HIPOTECARIO TEMA 6
HIPOTECARIO
TEMA 6
EFECTOS DE LA INSCRIPCION RESPECTO A LOS ACTOS O CONTRATOS NULOS
1. Por la propia evidencia del precepto.
Hasta los años 90, si un propietario vendía dos veces una misma finca, se venía entendiendo que nos encontrábamos ante un supuesto de doble venta (art. 1473 CC). No había dudas sobre ello.
LAS ACCIONES RESCISORIAS, REVOCATORIAS Y RESOLUTORIAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
LA ACCIÓN PAULIANA
Concepto. De la mano de De Diego podemos definir la acción pauliana como “aquella que corresponde a los acreedores para pedir la revocación de los actos realizados en fraude y daño de sus legítimos derechos”.
Y si importante es encontrar un concepto apropiado, más si cabe lo es un estudio a fondo sobre su naturaleza jurídica, en base a sus caracteres:
EFECTOS DE LA INSCRIPCION RESPECTO A LOS ACTOS O CONTRATOS NULOS
Como se
estudia en otro tema, en virtud del principio
de legalidad solo pueden tener acceso al
Registro títulos válidos y perfectos. Para conseguirlo, además de
exigir que los títulos se presenten en documentación
pública o auténtica,
se impone al Registrador la obligación de calificar
el título presentado, denegando la
inscripción de los que adolezcan de algún defecto que afecte a la
“validez del acto dispositivo”, como dice el art. 18 LH.
Pero
a pesar de ello, es posible que ciertos actos y contratos nulos
accedan al
Registro: BIEN por una calificación errónea del Registrador, BIEN
por vicios que escapan
a su apreciación -contrato simulado, vicios del consentimiento
o BIEN por ser
actos
administrativos
consecuencia del privilegio de la llamada
auto tutela declarativa o ejecutiva
del que gozan las Administraciones Públicas, y en virtud del
cual sus actos sujetos al Derecho Administrativo
serán ejecutivos y
se presumirán válidos
Pues
bien, en nuestro Derecho la inscripción no tiene fuerza
convalidante. Si un acto
o contrato nulo se inscribe, sigue siendo nulo, sin que el Registro
pueda tener eficacia para purgar los vicios de que adolece; en
efecto, dice el art.
33 L.H. que: (APL): «La
inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con
arreglo a las
leyes».
La
doctrina ha enjuiciado de diversas maneras este precepto:
GÓMEZ
DE LA SERNA -que fue uno de los autores de la L.H. de 1861- decía
que: «si bien no faltará quien califique de innecesaria la regla
del artículo 33, era
conveniente escribirla para salir al paso de la "cavilosidad y malas
artes" de los que
pretendieran que actos nulos se
considerasen purgados
por el sólo hecho de inscribirlos”. Como decían GALINDO,
ESCOSURA, y MORELL "
la inscripción no
es el agua del
Jordán que lava toda mancha".
Sin
embargo, hoy día, la mayoría de la doctrina considera
que el art. 33 es un precepto superfluo: y Roca nos dice que ello es
así:
1. Por la propia evidencia del precepto.
2.
Porque esta misma regla la presupone el art. 79-3° L.H.
relativo a la cancelación
de inscripción por
nulidad del título
3. Porque
lo mismo ocurre con el art. 34 L.H.,
interpretado «a
contrario
sensu».
Precisamente, un aspecto relevante a tratar es la
dependencia, o no, del artículo
33 LH con su
posterior 34.
Podemos
comenzar afirmando que toda transmisión o gravamen sobre bienes
inmuebles requerirá la concurrencia de dos requisitos:
- Acto o contrato válido: la falta de este primer requisito elimina la causa de la transmisión, lo cual provoca que nos encontremos ante una venta nula de cosa propia (art. 33 LH).
- Preexistencia del derecho en el enajenante: la falta de este segundo requisito no elimina la causa de la transmisión, por aplicación del principio de la fe pública registral, que antepone el asiento del tercero hipotecario por encima de la realidad extrarregistral, dando lugar a una venta válida de cosa ajena (art. 34 LH)°.
