HIPOTECARIO TEMA 7

 HIPOTECARIO TEMA 7

 

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA PRESCRIPCION. EXAMEN DE LOS ARTICULOS 35 Y 36 DE LA LEY HIPOTECARIA

La institución de la prescripción o usucapión constituye una materia cuyo estudio es competencia del derecho civil puro. Al derecho hipotecario le corresponde el estudio de la repercusión o efectos de la prescripción respecto de los actos o Derechos Inscritos.

Dice con razón ROCA SASTRE que al poner en contacto la figura de la prescripción con la del Registro de la Propiedad surgen serios problemas, lo cual es lógico ya que la prescripción constituye un fenómeno de transformación de un estado de “hecho” a un estado de “derecho” que se desenvuelve en la realidad jurídica, mientras que el Registro es el exponente de un mundo jurídico tabular que se desarrolla dentro de la vida abstracta de los libros registrales.

Los sistemas hipotecarios difieren a la hora de tratar esta conexión:

- Los sistemas basados en la fuerza probante de los asientos, como el australiano, no admiten el juego legitimador de la prescripción frente a los pronunciamientos del Registro.

- En el derecho alemán y suizo, la prescripción conforme al Registro es admitida plenamente, pero no la inscripción contra tabulas.

- En los sistemas de transcripción –como el derecho francés- la prescripción se desenvuelve libremente, con plena independencia del Registro.

En nuestro derecho, con los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria, lo que pretende el legislador es:

1º.- Favorecer la prescripción adquisitiva “secundum tabulas”.

Y 2º.- Proteger al tercer adquirente con los requisitos del art. 34, de la usucapión consumada frente a quien le transfiere el derecho.

Ocurre, sin embargo, que la norma no es perfecta, y además –como veremos- crea un concepto especial de buena fe para este tercero, que en la práctica deja la operatividad de la norma al arbitrio de los tribunales.

Dividiremos nuestro análisis en tres grandes bloques: la USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA “SECUNDUM TABULAS”, la PRESCRIPCION EXTINTIVA “SECUNDUM TABULAS” y la PRESCRIPCION “CONTRA TABULAS”.

1º USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA “SECUNDUM TABULAS”

A este respecto, dice el art. 35 LH que (APL) “A los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los antecesores de quienes traiga causa”.

La “ratio” del precepto es la de posibilitar al titular registral que adquirió de un “non Dominus” sin estar protegido por el art. 34 LH, lo siguiente:

1º Que pueda consolidar abreviadamente esta adquisición por vía de usucapión ordinaria, cuando de otro modo debería utilizar la usucapión extraordinaria.

 

2º y Facilitar la usucapión ordinaria en orden a la prueba de las circunstancias exigidas.

Pero no estamos ante la usucapión tabular o registral “pura”, que prescindiría del “hecho” de la posesión; es decir, no basta la sola fuerza del Registro, sino que se precisa una posesión “ad usucapionem” efectiva en el ámbito extrarregistral y, por eso se trata de una usucapión “secundum tabulas”.

Dos de LAS MEDIDAS que adopta este art. 35 para lograr su finalidad o “ratio” son las siguientes:

1º Una es que la inscripción será “justo título”: No es que presuma la existencia de tal justo título sino que la inscripción vale como justo título.

En contra de, SANZ Y BERGAMO creen que solo es una presunción “iuris tantum” que deroga a favor del titular inscrito el art. 1954 CC.

2º La otra medida es presumir, “iuris tantum” que el titular registral ha poseído, pública, pacifica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de sus antecesores de quienes traiga causa.

Por otro lado, los REQUISITOS para la aplicación del artículo 35 serían:

1.- Deben confluir en la misma persona la cualidad de titular registral y de poseedor real y efectivo de la finca o derecho real.

2.- La inscripción debe referirse al dominio o a un derecho real limitado susceptible de posesión.

