HIPOTECARIO TEMA 8
HIPOTECARIO
TEMA 8
CONSECUENCIAS:
i.- En los retractos legales, porque el Tribunal Supremo tiene declarado que el plazo se cuenta desde la fecha de la inscripción y no desde la del asiento de presentación.
ii.- En la suspensión de efectos de la inmatriculación, que es de dos años “desde la fecha” de la inscripción
iii.- La caducidad de anotaciones preventivas se cuenta desde la fecha de la anotación (art. 86,87 y 96 LH).
EL
PRINCIPIO DE PRIORIDAD: FUNDAMENTO
ROCA SASTRE
define el PRINCIPIO DE PRIORIDAD,
como “aquel en cuya virtud el acto registrable que ingresa primero en el Registro de la Propiedad se antepone con
preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto
registral que siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido
presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque
dicho acto fuese de fecha anterior”.
En cuanto al
fundamento de este
principio, diremos que:
A diferencia
de los derechos de crédito,
que recaen sobre la conducta del deudor y que no
plantean problemas de colisión mas que en
los supuestos excepcionales de ejecución universal, los
derechos reales, en virtud de su carácter de
inmediatividad, generan una relación
excluyente con la cosa, que hace
imposible su coexistencia en pie de igualdad
con otros derechos semejantes , fuera de los supuestos de
cotitularidad.
Esta
característica determina que los derechos reales, cuando recaen
sobre el mismo objeto, precisa de un criterio
que sirva:
En el
conflicto entre derechos incompatibles
(PREFERENCIA EXCLUYENTE), para determinar cual
deba prevalecer.
Y en el
conflicto entre derechos conciliables
(superioridad de RANGO), para establecer cómo
han de coexistir y qué preferencia
tiene cada uno en relación a los
restantes.
Este
criterio en la
jurisprudencia universal, es el de la
prioridad, conforme al brocardo “prior
in tempore, potior in iure”. Lema del
cuerpo de los Registradores de la Propiedad.
EXAMEN
DEL ARTICULO 17 DE LA LEY HIPOTECARIA: EL CIERRE REGISTRAL
El carácter
excluyente de la prioridad registral se expresa en el art. 17 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, (APL):
“Inscrito
o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo
o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse anotarse ningún
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible,
por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real. Si solo se hubiere extendido el asiento de
presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro
título de la clase antes expresadas durante el término se sesenta
días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento”.
Este cierre
registral tiene un valor formal, al obligar al Registrador a cerrar
el Registro a los títulos incompatibles con los ya inscritos o
anotados, sin que ello afecte a su eficacia material. Aclarando la
norma, ROCA SASTRE dice:
a) Aunque
hable sólo de título “traslativo o declarativo”, se aplica
también a los constitutivos, modificativos o extintivos, como de
deduce de los art. 20 y 82 LH.
b) Si el
título está Inscrito, el cierre del Registro es Definitivo; si está Anotado, es Condicional y el título posterior podrá tener acceso al
Registro si la anotación no llega a convertirse en inscripción y se
cancela. Y si el título solo está Presentado, el cierre registral es
Temporal, porque dura sesenta días, y Condicional, ya que depende
que el título llegue a inscribirse o anotarse.
c) Entre el
título Inscrito, anotado o presentado y el que Pretenda su
inscripción o anotación ha de haber Incompatibilidad, que, según,
ROCA, puede ser:
-
SUSTANCIAL, si concurren títulos antagónicos sobre la misma finca o
derecho.
- O DE
AMBITO, si la mayor amplitud del derecho inscrito impide la
efectividad del que se presenta a inscripción, ejemplo, una
servidumbre no inscrita otorgada por una persona no puede inscribirse
después de vendida la finca, porque no puede perjudicar al
comprador.
La doctrina
suele enumerar algunas EXCEPCIONES al art. 17 LH, aunque ROCA SASTRE
considera que más bien son supuestos que están fuera de la letra y
espíritu de la norma. Entre ellas figuran:
1º
Cuando se trata de títulos Anteriores No inscritos que Corroboran el
titulo presentado antes, sin ser incompatibles con éste. Así
ocurre en el caso en que, para inscribir un título, se requiere que
se inscriba previamente
el título intermedio de fecha anterior. No hay excepción, sino
una exigencia del tracto sucesivo.
2º Si,
antes de transcurrir dos años desde la muerte del causante, se
presenta un testamento a favor de los herederos de mejor derecho, que
prevalece sobre el título inscrito del tercero que adquirió del
heredero aparente inscrito (art. 28).
3º Cuando
no se ha inscrito una escritura de venta y, fallecido el vendedor,
sus herederos ignorando la venta incluyen en el inventario e
inscriben la finca vendida a su favor, ya que la escritura de venta,
aunque sea de fecha anterior a la del testamento, puede inscribirse.
