HIPOTECARIO TEMA 51

 
TEMA 51 HIPOTECARIO NUEVO



HIPOTECA DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS; DE BIENES VENDIDOS CON PACTO DE RETRO; DEL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL; DE BIENES LITIGIOSOS; DE BIENES SUJETOS A CONDICIONES SUSPENSIVAS O RESOLUTORIAS EXPRESAS; DE PISOS INSCRITOS COMO FINCAS INDEPENDIENTES.

HIPOTECA DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS

Con arreglo al apartado 6º del art. 107 de la LH: “Podrán también hipotecarse“: 6º. LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario”

1,- Este precepto sin embargo comprende DOS SUPUESTOS: la hipoteca de la concesión, que recae sobre el derecho real de carácter administrativo que otorga al concesionario la explotación privada de una obra pública, y la de los edificios o terrenos que pertenezcan a este y no estén incluidos entre los que deben revertir a la administración concedente, que es una hipoteca ordinaria, por lo que ROCA SASTRE considera superflua su mención.

2.- ROCA dice que son hipotecables todas las concesiones administrativas de obras públicas, cualquiera que sea el concedente, Estado, Comunidades Autónomas, Corporaciones locales, porque todas son bienes inmuebles, art 334, 10º del CC.

3.- La hipoteca se EXTINGUE cuando se resuelva el derecho del concesionario por cualquier causa, expiración del plazo, rescate, reconversión anticipada, incumplimiento de las obligaciones o condiciones impuestas al concesionario, etc.

Para cancelar su inscripción debe presentarse además el título del que conste la resolución del derecho del concesionario “el documento que acredite haberse consignado en debida forma, para atender el pago de los créditos hipotecarios inscritos, el importe de la indemnización que en su caso deba percibir el concesionario”, art. 175, 3º del RH.

HIPOTECA DE BIENES VENDIDOS CON PACTO DE RETRO

Según dicho art. el art. 107 de la LH: “Podrán también hipotecarse…: (APL)

LOS BIENES VENDIDOS CON PACTO DE RETRO o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial”. Este precepto merece los siguientes comentarios:

La especialidad de esta hipoteca radica en el carácter “resoluble” del derecho hipotecado lo que supone incertidumbre por la posible recuperación de la finca por el vendedor, quien en caso de retraerla, la recobra según el art. 1.520 CC, libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador. De este modo, en dicha hipótesis la hipoteca se extingue y la cantidad que el comprador-deudor ha de recibir queda afecta, por subrogación real, al pago del crédito garantizado. No obstante , el acreedor queda amparado por la necesidad de consignación para la cancelación prevista en el art. 175.6 RH, aplicable por analogía.

HIPOTECA DEL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL

Siguiendo con el art. 107, “Podrán también hipotecarse(APL): 8º EL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que este tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no solo subsistirá la hipoteca, sino que esta recaerá directamente sobre los bienes retraídos”.

Esta hipoteca, que constituye el vendedor o su causahabiente, presenta una especialidad que radica en el objeto sobre el que recae. En principio, esta hipoteca supondría que en la ejecución se enajena este derecho y con el importe obtenido se satisface el crédito garantizado, de forma que después sería el adjudicatario quien podría retraer la finca; este es el mecanismo contemplado por los derechos catalán y navarro. Sin embargo, el procedimiento regulado por la norma no es éste, sino el de imponer al acreedor la actividad de retraer en nombre del deudor, con el añadido de tener él que anticipar el precio, para sólo después permitirle repetir su crédito contra la finca retraída una vez ésta se encuentre en el patrimonio del deudor. Por tanto, parece que en realidad se hipoteca la finca, y no el derecho de retraerla.

HIPOTECA DE BIENES LITIGIOSOS

Sigue diciendo el Art. 107 que “Podrán también hipotecarse: (APL): 9º LOS BIENES LITIGIOSOS, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenia conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito”.

Por consiguiente si la sentencia es favorable al hipotecante, la hipoteca se consolida y si el hipotecante es condenado a perder el dominio de los bienes hipotecado, s la hipoteca se extingue

Y así, dice art. 175, 5º del RH. que la inscripción de la hipoteca se cancela “en cuanto al todo o parte de la finca o derecho, y en el caso de que el deudor haya sido vencido en el juicio, con solo la presentación de la ejecutoria recaída”,

HIPOTECA DE BIENES SUJETOS A CONDICIONES SUSPENSIVAS O RESOLUTORIAS EXPRESAS

Dice igualmente el Art. 107 que “Podrán también hipoecarse: (APL)“10º LOS BIENES SUJETOS A CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPRESAS, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante”.

