HIPOTECARIO TEMA 4

 HIPOTECARIO TEMA 4

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

El Registro de la Propiedad tiene unos importantísimos efectos en el trafico jurídico que, para la mayoría de la Doctrina, se desprenden del denominado Principio de Publicidad.

Según GARCÍA GARCÍA, el Principio de Publicidad consiste en la “exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas inmobiliarias de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes, con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada”.

Así, pues , la Publicidad Registral no consiste en que todos tengan conocimiento del contenido del Registro, sino en que este pueda ser conocido por todos los interesados. A su vez, no obstante, esta publicidad puede verse desde dos posiciones diferenciadas pero complementarias

  

Primero, su contenido puede ser conocido por todos los que tengan interés en ello, lo que llamamos Publicidad Formal.

Y segundo, su contenido se presume exacto, lo que llamamos Publicidad Material, lo que da lugar a dos principios:

- EL DE “FE PUBLICA REGISTRAL”, en sus dos aspectos: el negativo, es decir, lo no inscrito no perjudica a terceros y el positivo, o sea, que el tercero que adquiere confiado en el registro y con las condiciones exigidas por la ley, es mantenido en su adquisición.

- Y EL PRINCIPIO DE " LEGITIMACION REGISTRAL", que pasamos a examinar.

PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL

La ley hipotecaria formula el PRINCIPIO DE " LEGITIMACION REGISTRAL" mediante el juego combinado de tres artículos.:

1º El art. 1, párrafo tercero de la LH(APL) según el cual “Los asientos del registro practicados en los libros que se determinan en los art. 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley”.

2º El art. 38, párrafo primero LH conforme al cual (APL)“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.

3º y el artículo 97 de la LH, que dice que (APL) : “Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”.

Por tanto el Principio de Legitimación presume, mientras los Tribunales no declaren la inexactitud del asiento, que “el dominio o los derechos reales inscritos existen y pertenecen al titular registral en la forma determinada por el asiento y que aquel tiene la posesión de los mismos, así como que se ha extinguido el derecho a que se refiere un asiento cancelado”.

CONSECUENCIAS SUSTANTIVAS: PRESUNCION DE VERACIDAD Y PRESUNCIONES POSESORIAS.

El principio de legitimación produce dos consecuencias sustantivas fundamentales la presunción de veracidad y las presunciones posesorias:

A.- Como hemos visto, LA PRESUNCION DE VERACIDAD de los asientos del Registro constituye la misma entraña del principio de legitimación, como se desprende del art. 38,1, LH ya citado.

En cuanto al AMBITO en que opera esta presunción es el siguiente:

- Alcanza solo a los derechos inmobiliarios. Quedan fuera los derechos personales, los datos sobre capacidad y estado civil de las personas y las circunstancias de mero hecho. No obstante, el TS incluye en la presunción los datos físicos que obren en el asiento sobre extensión superficial de la finca, cabida y linderos.

- Los derechos reales inmobiliarios deben constar sin contradicción en la hoja de la finca por inscripción, cancelación o nota marginal que supla a éstas. CHICO Y ORTIZ cree que la legitimación no alcanza a las anotaciones preventivas, pero ROCA dice que sí opera respecto de las Anotaciones de Suspensión por Defecto Subsanable, Créditos Refaccionarios. Legado Específico de Bien Inmueble y Derecho Hereditario.

- En tercer lugar, la presunción de veracidad es de existencia del derecho y para la mayoría, de integridad del Registro con relación a la situación jurídica real de la finca, aunque SANZ Y LACRUZ lo niegan.

- Y, por último, se presume que el derecho pertenece al titular registral con el contenido que determina el asiento y también se considera exacto lo que expresa sobre la razón o causa de la mutación jurídico real, (compraventa, donación, herencia, etc).

LOS EFECTOS de la presunción de veracidad son estos:

- Primero, opera a todos los efectos legales, tanto en lo que beneficie como en lo que perjudique al titular, en todos los campos (civil, administrativos, fiscal) mientras los Tribunales no declaren la inexactitud del Registro.

- Segundo, dispensa de toda prueba al titular, registral y la traslada a quien quiera hacer valer la discordia entre el Registro y la realidad extrarregistral.

- Tercero, el titular registral está legitimado, para ejercitar todas las facultades de derecho inscrito. Por tanto, en virtud de la legitimación registral, puede decirse que sólo el titular inscrito, al menos a los efectos registrales, tiene la facultad de disposición del derecho, pudiendo transmitirlo. Esto lo tiene en cuenta la L.H. al regular la manifestación formal del poder dispositivo atribuido al titular, es decir, al regular en su artículo 20 el tracto sucesivo. Ahora bien, en nuestro Derecho, la eficacia y validez de la disposición no depende sólo de la legitimación del titular inscrito, sino de que se cum­plan los requisitos para la protección del adquirente del artículo 34 de la Ley Hipotecaria

Y es que, como bien precisa ROCA SASTRE, la facultad de disponer sólo corresponde al titular civil. El titular registral está legitimado para realizar actos de disposición, pero, si no es el titular real del derecho, carece de poder de disposición y, si dispone, lo hace indebidamente y responde de las consecuencias civiles y penales de su actuación.

Por último hay que señalar que el ARTÍCULO 10 de la Ley Hipotecaria redactado por la Ley 13/2015 de 24 de Junio establece que APL: Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica “alternativa,” en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

Así pues este artículo sienta una importante novedad: la extensión del principio de legitimación registral -artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria- a la ubicación y delimitación geográfica expresadas en la inscripción Queda pues consagrada una presunción iuris tantum de exactitud que con anterioridad sólo se reconocía a los datos de titularidad jurídica y contenido de los derechos inscritos

B.- El segundo efecto del Principio de Legitimación Registral es el de las LAS PRESUNCIONES POSESORIAS a favor del titular registral:

a) Así, dice el art. 38, 1 “in fine” de la LH que “De igual modo se presume que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.

