo existir diferencias de cabida de más del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes

Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y notificando el Registrador la rectificación a los titulares de derechos inscritos.

El Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles. Para tal fin, todos los Registradores dispondrán de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único. Ahora bien, no podrá expedirse más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación. Solo en los supuestos del art. 10.3 la representación gráfica georreferenciada alternativa podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.”

El Reglamento Hipotecario desarrolla el art. 9 en su artículo 51 que a este respecto establece que (APL)

1º.- “La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con el que las de su clase sean conocidas en la localidad y en aquellas, si se dedican a cultivo o secano o de regadío, y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro.

“Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite, se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca”.

A ello debe añadirse, en su caso, el carácter indivisible de las fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo o a la parcela urbanística mínima edificable.

Sigue diciendo el art. 51 que: 2º.- “La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el termino municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos, por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio, si lo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble”.

3º.- “La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número, si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda, entrando, derecha y fondo; la referencia catastral, en los supuestos legalmente exigibles, y cualquier circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita”. Y si los linderos no pueden determinarse en la forma expresada, se designarán por los cuatros puntos cardinales.

4º.- Sigue diciendo el artículo 51 que “La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que pueda también constar la equivalencia a las medidas del país.

Y añade que “la descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral sobre la base de los datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial“.

Hay que tener en cuenta que, según el art. 254 LH “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir” y en aplicación de esa regla general, el número 5 de ese mismo artículo exige, para la inscripción, en el caso de que el documento contenga algún acto o contrato gravado por el Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, presentar el justificante de la correspondiente autoliquidación de ese impuesto.

En cuanto a LAS CIRCUNSTANCIAS RELATIVAS AL DERECHO

2º.- Sigue diciendo el art. 9 de la Ley, en sus apartados c) y d), que también toda inscripción que se haga en el Registro expresará:

c)“La naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título” y

 d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.

Y el artículo 51 del Reglamento señala que: 5º “La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno, no se designará tampoco en la inscripción”.

En cuanto a la extensión del derecho, se dice que 6º “Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, se determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden, establecidas en aquel y no se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de transcendencia real.

También, conforme al art. 54 del Reglamento, las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño expresada matemáticamente.

Y sigue diciendo el art. 51, 7º que “Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se expresarán indicando brevemente las que consten inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan. En ningún caso se indicarán los derechos expresados en el art. 98 de la ley, ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente.

Y “Las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción. Si no existen cargas se expresará así”.

Y respecto del valor se dice 8º “El valor de la finca o derecho inscrito se designará, si constare en el título, en la misma forma que apareciere en él”.

En cuanto a las A LAS CIRCUNSTANCIAS DE LA PERSONA, dice el Art. 9 en sus apartados e) y f) que: 

 e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.
 

f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

Estos datos son completados por el art. 51,9ª RH, conforme al cual:

“La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquella de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinaran conforme a las siguientes normas:

1. “ Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento Nacional de Identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto, si se acredita o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

2. “Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

3. “Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente.

4. “Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el nuevo asiento solo en nombre y apellidos si se trata de persona física o la clase y denominación si es persona jurídica y, en uno u otro caso, la referencia, para las demás circunstancias, al asiento anterior, expresando las variaciones que resulten de los documentos presentados.

5. “En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito”.

En cuanto a las CIRCUNSTANCIAS REFERENTES AL ACTA DE INSCRIPCIÓN Y AL TÍTULO, A LAS FECHAS, PAGO DEL IMPUESTO Y FIRMA dicen el art. 9 de la Ley en sus apartados 6º, 7º, y 8º que también toda inscripción expresará: 

          g) El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice.

h) La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.

i) El acta de inscripción y la firma del Registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.

Completa estas  reglas el art. 51 del Reglamento, diciendo que:

10º.-“En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará: El hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de su adquisición y el derecho que se inscribe”.

11º.-: “Se hará constar la clase de título en cuya virtud se practique, la fecha de su otorgamiento, autorización o expedición, y el Juez, Tribunal; Notario o funcionario que lo autorice y el Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda, cuando no sea el mismo que lo autorizó. Tratándose de documentos complementarios no notariales bastará consignar el funcionario que lo autorice y su residencia. Cuando proceda se indicará que el documento se archiva”.

12º.- “Al día y a la hora de la presentación del título en el Registro se añadirán el número del asiento y el tomo del “diario” correspondiente.

