HIPOTECARIO TEMA 5
HIPOTECARIO
TEMA 5
LA INOPONIBILIDAD Y LA FE PÚBLICA REGISTRAL
Los registros públicos suelen clasificarse en dos
grupos: Registros públicos Administrativos, que se limitan a dar "noticia" de su contenido, (o sea lo que se llama la “publicidad
formal”), y los Registros Jurídicos, que, además de dar esa publicidad, reconocen
"efectos Sustantivos" a dicho contenido (o “publicidad material”).
El
Registro de la Propiedad se encuadra entre los Registros Jurídicos, ya que,
para proteger el tráfico jurídico inmobiliario, establece una doble
presunción:
- Se presume “iuris tantum” que los derechos reales inscritos Existen y Pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, mientras los Tribunales no declaren la inexactitud del Registro, esto es, el Principio de Legitimación.
- Y se presume “iuris et de iure” que el contenido del Registro ES exacto e íntegro cuando se trata de proteger al tercero que, reuniendo ciertos requisitos, ha adquirido confiando en el Registro o Principio de Fe Pública Registral.
- Se presume “iuris tantum” que los derechos reales inscritos Existen y Pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, mientras los Tribunales no declaren la inexactitud del Registro, esto es, el Principio de Legitimación.
- Y se presume “iuris et de iure” que el contenido del Registro ES exacto e íntegro cuando se trata de proteger al tercero que, reuniendo ciertos requisitos, ha adquirido confiando en el Registro o Principio de Fe Pública Registral.
Sin
embargo la doctrina no es
unánime respecto a la cuestión de si la Fe Pública Registral está
recogida en el artículo 34 de la L.H., del cual sería complemento
el 32 de la misma, o si estos dos preceptos responden a dos sistemas
distintos de protección. En este punto, hay dos concepciones: la
tradicional o monista, y la dualista.
Así,
para los defensores de la TESIS MONISTA,
el principio de fe pública registral, pese a ser único, presenta
dos vertientes:
1.-
NEGATIVAMENTE, presume la integridad del Registro: lo que “no
conste” en el Registro cuando el tercero realice su adquisición se
considera “inexistente”. Lo recoge el art. 32 LH: (APL) “Los
títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.
2.-
Y POSITIVAMENTE, presume la exactitud del registro: el tercero que,
cumpliendo los requisitos legales, adquiere un derecho, lo hace con
extensión y contenido con que aparece registrado, siendo mantenido
en su adquisición aunque no exista o se resuelva el derecho del
transferente. Es recogido en el art. 34 LH, que luego examinaremos
detalladamente.
Esta concepción entiende, pues, que, en la legislación
española, hay UN SÓLO TERCERO protegido por la fe pública
registral: el del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Defienden esta postura ROCA SASTRE, SANZ FERNÁNDEZ,
HERMIDA LINARES, PEÑA y BERNALDO DE QUIRÓS y PAU PEDRÓN.
Frente
a esta postura, la mayoría de la doctrina NUÑEZ LAGOS, LACRUZ,
VILLARES
PICÓ, AMORÓS GUARDIOLA, DIEZ PICAZO, HERNÁNDEZ GIL y GARCÍA
GARCÍA,
siguen una DOCTRINA DUALISTA:
Así,
NÚÑEZ LAGOS sostuvo que el tercero del art. 34 L.H. es distinto del
tercero de los arts. 13 y 32 de la misma. Al tercero de los arts. 13
y 32 le basta con la inscripción a su favor, sin que sea necesaria
una previa inscripción a favor de quien le transmitió. La
llamada fe pública y la buena fe sólo juegan en el ámbito del art.
34, pero no en el de los arts. 13 y 32 L.H.
En
cuanto al AMBITO DE APLICACIÓN de Fe Pública Registral, dice ROCA
que es el siguiente:
1º
ASEGURA al tercero la existencia, titularidad y extensión de los
derechos reales inscritos, pero no se extiende (i) a los datos
registrales de mero hecho, como los datos físicos de la finca; (ii) a
los referentes al estado civil y capacidad de las personas; (iii) a
los derechos personales o de crédito; ni (iiii) a los derechos
reales sobre bienes muebles.
2º
La fe pública No ampara al tercero respecto de las LIMITACIONES
LEGALES que pesen sobre la finca, aunque No figuren registradas,
porque la ley les otorga una publicidad mayor que la que podría
darles el Registro. Así sucede con los retractos legales,
prohibiciones legales de disponer, servidumbres legales, cargas
urbanísticas, arrendamientos sujetos a leyes especiales etc.
