HIPOTECARIO TEMA 2

 

TEMA 2 HIPOTECARIO NUEVO

INSCRIPCIÓN: CONCEPTO Y NATURALEZA.

A.- CONCEPTO

En un sentido FORMAL, la inscripción equivale a la toma de razón es decir a la constatación de un título, acto, hecho o circunstancia en el Registro realizada a través de un procedimiento especificado en la ley.

Mientras que, en un sentido MATERIAL la inscripción se identifica con la acción de inscribir, que da lugar a un documento público que refleja situaciones jurídicas inmobiliarias, y que produce los efectos presuntivos, defensivos y legitimadores propios del Registro.

B.- NATURALEZA

Nos plantearemos la naturaleza de la inscripción, tanto en su sentido material como en su sentido formal

a.- En el aspecto FORMAL, el acto de inscribir es la culminación de un proceso, que comprende la presentación del documento, la petición de inscripción, y la calificación por el Registrador. Cuando proceda la inscripción, su práctica es un acto debido, de derecho público y de naturaleza cuasi-jurisdiccional

La naturaleza de este procedimiento de inscripción ha sido muy controvertida. Se ha calificado de procedimiento administrativo, procedimiento cuasi judicial, procedimiento de jurisdicción voluntaria y procedimiento mixto que participa de algunas características de uno y otro procedimiento. Esta última es la tesis de GARCÍA GARCÍA

b.- En el aspecto MATERIAL o de asiento de inscripción, su naturaleza hace referencia al valor de la inscripción respecto de la constitución, transmisión, modificación o extinción de la propiedad y demás derechos reales inmobiliarios

      En nuestro ordenamiento, las inscripciones constitutivas son la excepción. si bien existen posturas, así:

1ª) La Amplísima mayoría estima que como las modificaciones jurídico-reales se producen por el principio del título y el modo, operan por tanto fuera del registro y este las publicita y fortalece pero NO las forma, no rige en nuestro Derecho el principio de inscripción, excepto en los supuestos de inscripciones constitutivas, que son casos tasados ex lege.

2ª) Otro sector doctrinal, busca reforzar el papel de la Inscripción , extendiéndolo no solo a la publicidad sino también a la creación de mutaciones jurídico reales y para ello distingue:

- En las inscripciones constitutivas. Donde la propia ley reconoce esta eficacia, señaladamente el Derecho de Hipoteca y el Derecho de Superficie Urbanística

- Y en el resto, en el que se admite que el derecho se crea fuera del registro, pero se mantiene que la Inscripción es un elemento fundamental para la configuración del derecho real como tal. En este sentido apoya que la inscripción completa y cierra el ciclo de la constitución del derecho real, proporcionando plena eficacia erga omnes al derecho inscrito, conforme al art. 32 L.H. Se habla entonces de inscripción conformadora, configuradora o cuasiconstitutiva.

INSCRIPCIÓN Y ASIENTO

 CONCEPTOS

Como dice CHICO ORTIZ, "la identificación "inscripción" y "asiento" suele ser el común denominador que acepta la doctrina y que tiene su posible base en la dicción de la Ley". En efecto, en el art. 41 LH (APL) aparecen identificados ambos conceptos al decir que "En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales"

Pero LACRUZ y SANCHO REBULLIDA no aceptan esta identificación ya que un solo asiento PUEDE CONTENER diversas constataciones registrales, por haber tenido acceso al registro, en un único documento varios actos inscribibles. Cada acto es objeto de una inscripción, aunque, formalmente, estén todos incluidos en un mismo asiento. Así se desprende claramente de la Resolución DG de 7-Julio-1954

En definitiva, podemos decir que el concepto de asiento tiene un contenido más amplio que el de inscripción y es que, como señala el art. 41 antes referido, el asiento puede ser no solo un asiento de inscripción propiamente dicha, sino también de presentación, de cancelación, de anotación preventiva o de nota marginal

LA VOLUNTAD EN EL PROCESO DE INSCRIBIR: EL PACTO DE NO INSCRIBIR

A.- LA VOLUNTAD EN RELACIÓN CON LA INSCRIPCIÓN

El sistema español se basa en la voluntariedad de la inscripción salvo los escasos supuestos en que la inscripción es obligatoria por venir impuesta en virtud de disposiciones legales. Ahora bien, como dice CHICO ORTIZ, dentro de esta voluntariedad cabría distinguir ciertos matices que permiten hablar de la "inscripción estimulada" sobre la base de los efectos favorables que la misma produce y de las consecuencias negativas que de su falta se derivan.

