HIPOTECARIO TEMA 12


TEMA 12 HIPOTECARIO
LAS PROHIBICIONES DE DISPONER Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD                                                           
ROCA define las prohibiciones de disponer como: «Las restricciones impuestas al ejercicio de la facultad dispositiva, que normalmente integra el contenido de un derecho subjetivo y en cuya virtud el titular del mismo, no puede válidamente gravarlo, enajenarlo, ni disponer de él».
Por tanto, del concepto estricto de prohibiciones de disponer hay que excluir:
1.  Los meros compromisos obligacionales de no realizar actos dispo­sitivos de una cosa o derecho
2. La indisponibilidad natural de ciertos bienes o derechos, como son los bienes de uso y servicio público, los bienes integrantes del Patrimonio Nacional; los integrantes del Patrimonio Histórico Español y ciertos derechos indisponibles como los derechos de uso y habitación, los derechos de la personalidad y los derechos de familia y los derechos personalísimos.
3.Y también son distintas de las prohibiciones de disponer las incapacidades para disponer, que afectan a las personas y tienen, por tanto un marcado carácter subjetivo.
Las prohibiciones de disponer pueden clasificarse conforme a distintos puntos de vista:

1.  Por su duración pueden ser: perpetuas y temporales, si bien, en nuestro Derecho no se admiten las perpetuas, por imperativo del Art. 785 del Código Civil.
2. Por su alcance pueden ser: absolutas y relativas, según que la imposibilidad de realizar el acto dispositivo afecte a todos, o sólo a una o varias personas determinadas.       
3. Por sus circunstancias pueden ser : simples y condicionadas, según que la prohi­bición sea lisa y llana o dependa de determinadas circunstancias.
4. Por el número de actos a que se refieren pueden ser generales y especiales si privan de realizar todo acto de disposición o solamente actos específicos.
 5. Y por su ORIGEN pueden clasificarse en tres grandes grupos, según procedan de la Ley, de la decisión de la autoridad o de la voluntad de los particulares y así podemos distinguir prohibiciones de disponer legales, judiciales, administrativas y voluntarias y, precisamente, ésta es la clasificación que recoge el Art. 26 de la LH que establece que (APL):
“Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:
1.ª Las establecidas por la Ley, que sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales de dominio.
2.ª Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva.
3.ª Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.”
I.  Así, son ejemplos de Prohibiciones Legales:
1. En el Código Civil:
- La del Art. 196, con arreglo al cual, los herederos del declarado fallecido no podrán disponer a título gratuito de los bienes heredados durante 5 años, desde la declaración de fallecimiento.
- La   del   Art. 785,   en   cuanto   a   los   límites   de   las   sustituciones fideicomisarias.
- La prohibición de los Arts. 811 y 975, como derivación de la obligación de reservar.
- La prohibición del Art. 1320 respecto a la enajenación de la vivienda habitual por el titular de la misma, sin el consentimiento de su consorte.
2. Y entre las prohibiciones que están fuera del Código Civil, se encuentran:
- La  de enajenar los bienes objeto de hipoteca mobiliaria sin el con sentimiento del acreedor conforme al art. 4 de la L.H.M.
- Las derivadas de los retractos legales, como son los derivados del ejercicio de derechos de retracto como el  gentilicio navarro y aragonés,  censo enfitéutico catalán, arrendamientos urbanos y rústicos y transitoriamente vigentes, los derivados la ley sobre de explotaciones prioritarias de 1995 que, en algún caso, tienen carácter relativo por cuanto sólo facultan al antiguo arrendador a recuperar la propiedad resolviendo la adquisición del arrendatario.
- Las impuestas por la legislación de viviendas de protección oficial.
La contravención de estas prohibiciones implica la nulidad del acto contrario y el “cierre del Registro” al mismo.
II. Y, por otro lado, son Prohibiciones Judiciales y Administrativas las que decretan las autoridades de esta clase, en los juicios v expedientes de que conocen, para asegurar el resultado de los mismos, como son:                                                      
1. Las que se decretan cuando el demandado ha sido declarado en rebeldía.
2. Las que pesan sobre los bienes hereditarios en los juicios de abintestato y testamentaría.