3º
También, ciertos derechos por su notoriedad perjudican a tercero
aunque no conste en el Registro, como ha reiterado la jurisprudencia
con relación a las servidumbres aparentes
4º
El principio de fe pública registral solo actúa respecto el
contenido de la hoja de la finca, no
perjudicando al tercero lo
que no conste en ella. Así se desprende del
art. 13, párrafo 1º de la LH: (APL) “Los derechos reales
limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o
limitación de dominio o de los derechos reales, para que surtan
efecto contra tercero deberán constar en la inscripción de la finca
o derecho sobre que recaigan”.
5º
Tampoco ampara la fe pública al propio
negocio jurídico en cuya virtud adquiere el
tercero, pues, conforme al art 33 de la LH: (APL) “La inscripción
no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las
leyes”.
6º
Y, por último, el principio opera en beneficio de tercero que reúna
los requisitos del art. 34 LH y sus efectos se propagan a todo
adquirente posterior
de la misma finca o derecho.
EL
CONCEPTO DE TERCERO EN LA LEGISLACION HIPOTECARIA
La Ley hipotecaria de 8 de febrero de 1861 definía
al tercero, en su art. 27, como “aquel que no haya intervenido en
el acto o contrato inscrito”, precepto que provocó grandes
discusiones doctrinales. La ley de 1946 suprimió esta definición,
pero diversos preceptos siguen aludiendo al tercero.
La
mayoría de la doctrina está de acuerdo en que el concepto de
tercero no es una creación de la ley hipotecaria, sino que procede
del derecho civil, si bien aquélla le añade ciertos requisitos para
protegerle mediante la fe pública registral.
I.-
En el Derecho Civil, conforme al art 1257 del C.C. se distingue entre
las “partes” y los “terceros” o extraños a la relación
jurídica contemplada; si bien, estos terceros pueden ocupar dos
posiciones:
-
El simple tercero (“poenitus extraneus”), al que no afecta
directamente la relación jurídica, aunque pueda hacerlo
indirectamente (oponibilidad).
-
Y el “tercero adquirente” o subadquirente que, en virtud de un
negocio jurídico o una disposición legal, entra en contacto con el
objeto de una relación jurídica al vincularse con una de las
partes.
II.-
Pues bien, en el ámbito hipotecario, tercero es este “tercer
adquirente” por negocio jurídico de un derecho real inmobiliario
inscrito, que, si además reúne las circunstancias del art. 34 LH,
será un tercero hipotecario, protegido por la fe pública registral
cuando el Registro sea inexacto.
En este sentido, y como hemos dicho, JERONIMO GONZALEZ Y
ROCA SASTRE defienden una TESIS MONISTA, según la cual todas las
referencias que la ley hace al tercero se refieren al tercero del art. 34 LH.
Por
el contrario, quienes siguen la TEORIA DUALISTA, consideran que el
concepto de tercero hipotecario no es único, existiendo, como ya
hemos señalado, el tercero “latino” del art. 32 LH que sólo es
protegido en cuanto no le son oponibles los títulos no inscritos, y
el tercero “germánico” del art .34 de la LH que está
protegido incluso frente al verdadero propietario.
EXAMEN DEL ARTICULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA
El
art. 34 LH dice (APL) “El
tercero de buena fe que adquiera a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
“La
buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro.
“Los
adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección
registral que la que tuviese su causante o transferente”.
Por
consiguiente, para que nos encontremos ante un tercero hipotecario
deben reunirse los siguientes REQUISITOS
1º
El tercero ha de adquirir de buena fe,
entendido en sentido subjetivo: debe desconocer la inexactitud
registral y los vicios que puedan afectar a la titularidad del
transferente, confiando en la exactitud del Registro, pero con
independencia de si realmente consultó el Registro. La buena fe se
presume mientras no se pruebe que el tercero conocía indubitadamente
la inexactitud del Registro.
SANZ FERNANDEZ Y LA RICA creen que la buena fe debe existir en el momento de la inscripción, pero la mayoría de la doctrina la exige en el momento de la conclusión del negocio jurídico de la adjudicación. En lo que todos están de acuerdo es en que el conocimiento posterior de la inexactitud del Registro o de los vicios de la titularidad del transmitente (mala fe sobrevenida), no afecta a tercero
2º
La adquisición debe ser onerosa, derivativa y
por negocio jurídico, lo que excluye
las transmisiones gratuitas, originarias
y las que tengan lugar por ministerio de la
ley o por resolución judicial o administrativa.
3º
El tercero ha de adquirir de persona que en el
Registro aparezca con las facultades para transmitir el derecho; SANZ
opina que basta con que el derecho del transmitente esté inscrito en
el momento en que el tercero inscribe su adquisición. ROCA y el TS
creen que deber estarlo en el momento de perfeccionarse el contrato.
4º
El tercer adquirente debe inscribir
su derecho. SANZ FERNANDEZ cree que la fe registral produce sus
efectos desde la inscripción. ROCA entiende que la inscripción
retrotrae los efectos al día de la perfección del contrato.
