HIPOTECARIO TEMA 2
TEMA 2
HIPOTECARIO NUEVO
INSCRIPCIÓN: CONCEPTO Y NATURALEZA.
A.- CONCEPTO
En un sentido FORMAL, la inscripción equivale a la toma de razón es decir a la constatación de un título, acto, hecho o circunstancia en el Registro realizada a través de un procedimiento especificado en la ley.
Mientras que, en un
sentido MATERIAL la inscripción se identifica con la acción de
inscribir, que da lugar a un
documento público que
refleja situaciones jurídicas inmobiliarias, y que produce los
efectos
presuntivos, defensivos y legitimadores
propios del Registro.
B.- NATURALEZA
Nos plantearemos la
naturaleza de la inscripción, tanto en su sentido material como en
su sentido formal
a.- En el aspecto FORMAL, el acto de inscribir es la culminación de un proceso, que comprende la presentación del documento, la petición de inscripción, y la calificación por el Registrador. Cuando proceda la inscripción, su práctica es un acto debido, de derecho público y de naturaleza cuasi-jurisdiccional
La naturaleza de este procedimiento de inscripción ha sido muy controvertida. Se ha calificado de procedimiento administrativo, procedimiento cuasi judicial, procedimiento de jurisdicción voluntaria y procedimiento mixto que participa de algunas características de uno y otro procedimiento. Esta última es la tesis de GARCÍA GARCÍA
b.- En el aspecto
MATERIAL o de asiento de inscripción, su naturaleza hace referencia
al valor
de la inscripción respecto
de la constitución, transmisión, modificación o extinción de la
propiedad y demás derechos reales inmobiliarios
En
nuestro ordenamiento, las inscripciones constitutivas
son la
excepción.
si bien existen posturas, así:
1ª) La Amplísima mayoría estima que como las modificaciones jurídico-reales se producen por el principio del título y el modo, operan por tanto fuera del registro y este las publicita y fortalece pero NO las forma, no rige en nuestro Derecho el principio de inscripción, excepto en los supuestos de inscripciones constitutivas, que son casos tasados ex lege.
2ª) Otro sector doctrinal, busca reforzar el papel de la Inscripción , extendiéndolo no solo a la publicidad sino también a la creación de mutaciones jurídico reales y para ello distingue:
- En las inscripciones constitutivas. Donde la propia ley reconoce esta eficacia, señaladamente el Derecho de Hipoteca y el Derecho de Superficie Urbanística
- Y en el resto, en el que se admite que el derecho se crea fuera del registro, pero se mantiene que la Inscripción es un elemento fundamental para la configuración del derecho real como tal. En este sentido apoya que la inscripción completa y cierra el ciclo de la constitución del derecho real, proporcionando plena eficacia erga omnes al derecho inscrito, conforme al art. 32 L.H. Se habla entonces de inscripción conformadora, configuradora o cuasiconstitutiva.
INSCRIPCIÓN Y
ASIENTO
CONCEPTOS
Como dice CHICO
ORTIZ, "la identificación "inscripción" y "asiento" suele ser el
común denominador que acepta la doctrina y que tiene su posible base en la dicción de la Ley". En efecto, en el art.
41 LH (APL) aparecen identificados ambos conceptos al decir que "En
los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las
siguientes clases de asientos
o inscripciones:
asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas
o concisas, principales o de referencia, anotaciones preventivas,
cancelaciones y notas marginales"
Pero LACRUZ y SANCHO
REBULLIDA no aceptan esta identificación ya que un solo asiento
PUEDE CONTENER diversas constataciones registrales, por haber
tenido acceso al registro, en un único documento varios actos
inscribibles. Cada acto es objeto de una inscripción, aunque,
formalmente, estén todos incluidos en un mismo asiento. Así se
desprende claramente de la Resolución DG de 7-Julio-1954
En definitiva,
podemos decir que
el concepto de asiento
tiene un contenido
más amplio que el de inscripción
y es que, como señala el art. 41 antes referido, el asiento puede
ser no solo un asiento de inscripción propiamente dicha, sino
también de presentación, de cancelación, de anotación preventiva
o de nota marginal
LA VOLUNTAD EN EL PROCESO DE INSCRIBIR: EL PACTO DE NO INSCRIBIR
A.- LA VOLUNTAD EN
RELACIÓN CON LA INSCRIPCIÓN
El sistema español
se basa en la voluntariedad de la inscripción salvo los escasos
supuestos en que la inscripción es obligatoria por venir impuesta en
virtud de disposiciones legales. Ahora bien, como dice CHICO ORTIZ,
dentro de esta voluntariedad cabría distinguir ciertos matices que
permiten hablar de la "inscripción estimulada" sobre la
base de los efectos favorables que la misma produce y de las
consecuencias negativas que de su falta se derivan.
