HIPOTECARIO TEMA 17
TEMA 17
HIPOTECARIO NUEVO
LA INCRIPCIÓN DE
LAS RECTIFICACIONES DE SUPERFICIE O DE LINDEROS.
El
artículo 198 de la Ley Hipotecaria,
tras la reforma
operada por la Ley
13/2015, de 24 de junio, de
Reforma de dicha Ley y
de la Ley del Catastro Inmobiliario,
establece que la
concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física
y jurídica extrarregistral
se podrá llevar a efecto, entre otros procedimientos que determina,
mediante la
"rectificación de la descripción de la finca".
El
nuevo artículo 201 regula
el expediente para
rectificar la descripción, superficie o linderos de
cualquier finca registral, pero su estudio corresponde al tema 28.
Ahora
bien, el número 3 del
mismo artículo 201
añade que no será
necesario tramitar el
expediente de rectificación
para la constatación de diferencias
de cabida de la finca
inscrita, en los siguientes supuestos:
a)
Cuando las diferencias de cabida no
excedan del 10 por ciento de la inscrita y
se acredite mediante certificación
catastral descriptiva y gráfica,
siempre que de los datos descriptivos se desprenda la plena
coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca
inscrita.
b)
En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando
la diferencia alegada no exceda del 5 por ciento de la cabida
que conste inscrita.
En
ambos casos será necesario que el
Registrador, en
resolución motivada,
no albergue dudas sobre
la realidad de la modificación fundadas en la comprobación de la
cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma
o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de
entidades hipotecarias en los que se haya determinado con exactitud
su superficie. Realizada la operación registral, el
Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas
colindantes.
Otro medio para realizar la rectificación de superficie o de linderos de una finca es el procedimiento REGISTRAL regulado en el Artículo 199 de la Ley Hipotecaria. En efecto, el artículo
199 determina que el
titular del dominio o derecho real sobre finca inscrita podrá
completar la
descripción literaria
de la misma acreditando su
ubicación y delimitación grafica
y, a través de ello, sus
linderos y superficie,
mediante la aportación de la correspondiente certificación
catastral descriptiva y gráfica.
Y el mismo artículo 199 regula
el expediente registral que
tiene por objeto tal incorporación.
Deben tenerse en
cuenta también la Resolución de las Direcciones Generales de los
Registros y del Notariado y del Catastro de 29 de octubre de 2015, y
la Resolución Circular de la primera de 3 de noviembre de 2015.
LA AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN, AGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE FINCAS.
Suponen alteraciones
meramente formales o "librarias" de fincas inscritas sin repercusión
en la realidad física por lo que también son llamadas
“modificaciones de entidades hipotecarias”.
Estas
operaciones presentan las siguientes reglas generales:
1ª.- Aunque no
implican ni enajenación ni gravamen, fue tradicional en la doctrina
hipotecaria calificarlas como actos de riguroso dominio necesitados
de la capacidad de disponer. En la actualidad ha acabado por
imponerse la tesis de según la cual, se entiende que no
son negocios dispositivos, por lo que a efectos de capacidad pueden
seguir el régimen de los actos de administración.
2ª La segunda regla es que todas estas operaciones habrán de formalizarse, como exige el Reglamento Hipotecario en Escritura Pública, sin perjuicio, de la posibilidad, también admitida por el Reglamento y las Leyes especiales, de la utilización de la Certificación Administrativa por parte de las Administraciones Públicas.
3º Y por último, dice el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que, siempre que se realicen operaciones de segregación, división, agrupación o agregación la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Y pasando ya examinar las operaciones de modificación de entidades hipotecarias en particular, comenzaremos diciendo que
A) LA AGRUPACION.-
Es una operación registral por la que dos o más fincas
inmatriculadas se reúnen para formar una finca nueva.
En el análisis de
los REQUISITOS distinguiremos:
1º LOS SUJETOS.- La
regla general es que las fincas agrupadas pertenezcan según el
Registro a un solo dueño o a varios pro indiviso, art. 44,1 RH. Pero
el art. 45, 3 dice que “podrán agruparse fincas pertenecientes a
distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo
que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de
ellos corresponde en la finca resultante de la agrupación”.
Regla
que naturalmente se aplica cuando se agrupan fincas privativas con
fincas gananciales.
2º OBJETO.- “Las
fincas que se agrupen deben ser colindantes entre si, y si están
edificadas, además, deben constituir físicamente un solo edificio o
casa-habitación”, art. 44,1º del RH. También puede agruparse,
aunque no sean colindantes, las fincas especiales reguladas en los
demás números del art. 44 RH, que están basadas en la idea de
unidad económica o unidad de explotación.