5º
El tercero ha de haber adquirido en función
de Registro inexacto (si es exacto no
necesita esta protección) y sin que consten en el claramente las
causas que pueden producir la nulidad o resolución del derecho del
transferente.
EL
EFECTO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL es mantener al tercero en su
adquisición en los términos resultantes del Registro. Para la
mayoría de la doctrina esto supone una adquisición “a non
domino”. Sin embargo, NUÑEZ LAGOS dice que al tercero sólo “se
le mantiene” en su adquisición, es decir, se niega al verdadero
titular la posibilidad de reivindicación frente a aquel, lo que,
sólo indirectamente, supone una adquisición “a non domino”.
EXCEPCIONES
A LA FE PUBLICA REGISTRAL
Siguiendo
a ROCA, distinguimos dos clases de excepciones:
A) Las que suponen NEGACION de un modo DEFINITIVO
o indefinido de la protección del tercero hipotecario y,
B) Las que suponen solo SUSPENSION TEMPORAL de la fe pública.
B) Las que suponen solo SUSPENSION TEMPORAL de la fe pública.
A.- Entre las primeras, podemos citar:
1.-
Las Menciones
conforme al Art. 29 de la L.H.
2.-
El caso de la Usucapión,
ya que conforme al art. 36 L.H.,
si frente al dominio o
derecho real adquirido
se ha consumado o está en vías de consumarse una usucapión,
la fe pública sólo protege al tercer adquirente si no conoció o no
pudo conocer la posesión por el poseedor y si no
consintió o hizo
cesar la posesión dentro del año siguiente a su adquisición.
3.-
Anotaciones preventivas.-
En esta materia cabe citar:
-La del art. 42 de la L.H., referente a la anotación preventiva del derecho hereditario, la cual, por su inadaptación a los principios hipotecarios, no puede quedar dentro del ámbito protector de la fe pública.
-La
anotación del art. 44 L.H., en relación con el 1.923 C.c.,
en materia de anotación
preventiva de embargo,
ya que los créditos y actos dispositivos anteriores a
dicha anotación, aunque no consten en el Registro, pueden afectar al
titular de la
anotación.
4.-También
se decía que para que la fe pública amparase al cesionario
de un crédito
nominativo, además de reunir los requisitos
del art. 34 LH, era preciso que la cesión se
notificase al deudor. Actualmente, parece,
sin embargo que en este supuesto no
hay una excepción a la fe pública, ya que el nuevo art. 149
L.H., modificado por la Ley, de 7 DICIEMBRE 2007, a diferencia del
anterior, no exige la notificación al deudor.
5.-
También, antes de la vigente Ley Concursal, se discutía sobre si el
tercer hipotecario estaba o no protegido frente a la retroacción de
la quiebra, pero esta cuestión la resuelve la dicha Ley Concursal en
sentido positivo estableciendo que
si los bienes y derechos salidos del patrimonio del deudor no
pudieran
reintegrarse a la masa
por pertenecer a tercero que
gozase de protección
registral, se condenará a quien hubiese sido
parte en el acto rescindido a entregar el valor que tuvieran cuando
salieron del patrimonio
del deudor concursado.
6.-
También son excepciones las Limitaciones Legales o Estatutarias de
la propiedad. Así, conforme al articulo
26-1° L.H. «Las prohibiciones de disponer... establecidas por la
Ley, no necesitarán
inscripción separada y especial y surtirán
sus efectos como
limitaciones legales del dominio»
destacando en este sentido las derivadas de la Ley del Suelo.
7.-
Y, por último, también son excepciones por vía de negación: Las
hipotecas Legales
Tácitas o Créditos Singularmente Privilegiados
que afectan a tercero aunque no consten en el Registro y el
derecho de Reversión
que, con motivo de las expropiaciones forzosas,
se concede a los antiguos propietarios.
B.- Y son EXCEPCIONES POR VÍA DE SUSPENSIÓN TEMPORAL:
1. La del art. 28 L.H., conforme al cual, (APL):
«Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia. testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».
Es decir, que, ante el peligro de que el titular inscrito sea un heredero aparente y no real, la L.H. suspende la protección de la fe pública.
2. La del art. 207 L.H.: conforme al cual, (APL)
«Las inscripciones de inmatriculación practicadas conforme a los dos artículos anteriores no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha».
3. La suspensión por un año -prorrogable por otro- en el caso de asientos practicados durante el período de reconstrucción de Registros destruidos.
4. La suspensión por 180 días -que tienen los acreedores para pedir anotación preventiva- en el caso de adjudicación para pago de deudas del art. 45 L.H.
5. La suspensión por 180 días en el supuesto de anotaciones preventivas de legados: art. 48 L.H.
6. Y La suspensión establecida en el caso de la concentración parcelaria. La inscripción no surtirá efectos contra tercero hasta pasados 90 días naturales.
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