HIPOTECARIO TEMA 8

 HIPOTECARIO TEMA 8

EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD: FUNDAMENTO

 

ROCA SASTRE define el PRINCIPIO DE PRIORIDAD, como “aquel en cuya virtud el acto registrable que ingresa primero en el Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registral que siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior”.

En cuanto al fundamento de este principio, diremos que:

A diferencia de los derechos de crédito, que recaen sobre la conducta del deudor y que no plantean problemas de colisión mas que en los supuestos excepcionales de ejecución universal, los derechos reales, en virtud de su carácter de inmediatividad, generan una relación excluyente con la cosa, que hace imposible su coexistencia en pie de igualdad con otros derechos semejantes , fuera de los supuestos de cotitularidad.

Esta característica determina que los derechos reales, cuando recaen sobre el mismo objeto, precisa de un criterio que sirva:

En el conflicto entre derechos incompatibles (PREFERENCIA EXCLUYENTE), para determinar cual deba prevalecer.

Y en el conflicto entre derechos conciliables (superioridad de RANGO), para establecer cómo han de coexistir y qué preferencia tiene cada uno en relación a los restantes.

Este criterio en la jurisprudencia universal, es el de la prioridad, conforme al brocardo “prior in tempore, potior in iure”. Lema del cuerpo de los Registradores de la Propiedad.

  

 

EXAMEN DEL ARTICULO 17 DE LA LEY HIPOTECARIA: EL CIERRE REGISTRAL

El carácter excluyente de la prioridad registral se expresa en el art. 17 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, (APL):

“Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si solo se hubiere extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresadas durante el término se sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento”.

Este cierre registral tiene un valor formal, al obligar al Registrador a cerrar el Registro a los títulos incompatibles con los ya inscritos o anotados, sin que ello afecte a su eficacia material. Aclarando la norma, ROCA SASTRE dice:

a) Aunque hable sólo de título “traslativo o declarativo”, se aplica también a los constitutivos, modificativos o extintivos, como de deduce de los art. 20 y 82 LH.

b) Si el título está Inscrito, el cierre del Registro es Definitivo; si está Anotado, es Condicional y el título posterior podrá tener acceso al Registro si la anotación no llega a convertirse en inscripción y se cancela.  Y si el título solo está Presentado, el cierre registral es Temporal, porque dura sesenta días, y Condicional, ya que depende que el título llegue a inscribirse o anotarse.

c) Entre el título Inscrito, anotado o presentado y el que Pretenda su inscripción o anotación ha de haber Incompatibilidad, que, según, ROCA, puede ser:

- SUSTANCIAL, si concurren títulos antagónicos sobre la misma finca o derecho.

- O DE AMBITO, si la mayor amplitud del derecho inscrito impide la efectividad del que se presenta a inscripción, ejemplo, una servidumbre no inscrita otorgada por una persona no puede inscribirse después de vendida la finca, porque no puede perjudicar al comprador.

La doctrina suele enumerar algunas EXCEPCIONES al art. 17 LH, aunque ROCA SASTRE considera que más bien son supuestos que están fuera de la letra y espíritu de la norma. Entre ellas figuran:

1º Cuando se trata de títulos Anteriores No inscritos que Corroboran el titulo presentado antes, sin ser incompatibles con éste. Así ocurre en el caso en que, para inscribir un título, se requiere que se inscriba previamente el título intermedio de fecha anterior. No hay excep­ción, sino una exigencia del tracto sucesivo.

2º Si, antes de transcurrir dos años desde la muerte del causante, se presenta un testamento a favor de los herederos de mejor derecho, que prevalece sobre el título inscrito del tercero que adquirió del heredero aparente inscrito (art. 28).

3º Cuando no se ha inscrito una escritura de venta y, fallecido el vendedor, sus herederos ignorando la venta incluyen en el inventario e inscriben la finca vendida a su favor, ya que la escritura de venta, aunque sea de fecha anterior a la del testamento, puede inscribirse.

4º Si, en una doble venta, el segundo comprador que inscribió primero conocía la existencia de la venta anterior, le falta la buena fe y no esta protegido frente al primer comprador, que podrá inscribir su título, aunque sea de fecha anterior, si lo Tribunales declaran la mala fe del segundo comprador.