3. La anotación preventiva a la que alude el  Art.  26-2º  y 42, 4 de la L.H., que se refieren, como dice ROCA SASTRE, a la anotación que puede obtener el que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación,   obtuviera, con   arreglo   a   las   leves,   providencia   ordenando   el   secuestro   o PROHIBIENDO LA ENAJENACION de bienes inmuebles. 
4. La anotación preventiva que se  puede adoptar en un proceso penal como medida cautelar.
5. Las anotaciones previstas el Real Decreto de 4 de Julio de 1997 sobre Inscripción en el Registro de los Actos de Naturaleza Urbanística en los expedientes de reparcelación ilegal con efecto de prohibición de disponer.
Y 6. Las anotaciones de prohibición de disponer establecidas por la Ley de Seguros sobre bienes de las entidades de seguros en liquidación
En cuanto a los Efectos de estas prohibiciones, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario establece que las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar comprendidas en los artículos 26.2 y 42.4 LH impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que, respecto de la finca o derecho sobre los que haya recaído la anotación, hubiere realizado su titular con posterioridad a la anotación pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al del dominio o derecho real objeto de la anotación.
Por tanto, el cierre registral se limita a actos en los que se dé esta triple condición:
1.- Que estén comprendidos en el ámbito de la prohibición según los términos de la resolución;
2.- Que sean posteriores a la fecha de la anotación.
Y 3.- Que no traigan causa de un asiento anterior.
EXAMEN ESPECIAL DE LAS PROHIBICIONES VOLUNTARIAS
Las prohibiciones de disponer voluntarias son las establecidas convencionalmente por los particulares en sus actos y contratos.
Se distinguen dos clases: Las establecidas en testamentos y actos en testamentos y actos a título gratuito y las establecidas a título oneroso.               
El  régimen hipotecario  general de las prohibiciones de disponer voluntarias , conforme a la doctrina de la     DGRN, es el siguiente:
-   Las prohibiciones ha de ser establecidas expresamente.
-   Son de interpretación restrictiva.
-   Y han de hacerse constar en el acta de inscripción para ser oponible erga omnes.
1.- Comenzando por las prohibiciones impuestas en actos a título gratuito, ya hemos visto que el art. 26.3 de la Ley Hipotecaria establece que: (APL)
"Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:
Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez".
Los Requisitos de su validez, son, pues los siguientes:
a) Gratuidad del acto  en que se imponen. Por excepción, la Resolución  de 3 de Septiembre de 1982 permite la inscripción de prohibiciones  incluidas en Estatutos de Propiedad Horizontal.         
b)   Temporalidad. En efecto, con la finalidad de impedir la amortización del dominio, se impone un límite temporal a la prohibición, que, en general, se hace coincidir con el fijado a las sustituciones fideicomisarias (arts. 781 C.C, 166 C. Sucesiones catalán, 481 ley Navarra).
c)    El tercer requisito es la Necesidad de “justa causa” ya que, a pesar de no exigirse en ninguna legislación, la doctrina entiende que es preciso que la prohibición obedezca a una justa causa, que no necesitará de expresión solemne y podrá constar de manera implícita en la cláusula correspondiente, pero sin que sean admisibles las justificaciones puramente conjeturales.
d)   Y el último requisito es la Accesoriedad. Es decir, las prohibiciones sólo se pueden imponer con ocasión de la transmisión de un bien o derecho, como límite de las facultades dispositivas de su adquirente, no pudiendo ser impuestas sobre bienes propios del disponente como límite a sus propias facultades dispositivas
Inscripción
En cuanto al acceso al Registro de las prohibiciones voluntarias de disponer hay que señalar  que se produce a través del asiento de “inscripción  y la Resolución de 17 de Junio de 2003 exigió que se hicieran constar en el acta de inscripción.  En efecto, dado su carácter accesorio a otra figura jurídica (ya que, generalmente, obedecen al designio de favorecer el derecho o interés de personas distintas del constituyente), se inscribirán juntamente con los actos dispositivos a los que sirven de complemento como "circunstancias " que limitan las facultades  dispositivas del adquirente, de conformidad con los Arts. 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario
Los Efectos de estas prohibiciones, una vez que han accedido al Registro, se concretan en que quedan dotadas de eficacia frente a todos, como se deduce del n° 3 del art. 26 L.H. Por lo tanto, quedará cerrado el Registro a los actos dispositivos que las contravengan.

