HIPOTECARIO TEMA 36

 
TEMA 36 HIPOTECARIO NUEVO



INSCRIPCIÓN DE ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE BIENES DE LAS ENTIDADES RELIGIOSAS

INSCRIPCIÓN DE ADQUISICIONES
 
Esta materia se halla regida en la actualidad por:

- La Constitución española de 1978, que crea un Estado aconfesional, reconociendo el derecho de libertad religiosa.
- El Acuerdo de España con la Santa Sede de 3 de enero de 1979, y por
- La Ley Orgánica de Libertad Religiosa de 5 de julio de 1980.

En esta legislación y por lo que se refiere a la Iglesia Católica, se reco­noce la plena capacidad jurídica de:
      
      1. La Iglesia Universal, encarnada en la Santa Sede.
 
      2. El Estado Vaticano, como manifestación político-temporal. 

     3. La Conferencia Episcopal, que se regirá por sus Estatutos, aproba­dos por la Santa Sede.

    4 Y las entidades orgánicas de la Iglesia, es decir, diócesis, parroquias y otras circunscripciones territoriales de la Iglesia Católica, y las Ordenes, Congregaciones, Asociaciones y Fundaciones religio­sas, que tendrán personalidad jurídica propia, si la tuvieran canónica a la fecha de entrada en vigor de los acuerdos

Respecto de las que no la tengan y de las que se constituyan en el futu­ro, adquirirán personalidad jurídica mediante la inscripción en el Registro de Entidades Religiosas, mientras que las Asociaciones y Fundaciones eclesiásticas, que se constituyan a partir de la entrada en vigor de los acuerdos, se someterán al derecho estatal, mediante el reconocimiento de la personalidad jurídica, a través de la inscripción en el Registro corres­pondiente.

Como complemento a la legislación citada, podemos añadir las tres Leyes promulgadas el 10 NOVIEMBRE 1992, por las que se aprueba el acuerdo de cooperación del Estado con:

1. La Federación de Entidades Religiosas EVANGÉLICAS.
2. Las Comunidades israelitas, y
3. La Comisión Islámica de España.

En cuanto a la Inscripción de bienes eclesiásticos

Está reconocida claramente en el art. 2-6° L.H., así como en el art. 4 R.H.

El art. 19 R.H. establece que los bienes pertenecientes a la Iglesia Católica o Entidades Eclesiásticas, se inscribirán en la misma forma establecida para los bienes del Estado.

Esta remisión implica, según la doctrina, una doble consecuencia:

1. El carácter obligatorio de la inscripción a favor de la Iglesia.

2. La posibilidad que se arbitra para la inscripción de sus bienes, a sa­ber:

- Si los bienes constan inscritos en el Registro, deberá presentarse el correspondiente título público de adquisición, cuya inscripción se prac­ticará conforme a las normas generales.
 
- Si los bienes no están inscritos en el Registro, deberá presentarse el correspondiente título inmatriculador habiendo desaparecido la posibilidad de realizar la inmatriculación por la certificación del art. 206 L.H. tras la reforma realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

INSCRIPCIÓN DE ENAJENACIONES

Hay que tener en cuenta, aparte de las normas estatales, las establecidas en el Código de Derecho Canónico, en el que se distingue entre los requisitos internos para la validez del acto -tales como el justiprecio de los bienes, la necesidad de subasta, etc.- y los requisitos para la validez externa del acto. Estos son dos:

1. Que la enajenación debe proceder del superior jerárquico que co­rresponda, según las disposiciones del Derecho Canónico,

El representante tiene que acreditar: la personalidad jurídica de la enti­dad de que se trate -mediante certificación del Registro de Entidades Religiosas-, su nombramiento y la vigencia del cargo -mediante certifi­cación del superior competente-.