Pero, entrando ya en el proceso de inscripción, la voluntad del particular puede incidir en tres momentos de ese procedimiento 1) el Anterior al procedimiento mismo, en el que aún no se ha solicitado la inscripción; 2) el momento que va desde la petición hasta la práctica del asiento hipotecario; y 3) en el que comienza con la práctica del asiento solicitado.

En el primero se plantea el problema del pacto de No Inscribir; en el segundo, el del Desistimiento; en el tercero, el de la Renuncia de asientos ya practicados.

1º EL PACTO DE NO INSCRIBIR: es para ROCA, una obligación de no hacer, accesoria de un negocio jurídico sobre bienes o derechos inscribibles, por la que la persona a cuyo favor resulta un derecho inscribible se compromete a no pedir su registración o renuncia a promoverla, ya puramente, ya limitándose a circunstancias determinadas, con contraprestación o sin ella.

Algunos autores han negado toda eficacia al pacto, entendiendo que la renuncia al derecho de inscribir es nula, porque este se concede a una persona para la realización de orden público

BALLESTER GINER cree que es necesario distinguir:

.- Cuando la inscripción sea obligatoria o forzosa o tenga o carácter constitutivo, el pacto será nulo, por ir en contra de una norma imperativa.

.- Cuando la inscripción sea declarativa y voluntaria:

- El pacto será nulo, si tiene carácter Perpetuo, porque supondría una renuncia indefinida a la publicidad registral.
 

- En cambio el pacto Temporal es válido, si obedece a un interés jurídicamente tutelable, pero su eficacia es solo personal, lo que no impide que la inscripción se practique, sin perjuicio de que quien incumpla la obligación de no inscribir deba indemnizar los daños y perjuicios causados.

2º En cuanto al DESISTIMIENTO, señalar que como el procedimiento registral, una vez iniciado por la rogación, se impulsa y culmina de oficio, automáticamente, se plantea el problema del desistimiento. Este es un acto voluntario del interesado en un título, del que ya se ha extendido el asiento de presentación en el libro diario, por el que solicita que no se practique la inscripción o asiento solicitado. El desistimiento puede ser tácito y expreso.

.- Puede realizarse TACITAMENTE en los casos en que, retirado por el interesado o devuelto a este el título presentado, no vuelve a presentarlo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. Según el art. 427 RH (NOAPL): “Extendido el asiento de presentación, el presentante o el interesado podrán retirar el documento sin otra nota que la expresiva de haber sido presentado.

“También podrán retirar el documento para satisfacer los impuestos o para subsanar defectos.

“Siempre que el Registrador devuelva el título hará en él una indicación que contenga fecha de presentación y extenderá nota al margen del asiento de presentación, expresiva de la devolución, firmada por el presentante o el interesado cuando el Registrador lo exigiere”.

-El desistimiento EXPRESO, cuya validez discutía la doctrina, ha sido admitido por la reforma del reglamento hipotecario de 1982 en el art. 433 RH (NOAPL): “Durante la vigencia del asiento de presentación, el presentante o los interesados podrán desistir, total o parcialmente, de su solicitud de inscripción.

“Tal desistimiento, cuando sea total, deberá formularse en documento público o privado con firmas legitimadas notarialmente. Si el desistimiento solamente afectare a una parte de contenido de documento, podrá realizarse verbalmente. En todo caso, la solicitud de desistimiento se hará constar por nota al margen del asiento de presentación de que se trate.

“En cualquier caso, el Registrador denegará el desistimiento cuando, a su juicio, perjudique a tercero. Contra la negativa del Registrador, que se hará constar por nota al margen del asiento de presentación y en el documento o solicitud podrá interponerse recurso gubernativo.

“Aceptado el desistimiento, se cancelará el asiento o asientos de presentación afectados por el mismo, por medio de nota marginal”.

C) LA RENUNCIA de asientos practicados, cuya expresión sería una solicitud de cancelación, no parece admitirse. ROCA lo fundamenta, en que una vez practicada la inscripción, es de interés general y la ley no puede admitir que desaparezca por voluntad del titular registral.

