HIPOTECARIO TEMA 10

 HIPOTECARIO TEMA 10 NUEVO

 

OBJETO DE LAINSCRIPCION. LA DELIMITACION DE LA MATERIA INSCRIBIBLE: EXAMEN DEL ARTICULO 2 DE LA LEY HIPOTECARIA Y CONCORDANTES DE SU REGLAMENTO

Nuestra legislación hipotecaria no ha perfilado debidamente cual es el objeto de la inscripción y así en diferentes preceptos de la LH y del RH se consideran como objeto de inscripción las “fincas”, los “actos y contratos”, los “títulos” y los “derechos”.

La mayor parte de la doctrina entiende que lo que propiamente se inscribe es el Título en sentido MATERIAL, pero que este no puede tener acceso al registro si no es a través de un Título FORMAL (SANZ, DIEZ PICAZO).

Es particularmente interesante la opinión de LACRUZ, para el que:

• Lo que se presenta en el registro es un documento que reúne los requisitos legales, es decir, el título “formal”, con el que se inicia el procedimiento registral.
• Lo que se inscribe es el acto o contrato que causa el cambio real, es decir, el título “material”.
• Lo que el registro publica, como regla general, es el “dominio y los derechos reales”.

Así, el art. 1 de la LH dice que (APL) “El registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”.

Este artículo establece una fórmula amplia, de forma que, según ROCA, son requisitos necesarios para que los derechos sean inscribibles:

-Que sean de naturaleza real.

-Que recaigan sobre bienes inmuebles.

- Que sean susceptibles de tráfico jurídico.
 

Pero a pesar de su amplitud el articulo 1 de la LH no agota el contenido del Registro de la Propiedad ya que en él se inscriben también:

-Declaraciones que no constituyan derechos pero que inciden en la potencial titularidad o disponibilidad de los mismos, como las resoluciones judiciales sobre la capacidad civil de las personas.

-Derechos tradicionalmente juzgados como personales, como el arrendamiento sobre inmuebles.

-Derechos de naturaleza discutida como el derecho de opción y el retorno arrendaticio (arts. 14 y 15 RH)

-Reservas Autenticadas que es como ROCA denomina a toda causa de rescisión, resolución o nulidad del derecho inscrito.

-Situaciones jurídicas protegidas, no propiamente derechos reales: reservas, modos, obligaciones propter rem ...

Y lo que NART denomina "proyecciones registrales de la responsabilidad" cuyo ejemplo típico son las anotaciones preventivas.

Así pues, la regla general es que la inscripción se producirá respecto aquellos actos o negocios que producen un efecto jurídico-real, eso es, nacimiento, modificación o extinción de un derecho real. Y, por tanto, se excluyen , los actos o negocios que carezcan de trascendencia real

 

ANALISIS DEL ART. 2 DE LA LEY HIPOTECARIA,

El Artículo 2º de la Ley hipotecaria establece que (Al pie de la letra) :

“En los registros expresados en el artículo. anterior se inscribirán:

1º “Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.”

2º “Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera reales.”

3º “Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otros o de invertir su importe en objeto determinado.

4º “Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes”.

5º “Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos

6º “Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes y reglamentos”.

Los DOS PRIMEROS NUMEROS de este artículo son desarrollados por varios preceptos reglamentarios: 

- Así, el artículo 4 del RH, que señala que (APL) “Serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan, y, por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas 

-Y el Artículo 5 dice que(APL) "Los bienes inmuebles de dominio público también podrán ser objeto de inscripción, conforme a su legislación especial." 

-Por su parte el artículo 7 RH que establece que(APL) “Conforme al artículo 2 de la ley no solo deberán inscribirse los títulos en que se reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio y los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier otro pacto o contrato de transcendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique desde luego o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales”.

 Para la mayor parte de los autores este articulo junto con el 2.2 LH, establece un sistema de “numerus apertus” en la creación de derechos reales, frente al sistema de “numerus clausus” que caracteriza, entre otros, a los ordenamientos alemán y suizo. 

Si bien es criterio reiteradísimo de la DGRN que ello no autoriza a constituir cualquier relación jurídica con el carácter de real sino que debe reunir los requisitos institucionales de todo derecho real.

