HIPOTECARIO TEMA 24

 HIPOTECARIO TEMA 24



EL ASIENTO DE CANCELACION: CONCEPTO Y CARACTERES
Según el art. 76 LH(APL) “Las inscripciones no se extinguen, en cuanto tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de su transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona”.
Este artículo considera la inscripción de "transferencia" como una forma de extinción de las inscripciones, equiparándola a la cancelación. Por ello ha sido criticado por la doctrina:

En efecto, la cancelación extingue el derecho registrado frente a terce­ro, y, en cambio, la inscripción de transferencia -que es la sustitución de una titularidad por otra- no extin­gue, frente a tercero, el derecho inscrito, sino que simplemente constata un cambio de titularidad. Es decir, no se produce la extinción total y absoluta de la inscripción anterior, sino tan sólo se extingue la titularidad inscrita.

Son prueba de ello:

I.- Desde un punto de vista formal:

La inscripción anterior a la de transferencia continua ocupando su lugar correspondiente en los libros del Registro, e incluso se mantiene su contenido en todo aquello que no haya sido afectado por la inscripción de transferencia.

II.- Y desde un punto de vista material:

1. La inscripción del transmitente no pierde en absoluto su valor, ya que es un presupuesto necesario para practicar la inscripción a favor del adquirente, por exigencia del tracto sucesivo: art. 20 L.H.

2. La inscripción del transmitente forma parte del historial registral de la finca o derecho transmitido y sirve de apoyo decisivo al asiento del adquirente, siendo un requisito indispensable para que tenga lugar la aplicación del art. 34 L.H.

3. La cancelación de la última inscripción de una finca, por causa de nulidad, hace que reviva en toda su extensión y contenido la inscripción anterior. Si esta inscripción estuviese extinguida completamente, no puede entenderse que sea válida cuando la inscripción posterior se cancele.

Por consiguiente, si la cancelación es la expresión de la muerte de un derecho, en cambio, la inscripción de transferencia es una manifestación o síntoma de su vitalidad.

Dice el art. 41 R.H.:(APL)

«En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las si­guientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, ins­cripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de refe­rencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales».

Por consiguiente, la cancelación es uno de los asientos que puede prac­ticarse en el Registro de la Propiedad.

La cancelación, como dice ROCA SASTRE, “es un asiento accesorio, definitivo y negativo, por el que se extingue formalmente un asiento anterior y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado.”

Son pues, CARACTERES de la Cancelación los siguientes:

1.- Es un asiento ACCESORIO, porque presupone un asiento anterior que se extingue. No obstante, CHICO Y ORTIZ cree que es principal, pues tiene su propia función.

2.- Es un asiento DEFINITIVO, rechazando la DGRN que puede ser condicional, porque la extinción condicional de un derecho lleva consigo su existencia condicional, por lo que el medio idóneo de constatarla es la inscripción y no la cancelación.

3.- Es un asiento NEGATIVO, pues extingue, sin carácter retroactivo, un asiento registral.

4.- NO EXTINGUE EL ASIENTO CANCELADO pero “cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”, art.97 LH. Su consecuencia es por tanto una publicidad de tipo negativo, que protege al tercero amparado por la fe pública registral, para el cual el derecho no existe.

El asiento de cancelación puede ser de diferentes CLASES:

1.- Por su ORIGEN: pueden ser:

I.-A Instancia de parte, que pueden efectuarse: “con” o “contra” el consentimiento del titular registral.

II.- Por orden de la Autoridad Judicial o Administrativa, “contra” el consentimiento del titular registral o cuando se trate de inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de “mandamiento” judicial o administrativo.

III.- De oficio por el Registrador, cuando caduquen los asientos por transcurrir su plazo de vigencia (anotaciones preventivas, asiento de presentación) o por falta de cumplimiento de las formalidades legales, (como ocurre con las inmatriculaciónes realizadas al amparo del artículo 205 LH, cuando no se justifique la publicación de edictos).

2.- POR EL ASIENTO QUE SE CANCELA, pueden ser 1) de inscripciones, 2) de anotaciones preventivas, 3) de notas marginales o 4) de otras cancelaciones.

3.- POR SUS CIRCUNSTANCIAS, 1) extensas, si contienen las circunstancias del art. 103 LH, 2) concisas y 3) especiales.

4.- POR SU FORMA, la cancelación se realiza, como regla general, por 1) asiento principal, pero algunas se practican por 2) nota marginal, como las que realiza de oficio el Registrador.



CANCELACION TOTAL Y CANCELACION PARCIAL

Otra clasificación es la que se fija en los efectos de la cancelación, y así establece el art. 78 LH: (APL) “La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o parcial.”.

A.- Y según el art. 79 LH: (APL) “Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la CANCELACION TOTAL de las inscripciones o anotaciones preventivas:

1º Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas”. La extinción puede ser física o jurídica, si el inmueble pasa a ser “res extra comercium”.

2º Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado”, lo que ocurrirá por las causas civiles, (confusión, renuncia, revocación, rescisión, resolución).

3º Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho”. Este supuesto debe comprender la inexistencia, nulidad y anulabilidad.

