HIPOTECARIO TEMA 47

 HIPOTECARIO TEMA 47 NUEVO

LA INEXACTITUD REGISTRAL: CONCEPTO Y CAUSAS

En los sistemas inmobiliarios en que la inscripción es constitutiva, no hay más realidad que la que publica el Registro de la Propiedad. Sin embargo, en el nuestro, donde las mutaciones jurídico-reales tienen lugar al margen del Registro, que sólo las publica, puede que el Registro refleje una situación jurídico-real que en la realidad jurídica no existe o es diferente, dando lugar a una inexactitud registral.

No obstante, en sentido propio no toda discordancia entre el Registro y la realidad supone una inexactitud. Según el art. 39 LH: (APL) “Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral”.

De este artículo se desprende, para ROCA SASTRE, que hay que excluir del concepto de “inexactitud” todo aquello que, pudiendo constar en el Registro, está fuera del campo de actuación de los principios de legitimación y fe pública registral, como son los datos de hecho, estado civil, relaciones de carácter obligacional etc, aunque el Registro lo refleje inexactamente.

Pero, teniendo en cuanta las CAUSAS que pueden producir una inexactitud registral, la doctrina ha efectuado las siguientes CLASIFICACIONES DE LA INEXACTITUD:

A) JERONIMO GONZALEZ señal cuatro causas de inexactitud: 1º por falta de presupuestos necesarios, 2º por error del Registro, 3º por modificación del derecho inscrito y 4º por caducidad o extinción.

B) SEGÚN ROCA SATRE, la inexactitud puede proceder de tres causas:

1º Si, aunque el título o derecho registrable existen en la realidad extrarregistral, cuando verificó su adquisición el tercero protegido por el art. 34LH: i) se inscribió el título, pero se cometió un error al redactar el asiento; ii) no llegó a inscribirse el título, iii) el título se inscribió y subsiste en la realidad, pero su asiento ha sido cancelado.

2º Si el título o derecho inscritos no existen en la realidad extrarregistral, debido a que i) no ha existido nunca por nulidad, falsedad u otro defecto; o ii) existieron, pero estaban extinguidos al tiempo de adquirirlos el tercero por haber sido anulados, resueltos, rescindidos, revocados, etc.

3º Si el título o derecho existen al tiempo de adquirir un derecho al tercero, pero esta amenazado de extinción por anulabilidad, resolución, rescisión, revocación, y esta amenaza deviene efectiva posteriormente, pero sin constar ninguna de estas causas de extinción en el Registro.

C) Por su parte, LACRUZ distingue entre inexactitud originaria, que tiene lugar cuando el asiento anuncia un cambio real que no se ha producido, (caso del título nulo), e inexactitud sobrevenida, que se produce mientras la constitución, transmisión o extinción de un derecho sobre una finca no se inscribe, la cual no es más que un retraso en la registración.

 

RECTIFICACION DEL REGISTRO: EXAMEN DEL ARTICULO 40 DE LA LEY HIPOTECARIA.

La inexactitud registral supone un peligro para los titulares de derechos reales inmobiliarios extrarregistrales, que pueden perderlos por el juego de los principios de legitimación y fe pública registral, ya que estos principios permiten al titular registral disponer del derecho inscrito y mantienen en su adquisición al tercero que adquiere cumpliendo los requisitos del art. 34 LH.

Por ello, para que el posible perjudicado por la inexactitud registral pueda defenderse de ella, la ley le permite obtener la rectificación del Registro, poniéndolo de acuerdo con la realidad jurídica extrarregistral.

La rectificación puede producirse por medios indirectos, cuando la realidad jurídica se pone de acuerdo con lo que expresa el Registro, como cuando se produce una usucapión a favor del titular inscrito, o por medios directos, rectificando el Registro inexacto; a este supuesto se refiere el art. 40, 1 LH, según el cual(APL) :”La rectificación del Registro solo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:

“a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar:

Primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello;

Segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el título VI de esta ley, y

Tercero, por resolución judicial ordenando la rectificación.

b) “Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV, o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.

c)”Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.

d) “Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto de título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial”.

En los casos en los que la rectificación necesita una resolución judicial, se puede ejercitar la acción de rectificación. A ella se refiere el art. 40, 2 y 3 LH: (APL)

“En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho” ( ROCA resalta que es requisito esencial de la acción que el demandado sea oído o, por lo menos, notificado en tiempo hábil) “y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada se impondrá las costas al actor; si solo se deniega en parte, decidirá el juez a su prudente arbitrio.”

“La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive”

Consiguientemente, no prescribe mientras no lo haga dicho dominio o derecho real.

 

EFECTOS DE LA RECTIFICACIÓN

El efecto inmediato de la rectificación de la inexactitud del contenido del Registro es provocar el correspondiente asiento de inscripción o cancelación que corrija esa inexactitud, armonizando el Registro con la realidad extrarregistral.

Sin embargo, los efectos más importantes no son los “positivos” de dejar corregido el Registro por quedar armonizado con la realidad extrarregistral, , sino más bien los “negativos” de “no poder actuar la rectificación registral en perjuicio de los terceros adquirentes protegidos por la Fe Pública” del Registro. Y, así, establece el último párrafo del artículo 40 de la Ley Hipotecaria que: (APL) “En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.

Como señala ROCA, de este precepto, combinado con el artículo 34 y concordantes, se deduce la “inmunidad” de la que la Ley hipotecaria inviste al tercero hipotecario frente a los casos de inexactitud registral de suerte que, a veces, esta protección hace estéril o superfluo todo intento de proceder a la rectificación de la inexactitud registral ya que los efectos prácticos de tal rectificación serían prácticamente nulos frente a la inmunidad del tercero.

