HIPOTECARIO TEMA 1
TEMA 1
HIPOTECARIO
- Es posible que sus redactores tuvieran en cuenta sólo los dos asientos principales y positivos que se practican en el Registro, con exclusión de los negativos o accesorios, por la supuesta menor importancia de los mismos dentro de la mecánica registral. Lo más razonable es estimar que las dos palabras, inscripción y anotación, en su conjunto, son sinónimas de inscripción en sentido amplio, o sea, de registración.
- Dentro de la fórmula legal se incluyen tanto los actos y contratos como los derechos reales a que aquellos hacen referencia, y los bienes inmuebles sobre los que estos derechos recaen.
- Y no es desacertada la expresión actos y contratos, porque dentro de ella cabe incluir tanto los negocios jurídicos bilaterales, como los unilaterales (por ej.: negocio cancelatorio) e incluso los actos no negociales.
- En definitiva, hablar de inscripción o anotación en sentido amplio puede significar algo equivalente a “dotar de publicidad”, y esta es la función que cumple y es propia del Registro.
Podemos clasificarlos en esenciales y accesorios.
1. La publicidad de los derechos reales.
2. La legitimación y protección del tráfico jurídico y, por consiguiente, el fomento del crédito territorial. Este es el fin último del Registro, al cual tienden todas las legislaciones con más o menos intensidad.
1. Fines estadísticos de movimiento de la propiedad inmueble.
2. Fines de información de la riqueza inmueble por medio de los Libros Índices, hoy ficheros informatizados vía internet.
3. Fines fiscales.
- Con inscripción constitutiva: sistema alemán y suizo.
- Con inscripción declarativa: sistema español .
3.Por último existen Sistemas que establecen el Registro con plena y absoluta eficacia probatoria. Lo que dice el Registro es siempre verdad de un modo absoluto, salvo excepciones tasadas. El titular registral tiene una situación inatacable. Es el sistema australiano.
También pueden clasificarse los sistemas registrales:
5º Se define y se regula la INEXACTITUD REGISTRAL Y LA NULIDAD.
También contienen reformas puntuales las Leyes de Acompañamiento de Presupuestos de 30 de diciembre de 2.002 y 30 diciembre 2003, así como…
La Ley Concursal de 9 julio 2003 y sus reformas posteriores,
Pero la reforma de mayor calado, fue la producida por la Ley 13/2015 de 24 de Junio que modificó la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro para favorecer una mayor coordinación entre éste y el Registro de la Propiedad modificando la totalidad de los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas: de una parte, desjudicializando los mismos y, de otra, potenciando las funciones de notarios y registradores
Y también, hay que citar la reforma producida por la Ley de Jurisdicción voluntaria de 2-Julio-2015 que, aparte de modificar el artículo 14 para ampliar los títulos sucesorios, añadió un nuevo Título, el IV Bis, con un único art., el 103 bis, para regular la competencia de los Registradores los Notarios y Secretarios Judiciales en el procedimiento para la obtención de un acuerdo extrajudicial en las controversias sobre las materias que determina..
Por último, la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, ha reformado también la Ley Hipotecaria y así, desaparecen las referencias a la incapacitación y las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, desapareciendo el Libro de Incapacitados; se suprime el tan criticado artículo 28 ( referente a la suspensión de la fe pública en las herencias en favor de herederos no forzosos) y se reforma la hipoteca legal de los tutores.
EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: CONCEPTO Y FINES
CONCEPTO
La doctrina
tradicional –principalmente ROCA-, al exponer el art. 1º de la Ley Hipotecaria,
entendía que el Registro de la Propiedad podía contemplarse desde
tres puntos de vista: como "institución", como "oficina", y como
"conjunto de libros". Pero esta idea, por lo menos, hay que matizarla.
El Registro
es, ante todo, una institución, y, como tal, puede definirse
-siguiendo a PAU
PEDRÓN- como: "La institución destinada a la publicidad de la
situación jurídica de los inmuebles, con la finalidad de proteger
el tráfico jurídico".
El "conjunto
de libros" y la "oficina" no caracterizan al Registro,
pues no constituyen una materia exclusiva del mismo. En realidad son "medios" al servicio de la institución y pertenecen al capítulo de su
organización.