 

IMPORTANCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

En efecto, a partir de la creación de los Registros de la Propiedad, el criterio ha sido el de determinar la prioridad se determina atendiendo a la publicidad registral, que fija la fecha de modo inequívoco y con toda la fuerza de la documentación pública.

 

Y de ahí LA IMPORTANCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ya que un acto se considera ingresado en el Registro desde la fecha de asiento de presentación, como se desprende del artículo 24 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual(APL): “Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma”.

Y completa esta regla el artículo 25, según el cual: (APL) “Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos”.

CONSECUENCIAS:

Desde esta fecha, fijada por el Registro el principio de prioridad va a producir dos consecuencias:

- MATERIALMENTE: otorga “preferencia” al título “primeramente ingresado” sobre los demás. Esta preferencia presenta dos aspectos:

a) EXCLUYENTE: pues el derecho inscrito cierra el Registro a los que sean incompatibles con él. Este aspecto se expresa en el art, 17 LH, que luego examinaremos

b) Y JERARQUICO: porque atribuye a los derechos reales compatibles un determinado rango en relación con los demás, según el orden cronológico de entrada en el Registro.

- Y, además, el principio de prioridad FORMALMENTE: Obliga al Registrador a despachar los títulos presentados por el orden cronológico que resulta de su presentación en el libro diario, cerrando el Registro a los títulos incompatibles presentados con posterioridad, aunque sean de igual o anterior fecha que los primeros.

CONDICIONAMIENTOS:

Sin embargo, la efectividad del principio de prioridad, está sujeta, como dice ROCA SASTRE, a los siguientes CONDICIONAMIENTOS:

1º El principio de Fe Pública Registral, al que se supedita materialmente la prioridad, porque ésta sólo puede favorecer a quien reúna la condición de “tercero hipotecario”.

2º También está condicionado por los principios de Legalidad y Tracto Sucesivo, porque éstos deben cumplirse para que el título pueda inscribirse y ganar prioridad.

Y también son casos en que el principio de prioridad está condicionado los siguientes:

 

- La reserva legal de rango a favor de acreedores y legatarios de género o cantidad que anoten preventivamente su derecho dentro de los 180 días siguientes a la adjudicación de bienes para el pago del crédito o a la muerte del testador, porque tienen preferencia sobre los que no lo hicieron en dicho plazo, art. 45 y 51 LH.

- La suspensión de la prioridad durante la reconstrucción de Registros destruidos

- Los casos de posposición, permuta y reserva del rango hipotecario, que luego veremos.

- La prioridad de los créditos refaccionarios anotados preventivamente, sobre la parte de valor de la finca que supere el que esta tenía antes de la refacción.

- Los supuestos en que los efectos del Registro no comienzan en la fecha del asiento de presentación, sino en la de la práctica de la inscripción o anotación:

i.- En los retractos legales, porque el Tribunal Supremo tiene declarado que el plazo se cuenta desde la fecha de la inscripción y no desde la del asiento de presentación.
ii.- En la suspensión de efectos de la inmatriculación, que es de dos años “desde la fecha” de la inscripción
iii.- La caducidad de anotaciones preventivas se cuenta desde la fecha de la anotación (art. 86,87 y 96 LH).

LA PRESENTACIÓN SIMULTÁNEA

Se plantea sin embargo el problema de LA PRESENTACIÓN SIMULTÁNEA DE VARIOS TÍTULOS, establece el Reglamento Hipotecario que: Presentados varios títulos al mismo tiempo por una sola persona, se determinará por ésta el orden de presentación. Si se presentaren por dos o más personas y fueren contradictorios, el orden se determinará por acuerdo de los interesados o por decisión de los Tribuna­les.

 

EL RANGO HIPOTECARIO: POSPOSICION, PERMUTA Y RESERVA DE RANGO

Los derechos reales inmobiliarios susceptibles de “coexistir” sobre una misma finca o derecho real pueden tener acceso al Registro, pero el principio de prioridad hace que el orden de presentación atribuya una jerarquía o prelación de grado o rango mejor a los que primero fueron presentados.

LACRUZ define EL RANGO como “puesto que corresponde a un derecho en relación con los demás derechos que gravan una misma finca”.