1.- .-Según ROCA entre los bienes sujetos a condición resolutoria expresa se incluyen los casos de 1) reversión de donaciones del art. 641 CC, 2) revocación de donaciones por incumplimientos de cargas del art. 647 del CC, 3) el pacto comisorio que garantice el pago del precio aplazado en la compraventa del art. 1504 del CC y 4) las sustituciones fideicomisarias condicionales.

Además debe aplicarse por ANALOGIA a los bienes amenazados de resolución por causa que conste expresamente el Registro, como 1) los adquiridos mediante derecho de acrecer por los coherederos de un ausente, art. 191 del CC, l2) los sujetos a reserva, art. 811 y 968 del CC, 3) y la resolución de la enfiteusis por comiso, art. 1648 del CC, etc.

2.- Ahora bien, LA CAUSA DE RESOLUCION ha de constar en el Registro a tiempo de inscribirse la hipoteca, puesto que, en caso contrario, el acreedor, como tercero, conserva la hipoteca aunque se resuelva el derecho del hipotecante.

Por el contrario, constando inscrita la causa de resolución, si esta tiene lugar, se extingue la hipoteca, pudiendo cancelarse su inscripción, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta. Sin embargo será necesario acreditar también que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja Oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto”, art. 175, 6º del RH.

3.- La ley no menciona, sin embargo, LA HIPOTECA DE BIENES SUJETOS A CONDICION SUSPENSIVA. Algunos autores consideran que tal hipoteca no es posible, porque, hasta que la condición no se cumpla, el hipotecante no adquiere los bienes, con lo que se incumple el requisito de que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al que la hipoteca, art. 1862 del CC.

En cambio, ROCA SASTRE admite que los bienes sujetos a condición suspensiva puedan ser hipotecados, si bien la eficacia de su hipoteca esta supeditada a que la condición se cumpla, ya que, si no se cumple se extingue la hipoteca por falta de objeto. La DGRYN ha admitido, en este sentido, la hipoteca por el fideicomisario de bienes gravados por un fideicomiso condicional.

HIPOTECA DE PISOS INSCRITOS COMO FINCAS INDEPENDIENTES

Y sigue el art. 107 de forma que “Podrán también hipotecarse “11º LOS PISOS O LOCALES DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL inscritos conforme a lo que determina el art. 8º, es decir como fincas independientes”.

1.-Es decir, para que un piso o local pueda ser hipotecado es preciso que previamente conste en la inscripción del edificio la constitución del régimen de propiedad horizontal. Pero hay dos posibilidades

-Si los pisos o locales están inscritos sólo en el folio del edificio, art. 8, 4º de la LH, su hipoteca se inscribe en es folio del edificio, lo que la doctrina critica por ir en perjuicio de la claridad exigida por el principio de especialidad.
-En cambio, si los pisos o locales figuran inscrito en folio separado, art. 8, 5º de la LH, será en ese folio separado donde se inscribirá su hipoteca.

2.- Por último señalar que esta hipoteca comprende tanto la propiedad del piso o local como el derecho de copropiedad anejo sobre los elementos comunes del edificio, que es inseparable de aquella, art. 396, 2º del CC. Y si la propiedad horizontal desapareciera por causas ajenas a la voluntad de los propietarios o por la destrucción del edificio, la hipoteca continuará sobre la cuota que corresponda al hipotecante en la comunidad sobre el solar.



HIPOTECA UNITARIA DE CASA DIVIDIDA POR PISOS

Y pasando a examinar LA HIPOTECA UNITARIA DE UNA CASA DIVIDIDA EN PISOS PERTENECIENTES A DISTINTOS DUEÑOS, está regulada en el art. 218 del RH, según el cual: (APL)“Cuando los diferentes pisos o departamentos de una casa pertenezcan a diversos propietarios, conforme a lo establecido en el art. 396 del CC, podrán acordar los dueños de aquellos la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, sin que sea necesaria la previa distribución entre los pisos.

Esta hipoteca se inscribirá en la forma siguiente:

a) Si los pisos estuvieren inscritos bajo el mismo número que la casa a que pertenezcan, se inscribirán en el mismo número de estas.

b) Si la casa estuviera inscrita en su conjunto y, además e independientemente, lo estuvieren bajo número diferente, todos los pisos o departamento de la misma, se hará una inscripción extensa de la hipoteca en el mismo número que tenga la casa en el Registro, e inscripciones concisas en el número que corresponda a cada piso”.

c) Si estuvieran inscritos los pisos separadamente, pero no el edificio en su conjunto, se practicará la inscripción extensa en el número que corresponda a cualquiera de aquellos, extendiéndose las inscripciones concisas en los demás”.

El acreedor hipotecario solo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos, dirigiéndose contra la totalidad del edificio”.