Según ROCA, la irrenunciabilidad de los asientos practicados cuenta con una excepción expresa, la renuncia de las anotaciones preventivas realizada por la persona a cuyo favor se hayan practicado, art. 206 RH, y con otra tácita, el consentimiento formal del titular registral a la cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas practicadas en virtud de escritura pública. en el momento anterior al procedimiento, en el momento posterior a la petición de inscripción y anterior a la misma, finalmente en el momento posterior a la inscripción

INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS Y DECLARATIVAS

A.- CONCEPTO

Esta pregunta del programa nos introduce en el examen del valor que la inscripción pueda tener en orden a la constitución del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

La inscripción es constitutiva cuando se exige como requisito necesario o "sine qua non" para que la transmisión del dominio de los inmuebles o la constitución o transmisión de un derecho real inmobiliario se produzca. En nuestro Derecho la adquisición del dominio de los inmuebles y derechos reales tiene lugar por virtud del título y el modo (art. 609 C.c.). Pues bien, para la mayoría de la doctrina, en estas inscripciones constitutivas puede decirse que la inscripción actúa como sustitutiva del modo

La inscripción es declarativa cuando la misma no es necesaria para que dichos actos se produzcan. Esta inscripción declarativa asume el valor de simple medio de publicidad de una transmisión o gravamen ya operado por la conjunción del título y el modo, es decir, fuera del Registro.

B.- SUPUESTOS DE INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS

Las inscripciones constitutivas tienen un carácter excepcional en nuestro Derecho. Examinémoslas:

1º) La hipoteca en sus diversas manifestaciones, Arts. 1875 CC, 145 y 159 LH; .

2º) El Derecho de superficie Urbanística del Art 53 y 54 TRLSRH. que exige expresamente la Inscripción. También la exigía para el derecho de superficie el art. 16 del Reglamento Hipotecario pero fue derogada la redacción dada por la reforma del 98 realizada por la STS del 2000

3º) Existen otros supuestos que algunos autores las consideran como inscripciones constitutivas y otros, simplemente, como inscripciones obligatorias . Son los siguientes:

- Las adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional. L. 12 III 1975.

- Las inscripciones procedentes de concentración parcelaria relativas a fincas de reemplazo.

- En cuanto al arrendamiento y la opción: En estos dos supuestos la doctrina, mayoritariamente, entiende que la inscripción de estos derechos no es constitutiva sino que produce, respecto de terceros “ciertos efectos reales”.

- La anotación preventiva de embargo. Según ROCA era constitutiva respecto del embargo, pues equivale a una hipoteca judicial. Postura contradicha por el Art. 587 LEC, que considera hecho el embargo desde que se decrete por resolución judicial, aunque no se hayan adoptado medidas de garantía o publicidad de la traba.

 

INSCRIPCIONES NECESARIAS Y VOLUNTARIAS

Ya hemos dicho antes que, en nuestro sistema, impera el criterio de la voluntariedad en la inscripción. Solo de manera excepcional nuestra legislación regula algunas inscripciones que revisten el carácter de obligatorias o necesarias.

Así, Ley impone la inscripción con efectos de Inoponibilidad, aparte de los casos discutidos de Inscripción Constitutiva que si no se entienden como tal se entenderán obligatorias, en los casos siguientes:

* La inscripción de bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos, integrados en el Patrimonio del Estado (LPAP 3 XI 2003)

* La de los inmuebles y derechos reales de las Entidades Locales (Reglamento de Bienes de las Entidades Locales 13-Junio-1986) que, debiendo estar inscritos, no lo estén.

* La de los terrenos pertenecientes a Montes Catalogados y actos inscribibles sobre los mismos que no estuviesen inscritos (Ley de Montes 21-Noviembre-2003modificada por otra de 20-Julio-2015).

 

LA INADMISIBILIDAD DE LOS DOCUMENTOS NO INSCRITOS

REGULACIÓN

Artículo 319.  (APL) "Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados.

Se exceptúa de dicha prohibición la presentación de documentos o escrituras a los efectos fiscales o tributarios.

En los expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que tenga los bienes en concepto de poseedor no será necesario que éstos tengan tomada razón de dicha situación en el Registro."

a.- Con relación este precepto: La doctrina entiende que esta inadmisión es puramente procesal y que Se restringe a los documentos registrables no registrados de forma que cualquier titular de derechos reales inmobiliarios, aún no inscritos, puede hacerlos valer contra cualquiera.

b.- En cuanto a los efectos materiales del precepto ROCA y LACRUZ,, distinguen:

* Tratándose de finca no inmatriculada, la inadmisión se limita a los supuestos de ejercicio contra tercero, entendido como el tercero civil, que no es parte en la relación jurídica documentada.

*Tratándose de finca inmatriculada, la inadmisión procede cualquiera que sea la persona frente a quien ha de hacerse valer el derecho.
 

c.- Por último como excepciones la propia LH establece que podrá admitirse el documento no inscrito y que debió serlo:

- Si el objeto de la presentación fuere únicamente corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación del Registro.

- y cuando se presente para pedir la declaración de nulidad y consiguiente cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de aquel documento.