4º Si, en
una doble venta, el segundo comprador que inscribió primero conocía
la existencia de la venta anterior, le falta la buena fe y no esta
protegido frente al primer comprador, que podrá inscribir su título,
aunque sea de fecha anterior, si lo Tribunales declaran la mala fe
del segundo comprador.
IMPORTANCIA
DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
En
efecto, a partir de
la creación de los Registros de la Propiedad,
el criterio ha sido el de determinar la
prioridad se determina atendiendo
a la publicidad registral, que fija la
fecha de modo inequívoco y con toda la
fuerza de la documentación pública.
Y de ahí LA
IMPORTANCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ya que un acto se considera
ingresado en el Registro desde la fecha de asiento de presentación,
como se desprende del artículo 24 de la Ley Hipotecaria, conforme
al cual(APL): “Se considera como fecha de la inscripción para
todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de
presentación, que deberá constar en la inscripción misma”.
Y completa
esta regla el artículo 25, según el cual: (APL) “Para determinar
la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha,
relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la
presentación en el Registro de los títulos respectivos”.
CONSECUENCIAS:
Desde esta
fecha, fijada por el Registro el principio de prioridad va a producir
dos consecuencias:
- MATERIALMENTE:
otorga “preferencia” al título “primeramente ingresado”
sobre los demás. Esta preferencia presenta dos aspectos:
a)
EXCLUYENTE: pues el derecho inscrito cierra
el Registro a los que sean incompatibles con él. Este aspecto se
expresa en el art, 17 LH, que luego examinaremos
b) Y JERARQUICO: porque atribuye a los derechos reales compatibles un determinado rango en relación con los demás, según el orden cronológico de entrada en el Registro.
b) Y JERARQUICO: porque atribuye a los derechos reales compatibles un determinado rango en relación con los demás, según el orden cronológico de entrada en el Registro.
-
Y, además, el principio de prioridad FORMALMENTE: Obliga al
Registrador a despachar
los títulos presentados por el orden
cronológico que resulta de su presentación
en el libro diario, cerrando el Registro a los títulos incompatibles
presentados con posterioridad, aunque sean de igual o anterior fecha
que los primeros.
CONDICIONAMIENTOS:
Sin embargo,
la efectividad del principio de prioridad, está sujeta, como dice
ROCA SASTRE, a los siguientes CONDICIONAMIENTOS:
1º El
principio de Fe Pública Registral, al que se supedita materialmente
la prioridad, porque ésta sólo puede favorecer a quien reúna la
condición de “tercero hipotecario”.
2º También
está condicionado por los principios de Legalidad y Tracto Sucesivo,
porque éstos deben cumplirse para que el título pueda inscribirse y
ganar prioridad.
Y también
son casos en que el principio de prioridad está condicionado los
siguientes:
- La
reserva legal de rango a favor de acreedores y
legatarios de género o cantidad que anoten
preventivamente su derecho dentro de los 180 días siguientes a la
adjudicación de bienes para el pago del crédito o a la muerte del
testador, porque tienen preferencia sobre los que no lo hicieron en
dicho plazo, art. 45 y 51 LH.
- La
suspensión de la prioridad durante la reconstrucción
de Registros destruidos
- Los casos
de posposición, permuta y reserva del rango
hipotecario, que luego veremos.
- La
prioridad de los créditos refaccionarios
anotados preventivamente, sobre la parte de valor de la finca que
supere el que esta tenía antes de la refacción.
- Los
supuestos en que los efectos del Registro no comienzan en la fecha
del asiento de presentación, sino en la de la
práctica de la inscripción o anotación:
i.- En los retractos legales, porque el Tribunal Supremo tiene declarado que el plazo se cuenta desde la fecha de la inscripción y no desde la del asiento de presentación.
ii.- En la suspensión de efectos de la inmatriculación, que es de dos años “desde la fecha” de la inscripción
iii.- La caducidad de anotaciones preventivas se cuenta desde la fecha de la anotación (art. 86,87 y 96 LH).
LA
PRESENTACIÓN SIMULTÁNEA
Se
plantea sin embargo el problema de LA PRESENTACIÓN SIMULTÁNEA DE
VARIOS TÍTULOS, establece el Reglamento
Hipotecario que: Presentados
varios títulos al mismo tiempo por una
sola persona, se determinará por ésta
el orden de presentación. Si se presentaren por dos o más personas
y fueren contradictorios, el orden se determinará
por acuerdo de los interesados o por decisión de los Tribunales.
EL RANGO
HIPOTECARIO: POSPOSICION, PERMUTA Y RESERVA DE RANGO
Los
derechos reales inmobiliarios susceptibles de “coexistir” sobre
una misma finca o derecho real pueden tener acceso al Registro, pero
el principio de prioridad hace que el orden de presentación atribuya
una jerarquía o prelación de grado o rango mejor a los que primero
fueron presentados.