Pero,
entrando ya en el proceso de inscripción, la voluntad del particular
puede incidir en tres momentos de ese procedimiento 1) el Anterior al
procedimiento mismo, en el que aún no se ha solicitado la
inscripción; 2) el momento que va desde la petición hasta la
práctica del asiento hipotecario; y 3) en el que comienza con la
práctica del asiento solicitado.
En el
primero se plantea el problema del pacto de No Inscribir; en el
segundo, el del Desistimiento; en el tercero, el de la Renuncia de
asientos ya practicados.
1º EL
PACTO DE NO INSCRIBIR: es para ROCA, una obligación de no hacer,
accesoria de un negocio jurídico sobre bienes o derechos
inscribibles, por la que la persona a cuyo favor resulta un derecho
inscribible se compromete a no pedir su registración o renuncia a
promoverla, ya puramente, ya limitándose a circunstancias
determinadas, con contraprestación o sin ella.
Algunos
autores han negado toda eficacia al pacto, entendiendo que la
renuncia al derecho de inscribir es nula, porque este se concede a
una persona para la realización de orden público
BALLESTER
GINER cree que es necesario distinguir:
.- Cuando
la inscripción sea obligatoria o forzosa o tenga o carácter
constitutivo, el pacto será nulo, por ir en contra de una norma
imperativa.
.- Cuando
la inscripción sea declarativa y voluntaria:
- El pacto será nulo, si tiene carácter Perpetuo, porque supondría una renuncia indefinida a la publicidad registral.
- El pacto será nulo, si tiene carácter Perpetuo, porque supondría una renuncia indefinida a la publicidad registral.
- En cambio el
pacto Temporal es válido, si obedece a un interés jurídicamente
tutelable, pero su eficacia es solo personal, lo que no impide que la
inscripción se practique, sin perjuicio de que quien incumpla la
obligación de no inscribir deba indemnizar los daños y perjuicios
causados.
2º En
cuanto al DESISTIMIENTO, señalar que como el procedimiento
registral, una vez iniciado por la rogación, se impulsa y culmina de
oficio, automáticamente, se plantea el problema del desistimiento.
Este es un acto voluntario del interesado en un título, del que ya
se ha extendido el asiento de presentación en el libro diario, por
el que solicita que no se practique la inscripción o asiento
solicitado. El desistimiento puede ser tácito y expreso.
.- Puede
realizarse TACITAMENTE en los casos en que, retirado por el
interesado o devuelto a este el título presentado, no vuelve a
presentarlo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación.
Según el art. 427 RH (NOAPL): “Extendido el asiento de
presentación, el presentante o el interesado podrán retirar el
documento sin otra nota que la expresiva de haber sido presentado.
“También
podrán retirar el documento para satisfacer los impuestos o para
subsanar defectos.
“Siempre
que el Registrador devuelva el título hará en él una indicación
que contenga fecha de presentación y extenderá nota al margen del
asiento de presentación, expresiva de la devolución, firmada por el
presentante o el interesado cuando el Registrador lo exigiere”.
-El
desistimiento EXPRESO, cuya validez discutía la doctrina, ha sido
admitido por la reforma del reglamento hipotecario de 1982 en el
art. 433 RH (NOAPL): “Durante la vigencia del asiento de
presentación, el presentante o los interesados podrán desistir,
total o parcialmente, de su solicitud de inscripción.
“Tal
desistimiento, cuando sea total, deberá formularse en documento
público o privado con firmas legitimadas notarialmente. Si el
desistimiento solamente afectare a una parte de contenido de
documento, podrá realizarse verbalmente. En todo caso, la solicitud
de desistimiento se hará constar por nota al margen del asiento de
presentación de que se trate.
“En
cualquier caso, el Registrador denegará el desistimiento cuando, a
su juicio, perjudique a tercero. Contra la negativa del Registrador,
que se hará constar por nota al margen del asiento de presentación
y en el documento o solicitud podrá interponerse recurso
gubernativo.
“Aceptado
el desistimiento, se cancelará el asiento o asientos de presentación
afectados por el mismo, por medio de nota marginal”.
C) LA
RENUNCIA de asientos practicados, cuya expresión sería una
solicitud de cancelación, no parece admitirse. ROCA lo fundamenta,
en que una vez practicada la inscripción, es de interés general y
la ley no puede admitir que desaparezca por voluntad del titular
registral.