Esta regla, sin embargo, exige las siguientes matizaciones:

a)     La prohibición se refiere a actos de disposición, no de administración. En cuanto a los actos de gravamen,  como la hipoteca, la DGRN (R. 1952 y 1969) ha admitido la inscripción  cuando la ejecución se demore a un momento posterior a la extinción de la prohibición, bien porque el crédito venza con posterioridad, bien porque exista pacto expreso de no ejecutar con anterioridad.

b)    La prohibición comprende la de realizar actos voluntarios, pero no actos de ejecución forzosa, como una anotación de embargo, cfr. R. 22 febrero 1989, por cuanto lo contrario supondría una vulneración del principio de responsabilidad universal y tampoco pueden surtir efecto frente a la expropiación ni, en general, en aquellos supuestos en que existan intereses públicos en juego.   

c)     En cuanto al tiempo, se entiende aplicable la regla del art. 143del RH, antes examinada, de modo que la prohibición no impedirá la inscripción de actos anteriores o que traigan causa de asientos anteriores aunque sea contrarios a la prohibición, tomando como referencia la fecha de presentación del título en que se impone la prohibición.

Cancelación.

Según GOMEZ GÁLLIGO, la cancelación de las anotaciones de prohibiciones de disponer pueden tener lugar por:

- El consentimiento del otorgante,  pues el que impuso la prohibición por actos inter vivos puede cancelarla mediante escritura pública cancelatoria, siempre que no se lesionen derechos adquiridos por terceras personas, cuyo consentimiento sería también necesario (R. 13 Diciembre 1963)

Si bien nunca podrán cancelarse por el consentimiento de los favorecidos por ellas, pues como ha declarado la Dirección, la prohibición de disponer no genera ningún derecho real susceptible de tráfico, enajenación, embargo o renuncia (R.14 Octubre 1932)

- También podrán cancelarse estas anotaciones por transcurso del plazo de duración, cancelación que incluso podrá llevar a cabo de oficio el Registrador al practicar un asiento o expedir certificación. A 353.3 RH.

- También se cancelan por la purga o liberación derivada de asientos anteriores como una hipoteca inscrita o  un embargo anotado con anterioridad
-  También, se cancelan por    enajenación    forzosa,    por    expropiación    forzosa    o procedimiento de apremio contra los bienes afectados.

-Por  el resultado del expediente de liberación de cargas, por resolución judicial  en que se declare la ineficacia o caducidad de la prohibición.

- Y por el fallecimiento de la persona a cuyo consentimiento se vinculó la disposición.

2.- En cuanto a las Prohibiciones de disponer establecidas en actos a título oneroso dice el Art. 27 L .H. (APL) que:                                                                  

«Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o con­tratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento».