La ley
Hipotecaria en su art. 1º, número 1 dice que: ( Al Pie de la Letra, en adelante "APL")
"El
Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles.
Las
expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en
cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
Los
asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en
los artículos
238 y siguientes,
en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras
no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta
Ley.”
Este
precepto, que nos da una idea aproximada lo que es el Registro, ha
sido criticado por la doctrina por diversas razones.
No obstante,
GARCÍA GARCÍA y AMORÓS GUARDIOLA entienden que:
- Es posible que sus redactores tuvieran en cuenta sólo los dos asientos principales y positivos que se practican en el Registro, con exclusión de los negativos o accesorios, por la supuesta menor importancia de los mismos dentro de la mecánica registral. Lo más razonable es estimar que las dos palabras, inscripción y anotación, en su conjunto, son sinónimas de inscripción en sentido amplio, o sea, de registración.
- Dentro de la fórmula legal se incluyen tanto los actos y contratos como los derechos reales a que aquellos hacen referencia, y los bienes inmuebles sobre los que estos derechos recaen.
- Y no es desacertada la expresión actos y contratos, porque dentro de ella cabe incluir tanto los negocios jurídicos bilaterales, como los unilaterales (por ej.: negocio cancelatorio) e incluso los actos no negociales.
- En definitiva, hablar de inscripción o anotación en sentido amplio puede significar algo equivalente a “dotar de publicidad”, y esta es la función que cumple y es propia del Registro.
FINES
Podemos clasificarlos en esenciales y accesorios.
Esenciales
1. La publicidad de los derechos reales.
2. La legitimación y protección del tráfico jurídico y, por consiguiente, el fomento del crédito territorial. Este es el fin último del Registro, al cual tienden todas las legislaciones con más o menos intensidad.
Y son
fines Accesorios
1. Fines estadísticos de movimiento de la propiedad inmueble.
2. Fines de información de la riqueza inmueble por medio de los Libros Índices, hoy ficheros informatizados vía internet.
3. Fines fiscales.
SISTEMAS
DE ORDENACIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Los Sistemas de Ordenación Jurídica de la Propiedad Inmueble se pueden
definir como: "Los conjuntos de normas que regulan y organizan
la propiedad inmueble de cada país".
De estas
normas, pertenecen al Derecho inmobiliario “registral”, las
relativas a la publicidad y a la seguridad del tráfico jurídico de
inmuebles, a través del Registro de la Propiedad.
De esta
suerte, en el ámbito del Derecho comparado, existen diversos
sistemas de Registro o sistemas hipotecarios.
ROCA,
atendiendo a SUS EFECTOS, distingue:
1. Sistemas
que adoptan el Registro con efectos de: "inoponibilidad de lo no
registrado respecto al tercer adquirente por negocio jurídico
registrado". Es el sistema francés.
2. Sistemas
que regulan el Registro con efectos legitimadores.
En ellos el contenido registral se presume exacto e íntegro mientras
no se pruebe lo contrario, e incluso aunque se pruebe, respecto de
tercero. Hay dos modalidades:
- Con inscripción constitutiva: sistema alemán y suizo.
- Con inscripción declarativa: sistema español .
3.Por último existen Sistemas que establecen el Registro con plena y absoluta eficacia probatoria. Lo que dice el Registro es siempre verdad de un modo absoluto, salvo excepciones tasadas. El titular registral tiene una situación inatacable. Es el sistema australiano.
También pueden clasificarse los sistemas registrales:
POR LA FORMA
DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS
1. Sistemas
de transcripción. En ellos se copia o
transcribe íntegramente el documento. Se trata de los sistemas
francés, belga e italiano.
2. Sistemas
de inscripción. En ellos, los asientos se
hacen a base de extractar y a veces transcribir algunos aspectos del
título, pero no la totalidad del mismo, pues existen pactos de
carácter personal que no son inscribibles. Este sistema es el que
sigue la legislación española.
3. Sistema
de encasillado. Los asientos se extienden
siguiendo el encasillado de los libros.
Este sistema es propio de aquellas legislaciones que siguen el sistema del numerus clausus de derechos reales, en que basta consignar los datos fundamentales, pues todo lo demás está ya regulado por la Ley. Son los sistemas alemán, suizo y austriaco.