Si bien, termina Roca señalando, que “todo esto no reza para nada respecto de terceros adquirentes que no ostenten la condición de tercero hipotecario, los cuales gozarán únicamente de la presunción “iuris tantum” de exactitud del contenido registral que favorece a todo “titular registral” en virtud del “principio de legitimación” del Registro”.

REFERENCIA A LOS ERRORES DE LOS ASIENTOS Y SU RECTIFICACION

 

Cuando se habla de “errores en los asientos del Registro” nos estamos refiriendo “defectos” de que adolecen los asientos registrales surgidos al practicarse o redactarse materialmente los mismos en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, no todo error supone inexactitud registral de modo que un asiento puede ser inexacto, por no concordar con la realidad extrarregistral, pero no nulo ni erróneo; nulo o erróneo pero no inexacto; e inexacto y nulo o erróneo.

En todo caso, el error de un asiento, provoque o no su nulidad y lleve aparejada o no inexactitud registral, se corrige mediante la rectificación del Registro, art. 40, 1 LH .

Los errores de los asientos pueden ser de dos CLASES: Materiales y De Concepto.

- Respecto del ERROR MATERIAL, dice el art. 212 de la LH. que: (APL) “Se entenderá que se comete error material cuando sin intención conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos, o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos”

- Y respecto del ERROR DE CONCEPTO, dice el art. 216 LH. que (APL) “Se entenderá que se comete error de concepto cuando, al expresar en la inscripción alguno de los conceptos contenidos en el título, se altera o varía su verdadero sentido.”

La rectificación de estos errores se realiza a través del siguiente PROCEDIMIENTO:

- LA REGLA GENERAL es que los errores “materiales” y también los de “concepto” no podrán salvarse con “enmiendas”, “tachas” ni “raspaduras” ni por otro medio que no sea “un asiento nuevo” en el cual se exprese y rectifique el error cometido en el anterior, poniendo al margen las oportunas notas de referencia, y cancelando el asiento equivocado con referencia al nuevo.

Esta regla tiene dos excepciones:

-Cuando, estando extendiendo el asiento, se escriba equivocadamente una palabra, se puede poner entre paréntesis la palabra equivocada y poner “digo” y, seguidamente, la “palabra correcta”.

- Y cuando el error se advierta ANTES de ser firmado el asiento, se puede subsanar mediante una nota en la que se exprese el error padecido y la dicción correcta, precedido todo ello por la expresión “confrontado este asiento, se observa que…”

Existen también REGLAS ESPECIALES según se trate de errores “materiales” o “de concepto”.

- Así, tratándose de ERRORES MATERIALES el Registrador, puede rectificarlos por si solo, bajo su responsabilidad:

i- Cuando se trate de errores en los asientos de “inscripción”, “anotación preventiva” o “cancelación”, siempre que los respectivos títulos se conserven en el Registro.

ii.- Y también cuando se trate de “asientos de presentación”, “notas marginales” e “indicaciones de referencia”, el Registrador podrá rectificarlos por sí sólo aunque los títulos no obren en la oficina del Registro, siempre que la inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella”.

iii.- En los demás casos, el registrador no puede rectificar un error material sino con la conformidad del interesado que posea el título inscrito y, negándose o no compareciendo, podrá el Registrador acudir al Juez quien dictará providencia denegando o mandando la rectificación.

- Ahora bien, SI EL ERROR ES DE CONCEPTO: el Registrador puede rectificarlo por si solo, bajo su responsabilidad:

i.- Cuando los errores cometidos en “inscripciones”, anotaciones” o “cancelaciones”, resulten claramente de las mismas.

ii.- Y también cuando los errores se hayan cometido en “asientos de presentación” o “notas” y la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer.

En los demás casos, para rectificar un error de concepto es preciso el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, ya que, si alguno de aquellos o este se oponen a la rectificación, esta solo podrá tener lugar por resolución judicial recaída en juicio ordinario.

Y añade la Ley en su artículo 219 que (APL):”Los errores de concepto se rectificarán por medio de una nueva inscripción, la cual se hará mediante la presentación del mismo título ya inscrito, si el Registrador reconociere el error o el Juez o Tribunal lo declarare; y en virtud de un título nuevo, si el error fuere producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo declare así una sentencia judicial”.

- También contiene el Reglamento Hipotecario algunas REGLAS ESPECIALISIMAS, entre las que cabe destacar el caso de que una finca esté inscrita en un ayuntamiento o sección distinta del que le corresponde, pero dentro de un mismo Registro: Para este supuesto se establece que el Registrador, a instancia del interesado, puede trasladar el asiento, si lo estima justificado, copiando íntegramente los asientos trasladados en el folio nuevo que corresponda y cancelando los antiguos asientos con las oportunas notas de referencia.

Ahora bien, si la sección o Ayuntamiento en el que debe inscribirse la finca, pertenece a otro Registro, es preciso, además, la conformidad de ambos Registradores y al Registro correcto se le presentará certificación de todos los asientos y notas de la fina indebidamente inscrita para que sean copiados en el folio que corresponda.

Y en ambos casos, contra la negativa o disconformidad puede recurrirse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, que resolverá lo que proceda.

LOS EFECTOS de la rectificación de errores, en los asientos son los de la rectificación en general, es decir, esta no perjudica a los derechos adquiridos por los terceros hipotecarios durante la vigencia del asiento rectificado.

Según el art. 220 LH: “El concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso sino desde la fecha de la rectificación”. Además, la nulidad de una inscripción por omitir o expresar con inexactitud sustancial alguna circunstancia del art. 9 LH “no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al art. 34”, tal como establecen los artículos 30 y 31 de la Ley Hipotecaria