La doctrina ha discutido a que posesión se refiere este precepto:

1º SANZ FERNANDEZ dice que se refiere a la posesión efectiva, material o de hecho del derecho inscrito.

2º MARTINEZ CORBALAN cree que al ejercicio del derecho, al derecho a poseer o “ius possidendi”.

3º LACRUZ entiende que es la posesión civil del art. 430 CC, con sus límites y posibilidades de protección.

4º Y para ROCA, se trata de la posesión de hecho ligada al ejercicio del derecho, es decir, se “presume” que el titular registral es un titular completo, un propietario-poseedor. Se trata de una presunción posesoria que encierra una ficción: el titular registral ha de ser “tratado” en el tráfico jurídico como un titular que efectivamente posee, incluso cuando se demuestre que no posee.

b) La segunda Presunción Posesoria derivada del principio de Legitimación Registral es la del art. 35 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual (APL): “A los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga último causa”.

c) Y por último, puede también considerarse como presunción posesoria la posibilidad de convertir las antiguas inscripciones posesorias en inscripciones de dominio, cuando se extienda alguna inscripción relativa a las fincas o se expida una certificación a solicitud del titular de las mismas ( art. 353 RH).

CONSECUENCIAS PROCESALES DE LA LEGITIMACION REGISTRAL

El principio de legitimación produce también consecuencias en el ámbito procesal a favor del titular registral:

1º En efecto el titular registral tiene la posibilidad de ejercitar las acciones reivindicatorias, negatorias o confesorias sin exhibir más título o prueba de su derecho que la certificación registral.

2º ROCA SASTRE, en tesis acogida por la jurisprudencia, entiende que la presunción posesoria faculta al titular registral, para ejercitar la acción de desahucio contra el que se encuentre en posesión de la finca en concepto de precarista.

3º También el titular registral  puede interponer la llamada Tercería Registral del art. 38, 3 LH., párrafo tercero, que dice que (APL) “En casos de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredero del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyese asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento”.

4º Otra consecuencia procesal es que si el titular si es demandado por una acción contradictoria del dominio u otro derecho real inscrito, se impone al demandante pedir la nulidad o cancelación del asiento.

5º Y por último, se establecen procedimientos especiales para ejercitar las acciones reales derivadas de los derechos inscritos, como los de ejecución hipotecaria (art. 129 y ss de la LH)  y el regulado en el art.41 LH, que pasamos a estudiar

 

ARTICULO 41 DE LA LEY HIPOTECARIA: NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO QUE REGULA . TRAMITES

El artículo 41 de la Ley Hipotecaria en su redacción inicial, regulaba un procedimiento judicial Especial y Abreviado que podía utilizar el titular registral contra quienes, sin título inscrito, se opusieren a los derechos inscritos o perturbaran su ejercicio.

Sin embargo la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de Enero del 2000 modificó el art. 41, que establece que :(APL)

«Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la LEC, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejerci­cio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el art. 38, EXIGIRÁN SIEMPRE que por certificación del Registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondien­te».

Con esta redacción se pone de manifiesto:

1. Que la acción que se ejercita no deriva del derecho inscrito, sino de la propia inscripción, de forma que basta acreditar la inscripción para ac­ceder a la pretensión ejercitada.

2. Que la base del ejercicio de la acción es la legitimación registral y su objeto es acomodar la realidad jurídica extrarregistral a los asientos del Registro, que se presumen exactos. La eficacia de la inscripción es aquí similar a la de una sentencia judicial.

3. Que desaparece el procedimiento especial del anterior art. 41, sus­tituido por el juicio verbal, cuyos trámites son muy breves, ya que se aplican las normas de este juicio, conforme a la L.E.C.

En cuanto a los trámites del procedimiento destacar la “brevedad” de los plazos, la necesidad de que el demandado preste “caución” suficiente y que las causas de excepción son “tasadas”, limitándose a las siguientes:

1ª Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de dere­chos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2ª Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3ª Que la finca o derecho se encuentren inscritos a favor del de­mandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4ª No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

EJERCICIO DE ACCIONES CONTRADICTORIAS DEL DOMINIO Y DEMAS DERECHOS REALES INSCRITOS.

El titular registral también está procesalmente defendido por el art. 38, párrafo segundo de la Ley Hipotecaria, conforme al cual (APL) :

“Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrán ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta ley cuando haya de perjudicar a tercero”.

Los requisitos, pues, para ejercitar estas acciones contradictorias son:

1. Que se trate del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos.

2. Que se ejercite una acción contradictoria, entendiendo por tal aque­lla que pueda dar lugar a una sentencia cuyo fallo sea incompatible con la inscripción: reivindicatoria o declarativa del dominio o derecho real, confesoria o negatoria.

3. Que en la demanda o antes, se entable la demanda de  nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.

La finalidad del precepto es impedir la coexistencia de la inscripción de un título con una sentencia que contradiga su existencia y su efecto, obligar al demandante a pedir la nulidad o cancelación del asiento. Si no la pide, se desestimará la demanda, si bien, como el Tribunal no actúa de oficio, debe el demandado alegar esta circunstancia, como excepción, en su escrito de contestación o de dúplica.

Algunos autores consideran que las causas taxativamente marcadas por la ley son los vicios de forma del asiento y los de fondo que resulten de este. ROCA opina que la regla solo quiere decir que contra el tercero protegido no producen efecto la demanda de contradicción ni la consiguiente declaración de nulidad.