HIPOTECARIO TEMA 7
HIPOTECARIO TEMA
7
Este artículo, como hemos dicho, se ocupa de la prescripción «contra tabulas» y contempla tres supuestos distintos:
I.- LA USUCAPIÓN CONTRA EL REGISTRO:
Reviste dos modalidades, según la usucapión opere contra el titular registral que no tenga la consideración de tercero protegido -en cuyo caso surge una relación entre partes- o se dé contra el tercero protegido o tercero hipotecario.
ROCA ataca esta posición y considera que el tercero nada pierde si deja transcurrir el año sin interrumpir la posesión, pues siempre tiene el recurso de interrumpirla antes de su consumación total, como dice literalmente el artículo en cuestión.
EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA PRESCRIPCION. EXAMEN DE LOS ARTICULOS
35 Y 36 DE LA LEY HIPOTECARIA
La
institución de la prescripción o usucapión constituye una materia
cuyo estudio es competencia del derecho civil puro. Al derecho
hipotecario le corresponde el estudio de la repercusión o efectos de
la prescripción respecto de los actos o Derechos Inscritos.
Dice con
razón ROCA SASTRE que al poner en contacto la figura de la
prescripción con la del Registro de la Propiedad surgen serios
problemas, lo cual es lógico ya que la prescripción constituye un
fenómeno de transformación de un estado de “hecho” a un estado
de “derecho” que se desenvuelve en la realidad jurídica,
mientras que el Registro es el exponente de un mundo jurídico
tabular que se desarrolla dentro de la vida abstracta de los libros
registrales.
Los
sistemas hipotecarios difieren a la hora de tratar esta conexión:
- Los
sistemas basados en la fuerza probante de los asientos, como el
australiano, no admiten el juego legitimador
de la prescripción frente a los pronunciamientos del Registro.
- En el
derecho alemán y suizo,
la prescripción conforme al Registro es admitida plenamente, pero no
la inscripción contra tabulas.
- En los
sistemas de transcripción –como el derecho francés-
la prescripción se desenvuelve libremente, con plena independencia
del Registro.
En nuestro
derecho, con los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria, lo
que pretende el legislador es:
1º.-
Favorecer la prescripción adquisitiva “secundum tabulas”.
Y 2º.-
Proteger al tercer adquirente con los requisitos del art. 34, de la
usucapión consumada frente a quien le transfiere el derecho.
Ocurre, sin embargo, que la norma no es perfecta, y además –como veremos- crea un concepto especial de buena fe para este tercero, que en la práctica deja la operatividad de la norma al arbitrio de los tribunales.
Ocurre, sin embargo, que la norma no es perfecta, y además –como veremos- crea un concepto especial de buena fe para este tercero, que en la práctica deja la operatividad de la norma al arbitrio de los tribunales.
Dividiremos
nuestro análisis en tres grandes bloques:
la USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA
“SECUNDUM TABULAS”, la PRESCRIPCION EXTINTIVA
“SECUNDUM TABULAS” y la PRESCRIPCION “CONTRA TABULAS”.
1º
USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA
“SECUNDUM TABULAS”
A este
respecto, dice el art. 35 LH que (APL) “A los efectos de la
prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo
título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído
pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el
tiempo de vigencia del asiento y de los antecesores de quienes traiga
causa”.
La “ratio”
del precepto es la de posibilitar
al titular registral que adquirió de un “non Dominus” sin estar
protegido por el art. 34 LH, lo siguiente:
1º Que
pueda consolidar abreviadamente
esta adquisición por vía de usucapión ordinaria, cuando de otro
modo debería utilizar la usucapión extraordinaria.
2º y
Facilitar la usucapión ordinaria en orden a la prueba
de las circunstancias exigidas.
Pero no
estamos ante la usucapión tabular o registral “pura”, que
prescindiría del “hecho” de la posesión; es decir, no basta la
sola fuerza del Registro, sino que se precisa una posesión “ad
usucapionem” efectiva en el ámbito extrarregistral y, por eso se
trata de una usucapión “secundum tabulas”.
Dos de LAS
MEDIDAS que adopta este art. 35 para lograr su finalidad o “ratio”
son las siguientes:
1º Una es
que la inscripción será “justo título”: No es que presuma la
existencia de tal justo título sino que la inscripción vale
como justo título.
En contra
de, SANZ Y BERGAMO creen que solo es una presunción “iuris tantum”
que deroga a favor del titular inscrito el art. 1954 CC.