3.- El titular ha de ser un poseedor “ad usucapionem”, el cual, por haber adquirido de un “non Dominus” sin estar protegido por la fe pública registral, tiene que acudir a la usucapión ya que si ya esta protegido por la fe pública del Registro no tiene ninguna utilidad este art. 35 LH.

Además, la doctrina parece estar de acuerdo en que la práctica de una anotación preventiva de demanda por la que sea impugnada la inscripción a favor del usucapiente tiene valor de interrumpir el tiempo para la usucapión.

2º El segundo supuesto es el de LA PRESCRIPCION EXTINTIVA “SECUNDUM TABULAS”. Este supuesto, sin embargo, no se recoge por la Ley Hipotecaria.

Tiene lugar cuando prescribe sustantivamente un derecho real en cosa ajena y corrige la inexactitud del Registro, en el que se había cancelado indebidamente la inscripción del mismo.

ROCA SASTRE pone como ejemplo el expediente de liberación de cargas y gravámenes , en cuanto produce la cancelación de hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales sobre cosa ajena que, según la fecha que consta en el Registro, hayan prescrito civilmente.

3º Por último, LA PRESCRIPCION “CONTRA TABULAS”, está regulada en el art. 36 LH, que establece que (APL):

«Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva con­sumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adqui­sición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios ra­cionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su ad­quisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una ser­vidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescrip­ción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin per­juicio de que pueda interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hu­bieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artícu­lo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, suscep­tibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titu­lar según el Registro, aunque tenga la condición de tercero».

Este artículo, como hemos dicho, se ocupa de la prescripción «contra tabulas» y contempla tres supuestos distintos:

I.- LA USUCAPIÓN CONTRA EL REGISTRO:

Reviste dos modalidades, según la usucapión opere contra el titular re­gistral que no tenga la consideración de tercero protegido -en cuyo caso surge una relación entre partes- o se dé contra el tercero protegido o ter­cero hipotecario.

1ª.- Respecto de la primera modalidad o usucapión contra el titular re­gistral o usucapión “inter partes”, la admite el art. 36, párrafo tercero de forma que los bienes inscritos en el Registro son susceptibles de ser adquiridos por usucapión por persona distinta del titular registral.

- El fundamento de la norma es que el usucapiente y el titular registral, y sus respectivos herederos o derechohabientes, no son terceros entre si, sino partes dentro del fenómeno de la usucapión y están ligados por el hecho posesorio.

- En estos casos en que se consuma la usucapión a favor de una persona de un bien inscrito a nombre de otra persona se produce una inexactitud registral, de modo que el usucapiente tiene la correspondiente acción para obtener la rectificación del Registro.

-La cuestión más controvertida es si cabe la usucapión “ordinaria” que implica buena fe en el usucapiente ya que el Registro está publicando que los bienes pertenecen al titular registral.

Así, LA RICA Y PORCIOLES creen que desconocer el contenido del Registro equivale a mala fe. Sin embargo creemos, con ROCA SASTRE, que el artículo no distingue y la mala fe es el conocimiento efectivo de la titularidad ajena.

2ª.-  La segunda modalidad de la usucapión contra el Registro es la Usucapión frente al tercero hipotecario. Es preciso distinguir dos casos:

1º La Usucapión consumada o que se consume dentro del año y 2° La Usucapión simplemente comenzada

1º. En el primer caso, al tercer adquirente se le exigen, para estar protegido frente a la usucapión, no sólo los requisitos del art. 34 L.H, sino también los que se desprenden del art. 36 L.H. Por ello, LA RICA nos habla en este caso del «tercero pluscuamperfecto».

- Así, el art. 36 L.H. nos dice que sólo prevalecerá la prescripción adquisi­tiva «cuando ... el adquirente conoció o TUVO MEDIOS RACIONALES Y MOTIVOS SUFICIENTES para conocer ...» Por consiguiente, aunque el adquirente no haya conocido la posesión de hecho, basta con que tuviera medios racionales y motivos suficientes para conocerla, para que la usucapión le perjudique. Y aquí se han dibujado dos posiciones doc­trinales:

SANZ entendió que siempre existirán aquellos medios racionales y motivos suficientes. Por tanto, el tercero siempre será culpable, ya que la mínima diligencia que se le exige es tener en cuenta las circunstancias que rodean a la finca que adquiere.