El precepto s se refiere a las llamadas fincas
discontinuas -formadas por fincas o porciones no colindantes- citando
expresamente:
- Los
cortijos, haciendas, labores, masías, dehesas, cercados, torres,
caseríos,
granjas, lugares, casales, cabañas y otras propiedades análogas que
formen un cuerpo de bienes dependientes o unidos con uno o mas
edificios
y una o varias piezas de terreno, con arbolado o sin él, aunque no
linden entre sí ni con el edificio, y con tal de que en este caso
haya unidad
orgánica de explotación o se trate de un edificio de importancia al
cual estén subordinadas las fincas o construcciones.
- Las
explotaciones agrícolas, aunque no tengan casa de labor y estén
constituidas
por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgánica,
con nombre propio, que sirva para diferenciarlas y una organización
económica que no sea la puramente individual, así como las
explotaciones
familiares agrarias.
- Toda
explotación industrial situada dentro de un perímetro determinado
o que forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
La resolución de
DGRN de 27 de mayo de 1983 consideró inscribible la agrupación de
cinco fincas urbanas subterráneas distintas, que de hecho eran un
único garaje, aunque estaban integrados en diferentes edificios en
régimen de propiedad horizontal.
3º FORMA.- La
agrupación se efectúa en escritura pública, en la que se describen
las fincas que se agrupan y la nueva finca resultante de la
agrupación, art. 50 RH. El art. 45, 1 y 2 del RH dice que: “si las
fincas no fueren colindantes se describirán individualmente las
parcelas que la constituyen y las características de agrupación o
causa que dan lugar a ellas”.
4º En cuanto a la
CONSTANCIA REGISTRAL:
1.- Se
abre una hoja, folio o registro particular con su número
correspondiente, a la nueva finca resultante de la agrupación.
2.- Se
hace constar la agrupación por nota al margen de la última
inscripción de propiedad en la hoja particular de cada finca
agrupada y queda cerrada
Finalmente,
el art. 49 RH establece que “si en la misma escritura se comprende
la agrupación de varias fincas y venta de la agrupada, se practica
una sola inscripción en la que se comprende la agrupación y su
enajenación”. Es un caso típico de tracto sucesivo abreviado.
B) AGREGACION.- Es
la operación registral en cuya virtud una o más fincas
inmatriculadas o porciones segregadas de otra u otras fincas se unen
a otra que las absorbe, sin formar finca registral nueva.
Si se trata de
porciones segregadas no llegan a formar finca independiente en el
Registro puesto que están destinadas a la segregación.
Los requisitos de
sujetos y objeto coinciden con lo que hemos expuesto para el caso de
agrupación.
El REQUISITO
ESPECIAL es que la extensión superficial de la finca absorbente
“represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se
agreguen , art. 48,1 RH.
REGISTRALMENTE la
agregación se hace constar en el folio abierto a la finca mayor, sin
alterar su numeración, y en la inscripción se expresa la
descripción resultante de la finca absorbente. Y por la nota al
margen se hace constar la agregación en los folios de las
proporciones agregadas.
Si se agrega una
finca registral completa a otra, respetando el límite cuantitativo,
posibilidad no contemplada en la ley, pero admitida por la doctrina y
la práctica, entonces si que hay cierre registral de la finca
agregada, art.48, 2 del RH.
C) SEGREGACION.- Es
la operación registral en cuya virtud se separa parte de una finca
inmatriculada para formar una finca nueva.
SUS REQUISITOS SON:
1º Que la porción
segregada sea susceptible jurídicamente de separación.
A este respecto son
decisivas todas las normas que regulan la Ordenación Territorial y
del Suelo, así como las de las Explotaciones Agrarias.
En efecto, el Texto
Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de Octubre de 2015, en su
artículo 26 se ocupa de esta materia, distinguiendo, en primer lugar
entre “FINCA” y “PARCELA”.
-“Finca”: es la
unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y
excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede
situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo y que cuando,
conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el
Registro de la Propiedad, tendrá la consideración de finca
registral.
-“Parcela”:
sin embargo, es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el
vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo
uso urbanístico independiente.
Pues bien, establece
la Ley que la división o segregación de una finca, para dar lugar a
dos o más diferentes, sólo
es posible
si cada una de las resultantes reúne "las
características exigidas por
la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística".
Añade que esta
regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni
segregación, de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones
concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de
utilización exclusiva.
Y, sobre todo
establece que en la autorización de escrituras de segregación o
división de fincas, los
notarios exigirán,
para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad,
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su
caso, la división o segregación conforme a la legislación que le
sea aplicable. E, igualmente, el cumplimiento de este requisito será
exigido por los registradores para practicar la correspondiente
inscripción.
Terminando por
establecer que los notarios y registradores de la propiedad harán
constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de
indivisibles.