LACRUZ
define EL RANGO como “puesto que corresponde a un derecho en
relación con los demás derechos que gravan una misma finca”.
El rango
puede afectar a toda clase de derechos reales limitados que graven la
finca, pero tiene especial relevancia en aquellos que pueden
ocasionar un cambio de propietario, como
hipotecas, anotaciones preventivas de embargo,
opción de compra, fideicomisos, reservas, etc.
Aunque en
nuestro derecho el rango no es un valor patrimonial autónomo,
produce consecuencias económicas, lo que motiva su negociabilidad.
Estos negocios requieren, en quien acepta la postergación del rango
de una hipoteca, capacidad para disponer de inmuebles y poder de
disposición sobre el derecho, pues renuncia a su preferencia. Los
negocios sobre el rango son la Posposición, la Permuta y la Reserva
del rango.
A.- LA
POSPOSICION es aquel negocio en virtud de la cual se Posterga el
rango de una hipoteca Inscrita en beneficio de una No Inscrita, para
cuando se inscriba, quedando aquella en el lugar que correspondería
a ésta.
La posposición está
regulada en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, conforme al
cual: (APL)
“Para que
la posposición de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos
registrales, será preciso:
Primero. Que
el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la
posposición.
Segundo. Que
se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses,
costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración
máxima.
Tercero. Que
la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo
necesariamente convenido al efecto.
La
posposición se hará constar por nota al margen de la inscripción
de la hipoteca pospuesta, sin necesidad de nueva escritura, cuando se
inscriba la hipoteca futura.
Transcurrido
el plazo señalado en el número tercero sin que haya sido inscrita
la nueva hipoteca, caducará el derecho de posposición, haciéndose
constar esta circunstancia por nota marginal.”
Así pues,
los REQUISITOS de la Posposición, como resultan de este artículo,
son los siguientes:
1º Que la
hipoteca que va a posponerse esté inscrita y su titular consienta la
posposición. A efectos registrales no se requiere el consentimiento
del que va a constituir o ser titular de la hipoteca futura, pero si
el del titular de un derecho real que grave el crédito hipotecario
cuyo rango se pospone.
2º Que la
posposición se convenga en escritura pública, en la que se
determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u
otros conceptos de la hipoteca futura, y su duración máxima.
También debe fijarse el plazo dentro del cual la hipoteca futura
debe inscribirse.
3º Que la
escritura se inscriba en el Registro, pudiendo hacerse en la misma
inscripción de la nueva hipoteca, si la posposición se otorgó en
la escritura de constitución de esta. La posposición se hace
constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca
pospuesta.
4º Que la
hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo
convenido, pues, transcurrido este sin haber sido inscrita, caducará
el derecho de posposición, haciéndose constar esta circunstancia
por nota marginal.
B.- En
segundo lugar, LA PERMUTA de rango consiste en el Trueque de los Rangos de
Dos hipotecas ya Inscritas: SANZ FERNANDEZ cree que la permuta solo
es posible en el sistema suizo o en el alemán. La mayoría, en
cambio, la admite en nuestro sistema bajo los siguientes requisitos:
1º Que
ambas hipotecas estén inscritas y la permuta se convenga por los
respectivos titulares en escritura pública que se inscriba en el
Registro.
2º No se
requiere el consentimiento del dueño de la finca gravada. Ahora
bien, si existen hipotecas intermedias, por ejemplo cuando la permuta
se hace entre la primera y la tercera, ROCA cree necesario el
consentimiento de sus titulares si resultan perjudicados por la
permuta, pero no en otro caso, es decir, si ambas hipotecas son de
la misma cuantía o se permuta sólo la cuantía del crédito que
retrocede.
No obstante,
si el crédito hipotecario cuyo rango retrocede está gravado por
algún derecho real, sería necesario el consentimiento del titular
de este.
3º Y por
último, la permuta se hace constar por una inscripción, a la que se
hace referencia por nota al margen de las inscripciones de las
hipotecas permutadas.
C.- Y para terminar
decir que LA RESERVA de rango es una variante de la posposición,
Tiene lugar cuando un
derecho se inscribe, con carácter postergable en su
rango, en beneficio de un derecho de constitución futura.
Se
diferencia de la posposición en que, en ésta, el derecho que se
pospone "YA ESTÁ"
INSCRITO, y, en la reserva, el derecho que se posterga "SE VA"
A INSCRIBIR.
En
definitiva la reserva se produce cuando
el titular de un derecho no inscrito conviene
con el futuro titular de un derecho aún no nacido, que la
preferencia que el
primero obtenga mediante la inscripción sea reservada en favor del
segundo, en el caso de que nazca el derecho con los requisitos
previamente
señalados.
Sus
requisitos y efectos son los mismos que, para la posposición de
hipoteca, establece el art. 241 RH.
Comentarios
Publicar un comentario