Este sistema es propio de aquellas legislaciones que siguen el sistema del numerus clausus de derechos reales, en que basta consignar los datos fundamentales, pues todo lo demás está ya regulado por la Ley. Son los sistemas alemán, suizo y austriaco.
POR LA FORMA
DE ORGANIZACIÓN
1. Sistema
del folio real. El Registro, en estos
sistemas, se organiza tomando como base fundamental la finca,
abriendo un historial a cada una de ellas, en el que constan con
separación los diferentes actos y contratos y derechos constituidos
sobre cada finca. Prototipos del sistema de folio real son las
legislaciones de Alemania, Suiza, Austria y España.
2. Sistemas
de base personal. En estos sistemas, la
organización del Registro no toma como referencia la finca, sino que
se trata de un archivo de documentos completados por unas fichas. Es
el caso de los sistemas francés e italiano y el que rige en varios
estados de América del Norte.
POR SU
RELACIÓN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURÍDICO
1. Sistema
abstracto. Es el caso del sistema alemán,
que parte del negocio real abstracto, totalmente desconectado de la
causa y del negocio obligacional.
2. Sistemas
causales. En ellos la inscripción tiene una
base causal, que es la que proporciona la causa del negocio jurídico
objeto de inscripción. Se trata de la posición que sigue la
generalidad de los sistemas, con exclusión del sistema alemán.
LA
LEGISLACION HIPOTECARIA EN ESPAÑA: ESPECIAL EXAMEN DE LAS REFORMA DE
1944-1946 Y MODIFICACIONES POSTERIORES
La
necesidad de dotar a los derechos sobre bienes inmuebles de una
cierta publicidad y por tanto cognoscibilidad es una característica
común a todos los ordenamientos de nuestro entorno, y en todos se ha
producido una evolución similar, desde un sistema primitivo de
publicidad basado 1) primero, en la posesión material de los predios,
luego 2)en la base documental de los títulos dominicales y 3)por fin la
creación de Registros propiamente dichos que en puridad marca un
antes y un después en el sistema.
Respecto de
su EVOLUCION LEGISLATIVA en España, hay que decir que…
El primer precedente de un sistema de registro público en nuestro país se encuentra en la Real Pragmática de Carlos I de 1535, que creó un registro de gravámenes que, sin embargo, no llegó a tener efectividad práctica.
El primer precedente de un sistema de registro público en nuestro país se encuentra en la Real Pragmática de Carlos I de 1535, que creó un registro de gravámenes que, sin embargo, no llegó a tener efectividad práctica.
El
verdadero antecedente del registro de la Propiedad fue la creación
de los denominados Oficios o Contadurías de Hipotecas, establecidos
por una Real Pragmática de Carlos III de 1768, que estuvieron
vigentes hasta el año 1861.
Sin
embargo, se limitaban a dar publicidad de la constitución de
gravámenes. Además, este sistema tenía graves inconvenientes.
Entre otros:
1º
No garantizaba la seguridad de las transmisiones de dominio.
2º
Existía gran número de hipotecas tácitas, incluso generales.
3º
No existían procedimientos especiales de ejecución hipotecaria.
Sin
embargo, como la enajenación de bienes inmuebles no era demasiado
frecuente y la demanda de capitales era reducida el sistema cumplió
su limitada función. .
Fue en la primera mitad del siglo XIX, con la revolución industrial y técnica, cuando cambian esencialmente las condiciones económicas y con ella la necesidad de reorganizar el sistema de propiedad de inmueble para que el dinero acudiera al mercado.
Fue en la primera mitad del siglo XIX, con la revolución industrial y técnica, cuando cambian esencialmente las condiciones económicas y con ella la necesidad de reorganizar el sistema de propiedad de inmueble para que el dinero acudiera al mercado.
Se dicta,
pues la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 cuyos …
CARACTERES
BASICOS SON LOS SIGUIENTES:
1º
Establece un registro de fincas, sistema de folio real, abriendo uno
a cada finca en el que se refleja su historial jurídico
2º Se
consagran los principios de publicidad y especialidad, suprimiendo
las hipotecas tácitas y gravámenes ocultos
3º Instaura
el principio de legalidad, poniendo los registros a cargo de
funcionarios cualificados, dando a los Registros una organización
independiente de la Administración Pública y de los Tribunales de
Justicia.