HIPOTECA DEL DERECHO DEL REMATANTE EN LAS ENAJENACIONES FORZOSAS

Se regula en el artículo 107.12 LH que señala que: (APL )“Podrá también hipotecarse el derecho del rematante sobre los bienes inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

Y, por su parte, el artículo 670.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil añade que cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el 107.12 LH el secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide.

En realidad esta figura se introduce con el fin de sanear los procedimientos judiciales de adjudicación, posibilitando la obtención de crédito por parte de los postores y estimulando que el precio obtenido en las subastas judiciales pueda, al menos, aproximarse al precio de mercado.

No obstante, plantea muy importantes peculiaridades, relativas a su objeto, su constitución registral y su contenido.

Objeto

En primer lugar, la hipoteca del derecho del rematante no recae sobre un bien inscrito ni verdaderamente enajenable sino que se constituye inicialmente sobre la titularidad preventiva del rematante, resultante de una situación jurídica interina y necesariamente temporal, un ius ad rem; de una duración, además, brevísima, ya que el art. 670 LEC da un plazo de veinte días al adjudicatario para consignar la diferencia entre el depósito y el precio del remate, de forma que:

Una vez consignado el precio del remate en los plazos y términos que la ley señala, se expedirá el auto de adjudicación favor del rematante y éste inscribirá su dominio en el registro sobre el cual se extenderá la hipoteca constituida.

Constitución

Presenta dos peculiaridades:

- Por una parte, implica una violación del principio de tracto, ya que, por hipótesis, la finca no puede constar inscrita a favor del rematante en el momento en que se inscriba la hipoteca sobre el remate.

- Por otra parte, en cuanto a la titulación inscribible, parece que debe serlo la escritura de formalización del préstamo hipotecario acompañada del testimonio del decreto de aprobación de remate .
Contenido de la garantía

Finalmente, el contenido de la garantía también presenta importantes dificultades dado que la ejecución de la hipoteca sobre el remate en sentido propio se antoja imposible, si se piensa que la constitución de la garantía, el incumplimiento del deudor que faculta para la ejecución y la ejecución en sí deberían producirse en el plazo de 20 días


HIPOTECA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO

Por último, LA HIPOTECA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO no viene recogida en la Ley Hipotecaria de forma que su admisibilidad depende tradicionalmente de la posición que se adopte respecto a la naturaleza jurídica, personal o real, de este derecho.

En la actualidad dicha hipotecabilidad se encuentra reforzada por la regulación de la hipoteca mobiliaria de establecimiento mercantil, que tiene por objeto un derecho de arrendamiento del local en que aquél se encuentra instalado. Por otra parte, el Centro Directivo la admite con base en el dato de que si la inscripción registral no prejuzga la verdadera naturaleza del arrendamiento, sí hace funcionar a éste como si de un derecho real se tratase.

En este sentido, VALLET estima que los arrendamientos serán hipotecables cuando sean enajenables con arreglo a las leyes, como exige el art. 106 LH. Por tanto, son hipotecables

1.- Los arrendamientos sujetos a Código Civil, porque el arrendatario puede subarrendar salvo prohibición expresa del arrendador.

2.- Pueden serlo los arrendamientos rústicos, si bien el art. 23 de su Ley reguladora, de 26 de noviembre de 2003, exige el consentimiento expreso del arrendador.

3.- Asimismo lo serán los sujetos a la LAU de 24 de noviembre de 1994, sea de vivienda, donde cabe el subarriendo con el consentimiento escrito del arrendador conforme al art. 8, sea de uso diferente, en cuyo caso no hará falta aquel consentimiento, según el art. 32.
Por otra parte, como hemos dicho, la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 16 de diciembre de 1954 extiende la hipoteca del establecimiento mercantil al derecho de arrendamiento sobre el local si el hipotecante lo tuviere con facultad de traspasar, de modo que tras la ejecución el adjudicatario adquirirá la cualidad de arrendatario, como confirma el art. 691.3 Lec.



HIPOTECABILIDAD DEL LEASING

Ha sido cuestión discutida existiendo argumentos en los dos sentidos:

A favor: El arrendamiento financiero es un derecho real inscribible en el RP al amparo de la teoría del númerus apertus, arts 2.2 LH y 7 RH.

En contra: La transmisión de la posición de arrendatario financiero implica también la transmisión de la posición de deudor, la cual necesita consentimiento del acreedor, art 1205 CC.

La DGRN sin embargo ha admitido la hipotecabilidad del arrendamiento financiero o leasing inmobiliario, señalando que el derecho que adquiere el arrendatario debe ser considerado como real pues 1) recae directamente sobre la cosa, 2) es oponible erga omnes y 3) reúne los requisitos estructurales diferenciales de estos derechos y por tanto es hipotecable

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