2. Que se justifique la oportuna licencia, concedida por el superior que corresponda. Conforme al RESCRIPTO de la Congregación de los Obis­pos de 11 ABRIL 1992, a los efectos del canon 1292:

- No se precisa licencia superior, pero sí autorización del Obispo Dio­cesano, cuando el valor de la enajenación no alcanza los SESENTA MIL EUROS

- Si excede de los SESENTA MIL EUROS hasta los SEISCIENTOS MIL se exige la licencia del Obispo Diocesano, con el consentimiento del Consejo de Asuntos Econó­micos y del Colegio de Consultores.

- Si excede de los SEISCIENTOS MIL EUROS o se trata de bienes de exvotos dona­dos a la Iglesia, o de bienes preciosos por razones artísticas o históricas, se requiere también, para la validez de la enajenación, licencia de la Santa Sede.

Estos mismos requisitos se exigirán para el gravamen de los bienes y para el arrendamiento de los comprendidos en el canon 1297.

Finalmente haremos dos precisiones:

- Si se trata de monjas o religiosas, de Derecho Diocesano, se requerirá, ade­más el consentimiento del Ordinario al que estén sometidas.

- Si se trata de entidades no católicas, se estará a sus respectivos Esta­tutos, en cuanto no se opongan a la L.O. de Libertad Religiosa, adquirien­do personalidad jurídica mediante la inscripción en el Registro Especial del Ministerio de Justicia regulado por R.D. De 23 de JULIO DE 2015 y legislación complementaria.



LOS TANTEOS Y RETRACTOS LEGALES

En el plano registral hay que distinguir necesariamente los tanteos y retractos legales y los convencionales, por la razón de que los primeros no se inscriben y los segundos sí.

Dice el art. 37.3 L.H.:(APL)

«Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.
Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:
3 ° Las acciones de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.»

Este tipo de retracto perjudica al tercero, aunque no conste en el Regis­tro y constituye una clara excepción a la fe pública registral.

La doctrina, y especialmente ROCA considera que el re­tracto legal es una limitación o restricción de la propiedad, que por estar establecida directamente en la ley, goza de una publicidad superior a la que el Registro le pueda proporcionar.

Pero esto es criticado por TIRSO CARRETERO, que entiende que, dada la gran variedad de retractos legales y la escasa publicidad de que están dotados, parece injusto que puedan alegarse contra un tercero de buena fe. La propia DG ha declarado que los tanteos y retractos legales actúan a modo de cargas ocultas que perjudican el tráfico jurídico y la seguridad del crédito territorial.

Como supuestos legales de adquisición preferente se citan:

- En el C.c.: El retracto de coherederos: -art. 1.067. El de comuneros -art. 1522-.El de colindantes -art. 1523-.El tanteo y retracto enfitéuticos y el del establecimiento a primeras cepas -art. 1656-.

- En leyes especiales:

Los de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos, que luego veremos.
Los de la Ley del Patrimonio Forestal del Estado, cuando se trate de venta de fincas forestales de más de 250 hectáreas, y que puede alcanzar la desmesurada duración de diez años.
Los de la Ley del Patrimonio Histórico Español.
Los de la Ley de Costas 28 VII1988. 
Los de la Ley del Suelo, que se estudian en otro tema.
Los de las Leyes de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y de T.P. y A.J.D.

- En las Comunidades Autónomas y en Derecho Foral:
  • En Aragón el retracto gentilicio, de abalorio o de la saca,
  • En Cataluña, el retracto concedido al nudo propietario si el usufructuario enajena el usufructo, el derecho de “'fadiga"en los censos y en el Valle de Aran, el privilegio de la "querimonia".
  • En Baleares, el derecho de retracto entre los legitimarios en Ibiza y Formentera.
  • En Navarra, el retracto gentilicio, el retracto “gracioso” y los de vecindad forana, corralizas y helechales,
  • En Vizcaya el retracto gentilicio o de la “saca foral” y el arrendaticio cuando el arrendamiento tenga más de 40 años. 
    -Y en Galicia el retracto de "graciosa" y el de foros, subforos, y en favor del arrendatario y aparcero agrícola


INSCRIPCION DE TRANSMISIONES DE FINCAS RUSTICAS O URBANAS EN LAS QUE HAY ESTOS DERECHOS

I. En. los arrendamientos fincas urbanas, dispone el artículo 25 de la L.A.U.:

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario de­recho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones pre­vistas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 del C.c., cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hu­biese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se celebró la compra­venta, mediante entrega de la escritura o documento en que fue formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos ca­sos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los re­quisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arren­dada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor decla­rarlo así en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.