El rango puede afectar a toda clase de derechos reales limitados que graven la finca, pero tiene especial relevancia en aquellos que pueden ocasionar un cambio de propietario, como hipotecas, anotaciones preventivas de embargo, opción de compra, fideicomisos, reservas, etc.

Aunque en nuestro derecho el rango no es un valor patrimonial autónomo, produce consecuencias económicas, lo que motiva su negociabilidad. Estos negocios requieren, en quien acepta la postergación del rango de una hipoteca, capacidad para disponer de inmuebles y poder de disposición sobre el derecho, pues renuncia a su preferencia. Los negocios sobre el rango son la Posposición, la Permuta y la Reserva del rango.

A.- LA POSPOSICION es aquel negocio en virtud de la cual se Posterga el rango de una hipoteca Inscrita en beneficio de una No Inscrita, para cuando se inscriba, quedando aquella en el lugar que correspondería a ésta.

 

La posposición está regulada en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual: (APL)

“Para que la posposición de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos registrales, será preciso:

Primero. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposición.

Segundo. Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima.

Tercero. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto.

La posposición se hará constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca pospuesta, sin necesidad de nueva escritura, cuando se inscriba la hipoteca futura.

Transcurrido el plazo señalado en el número tercero sin que haya sido inscrita la nueva hipoteca, caducará el derecho de posposición, haciéndose constar esta circunstancia por nota marginal.”

Así pues, los REQUISITOS de la Posposición, como resultan de este artículo, son los siguientes:

1º Que la hipoteca que va a posponerse esté inscrita y su titular consienta la posposición. A efectos registrales no se requiere el consentimiento del que va a constituir o ser titular de la hipoteca futura, pero si el del titular de un derecho real que grave el crédito hipotecario cuyo rango se pospone.

2º Que la posposición se convenga en escritura pública, en la que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, y su duración máxima. También debe fijarse el plazo dentro del cual la hipoteca futura debe inscribirse.

3º Que la escritura se inscriba en el Registro, pudiendo hacerse en la misma inscripción de la nueva hipoteca, si la posposición se otorgó en la escritura de constitución de esta. La posposición se hace constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca pospuesta.

4º Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo convenido, pues, transcurrido este sin haber sido inscrita, caducará el derecho de posposición, haciéndose constar esta circunstancia por nota marginal.

B.- En segundo lugar, LA PERMUTA de rango consiste en el Trueque de los Rangos de Dos hipotecas ya Inscritas: SANZ FERNANDEZ cree que la permuta solo es posible en el sistema suizo o en el alemán. La mayoría, en cambio, la admite en nuestro sistema bajo los siguientes requisitos:

1º Que ambas hipotecas estén inscritas y la permuta se convenga por los respectivos titulares en escritura pública que se inscriba en el Registro.

2º No se requiere el consentimiento del dueño de la finca gravada. Ahora bien, si existen hipotecas intermedias, por ejemplo cuando la permuta se hace entre la primera y la tercera, ROCA cree necesario el consentimiento de sus titulares si resultan perjudicados por la permuta, pero no en otro caso, es decir, si ambas hipotecas son de la misma cuantía o se permuta sólo la cuantía del crédito que retrocede.

No obstante, si el crédito hipotecario cuyo rango retrocede está gravado por algún derecho real, sería necesario el consentimiento del titular de este.

3º Y por último, la permuta se hace constar por una inscripción, a la que se hace referencia por nota al margen de las inscripciones de las hipotecas permutadas.

C.- Y para terminar decir que LA RESERVA de rango es una variante de la posposición, Tiene lugar cuando un derecho se inscribe, con carácter postergable en su rango, en beneficio de un derecho de constitución futura.

Se diferencia de la posposición en que, en ésta, el derecho que se pos­pone "YA ESTÁ" INSCRITO, y, en la reserva, el derecho que se posterga "SE VA" A INSCRIBIR.

En definitiva la reserva se produce cuando el titular de un derecho no inscrito con­viene con el futuro titular de un derecho aún no nacido, que la preferencia que el primero obtenga mediante la inscripción sea reservada en favor del segundo, en el caso de que nazca el derecho con los requisitos previamen­te señalados.

Sus requisitos y efectos son los mismos que, para la posposición de hipoteca, establece el art. 241 RH.