Según ROCA, la
irrenunciabilidad de los asientos practicados cuenta con una
excepción expresa, la renuncia de las anotaciones preventivas
realizada por la persona a cuyo favor se hayan practicado, art. 206
RH, y con otra tácita, el consentimiento formal del titular
registral a la cancelación de inscripciones o anotaciones
preventivas practicadas en virtud de escritura pública. en el
momento anterior al procedimiento, en el momento posterior a la
petición de inscripción y anterior a la misma, finalmente en el
momento posterior a la inscripción
INSCRIPCIONES
CONSTITUTIVAS Y DECLARATIVAS
A.- CONCEPTO
Esta pregunta del programa nos introduce en el examen del valor que la inscripción pueda tener en orden a la constitución del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
La inscripción es constitutiva cuando se exige como requisito necesario o "sine qua non" para que la transmisión del dominio de los inmuebles o la constitución o transmisión de un derecho real inmobiliario se produzca. En nuestro Derecho la adquisición del dominio de los inmuebles y derechos reales tiene lugar por virtud del título y el modo (art. 609 C.c.). Pues bien, para la mayoría de la doctrina, en estas inscripciones constitutivas puede decirse que la inscripción actúa como sustitutiva del modo
La inscripción es
declarativa
cuando la misma no
es necesaria
para que dichos actos se produzcan. Esta inscripción declarativa
asume el valor de
simple medio de publicidad
de una transmisión o gravamen ya operado por la conjunción del
título y el modo, es decir, fuera del Registro.
B.-
SUPUESTOS DE INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS
Las
inscripciones constitutivas
tienen un carácter excepcional en nuestro Derecho. Examinémoslas:
1º) La hipoteca en sus diversas manifestaciones, Arts. 1875 CC, 145 y 159 LH; .
2º) El Derecho de superficie Urbanística del Art 53 y 54 TRLSRH. que exige expresamente la Inscripción. También la exigía para el derecho de superficie el art. 16 del Reglamento Hipotecario pero fue derogada la redacción dada por la reforma del 98 realizada por la STS del 2000
3º) Existen otros supuestos que algunos autores las consideran como inscripciones constitutivas y otros, simplemente, como inscripciones obligatorias . Son los siguientes:
- Las adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional. L. 12 III 1975.
- Las inscripciones procedentes de concentración parcelaria relativas a fincas de reemplazo.
- En cuanto al arrendamiento y la opción: En estos dos supuestos la doctrina, mayoritariamente, entiende que la inscripción de estos derechos no es constitutiva sino que produce, respecto de terceros “ciertos efectos reales”.
- La anotación preventiva de embargo. Según ROCA era constitutiva respecto del embargo, pues equivale a una hipoteca judicial. Postura contradicha por el Art. 587 LEC, que considera hecho el embargo desde que se decrete por resolución judicial, aunque no se hayan adoptado medidas de garantía o publicidad de la traba.
INSCRIPCIONES
NECESARIAS Y VOLUNTARIAS
Ya hemos dicho antes
que, en nuestro sistema, impera
el criterio de la
voluntariedad
en la inscripción. Solo de manera excepcional nuestra legislación
regula algunas
inscripciones
que revisten el carácter de obligatorias
o necesarias.
Así, Ley impone la inscripción con efectos de Inoponibilidad, aparte de los casos discutidos de Inscripción Constitutiva que si no se entienden como tal se entenderán obligatorias, en los casos siguientes:
* La inscripción de bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos, integrados en el Patrimonio del Estado (LPAP 3 XI 2003)
* La de los inmuebles y derechos reales de las Entidades Locales (Reglamento de Bienes de las Entidades Locales 13-Junio-1986) que, debiendo estar inscritos, no lo estén.
* La de los terrenos pertenecientes a Montes Catalogados y actos inscribibles sobre los mismos que no estuviesen inscritos (Ley de Montes 21-Noviembre-2003modificada por otra de 20-Julio-2015).
LA INADMISIBILIDAD DE LOS DOCUMENTOS NO INSCRITOS
REGULACIÓN
Artículo 319. (APL) "Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados.
Se exceptúa de
dicha prohibición la presentación de documentos o escrituras a los
efectos fiscales o tributarios.
En los
expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que tenga
los bienes en concepto de poseedor no será necesario que éstos
tengan tomada razón de dicha situación en el Registro."
a.- Con relación
este precepto: La doctrina entiende que esta
inadmisión
es puramente procesal y que Se
restringe a los
documentos registrables no
registrados
de forma que cualquier
titular de derechos reales inmobiliarios, aún no inscritos, puede
hacerlos valer contra cualquiera.
b.-
En cuanto a los efectos materiales del precepto ROCA y LACRUZ,,
distinguen:
* Tratándose de finca no inmatriculada, la inadmisión se limita a los supuestos de ejercicio contra tercero, entendido como el tercero civil, que no es parte en la relación jurídica documentada.
*Tratándose de finca inmatriculada, la inadmisión procede cualquiera que sea la persona frente a quien ha de hacerse valer el derecho.
c.- Por
último como excepciones
la
propia LH establece que podrá
admitirse el documento no inscrito y que debió serlo:
- Si el objeto de la presentación fuere únicamente corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación del Registro.
- y cuando se presente para pedir la declaración de nulidad y consiguiente cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de aquel documento.
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