Y dice el art. 57 del R.H. que :

«Cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohi­biciones de disponer, a que se refiere el art. 27 de la Ley, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya, y se hará constar que se deniega la inscripción de la pro­hibición de disponer».
La doctrina, comentando esta regulación dice que el art. 27 LH identifica la "prohibición de disponer a título oneroso no inscribible" con la "obligación de no disponer", y que la hipoteca que se constituya no puede asegurar el cumplimiento de esa obligación, sino el pago de la indemnización por daños y perjuicios derivados de su incumplimiento
Por su parte a Dirección General, con relación a estos preceptos, ha denegado el acceso al Registro del pacto impuesto en acto oneroso, en el que se ponga como condición de la transmisión la “no enajenación ulterior” de la cosa.
También, señalar que algunos autores critican la distinción entre actos gratuitos y onerosos, porque las prohibiciones en actos onerosos pueden ser útiles en la práctica a efectos de garantía, como parece entender el legislador en la regulación especial de las ventas a plazos de bienes muebles.
Así,   la legislación Navarra (ley 482) admite la validez y la inscripción de la prohibición de disponer establecida en actos onerosos y hecha en favor de personas determinadas, teniendo entonces eficacia real durante el plazo máximo de 4 años.


EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
El pacto de reserva de dominio es una estipulación añadida por las partes en las compraventas con precio aplazado como “garantía a favor del vendedor” en virtud de la cual se pacta que, con la entrega de la cosa vendida, el comprador no adquiera el dominio, sino sólo su posesión y goce, conservando el vendedor el dominio hasta que el precio quede íntegramente satisfecho.
Este pacto, habitual en las ventas a plazos de bienes muebles, para las que tiene regulación expresa en la Ley de Venta de Bienes Muebles a Plazos, es poco frecuente en el ámbito inmobiliario, ya que su finalidad queda ampliamente cubierta con la hipoteca o con la condición resolutoria explícita.

En cuanto a su acceso al Registro y sus efectos,  éstos van a depender de la naturaleza que se predique del pacto:

La tesis más generalizada y aceptada comúnmente por el TS es la de que el pacto de reserva de dominio constituye una condición suspensiva que no afecta al contrato mismo, perfecto desde el comienzo, sino al principal de sus efectos, la transmisión de la propiedad. El dominio, según esta tesis permanece en el vendedor, quien asume solamente frente al comprador la obligación de no transmitir el dominio a otras personas. 

En cuanto a su inscripción, con una interpretación literal del art. 11 LH, algunos autores habían negado la posibilidad de inscripción del pacto alegando que no estaba expresamente mencionado en el citado precepto entre las posibles garantías del cobro del precio aplazado.

Además se llegaba a decir que un título de venta en que el pago del precio aparece como condición suspensiva no puede inscribirse dado que estaríamos ante una condición potestativa  

En la actualidad, no se pone en duda la inscripción del pacto (Resolución de 12 de mayo de 2010), pues cualquiera de las dos teorías antes enunciadas justifica la inscripción de la compra con pacto de reserva de dominio. El efecto principal de la inscripción del pacto es otorgar a las respectivas titularidades del vendedor y del comprador oponibilidad frente a terceros, permitiendo que tenga efecto desde la fecha de la inscripción del pacto:

·           bien la consumación de la adquisición por el comprador, mediante el íntegro pago del precio aplazado, lo que se hará constar mediante nota al margen de la inscripción,

·           bien la reconstitución plena del dominio del vendedor en caso de falta de pago, mediante la cancelación de la inscripción a favor del comprador, siguiendo las reglas regístrales del cumplimiento o incumplimiento de condiciones. 

En la fase de pendencia, se reconoce la existencia de dos titularidades sobre el inmueble vendido, si bien  ninguna de ellas en pleno dominio, por lo que se entiende que ni vendedor ni comprador pueden enajenar el pleno dominio de la cosa por sí solos sino actuando conjuntamente: si el vendedor vende el dominio, se inscribirá la enajenación sin perjuicio del derecho del comprador; éste sólo podrá disponer de su derecho limitado.

Los acreedores no pueden embargar el pleno dominio de la cosa, pudiendo el otro titular no embargado alzar el embargo mediante la correspondiente tercería de dominio. En caso de declaración de concurso de cualquiera de los dos titulares, se estará a las reglas de la Ley Concursal  sobre “contratos en curso”.

Por último indicar que la Compilación de Navarra regula expresamente el Pacto de Reserva de Dominio con criterios análogos a los indicados

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