HIPOTECARIO TEMA 28

 
TEMA 28 HIPOTECARIO NUEVO


EXPEDIENTES PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS.TRAMITACION Y EFECTOS.

REANUDACIÓN DEL TRACTO

Advierte ROCA SASTRE que para lograr el máximo paralelismo entre la realidad registral y extrarregistral es necesario que en el historial de la finca inmatriculada el transmitente de hoy sea el adquirente de ayer y el adquirente de hoy el transmitente de mañana. A ello se denomina tracto sucesivo.

La nueva Ley 13/2015 de 24 de junio,estableció una nueva regulación del Expediente de Reanudación del Tracto, más acorde con la necesidad de reforzar el sistema de coordinación Catastro-Registro.

En efecto, La Ley regula con detalle, en su art. 208 un expediente notarial, al que se aplican, con carácter supletorio, las normas que regulan el expediente de dominio, que se estudia en otro tema del programa al que nos remitimos.

El expediente se ajustará a los siguientes REQUISITOS:

1º.- No se entenderá producida la interrupción del tracto cuando la persona que inste la inscripción haya adquirido directamente del titular registral o de sus herederos.
2º.- El expediente se inicia con un escrito que debe contener la última inscripción de dominio y de todas las que estén vigentes, además de los datos personales del promotor y un domicilio para notificaciones.
3º.- Será competente cualquier notario del distrito donde se encuentre la finca o de los colindantes.
4º.- Deben aportarse por los interesados los documentos que justifiquen su derecho y los de titulares intermedios y cualesquiera otros que juzgue necesario para justificar su adquisición. Y en cualquier caso con arreglo al art. 203 la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca cuyo tracto se pretenda reanudar.
5º.- De conformidad con el art. 203 que regula el expediente de dominio, el notario debe notificar a todos aquellos que puedan resultar interesados, como titulares de cargas inscritas, al titular catastral o al poseedor de hecho. Y al Ayuntamiento donde se encuentre la finca y a la Administración que pueda resultar afectada. Asimismo deberá publicar edictos en el BOE y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento si lo cree conveniente.
6º.- Pero deberá ser citado necesariamente el titular del dominio o derecho real que se pretende reanudar y sus herederos cuando la última inscripción tuviera menos de 30 años. Y también si es anterior si ha habido un asiento posterior.
7º.- Si comparecen y firman la conformidad al acta se extenderá la inscripción solicitada si se estima procedente.
8º.- Si los citados no comparecen o no se avienen el notario cerrará el expediente haciendo constar la causa de la oposición, quedando expedita la vía para el correspondiente juicio ordinario en el que debe demandarse a los que se hayan opuesto..

Hay que hacer constar, sin embargo que conforme a las R de 14 de abril de 2016 y de 28 de abril de 2016:

- En los expedientes para reanudar el tracto sucesivo la incomparecencia u oposición de los citados no implica conclusión automática del expediente cuando son inscripciones de más de 30 años.
- Y que se considera que puede haber interrupción de tracto cuando el promovente ha adquirido de parte de los herederos del titular registral.

En cuanto a los efectos, dice el artículo 208 que practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere, no perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicada la inscripción, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad”.

RECTIFICACION DE LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS.

Pero, también, la reforma de 2015 estableció un específico expediente notarial “para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral”.

No hay que olvidar sin embargo que existen otros procedimientos para lograr estas rectificaciones , como son
 
-el recogido en el art 199, que permite a los propietarios “completar” la descripción de sus fincas con incorporación de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas;

- Y el que que recoge el art. 200 como “expediente de deslinde de fincas inscritas” que conlleva la correspondiente rectificación de la cabida o linderos de la finca

Pero volviendo al expediente específico, se regula en el nuevo Artículo 201 y es el siguiente:

El expediente para se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:

Requisitos del expediente:
  1. Legitimación: Debe promoverlo el titular registral del todo o parte, del dominio o de un derecho real, aportando al Notario la descripción registral de la finca y la actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las discrepancias obedecen a errores y no a la celebración de negocios traslativos sobre la finca, o a modificaciones no registradas.
  2. Debe aportar, además, los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes registrales y catastrales, aportando en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente. Si la descripcion catastral que aportare manifestara el promotor que no coincide con la realidad deberá aportar una descripción gráfica georreferenciada alternativa. Pero en este caso, según lo que dispone el art. 18, letra c) del TR de la Ley del Catastro el notario informará a la Dirección General del Catastro en plazo de 5 días por vía telemática. Una vez validada, se rectificará el Catastro en los términos propuestos; rectificación que el Catastro realizará dentro de los 5 siguientes a la recepción de la comunicación, comunicándolo al Notario a fin de que éste incorpore a la escritura la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica.
  3. No podrá utilizarse este expediente para instar la rectificación descriptiva de edificios en propiedad horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. Para tales casos se requiere, o el correspondiente expediente administrativo, o la rectificación del título previo a través del expediente del art. 200
    Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

    Y tampoco resulta necesario instruir el expediente para la inscripción de los excesos de cabida:
     1.- Cuando la diferencia de cabida entre la finca inscrita y la catastral no exceda del 10 por ciento, y de los datos descriptivos se desprenda la plena coincidencia de la parcela catastral y la inscrita.
    Y 2.- Cuando la rectificación de la superficie no exceda del 5 por ciento de la inscrita.
En cualquier caso será necesario para que se produzca la rectificación que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca. La Ley llama al registrador a albergar dichas dudas cuando: 

- Se hayan producido ya varias rectificaciones hipotecarias sobre esa misma finca..
- O cuando  la finca proceda de actos de modificación hipotecaria previos como segregaciones, o divisiones, en los que ya haya tenido que realizarse una medición exacta sobre la finca.




IDEA DE LA DOBLE INMATRICULACION, DE LA INSCRIPCION DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS Y DEL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVAMENES

LA DOBLE INMATRICULACION

La Ley 13 en su art. 209 regula detalladamente este procedimiento de jurisdicción voluntaria y puramente registral en lógico colofón a los sistemas de coordinación Catastro-Registro.

Debe ajustarse a los siguientes requisitos:
  1. Es competente el registrador del distrito donde radique la finca doblemente inmatriculada. Si se extendiese sobre dos o más registros la competencia vendrá determinada por el historial más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha el registrador que del distrito donde esté la mayor parte de la finca.
  2. Se puede iniciar de oficio por el registrador o a instancia de parte, constituyendo por tanto una excepción al principio de rogación.
  3. Si el Registrador, después de examinar sus libros, y las bases gráficas de que disponga, y los datos Catastrales apreciara la coincidencia notificará a los titulares de derechos inscritos o a sus causahabientes , dejando constancia de ello por nota al margen de la última inscripción del dominio.
  4. Si sólo hubiera “un” propietario, y no hubiere cargas posteriores, y no pudiera haber perjuicios para terceros, se cancelará la inscripción de la finca de historial más reciente.
  5. Pero si hubiere varios propietarios o distintas cargas inscritas, el Registrador citará a los interesados para llegar a un acuerdo en función de la prelación registral.
  6. Si todos comparecen y llegan a un acuerdo, el registrador lo firmará con los interesados cerrando la registral más moderna, y rectificando en su caso la más antigua en función del acuerdo adoptado.
  7. En caso de falta de acuerdo o no comparecencia se dará por concluido el expediente, y quedará libre la acción del promotor para promover el juicio declarativo ante el Juez del lugar en el que radique la finca.
  8. Si la denegación se hubiere producido por parte del registrador al negarse a abrir el procedimiento a instancias de un promotor, cabrá recurso ante la Dirección General en la forma ordinaria.
  9. Por últino, indicar que las notas marginales de doble inmatriculación caducan a los seis meses de su fecha, salvo que antes se practique anotación preventiva por interposición de demanda en el procedimiento judicial correspondiente.
INSCRIPCION DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS

Dentro del artículo 203 que regula el expediente de dominio, el legislador de la Ley 13 ha incluido en su número 2 el Expediente en garantía de los titulares reales sobre fincas ajenas no inscritas, a fin de que dichos titulares de derechos reales puedan obtener garantía de su derecho instando del dueño la inscripción de su dominio. Importa destacar que viene referido tanto a la inmatriculación cuanto a la simple inscripción de la propiedad de un titular de una finca ya inmatriculada pero que no ha inscrito su título, si bien , en el primer caso nos encontraremos, además, con los trámites necesarios para la inmatriculación.