Sobre ello
ha habido una extensa jurisprudencia, recogida de forma magnífica en
la STS de 5 de marzo de 2007 (reiterada por la posterior de
7 de Septiembre de 2007).
A través de
ella se procede a la fijación definitiva en cuanto a la aplicación
de los arts. 34 LH y 1473 CC (venta de cosa ajena y doble venta), al
mismo tiempo que desarrolla una magnífica síntesis de la evolución
de la doctrina jurisprudencial.
Hasta los años 90, si un propietario vendía dos veces una misma finca, se venía entendiendo que nos encontrábamos ante un supuesto de doble venta (art. 1473 CC). No había dudas sobre ello.
A partir de
la década de los 90, se empieza a introducir un nuevo supuesto, el
de venta de cosa ajena (con el problema de la falta de regulación
legal expresa, a diferencia de la doble venta). La cual, en un primer
momento se entendió como nula o inexistente por falta de objeto;
luego se empezó a admitir su validez por el carácter
consensual y obligacional de la compraventa, para ,más tarde,
modificar en parte el concepto de doble venta, introduciendo la
exigencia de que la primera venta no se hubiera consumado mediante la
traditio. Esto se tradujo en cierta coetaneidad cronológica entre
las transmisiones, ya que cuanto más tiempo transcurriera entre la
primera y la segunda transmisión, más probable sería la
consumación de la primera venta; consecuencia de todo ello es
que, habiendo título y modo en la primera transmisión, la
jurisprudencia pasó de calificar tales supuestos de "doble venta" a
"venta de cosa ajena".
Por su
parte, la doctrina que se recoge en sendas STS del año 2007 es que
en las adquisiciones en subasta (procedimiento apremio
administrativo o judicial) el rematante o adjudicatario (que en el procedimiento adquiere del titular registral), sí reúne la
cualidad de tercero hipotecario, a efectos de la aplicación del art.
34 LH, Para ello el Alto Tribunal se fundamenta en el art. 594 LEC
(declara expresamente la validez del embargo trabado sobre cosa
ajena), así como los antecedentes legislativos, históricos, la
realidad social actual y el espíritu y finalidad de la normativa
hipotecaria, reforzando el papel que desempeña el Registro de
la Propiedad en la seguridad jurídica.
LAS ACCIONES RESCISORIAS, REVOCATORIAS Y RESOLUTORIAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El principio
de fe pública registral protege al tercer adquirente que reúna las
condiciones del art. 34 LH, y ello, “aunque después se anule o
resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten
en el mismo Registro”.
Pues bien,
según ROCA SASTRE, esta norma es completada por el art. 37 de la LH,
que recoge los efectos que el ejercicio de las Acciones Revocatorias
y Resolutorias producen respecto de las adquisiciones de un tercero,
diciendo que (APL)
“Las
acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra
tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos
conforme a lo prevenido en esta ley.
Se
exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:
1º
Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas
que consten explícitamente en el Registro.
2º
Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el
donatario las condiciones inscritas en el Registro.
3º
Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes
establecen.
4º
Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de
acreedores, las cuales perjudicarán a terceros: a) cuando hubiese
adquirido por título gratuito. b) cuando, habiendo adquirido por
título oneroso hubiese sido cómplice en el fraude. El simple
conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará,
por si solo, complicidad en el fraude.
En
ambos casos, no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no
se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde
el día de la enajenación fraudulenta.
En
el caso de que la acción resolutoria, revocatoria y rescisoria no se
pueda dirigir contra un tercero, conforme a lo dispuesto en el
párrafo primero de este artículo, se podrán ejercitar entre las
partes las acciones personales que procedan”.
La
doctrina señala que este precepto contiene una regla general y
varias excepciones.
Pero lo que ocurre es que la regla general no es más que
la aplicación del art. 34 L.H. y las excepciones son supuestos en
los que faltan algunos
de los requisitos de dicho artículo
Vamos
a examinar por separado los efectos de cada una de estas acciones en
relación con el Registro:
A.- LAS
ACCIONES RESCISORIAS son las que se dirigen a dejar sin efecto
negocios válidos estructuralmente, pero que causan un perjuicio
económico a alguna de las partes o a un tercero. La rescisión no
es por tanto, una condición, aunque el art. 23 LH hable de
condiciones rescisorias”.