ROCA, por el contrario, cree que la postura de SANZ está reñida con el artículo 36, pues este precepto exige que «se demuestre» que el adqui­rente tuvo los medios racionales y motivos suficientes, y resulta absurdo exigir la demostración de algo que siempre existe.

También se exige al tercero, para que pueda prevalecer frente al po­seedor usucapiente, que interrumpa la posesión contraria dentro del año siguiente a su adquisición -en consonancia con el art. 460-4 del C.c.-. Pero, respecto a la fecha, conforme a la cual hay que contar el plazo del año, las opiniones son divergentes:

-ROCA, considerando que el momento de la adquisición es el mismo que en el supuesto del art. 34 L.H., entiende que también aquí el plazo del año se cuenta desde el otorgamiento de la escritura pública y no desde la inscripción.

-SANZ FERNÁNDEZ, que considera que en el supuesto del art. 34 la ad­quisición se produce con la inscripción, entiende que el cómputo del plazo se produce a partir de la inscripción del tercero.

2° Y en cuanto a la Usucapión simplemente comenzada: A ella se refiere el art. 36,2 LH al decir que “la prescripción comenzada perjudicara igualmente al titular inscrito, si este no interrumpe en la forma y plazos antes indicados y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total”.

A este respecto, SANZ y VALLET consideran que el tercer adquirente, si interrumpe la posesión durante el plazo del año siguiente a su adquisición, conserva su condición de tercero, mientras que si la consiente, expresa o tácitamente, pierde tal condición, convirtiéndose en un sucesor exclusivamente civil.

ROCA ataca esta posición y considera que el tercero nada pierde si deja transcurrir el año sin interrumpir la posesión, pues siempre tiene el recurso de interrumpirla antes de su consumación total, como dice literalmente el artículo en cuestión.

II.- El segundo supuesto del artículo 36 es la USUCAPION LIBERATORIA, o “usucapio libertatis”. Tiene lugar cuando se adquiere por usucapión una cosa como libre de gravámenes, estando realmente gravada.

Supone la existencia de un tercero hipote­cario, titular registral de un derecho real, que recae sobre una cosa o dere­cho que se está adquiriendo o se ha adquirido por usucapión, en concepto de libre de aquel derecho. De ella se ocupa el art. 36, párrafo 4°, que distingue:

(1) Derechos reales que NO lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se han constituido: hipotecas, censos, tanteos, retractos.

(2) Derechos reales que llevan aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se han constituido, cuando el disfrute de los mismos no sea incompatible con la posesión causa de la prescripción: servidumbres reales o personales.

(3) Derechos reales con facultad de inmediato disfrute de forma incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva: usufructo, uso y habitación ...

Pues bien, en los dos primeros casos la prescripción no afecta al tercero, y en el último caso tampoco, si el tercero procede en la forma y plazo señalado en el apartado.

III.- Y el tercer supuesto del artículo 36 es el de la PRESCRIPCION EXTINTIVA “CONTRA TABULAS”; al que se refiere el último párrafo del artículo.

Contempla este precepto aquellos derechos, como el usufructo, las servidumbres y demás análogos sobre cosa ajena, que se extinguen por el «no uso» del titular durante el tiempo marcado por la Ley.

Este no uso del derecho perjudica siempre al titular registral, aunque tenga la condición de tercero, es decir, que aunque haya adquirido de buena fe y a título oneroso un derecho de usufructo, por ej., que figuraba registrado como existente, pero que en la realidad jurídica ya se había extinguido por prescripción, no adquiere nada. Por lo tanto, hay aquí una excepción al principio de la Fe Pública Registral.