- Y el artículo 8,1 RH dice que (APL) “Los actos y contratos que, con diferentes nombres, se conocen en las provincias en que rigen fueros especiales y producen, respecto de los bienes inmuebles o derechos reales, cualquiera de los efectos indicados en el artículo. anterior, estarán también sujetos a inscripción 
Para inscribir dichos actos y contratos se presentarán en el Registro los docu­mentos necesarios, según las disposiciones forales, y, en su caso, los que acre­diten haberse empleado los medios que establece la legislación supletoria."

Por su parte el apartado TERCERO de artículo 2 de la Ley alude a los negocios fiduciarios, y en concreto, a uno frecuente en la práctica: la adjudicación de bienes de una herencia a uno de los herederos, a fin de que con el importe de su venta se atienda al pago de las deudas hereditarias.

El apartado CUARTO es una excepción del sistema, pues no se trata de derechos reales, sino de “ciertos hechos” con influjo en el “futuro ejercicio” de los derechos reales inscritos.

Así, el artículo 10 del Reglamento dice que (APL): "Las resoluciones judiciales que deben inscribirse conforme a lo dispuesto en el número 4° del art. 2° de la Ley, no son sólo las que expresamente declaren la incapacidad de alguna persona para administrar sus bienes o modifiquen con igual expresión su capacidad en cuanto a libre disposición de su caudal, sino también todas aquellas que produzcan legalmente una u otra incapacidad, aunque no la declaren de un modo terminante.”

En cuanto al apartado QUINTO, indicar que el Reglamento se ocupa especialmente del derecho de Retorno Arrendaticio en su artículo 15 estableciendo que dicho derecho puede constar en el Registro por medio de “nota marginal”. A este respecto añadir que la disposición adicional 8ª de la LAU regula el "derecho de retorno", aunque lo refiere exclusivamente a las viviendas y no a los locales. Y además, sólo cuando fuere necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o estructura del edificio.

Y finalmente se critica el apartado SEXTO, porque es un precepto mal colocado, ya que, según el art. 4 del R.H. es indiferente que el adquirente de los bienes sea un par­ticular o el Estado, las Administraciones públicas y las entidades públicas o eclesiásticas.

Por último, señalar que el artículo 2º de la Ley Hipotecaria ha sido muy criticado, achacándosele ser "inexacto" en su terminología, "incoherente" en su contenido, y "detallista y fragmentario" en su técnica expositiva ya que en vez de enumerar empíricamente los derechos registrables, incurriendo, además, en repeticiones, debiera haber enunciado una regla general flexible y amplia, que bien pudiera haber sido la de sus dos primeros números sintetizada.

 

SITUACIONES JURÍDICO REALES NO INSCRIBIBLES Y SITUACIONES JURÍDICAS “NO REALES” INSCRIBIBLES

Es objeto de inscripción el dominio y demás derechos reales sobre bie­nes Inmuebles, que sean susceptibles de tráfico jurídico.

Por consiguiente, quedan excluidas de la inscripción y son "no inscribibles" las siguientes situaciones jurídico reales

I. Los derechos reales sobre bienes Muebles, a excepción de los que son objeto del Registro de Bienes Muebles.

II. Y los derechos que no precisan de inscripción, que, según las leyes y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, son :

1. Los Tanteos y Retractos LEGALES de forma que el art. 37-3° de la Ley Hipotecaria admite su prevalencia frente a los terceros, aunque no consten inscritos tales derechos.

2. Las Servidumbres Aparentes, que no obstante ser derechos reales, no necesitan de inscripción y publicidad registral, porque su ostensibilidad tiene que herir forzosamente los sentidos. Como decía NÚÑEZ LAGOS la evidencia hace inexcusable la ignorancia.

3. Las mal llamadas Hipotecas Legales Tácitas, que son más bien créditos singu­larmente privilegiados, porque al estar consagrados por la Ley gozan de una publicidad superior a la que el Registro pueda proporcionar.

4. Tampoco se inscriben las Limitaciones Legales o Estatutarias de la propiedad, porque en ri­gor no se trata de derechos reales, y su inscripción, más que innecesaria, se halla dificultada. Así parece desprenderse del art. 26-1° L.H.

5. Tampoco son inscribibles, con carácter general, los Arrendamientos regulados en las leyes especiales -por ej. en la Ley de Arrendamientos Rústicos-, porque estas leyes admiten de pleno derecho la subsisten­cia de la relación arrendaticia, no obstante los cambios de propiedad, sin necesidad de inscripción alguna.