4º Instaura
el principio de Prioridad, prior tempore potior iure, que determina,
el rango u orden de preferencia entre los derechos inscritos.
5º La
inscripción no es constitutiva, ni obligatoria, sino voluntaria y
con efecto de inoponibilidad de los derechos no inscritos.
Sin
embargo, pronto se vio la necesidad de acometer su REFORMA:
- Así, la REFORMA de 21 de Diciembre de 1869 introduce el nº 6 del art. 2, redacta nuevamente el art. 20, facilita enormemente la inmatriculación y regula el expediente de liberación de gravámenes. Pero quizá lo más destacado fue introducir un sistema de notificaciones en el art. 34. Además se reinstaura la Dirección General de los Registros y del Notariado
- Y en 1889, como sabemos, se publica el Código Civil, cuya relación con la Legislación Hipotecaria luego veremos
- Así, la REFORMA de 21 de Diciembre de 1869 introduce el nº 6 del art. 2, redacta nuevamente el art. 20, facilita enormemente la inmatriculación y regula el expediente de liberación de gravámenes. Pero quizá lo más destacado fue introducir un sistema de notificaciones en el art. 34. Además se reinstaura la Dirección General de los Registros y del Notariado
- Y en 1889, como sabemos, se publica el Código Civil, cuya relación con la Legislación Hipotecaria luego veremos
- Fue
decisiva, sin embargo, la reforma que se acomete con la LEY
HIPOTECARIA DE 16 de Diciembre de 1909, cuyas novedades más
destacadas fueron la introducción del procedimiento judicial
sumario, la reducción del plazo de suspensión de la fe pública del
art. 28 y el desarrollo de los llamados “principios hipotecarios”.
- Posteriormente
fue en 1944 cuando se creó un clima favorable hacia una reforma
global de nuestro ordenamiento inmobiliario registral.
Así surgen
LA LEY DE REFORMA HIPOTECARIA DE 30 de Diciembre de 1944 y la LEY
HIPOTECARIA de 8 de febrero de 1946 que tienen como NOTAS
FUNDAMENTALES:
1º
FORTALECER LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS: el de legitimación, el de fe
pública, el de prioridad, el de tracto sucesivo etc.
2º Se
regula como figura independiente la INMATRICULACIÓN, determinándose
los medios para ella y sus efectos, además de introducir el concepto
de finca discontinua.
3º En sede
de INSCRIPCIONES, se regula la de las adquisiciones hereditarias, de
ciertas legitimas, de prohibiciones de disponer y la anotación de
derecho hereditario.
4ª Se crea
un procedimiento de LIBERACION DE CARGAS Y DE GRAVAMENES, se regula
la caducidad de las anotaciones preventivas y las menciones e
hipotecas.
5º Se define y se regula la INEXACTITUD REGISTRAL Y LA NULIDAD.
6º Y en
materia de HIPOTECAS, se retoca la ampliación por razón de
intereses, se regula la compraventa de finca hipotecada, se introduce
un sistema extrajudicial, el pacto de limite de responsabilidad, la
hipoteca unilateral, se modifica la hipoteca en garantías de rentas
o prestaciones periódicas y se debilita el carácter taxativo del
antiguo art, 157 en cuanto a las hipotecas legales.
LA LEY
HIPOTECARIA DE 8 DE FEBRERO DE 1946 ha sido, sin embargo, muy
criticada, sobre todo, por no ocuparse del rango hipotecario y por
basarse en una radical distinción entre los derechos reales y
personales, con el cierre registral fulminantes de éstos, salvo el
derecho de arrendamiento y la opción de compra.
Con
posterioridad se han realizado numerosas reformas puntuales de la Ley
Hipotecaria de las que, sin ánimo de ser exhaustivos, destacan las
siguientes:
La Ley de
Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960
La
Ley de 30 diciembre 1996 de
acompañamiento de presupuestos
La
Ley de 13 abril 1998 sobre condiciones
generales de la contratación
La Ley de Enjuiciamiento
Civil de 7 enero
2000,
La Ley de 27 diciembre 2001 de
acompañamiento de presupuestos,
.
