HIPOTECARIO TEMA 16
TEMA
16 HIPOTECARIO NUEVO
LA DECLARACION DE OBRA NUEVA: NATURALEZA Y CAPACIDAD
LA DECLARACION DE OBRA NUEVA: NATURALEZA Y CAPACIDAD
La
declaración de obra nueva
es la “manifestación
del propietario de una finca inmatriculada en el Registro, realizada
en Escritura Pública o en otro título inscribible, en la que se
hace constar el hecho de haberse concluido
o comenzado la construcción de edificios
o mejoras (si la finca es urbana) o comenzado nuevas plantaciones (si
la finca es rústica).
En cuanto a su naturaleza jurídica: Examinamos dos cuestiones:
a) Respecto del alcance de la modificación registral de la declaración de obra nueva, la doctrina dominante consideraba que las declaraciones de obra nueva pertenecen al campo de las circunstancias físicas o materiales de las fincas inscritas. Y que, por ello, el Registro no garantizaba que esta obra exista, ni que tenga las características expresadas en el asiento.
Sin embargo, estas afirmaciones han sido atemperadas por la reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley de 24 de Junio de 2015 ya que con arreglo al nº 5 del art. 10 de la LH: (APL) : “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”.
b) Respecto de si se trata de un acto de disposición o de administración, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS considera la declaración de obra nueva como un acto de simple administración en base al artículo 1384 del CC y el artículo 94 apartado 2º del RH.
En cuanto
a la capacidad necesaria para realizar la declaración de obra
nueva, señalar que tal declaración no exige capacidad de
disponer, sino sólo para administrar, si bien, sólo se
podrá verificar por el titular del suelo o por los titulares
de un derecho de superficie, sobreedificación o subedificación,
o un derecho real de vuelo.
Además:
- En los casos de copropiedad o condominio será necesario el consentimiento de todos los participes o copropietarios
- Tratándose
de una finca ganancial, inscrita a nombre del marido y de la
mujer, la DG considera inscribible la declaración de obra nueva
otorgada únicamente por uno de los cónyuges.
- Igualmente
la Dirección General ha admitido que la declaración de obra nueva
puede hacerla el nudo propietario sin el consentimiento del
usufructuario y que también puede hacerla el titular
actual de la finca, aunque el anterior no
la hubiera llevado a cabo
- Y por último que también puede hacerse por los herederos, previa su acreditación, sin necesidad de formalizar previamente la adjudicación hereditaria del solar.
- Y por último que también puede hacerse por los herederos, previa su acreditación, sin necesidad de formalizar previamente la adjudicación hereditaria del solar.
LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN Y TERMINADA: REQUISITOS.
El vehículo de acceso
al Registro de la obra nueva, está regulado en el párrafo 1º del
art. 202 de la LH que dice (APL) “Las nuevas
plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de
instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán
inscribirse en el Registro por su
descripción en los títulos referentes al inmueble,
otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de
acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o
instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos
los requisitos que hayan de ser objeto
de calificación registral, según la
legislación sectorial aplicable en
cada caso.”
En definitiva, puede ser una escritura
pública que documente
cualquier negocio jurídico
o una escritura ad
hoc. Pero también es título para la
inscripción de la obra nueva la certificación
administrativa del art. 206 de la Ley Hipotecaria cuando son
inmuebles pertenecientes a una Administración Pública.
Las Modalidades en
general de la obra nueva son dos: Obra
nueva finalizada y Obra en construcción:
Y son Requisitos
comunes a ambas modalidades; La
Licencia y el Certificado de técnico competente.
A este respecto, el art. 28 del
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana dice que:
1.
Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en
construcción, los notarios
exigirán,
para su testimonio, la
aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización
administrativa que
requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y
urbanística, así como certificación
expedida por técnico competente y
acreditativa del ajuste de
la descripción de la obra
al proyecto
que haya
sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto. Y añade que:
2. Para practicar las correspondientes inscripciones
de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores
exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el
apartado anterior.
Por su parte el artículo
46 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de Junio
de Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario respecto a la Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística dice, respecto del certificado
del técnico, que la
justificación por técnico competente podrá
hacerse:
-Por comparecencia del técnico en el mismo acto
del otorgamiento de la escritura o autorización del acta
que, en cada caso, proceda.