II. En los arrendamiento de fincas rústicas, la LAR de 26 de Noviembre de 2003, modificada por la Ley de 30 de Noviembre de 2005, establece que:
 
- En toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, el arrendatario que sea agricultor profesional, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará deforma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar indicándole los elementos esenciales del contrato.

- El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar el derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.

- En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajena­ción, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un mo­do exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.

- Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adqui­sición inter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.

- Sin embargo, no procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición prefe­rente :

a) En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea des­cendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.

b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectá­reas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.

Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1.523 del Código civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.



MEDIDAS REGISTRALES PARA LA PROTECCION DEL DOMINIO PUBLICO MARITIMO TERRESTRE

La Protección Registral específica del Dominio Público Marítimo Terrestre según la regulación contenida en la Ley de Costas de 28 de Julio de 1988, reformada profundamente por la Ley 2/2013, de 29 de mayo de protección y uso sostenible del litoral y en el Reglamento General de Costas de 10 de octubre de 2014, se articula a través de 1) la constancia en el Registro de la existencia de los procedimientos administrativos de deslinde del dominio público marítimo terrestre y2) a través de las precauciones que se deben adoptar ante las inmatriculaciones de fincas para impedir que pudieran invadir el dominio público


En efecto, respecto del deslinde, la Ley de Costas, reformada en este punto por la Ley de 2013, con el fin de poner en conocimiento de los terceros la existencia del procedimiento, que puede terminar con la declaración de dominio público de fincas que según el Registro son de dominio privado, establece que el acuerdo de incoación del expediente de deslinde se notificará al Registro de la Propiedad, solicitando del Registrador 1)que expida certificación de dominio y cargas de las fincas inscritas a nombre de los titulares que resulten del expediente 2)así como la constancia de la incoación del expediente en el folio de cada una de ellas.

Y, con carácter simultáneo a la expedición de la referida certificación, el registrador extenderá nota marginal en el folio de las fincas afectadas por el deslinde en la que hará constar:

a) La incoación del expediente de deslinde.
b) La expedición de la certificación de dominio y cargas.
c) La advertencia de que pueden quedar afectadas por el deslinde, pudiendo así, las fincas incorporarse, en todo o en parte, al dominio público marítimo-terrestre o estar incluidas en la zona de servidumbre de protección.
d) La circunstancia de que la resolución aprobatoria del deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico registrales contradictorias con el propio deslinde.

También la Ley adopta una serie de medidas para evitar la inscripción a favor de particulares de terrenos del dominio público marítimo terrestre. Así:
 
1º Cuando se inmatriculen fincas situadas en la zona de “servidumbre de protección”, en su descripción debe expresarse si las fincas lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre:

a) En caso afirmativo, no podrán inmatricularse si no se acompaña al título la certificación de la Administración que acredite que no se invade el dominio público. Transcurridos treinta días desde la petición de la certificación sin haber recibido contestación, podrá procederse a la inscripción.

b) Si en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio público o no se dice nada, el Registrador requerirá al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado por la Administración. Si de la identificación resulta la no colindancia, el Registrador practicará la inscripción haciéndolo constar.

c) Si, a pesar de la identificación o por no poder llevarse a efecto, el Registrador sospecha una invasión del dominio público, pondrá en conocimiento de la administración la solicitud de inscripción, dejándola en suspenso hasta que se expida certificación favorable.

d) Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciará el procedimiento a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la solicitud, quedando en suspenso la inscripción solicitada.

2º Las mismas reglas se aplican a la inscripción de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo terrestre.

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