La rescisión
solo procede en los casos taxativamente enumerados en la ley, que son
los siguientes:
1º Los
contratos que puedan celebrar los tutores sin
autorización judicial o los celebrados en
representación de los ausentes, siempre que las personas a quienes
representen hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del
valor de las cosas que hayan sido objeto de aquellos, art. 1291, 2º
cc.
2º Las
particiones de herencia, división de cosa común y
división de la sociedad civil, por lesión en más de la cuarta
parte del valor de las cosas cuando fueron adjudicadas, art. 1074,
406 y 1708 CC.
3º Las
enajenaciones realizadas en fraude de acreedores, art. 1291, 3º CC,
que dan lugar a la acción pauliana.
4º Los
contratos sobre cosas litigiosas,
si los celebra el demandado sin conocimiento y aprobación de las
partes litigantes o de la autoridad judicial, art. 1291, 1º y2º CC.
5º En
Cataluña y Navarra, los contratos en que se sufra lesión en más de
la mitad del justo precio, rescisión por lesión
“ultra dimidium”.
Estas
acciones son personales, imponiendo a quien ocasiona la lesión la
obligación de devolver las cosas que fueron objeto del contrato con
sus frutos y el precio con sus intereses y subsidiarias, porque la
rescisión puede evitarse indemnizando el importe de la lesión
sufrida.
Pues bien,
las acciones rescisorias No perjudican al tercer adquirente de buena
fe, quedando obligado en este caso el causante de la lesión a
indemnizar los perjuicios, art. 1295 CC.
Partiendo de
lo que hemos visto, ROCA SASTRE considera muy difícil que una acción
rescisoria perjudique a un tercero hipotecario, que siempre es un
adquirente de buena fe, a menos que la causa de rescisión conste
explícitamente en el Registro, lo que, a su juicio, solo sucederá
cuando, al tiempo de su adquisición, estuviera anotada
preventivamente la demanda de rescisión correspondiente.
B.- En
segundo lugar, LAS ACCIONES REVOCATORIAS, en sentido estricto, son
las derivadas de las causas de revocación de
donaciones, que pueden ser:
- Con
efectos personales o “ex nunc”,
que son la revocación de donaciones por supervivencia
o superveniencia de hijos o por ingratitud
del donatario, al que ROCA SATRE asimila los supuestos de reducción
de donaciones inoficiosas.
En estos
casos, al igual que las acciones rescisorias, el tercero solo puede
verse perjudicado si, al tiempo de su adquisición, se encuentra
anotada preventivamente la demanda de revocación o reducción.
- Y la
acción con efectos reales o “ex tunc”,
es la de revocación de donaciones por incumplimiento de las
cargas. No obstante, si la carga no consta en el registro, la acción
de revocación solo perjudica al tercero desde su anotación
preventiva.
Y si la
carga consta en el Registro, en realidad funciona como un caso de
resolución de la donación.
C.- Por
último, las acciones RESOLUTORIAS perjudican a terceros siempre que
deban su origen a causas que consten
en el Registro.
Siguiendo a
ROCA podemos distinguir estos supuestos:
1º La
acción resolutoria por incumplimiento de las
obligaciones recíprocas y sus
aplicaciones,(compraventa por evicción, vicios o gravámenes
ocultos), que, como condición resolutoria tácita, no consta en el
Registro, solo afectará a tercero cuando se
anote preventivamente la demanda de resolución.
2º Las
acciones resolutorias derivadas del incumplimiento
de condiciones resolutorias
expresas perjudicarán a tercero, si la
condición consta
inscrita en el Registro. Dentro de este supuesto ROCA SASTRE incluye:
- La condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una compraventa (pacto de “lex comisoria”) admitida por el art. 11 LH.
- Las reservas hereditarias y sustituciones fideicomisarias, si se hace constar en el Registro la existencia de la reserva o fideicomiso.
- La donación, institución de heredero y legado “sub modo”, si el modo consta en el Registro, porque su incumplimiento resuelve la donación, institución o legado.