III. Y por ultimo no son inscribibles los meros HECHOS sin perjuicio de ciertas excepciones como las Declaraciones de Obra Nueva y los Excesos de Cabida. Pero también hay…

SITUACIONES JURÍDICAS  que pese a ser “NO REALES” , son INSCRIBIBLES:

En efecto, por regla general, mientras que los derechos “reales” pueden inscribirse SIEMPRE, salvo que expresamente lo prohíba la Ley, los derechos “personales” SOLO tienen ac­ceso al Registro cuando la Ley lo permite en algún caso concreto.

Esto resulta de los arts. 2° L.H., a contrario sensu, y del art. 9 del Reglamento Hipotecario que establece que (APL):

«No son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artí­culos anteriores, ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en cada uno de estos casos se inscriba la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento, o se tome anota­ción, cuando proceda, de conformidad con el art. 42 de la Ley».

Por consiguiente, los derechos personales no deben figurar en los libros del Registro. 

También en este sentido el art. 51-6 “in fine” del Reglamento establece que (APL):

«No se expresarán en ningún caso las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real».

Y abundan en el mismo sentido:

El apartado 7 del mismo Artículo 51, conforme al cual, (APL)

«En ningún caso se indicarán los derechos expresados en el art. 98 de la Ley, ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente».

Y el artículo 98 de la Ley que dice que: (APL)

«Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte inte­resada»

Más radical en este sentido es el art. 353.3 del Reglamento que ordena que en las Certificaciones de Cargas que expida el Registro No deberán comprender las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventi­vas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, añadiendo que , se entenderá también solicitada la cancelación de estos derechos, por el “sólo hecho” de pedirse la certificación y que se procederá del mismo modo cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado

No obstante todo lo dicho anteriormente, el legislador, por considera­ciones prácticas, de conveniencia y oportunidad, ha venido permitiendo la toma de razón en el Registro de ciertos «derechos personales», los cuales no se convierten en derechos reales, ya que no es ésta la función del Registro, pero su inscripción les dota de una cierta eficacia erga omnes, siendo oponibles a terceros.

Podemos citar como tales derechos personales, cuya inscripción se ad­mite:

1. El Arrendamiento de Inmuebles: art. 2-5 L.H.

2. El derecho de Opción, regulado en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, y cuya naturaleza es muy discutida, aunque RO­CA y otros autores sostuvieron que se podía configurar como derecho real.

3. También se inscribe el derecho de Retorno Arrendaticio al amparo del artículo 15 del Reglamento.

4. Igualmente pueden constar en el Registro los derechos Personales asegurados con Anotación Preventiva. Así constan en el Registro las relaciones fundadas en un ius ad rem y, en general, aquellos derechos cuyo aseguramiento permite la Ley.

5. También se inscriben los derechos de los Acreedores, en el caso de Adjudicación para Pago de Deudas conforma al art. 45 L.H.

6. Y también los derechos personales EMANADOS de “cargas, gravámenes o afeccio­nes de carácter real inmobiliario” como por ejemplo el derecho a percibir pensiones periódicas en los censos no enfitéuticos En estos casos el derecho personal no se halla inscrito de un modo directo, pues lo que propiamente está inscrito es el gravamen, carga o afección real.

Y además de los “derechos enumerados”, también tienen acceso al Regis­tro:
 

1. Las Resoluciones Judiciales de Incapacidad: art. 2-4 L.H.

2. Las Prohibiciones de Disponer: art. 26 L.H.

3. Y algunos Meros Hechos, que tienen acceso al Registro en supuestos especiales como son.

- La Propiedad Horizontal: art. 8 L.H. y sus Estatutos.

- Los hechos “Modificativos” de derechos inscritos: art. 23 L.H. y 56 R H.

- Las Declaraciones de Obra Nueva y los Excesos de Cabida. Y la Agrupación, Segregación, Agregación y División de fincas.

ESPECIAL REFERENCIA A LA POSESIÓN

Dentro de las situaciones que, aun siendo situaciones jurídico-reales, no pueden inscribirse, destaca la posesión, al reputarse como un hecho. En efecto, dispone el art.5 LH que "Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles. "

Sin embargo, existen importantes consecuencias en orden a la posesión como facultad de utilización de la cosa ("ius possidendi") derivadas de las titularidades inscritas. Así, el titular de un derecho inscrito se presume que tiene su posesión, conforme al art.38 LH, e incluso el asiento registral implica una presunción de posesión pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe a efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular registral (art.35 LH).