13º.-“Cuando los actos o contratos sujetos a inscripción hayan devengados derechos a favor del estado se expresará esta circunstancia y que la carta de pago ha quedado archivada en el legajo. Si estuvieren exentos del pago o hubiere prescrito la acción administrativa se consignará dicha circunstancia”.

14º.-“Al final de toda inscripción se consignará la fecha de la misma. La inscripción será autorizada por el Registrador con su firma (entera), que implicará la conformidad de aquella con el título presentado y documentos complementarios, sin que sea necesario hacer constar expresamente tal conformidad”.

Por último, dice el artículo 9 que :“Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para determinadas inscripciones”.

INSCRIPCIONES CONCISAS Y DE REFERENCIA.

A.- INSCRIPCIONES CONCISAS

Son aquéllas que la Ley permite que no contengan todos los datos de la inscripción extensa a fin de evitar repeticiones por constar ya en otros asientos.

A ellas se refiere el art. 245 LH que dispone que “Cuando un título comprenda varios inmuebles o derechos reales que radiquen en un mismo término municipal, la primera inscripción que se verifique (extensa) contendrá todas las circunstancias prescritas en el artículo 9.º, y en las otras (concisas) sólo se describirá la finca, si fuere necesario, o se determinará el derecho real objeto de cada una de ellas, y se expresarán la naturaleza del acto o contrato y los nombres del transferente y adquirente, refiriéndose en todo lo demás a aquella primera inscripción y citándose el libro y folio en que se encuentre”.

Las circunstancias que deben constar en este tipo de inscripciones constan en el art. 52 RH a cuyo tenor:  

“El artículo 30 de la Ley es aplicable en general a las inscripciones extensas, pero no a las concisas ni a las que por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria.

Las inscripciones y anotaciones concisas que deberán hacerse en cumplimiento de lo que ordena el artículo 245 de la Ley sólo contendrán las circunstancias siguientes:

1º Descripción de la finca si es necesario.

2º Derecho real objeto de la inscripción.

3º Nombre y apellido del transferente y adquirente, junto con el título de su adquisición.

4º Circunstancias especiales relativas a la finca y responsabilidades con que en su caso queda gravada por hipoteca u otros conceptos.

5º Acta de inscripción.

6º Referencia a la extensa, fecha y media firma”

Además, y como complemento de lo anterior, los arts. 380 a 382 RH dicen que:

Art. 380 RH: “Siempre que en un mismo título se comprendan dos o más inmuebles o derechos reales que deban ser inscritos bajo distinto número, se indicará esta circunstancia en la inscripción extensa, y en la nota al margen del asiento de presentación, se harán constar detalladamente, el libro, tomo, folio y números o letras de los asientos practicados en virtud de dicho título.
 

Art. 381 RH: “Los Registradores cuidarán de verificar las inscripciones extensas en alguna de las fincas principales o en la de mayor valor”.
 

Art. 382 RH: “Practicadas las inscripciones extensas de un título que comprenda varias fincas situadas en el mismo término municipal, y pedida posteriormente, mediante nuevo asiento de presentación, la inscripción de alguna otra finca del mismo título, se extenderá una inscripción concisa, con referencia a la correspondiente inscripción extensa, pero haciéndose constar el aquella el día y la hora, número folio y tomo del asiento de presentación últimamente practicado”.

B.- INSCRIPCIONES DE REFERENCIA

Son aquéllas que se contraponen a las inscripciones principales y se aplican cuando hay que inscribir fincas cuya extensión comprende el territorio de dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones.

En este sentido cuando una finca se extienda por el territorio de varios Registros, Ayuntamientos o Secciones:

a.- En el Libro del Ayuntamiento o Sección donde radique la parte principal, punto de arranque o cabecera, se verifica una inscripción principal comprensiva de toda la finca.
 

b.- Y en los Libros de los demás Ayuntamientos o Secciones se practica, en hoja especial un breve asiento de referencia a la inscripción principal donde se consignan reducidos los datos de ésta.

Como ejemplos pueden señalarse las inscripciones de los montes de utilidad pública (art. 30 RH), las concesiones administrativas (art. 61 RH), las concesiones mineras (art. 62 RH), las aguas privadas pertenecientes a heredades, heredamientos u otras comunidades análogas (art. 66 RH), y las explotaciones industriales de producción y distribución de energía eléctrica (art. 67 RH).