3º Otro
supuesto es el de las acciones resolutorias de
origen legal, como los
retractos legales, que perjudicarán a
tercero, aunque no consten en el Registro, porque la ley les da una
publicidad mayor que la que pueda proporcionar este.
Por
ello, ROCA considera
que la inclusión de
los retractos legales en el art. 37 es inútil y se debe a un simple
afán aclaratorio.
LA ACCIÓN PAULIANA
Por
último, el número 4º del art. 37 se refiere a LA
ACCIÓN PAULIANA y
aunque de ella trata el correspondiente tema de Derecho civil,
daremos brevemente unas nociones generales.
La acción
pauliana es la acción rescisoria por fraude de los acreedores de los arts.
1111 y 1291, 3 del Código Civil.
Concepto. De la mano de De Diego podemos definir la acción pauliana como “aquella que corresponde a los acreedores para pedir la revocación de los actos realizados en fraude y daño de sus legítimos derechos”.
Y si importante es encontrar un concepto apropiado, más si cabe lo es un estudio a fondo sobre su naturaleza jurídica, en base a sus caracteres:
- Es una acción rescisoria: los actos que se rescinden son válidos (a diferencia de los simulados o fraudulentos), pero dignos de menor protección que el crédito insatisfecho. Ello encuentra su base última en la obligación genérica de todo deudor de mantener su propia solvencia.
Para que
pueda tener lugar requiere:
- Que exista un crédito de actor.
- Que el deudor realice posteriormente un acto de disposición en beneficio de un tercero.
- Que, a consecuencia del mismo, el deudor quede en estado de insolvencia.
- Que tal enajenación sea fraudulenta, lo que se presume si es gratuita, art. 1297; siendo onerosa, es preciso que el adquirente conozca el fraude (“consilium fraudis”).
- Que el acreedor carezca de otro medio para cobrar lo que se le debe, pues es una acción subsidiaria, por lo que siempre puede enervarse pagando el crédito al acreedor.
En el ámbito
hipotecario, como hemos visto, la acción solo perjudica a tercero
si se entabla dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día
de la enajenación fraudulenta, y además es necesario que el tercero
hubiese adquirido por título gratuito o, habiendo adquirido por
título oneroso, sea cómplice en el fraude. Y el simple conocimiento
de haberse aplazado el pago del precio no implica, por si solo,
complicidad en el fraude. Esta regla ha provocado dos polémicas:
1.-Algunos
autores, como GALINDO Y ESCOSURA, MORELL, creen que el tercer
adquirente goza de más protección en el orden civil, ya que el art.
1295 CC ampara al de buena fe, sea a título gratuito u oneroso.
Sin embargo,
la mayoría considera que la legislación hipotecaria concuerda con
la civil. Esta no protege al adquirente a título gratuito, porque el
art. 1297 presume el fraude en las enajenaciones gratuitas, ni al
adquirente a título oneroso de mala fe, entendiendo esta como
complicidad en el fraude.
2.- También
se ha discutido a qué tercero se refiere el artículo:
i.-
Algunos autores, JERONIMO GONZALEZ, GONZALEZ PALOMINO, NUÑEZ LAGOS,
consideran que por tercero debe entenderse tanto el que adquiere
directamente del deudor como el subadquirente de aquel. Ambos son
protegidos si adquieren a título oneroso y de buena fe, pero si
adquieren a título gratuito o son cómplices en el fraude, mala fe.
Esta postura ha sido acogida por la DGRN.
ii.-
ROCA SASTRE, en postura seguida por SANZ FERNANDEZ Y LA RICA,
sostiene que la ley hipotecaria no se refiere al que adquirió del
deudor, porque este no es tercero respecto de la enajenación
fraudulenta, sino parte, y está sujeto a las reglas del CC, sino al
subadquirente de aquel.
Así, la acción perjudica sólo al tercer subadquirente a título gratuito
o al que, adquiriendo a título oneroso, fue cómplice en el fraude.
Por consiguiente, la regla es inútil, ya que en estos casos el
subadquirente no es un tercero, pues no adquiere a título oneroso y
de buena fe.
ROCA concluye, pues, que la acción pauliana, como las
demás rescisorias, solo perjudica al tercero del art. 34 LH mediante
la anotación preventiva de la demanda correspondiente.
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