También contienen reformas puntuales las Leyes de Acompañamiento de Presupuestos de 30 de diciembre de 2.002 y 30 diciembre 2003, así como…
La Ley Concursal de 9 julio 2003 y sus reformas posteriores,
La
Ley Orgánica 15/2003, de reforma del Código Penal,
La
Ley de 18 Noviembre de 2005, de
reformas para el impulso de la productividad,
La
Ley de 29 de Noviembre de 2006, de Medidas para la Prevención del
Fraude fiscal
Y la
Ley de 7 Diciembre de 2007 cuya disposición
adicional 1ª define y regula la hipoteca “inversa".
Pero la reforma de mayor calado, fue la producida por la Ley 13/2015 de 24 de Junio que modificó la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro para favorecer una mayor coordinación entre éste y el Registro de la Propiedad modificando la totalidad de los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas: de una parte, desjudicializando los mismos y, de otra, potenciando las funciones de notarios y registradores
Y también, hay que citar la reforma producida por la Ley de Jurisdicción voluntaria de 2-Julio-2015 que, aparte de modificar el artículo 14 para ampliar los títulos sucesorios, añadió un nuevo Título, el IV Bis, con un único art., el 103 bis, para regular la competencia de los Registradores los Notarios y Secretarios Judiciales en el procedimiento para la obtención de un acuerdo extrajudicial en las controversias sobre las materias que determina..
Igualmente, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que ha reformado, con el fin de adaptar la ley Hipotecaria a las Directivas Comunitarias, los Artículos 12, 114, 129, 2, 258, 2 y ha añadido el Artículo 129 bis, relativos: al contenido del asiento de inscripción de la hipoteca y a la calificación de las cláusulas por parte del registrador, al interés de demora, al valor de tasación en la venta extrajudicial, que no puede ser inferior al previsto en la Ley de regulación del mercado hipotecario, a las cláusulas cuya inscripción ha de denegar el Registrador y a los casos de pérdida por el banco del beneficio del plazo que le permitía reclamar todo lo adeudado.
Por último, la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, ha reformado también la Ley Hipotecaria y así, desaparecen las referencias a la incapacitación y las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, desapareciendo el Libro de Incapacitados; se suprime el tan criticado artículo 28 ( referente a la suspensión de la fe pública en las herencias en favor de herederos no forzosos) y se reforma la hipoteca legal de los tutores.
LA
LEY HIPOTECARIA Y EL CÓDIGO CIVIL
En un primer
momento, la ley hipotecaria se publicó como una disposición
provisional que debía incorporarse al futuro Código
Civil. Pero ello no sucedió, y se dejó vigente la ley
hipotecaria, incluyéndose en el Código reglas
fundamentales en sede de Registro (arts. 605 a 608), e hipotecas
(arts. 1875 a 1880).Por ello hay que determinar su preferencia cuando
parecen mantener criterios distintos, como sucede:
En las
relaciones entre tradición e inscripción. Art. 608 y 609 CC.
La fecha de cómputo de las acciones de retracto legal. Art.
1524 CC y 24 LH. La prelación de las anotaciones de embargo.
Art. 1923 y 1927 CC y 44 LH.O la prescripción ordinaria contra
tabulas. Art 1949 CC y 36 LH. Este aspecto ha sido solucionado
por la STS 21 de Enero 2014 Sala 1ª que entiende derogado el 1949 del Código Civil
por los apartados 1 y 2 del art. 36 de la LH.
Así
respecto de este problema de la RELACION JERARQUICA entre el
Código Civil y la Ley Hipotecaria se han mantenido las siguientes
tesis:
- LA RICA considera que en relación a la propiedad del inmueble “inscrita” tiene primacía la Ley Hipotecaria como ley “especial” y en cuanto a la propiedad “no inscrita” prevalece el Código Civil.
- NUÑEZ LAGOS cree que el Código Civil prevalece “siempre”, porque la Ley Hipotecaria es de un rango inferior y subordinado, formal y adjetivo.
- Y LACRUZ estima que ambos cuerpos legales forman a una unidad y se complementan, por lo que las posibles contradicciones no deben resolverse por criterios de preferencia, sino de interpretación, como si existiese un único cuerpo legal.
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