2º La otra
medida es presumir, “iuris tantum” que el titular registral ha
poseído, pública, pacifica, ininterrumpidamente y de buena fe
durante el tiempo de vigencia del asiento y de sus antecesores de
quienes traiga causa.
Por otro
lado, los REQUISITOS para la aplicación del artículo 35 serían:
1.- Deben
confluir en la misma persona
la cualidad de titular registral y de poseedor real y efectivo de la
finca o derecho real.
2.- La
inscripción debe referirse al dominio o a un
derecho real limitado susceptible de
posesión.
3.- El
titular ha de ser un poseedor
“ad usucapionem”, el cual, por haber adquirido de un “non
Dominus” sin estar
protegido por la fe pública
registral, tiene que
acudir a la usucapión ya que si ya esta protegido por la fe pública
del Registro no tiene ninguna utilidad este art. 35 LH.
Además, la
doctrina parece estar de acuerdo en que la práctica de una anotación
preventiva de demanda por la que sea impugnada la inscripción a
favor del usucapiente tiene valor de interrumpir el tiempo para la
usucapión.
2º El
segundo supuesto es el de LA PRESCRIPCION EXTINTIVA
“SECUNDUM TABULAS”. Este supuesto, sin embargo, no se recoge por
la Ley Hipotecaria.
Tiene lugar
cuando prescribe sustantivamente un derecho real en cosa ajena y
corrige la inexactitud del Registro, en el que se había cancelado
indebidamente la inscripción del mismo.
ROCA SASTRE
pone como ejemplo el expediente de liberación de cargas y gravámenes , en cuanto produce la cancelación de hipotecas,
cargas, gravámenes y derechos reales sobre cosa ajena que, según la
fecha que consta en el Registro, hayan prescrito civilmente.
3º Por último, LA
PRESCRIPCION “CONTRA TABULAS”, está regulada en el art. 36
LH, que establece que (APL):
«Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero».
«Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero».
Este artículo, como hemos dicho, se ocupa de la prescripción «contra tabulas» y contempla tres supuestos distintos:
I.- LA USUCAPIÓN CONTRA EL REGISTRO:
Reviste dos modalidades, según la usucapión opere contra el titular registral que no tenga la consideración de tercero protegido -en cuyo caso surge una relación entre partes- o se dé contra el tercero protegido o tercero hipotecario.
1ª.- Respecto de la primera modalidad o usucapión
contra el titular
registral o
usucapión “inter partes”, la
admite el art. 36, párrafo tercero de forma que los bienes inscritos
en el Registro son susceptibles de ser adquiridos por usucapión
por persona distinta del titular registral.
- El
fundamento de la norma es que el usucapiente y el titular registral,
y sus respectivos herederos o derechohabientes, no son terceros entre
si, sino partes dentro del fenómeno de la usucapión y están
ligados por el hecho posesorio.
- En estos
casos en que se consuma la usucapión a favor de una persona de un
bien inscrito a nombre de otra persona se produce una
inexactitud registral, de modo que el
usucapiente tiene la correspondiente acción para obtener la
rectificación del Registro.
-La cuestión
más controvertida es si cabe la usucapión “ordinaria” que
implica buena fe en el usucapiente ya que el Registro está
publicando que los bienes pertenecen al titular registral.
Así, LA
RICA Y PORCIOLES creen que desconocer el contenido del Registro
equivale a mala fe. Sin embargo creemos, con ROCA SASTRE, que el
artículo no distingue y la mala fe es el conocimiento efectivo
de la titularidad ajena.
2ª.- La segunda
modalidad de la usucapión contra el Registro es la
Usucapión frente al tercero hipotecario.
Es preciso distinguir dos
casos:
1º
La Usucapión consumada o que se consume dentro del año y
2° La Usucapión
simplemente comenzada
1º.
En el primer caso, al
tercer adquirente se le exigen, para
estar protegido frente a la usucapión,
no sólo los requisitos del art. 34 L.H,
sino también los que se desprenden del art. 36 L.H. Por
ello, LA RICA nos
habla en este caso del «tercero pluscuamperfecto».