El procedimiento se ajusta a los siguientes requisitos:
  1. El titular de la carga real presentará su título en el distrito hipotecario donde radique la finca, solicitando que se tome anotación preventiva del derecho.
  2. El registrador requiere al dueño para que en 20 días desde el requerimiento inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo hace podrá el anotante solicitar la inscripción.
  3. Si se ignora el domicilio para notificaciones o tras tres intentos no fuere efectivo, se insertará edicto en el BOE contándose los 20 días desde la publicación.
  4. Pasados 20 días el anotante puede pedir la inscripción del dominio. En tal caso acudirá al registrador para que éste inste los títulos del notario, juzgado o dependencia administrativa donde se encuentren. Si no los encontrare podrá instar la inscripción del dominio en la forma prevenida por la legislación hipotecaira.
  5. El registrador inscribirá el dominio, dejando archivados los títulos y convertirá la anotación del derecho real en inscripción definitiva.
  6. No obstante, , el registrador dará por concluido el expediente cuando se le acredite la interposición de demanda ordinaria contra la pretensión del anotante.
EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVAMENES

1.- CONCEPTO. Según ROCA SASTRE este expediente era un juicio que tiene por objeto lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica mediante la cancelación de los asientos de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, siempre que con posterioridad al último asiento haya transcurrido el tiempo necesario para producirla.

Sin embargo, después de la regulación de la Ley 13, el papel del juez se ha desplazado al Registrador de la Propiedad.
  1. TRAMITACION, con arreglo al art.210 LH:

    a) Competencia: El registrador del distrito donde radique la finca o la mayor parte de su superficie.

     b) Legitimación: Del titular registral del derecho gravado, quien deberá declarar bajo su responsabilidad haber trasncurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso y la ausencia de interrupción de la prescripción
    c) Procedimiento:
    1. Presentado el escrito el registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas o a sus causahabientes.
    2. En 15 días desde la citación personal, o si no ha sido posible desde la publicación del BOE, podrán comparecer los titulares de las cargas o sus causahabientes formulando oposición. En ese caso se archivará el expediente.
    3. Pero si consienten el Registrador levantará acta y procederá a la cancelación solicitada.
    4. Si a pesar del consentimiento el registrador se negare a practicar la cancelación, el acuerdo deberá ser motivado y recurrible.

    d) Cancelaciones especiales.
1.- Podrán cancelarse directamente por instancia, y sin tramitar el expediente las inscripciones de derechos nacidos con duración tasada, como las opciones o retractos convencionales, transcurridos 5 años desde el día en que venció el término de su vigencia, si no consta anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o instado el cumplimiento.
      2.- Las hipotecas y condiciones resolutorias se podrán cancelar a los veinte años desde la última reclamación formulada, o a los 40 años del último asiento de la propia garantía.
       3.- Los censos podrán ser cancelados transcurridos 60 años desde el último asiento.
      4.- Las concesiones administrativas se cancelarán por certificación expedida por la Administración pública titular del inmueble que certifique la extinción de la concesión.

En cuanto a sus efectos, desde el punto de vista de la legitimación registral, según el art. 97 L.H; “Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiente se refiera”. Es una presunción iuris tamtum, en la medida en que el derecho puede seguir existiendo en la realidad.

Y desde el punto de vista de la fe pública, la presunción de extinción se convierte en iuris et de iure respecto a terceros hipotecarios. Según el art. 76 L.H., las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona. 

Por ello, el que contrate sobre la finca liberada no quedará perjudicado por la eventual resurrección de la carga o gravamen que su titular pueda obtener en posterior juicio declarativo, si bien, para evitar este resultado, podrán pedirse la Anotacion Preventiva de demanda del Art. 42.1 de la Ley Hipotecaria.




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