La materia está
regulada más minuciosamente por el R.D. de 4 julio 1997, sobre Normas
Complementarias al Reglamento Hipotecario respecto de la Inscripción de los Actos de
Naturaleza Urbanística
Con carácter
general dispone el art. 78 de dicho Real Decreto:
“Los Registradores
de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación
de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que
estuviese
prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración
municipal
de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el
documento".
La licencia se puede
obtener por acto expreso, pero también por silencio administrativo,
si bien en éste último caso el Tribunal Supremo (Enero 2009) tiene
declarado que por el silencio administrativo no pueden obtenerse
autorizaciones o adquirirse facultades que sean contrarias a las
normas imperativas de la legislación reguladora de la Ordenación
Territorial y del Suelo
También establece
el citado R.D. en el art. 79 que :
“En
caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no
urbanizable,
(1) cuando de la operación resulten parcelas inferiores a la unidad
mínima de cultivo o, aun siendo superiores, (2) cuando por las
circunstancias
concretas, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación
de un núcleo de población, los Registradores
de la Propiedad remitirán
copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que
corresponda,
acompañando
escrito
con
solicitud
de que
se
adopte
el
acuerdo
que, en cada caso, sea pertinente. Esta remisión se hará constar al
margen
del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un
límite de 180 días”. Y puede suceder:
1. Que el
Ayuntamiento comunique que no hay parcelación urbanística ilegal.
Se procede a la inscripción.
2. Que el
Ayuntamiento considere que hay peligro de formación de un núcleo
urbano o de posible parcelación ilegal. Se deniega la inscripción.
3. Que el
Ayuntamiento no conteste en el plazo de cuatro meses, contados
desde la fecha de la nota marginal. Se practicará la inscripción.
-Tratándose de
fincas rústicas, hay que tener en cuenta, la Ley de 4 julio 1995, de
Modernización de las explotaciones Agrarias, que, en su art.
24, establece que "la división o segregación de una finca
rústica sólo será
válida cuando no de lugar a parcelas de extensión inferior a la
unidad mínima
de cultivo". En caso contrario, los actos o negocios jurídicos
serán
nulos y no producirán efecto ni entre las partes, ni con relación a
tercero.
Se exceptúan estos
casos: (1) Que la disposición -de las parcelas formadas
por la división- sea a favor de los propietarios colindantes,
siempre
que la extensión de las fincas resultantes no sea inferior a la
unidad
mínima de cultivo; (2) que la porción segregada se destine, dentro
del
año siguiente, a cualquier tipo de edificación permanente, siempre
que se
haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística;
(3) que la
segregación o división sea consecuencia del derecho de acceso a la
propiedad
establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos y (4) que la segregación se produzca por
expropiación
forzosa.
Hay que tener en
cuenta, finalmente, la legislación sobre concentración parcelaria,
y todas las LEYES AUTONOMICAS que también se ocupan de la ordenación
territorial y del Suelo en su respectivo ámbito.
2º LA ESCRITURA
PUBLICA DE SEGREGACION debe hacer constar la descripción de la finca
segregada y la descripción del resto, “cuando sea posible”, o
por lo menos, las "modificaciones en la extensión y en el lindero o
linderos por donde se haya efectuado la segregación".
REGISTRALMENTE:
1º Se abre folio
nuevo, con el número correspondiente, a la porción segregada, con
su descripción, art. 47, 1 RH.
2º Se practica nota
al margen de referencia en la finca matriz en los términos que
consta en la escritura.
D)
DIVISION.- Es la operación registral en cuya virtud la totalidad de
la finca se divide en dos o más porciones, que pasas a formar nuevas
fincas. Los requisitos son los mismos que los estudiados respecto de
la segregación.
Como diferencia,
indicaremos que en LA ESCRITURA PUBLICA se describe la finca que se
divide y las nuevas fincas resultantes de la
división.
Y REGISTRALMENTE: a)
se abre a cada finca resultante de la división la oportuna hoja o
folio particular, con su número correspondiente. b) Y se practica Nota marginal a
la inscripción de la finca dividida haciendo mención de la división
efectuada.
En cuanto a
segregaciones y divisiones de elementos de la propiedad horizontal,
advertir que el art. 53 a) del RD de 4 de Junio de 1997 señala “no podrán
constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento
independiente más
de los que se hayan hecho constar en la declaración
de obra nueva
a menos que se acredite, mediante nueva
licencia
concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico
vigente, que se permite mayor número".
Si bien esta norma
no se aplica a las superficies destinadas a locales comerciales o a
garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de
locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición
esencial de su concesión.
De nada. Gracias a ti por el agradecimiento.
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