-
Así, el art. 36 L.H.
nos dice que sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva
«cuando ... el
adquirente conoció o TUVO
MEDIOS RACIONALES Y MOTIVOS
SUFICIENTES para
conocer ...» Por
consiguiente, aunque el adquirente
no haya conocido la posesión de hecho, basta con que tuviera medios
racionales y motivos suficientes para conocerla, para
que la usucapión le perjudique. Y aquí
se han dibujado dos posiciones doctrinales:
SANZ
entendió que siempre
existirán aquellos medios racionales y motivos
suficientes. Por tanto, el tercero siempre será culpable, ya que la
mínima diligencia que
se le exige es tener en cuenta las circunstancias que
rodean a la finca que adquiere.
ROCA,
por el contrario, cree
que la postura de SANZ
está reñida con el
artículo 36, pues este
precepto exige que
«se demuestre» que el adquirente
tuvo los medios racionales y motivos suficientes, y resulta absurdo
exigir la demostración
de algo que siempre existe.
También
se exige al tercero, para que pueda prevalecer frente al poseedor
usucapiente, que interrumpa la posesión contraria dentro del año
siguiente a su
adquisición -en
consonancia con el art. 460-4 del C.c.-.
Pero, respecto a la
fecha, conforme a la cual hay que contar el plazo del año,
las opiniones son divergentes:
-ROCA,
considerando que el
momento de la adquisición es el mismo que
en el supuesto del art. 34 L.H.,
entiende que también aquí el plazo del año
se cuenta desde el otorgamiento de la escritura pública y no desde
la inscripción.
-SANZ
FERNÁNDEZ, que
considera que en el supuesto del art. 34 la adquisición
se produce con la inscripción, entiende que el cómputo del plazo se
produce a partir de la inscripción del tercero.
2°
Y en cuanto a la Usucapión simplemente comenzada: A ella
se refiere el art. 36,2 LH al decir que
“la prescripción comenzada perjudicara igualmente al titular
inscrito, si este no interrumpe en la forma y plazos antes indicados
y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su
consumación total”.
A
este respecto, SANZ y VALLET consideran
que el tercer adquirente, si interrumpe la posesión
durante el plazo del año siguiente a su adquisición, conserva su
condición de tercero,
mientras que si la consiente, expresa o tácitamente, pierde tal
condición, convirtiéndose en un sucesor exclusivamente civil.
ROCA ataca esta posición y considera que el tercero nada pierde si deja transcurrir el año sin interrumpir la posesión, pues siempre tiene el recurso de interrumpirla antes de su consumación total, como dice literalmente el artículo en cuestión.
II.- El
segundo supuesto del artículo 36 es la USUCAPION LIBERATORIA, o
“usucapio libertatis”. Tiene
lugar cuando se adquiere por usucapión una cosa como libre de
gravámenes, estando
realmente gravada.
Supone
la existencia de un tercero hipotecario, titular registral de
un derecho real, que recae sobre una cosa o derecho
que se está adquiriendo o se ha adquirido por usucapión, en
concepto de libre de
aquel derecho. De ella se ocupa el art. 36, párrafo 4°, que
distingue:
(1)
Derechos reales que NO lleven aneja la facultad de inmediato disfrute
del derecho sobre el cual se han constituido: hipotecas, censos,
tanteos, retractos.
(2)
Derechos reales que llevan
aneja la facultad de inmediato disfrute
del derecho sobre el
cual se han constituido, cuando el disfrute de los mismos no
sea incompatible
con la posesión causa de la prescripción: servidumbres reales o
personales.
(3)
Derechos reales con facultad de inmediato disfrute
de forma incompatible
con la posesión
causa de la
prescripción adquisitiva: usufructo,
uso y habitación ...
Pues
bien, en los dos primeros casos la prescripción no afecta al
tercero, y en el último
caso tampoco, si el tercero procede en la forma y plazo señalado en
el apartado.
III.- Y el
tercer supuesto del artículo 36 es el de la PRESCRIPCION EXTINTIVA
“CONTRA TABULAS”; al que se refiere el último párrafo del
artículo.
Contempla
este precepto aquellos derechos, como el usufructo, las servidumbres
y demás análogos sobre cosa ajena, que se extinguen por el «no
uso» del titular durante el tiempo marcado por la Ley.
Este
no uso del derecho perjudica siempre al titular registral,
aunque tenga la
condición de tercero, es decir, que aunque haya adquirido de buena
fe y a título oneroso un derecho de usufructo, por ej., que figuraba
registrado como
existente, pero que en la realidad jurídica ya se había extinguido
por prescripción, no adquiere nada. Por lo tanto, hay aquí una
excepción al principio de la Fe Pública Registral.
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