-Por incorporación a la matriz de la escritura o
del acta de la certificación del técnico, con firma
legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra
nueva, coincidente con la del propio título
-Por la presentación en el Registro de la
certificación del técnico, con el carácter de documento
complementario del título inscribible.
Y,
respecto de
la licencia, señalar
que es necesario su
otorgamiento expreso sin que
pueda obtenerse por silencio administrativo.
Pero para la
Obra nueva finalizada (declaración de obra nueva terminada o acta de
finalización de obra)
son necesarios además otros requisitos:
Así,
conforme al art. 28 de la Ley del Suelo es necesaria la Acreditación
documental
1.- Los requisitos impuestos por la
legislación reguladora de la edificación para la entrega de dicha
edificación a sus usuarios son los que establece la
Ley
38/1999, de 5 de noviembre
de Ordenación de la Edificación que exige
expresamente la constitución del seguro
decenal y la
entrega del Libro
del Edificio, y en
ambos casos se impone además como una obligación del Promotor.
a)
Concretamente, respecto del seguro decenal dice la Ley que
:«No se autorizarán ni se inscribirán en el R. de la P. la
declaración de obra nueva de edificaciones, a las que sea de
aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la
constitución de las garantías a que se refiere el art. 19».
El art.
19 se refiere al: «Seguro de daños materiales o seguro de
caución para garantizar, durante diez años, el
resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por
vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación,
los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan directamente la
resistencia mecánica y estabilidad del edificio».
Respecto a
si la obligación de constituir el seguro decenal se aplica a
la declaraciones de obras en construcción, la
R de la D.G. de 20 MARZO 2000, se inclina por excluir del
ámbito de la ley a la declaración de obra nueva en
construcción, por entender que, en tanto no se termina la
construcción, no surge el objeto asegurable.
Y en cuanto
a la acreditación del seguro, según Instrucción dela
DGRN se verificará mediante la presentación de la propia
póliza del contrato, complementada con el documento que
acredite su entrada en vigor.
b) En cuanto
al Libro del Edificio, en él se integraran el proyecto
con sus modificaciones, el acta de
recepción, la identificación
de los agentes intervinientes, las
instrucciones de uso y mantenimiento
del edificio y, en su caso, el resto de requisitos
establecidos por la legislación autonómica.
Con arreglo
al art. 7.3 de la LOE, el Notario deberá
hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia
del Libro del Edificio y previo el depósito del mismo, su
disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un
ejemplar a cada uno de los usuarios del edificio
Y tras la
reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, el párrafo 3º del
artículo 202 LH señala que salvo que por la antigüedad de
la edificación no le fuera exigible, el libro del
edificio, deberá aportarse al Registro para su
archivo, dejando constancia de ello en el folio real de
la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen
de propiedad horizontal, se hará constar en el
folio real de cada elemento independiente su
respectiva representación gráfica, tomada del
proyecto incorporado al libro.
2.- Pero, además del seguro decenal y del libro del edificio es necesario para la obra nueva terminada:
2.1.- Acreditar el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, es decir, la Cédula de Habitabilidad o la llamada licencia de primera ocupación, que es una licencia administrativa que garantiza las condiciones de habitabilidad de la vivienda o local.
2.2.-Por último, el art. 28 de la ley del Suelo se refiere los “requisitos de eficiencia energética” que se concretan en la obtención del Certificado de eficiencia energética del edificio, regulado por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril. El certificado debe estar suscrito por un técnico competente y su validez máxima es de 10 años.
2.- Pero, además del seguro decenal y del libro del edificio es necesario para la obra nueva terminada:
2.1.- Acreditar el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, es decir, la Cédula de Habitabilidad o la llamada licencia de primera ocupación, que es una licencia administrativa que garantiza las condiciones de habitabilidad de la vivienda o local.
2.2.-Por último, el art. 28 de la ley del Suelo se refiere los “requisitos de eficiencia energética” que se concretan en la obtención del Certificado de eficiencia energética del edificio, regulado por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril. El certificado debe estar suscrito por un técnico competente y su validez máxima es de 10 años.
Y añade el art. 28 que la obtención de los anteriores
requisitos debe acreditarse siempre
salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a
un régimen de comunicación previa o
declaración responsable, en los que
bastará acreditar tal comunicación o
declaración.
Por último señalar que tras la reforma de 2015 el párrafo 2º del Art. 202 de la LH establece que (APL)“La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”
Y que la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de Noviembre de 2015 dice que en este caso, también deberá constar inscrita previa o simultáneamente la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique la obra declarada
ESPECIALIDADES DE LA INSCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA PARA
USO PROPIO.
No
obstante lo anterior, la
LOE
fue reformada
por la Ley 30 DICIEMBRE
2002,
de forma que el
seguro decenal no será exigible
en el supuesto del
autopromotor
individual de una única vivienda unifamiliar para uso
propio.
Sin
embargo, en caso de producirse
la transmisión inter vivos dentro
del plazo de diez años,
el autopromotor,
salvo pacto en contrario,
quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo
que reste para completar
los diez años.
A
estos efectos, no
se autorizarán ni se inscribirán
en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión
inter vivos
sin que se acredite y testimonie la constitución
de la
referida garantía,
salvo que el
autopromotor,
que
deberá acreditar haber utilizado
la vivienda,
fuese
expresamente exonerado por el adquirente de
la
constitución de la misma.
LA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA.
Este supuesto aparece regulado en el art.
28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, que establece que
en el caso de construcciones,
edificaciones e instalaciones respecto
de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística que impliquen
su demolición, por haber transcurrido
los plazos de prescripción correspondientes, la
constancia registral de la terminación
de la obra se regirá por el siguiente
procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad por medio de las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de uno de estos documentos:
- certificación expedida por el Ayuntamiento o
- certificación expedida por técnico competente,
- acta notarial descriptiva de la finca
- o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca,
- en dichas certificaciones deberá constar la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Por su
parte el Registrador
- comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la declaración de obra y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
- Y tras practicar la inscripción dará cuenta al Ayuntamiento respectivo de la inscripción realizada, haciendo constar dicha notificación en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida.
En el caso
de que la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación
expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez
recibida la comunicación del Registrador, estará obligado a dictar
la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de
la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la
declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística
de la misma, con indicación expresa de las limitaciones que
imponga al propietario.
La
omisión de esta resolución dará lugar a la responsabilidad
de la Administración competente en el caso de que se produzcan
perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca
afectada
INSCRIPCIÓN DE LA AMPLIACIÓN Y REHABILITACIÓN DE
OBRA NUEVA
La ampliación y rehabilitación de obra nueva plantean
una serie de cuestiones:
1.- La
primera es ¿Son inscribibles en El Registro de la Propiedad?
La respuesta es afirmativa pues el párrafo 1º del art.
202 de la LH dice que podrán inscribirse en el Registro la
plantación, edificación, MEJORA o instalación
referentes a inmuebles
2.- La segunda cuestión es si serán o no necesarios para la inscripción de
estos actos los mismos requisitos que para la declaración de obra
nueva. A este respecto la Dirección General distingue
Según la
Resolución DGRN de 19 de febrero de 2005, si la
rehabilitación o reforma consiste en obras de
redistribución interior de
edificios ya inscritos no surgiendo uno nuevo y sin que varíe la
configuración anterior de forma que lo que se inscribe no es una
obra nueva sino la modificación de entidades hipotecarias.
no es necesario observar los requisitos de la declaración de
obra nueva, siempre que claro está no se den los requisitos del
artículo 53 Real Decreto de 4 de julio de 1997 al no aumentar
el número de locales destinados a vivienda.
Por el
contrario la Dirección sí se entendió sujeta a los
requisitos necesarios para la inscripción de una obra nueva
(licencia municipal y certificado de técnico) la división del
local de la planta baja dando lugar a una nueva entreplanta pues
esta modificación afecta a la estructura esencial del edificio y
pone en cuestión su ajuste a la legalidad urbanística.
Y señalar también que conforme a la resolución de
23 de mayo de 2016 a las ampliaciones de
obra nueva se aplica la
georeferenciación.
3.- La
última cuestión es si debe exigirse la
ampliación y rehabilitación de obra nueva el
seguro decenal. En este
sentido, de la resolución-Circular DGRN de 3 de
Diciembre de 2003, resulta:
Que en los
supuestos de rehabilitación de edificios que suponga una
alteración de la configuración arquitectónica que produzca una
variación esencial de la composición
general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema
estructural, es exigible el seguro decenal salvo
que: 1º se trate de rehabilitación actual sobre un edificio
cuya construcción originaria tenia solicitada licencia de
edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (6
de Mayo de 2000), y 2º se trate de una rehabilitación
“stricto sensu", excluyendo las hipótesis de las obras de
reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes .
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