4º Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta ley”. En este caso se trata de la nulidad del asiento, respecto de la cual hay que tener en cuenta:

- Que conforme al art. 30 de la L.H. (APL). “Las inscripciones de los títulos expresados en el art. 2 y 4 serán nulas si ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el art. 9, sin perjuicio de lo establecido en esta ley sobre rectificación de errores”.

- Y que con arreglo al art. 75 (APL):“La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de esta”.

No obstante ROCA considera esta enumeración del artículo 79 de la Ley es incompleta, porque también procede la cancelación total en caso de 1)caducidad, 2)consentimiento formal cancelatorio e 3)inactividad negligente del titular registral.

B.- En cuanto a LA CANCELACION PARCIAL, dice el art. 80 LH: (APL): “Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, LA CANCELACION PARCIAL:

1º “Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva”. La reducción supone una disminución de su cabida o proporciones, bien por obra de la naturaleza, bien por la voluntad del propietario (división).

2º “Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado”, lo que sucede cuando se disminuye su cuantía por renuncia del interesado, por convenio entre las partes o por efecto natural del contrato que motivó la inscripción, por ejemplo, por pago de parte del crédito hipotecario.



CANCELACION CON, CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

1º) LA CANCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL es la regla general, en la que hay que distinguir dos supuestos, según el origen del título que produjo el asiento: escritura pública o mandamiento judicial

A.- Respecto de las primeras, dice el art. 82,1 LH. (APL) que: “Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos”,

No obstante, conforme al arrt.85 LH, si se trata de una anotación y se ha hecho sin escritura pública y se trata de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, la cancelación puede hacerse por documento de la misma especie que los presentados para hacer la anotación.

Ahora bien , con relación al artículo 82, 1, hay que destacar que es la expresión del “consentimiento formal” en nuestro derecho, que supone, para la mayoría, un “acto unilateral y recepticio que no precisa expresar su causa, aunque debe existir y se presume”, art. 1277 del CC.

Así, la a doctrina y la jurisprudencia mayoritarias entienden que el consentimiento cancelatorio requiere capacidad para disponer de inmuebles y se sujeta a las siguientes reglas:

1. - El consentimiento ha de prestarlo el titular registral y, si son varios, todos ellos; si el derecho esta gravado con cargas inscritas, es preciso, por regla general, que consientan también la cancelación los titulares de la misma.

2.- El artículo 178 RH contiene las siguientes reglas especiales:

1º.- Los representantes legales de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación necesitarán, para proceder a su cancelación, obtener las autorizaciones exigidas para la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos.

2º.- Para la cancelación por pago de la hipoteca que garantice créditos a favor de un menor bastará en consentimiento del padre o padres que ejerzan la patria potestad.

3º.- También podrán practicarse las cancelaciones otorgadas exclusivamente por los menores emancipados o que hubieren obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.

4º.- Igualmente se practicarán las otorgadas por los herederos fiduciarios o por los usufructuarios, cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo propietarios respectivos, siempre que se invierta el importe de los derechos reales extinguidos en valores del estado, depositados en un establecimiento bancario a favor de quienes puedan tener derecho de tal importe.

5º.- Y también, bastará el consentimiento del cónyuge a cuyo nombre aparezca constituido el crédito para la cancelación por pago de la hipoteca que lo garantice, aún cuando conste inscrita para la sociedad conyugal de aquel”.

6º .- Y también recalca el Reglamento que aunque se haya extinguido el crédito hipotecario por pago , para cancelarse la inscripción será necesaria escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación 1) el acreedor o 2) las personas expresadas en el párrafo primero del art. 82 de la ley, o en su defecto, 3) la correspondiente ejecutoria, art.179 RH.

7º.- Por último se ocupa el Reglamento del caso de los herederos, estableciendo que los herederos podrán cancelar, durante la proindivisión, las inscripciones o anotaciones extendidas a favor de su causante, siempre que acrediten,… el fallecimiento de aquel y su calidad de tales herederos, a no ser que conste la existencia de Comisarios, Contadores o Albaceas a quienes corresponda dicha facultad”.

B.- Y en cuanto a las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial, dice la Ley que no se cancelarán sino por providencia ejecutoria dictada a solicitud de los interesados y siempre que no hubiere perjuicio para tercero.

2º) En cuanto a la CANCELACION CONTRA EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL, es la que tiene lugar cuando el titular registral se niegue a consentir la cancelación o no pueda hacerlo:

1º.- Así, dice el art. 82, 3 LH que (APL) “Si, constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquél a quien ésta perjudique, podrá el interesado exigirla en juicio ordinario”,

En este juicio deberá ser oído el titular registral y la cancelación se practicará por testimonio de sentencia que sea firme ya sea por no admitir recurso, haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo.

2º.- Y para el caso de que la inscripción o anotación se hubieran practicado en virtud de mandamiento judicial, también dice la Ley que el Juez dictará providencia ordenando la cancelación cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona a cuyo favor se hubiera hecho.

3º) Por último, LA CANCELACION SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL esta prevista en el art. 82,2 de la LH, conforme al cual (APL): “Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva”.

ROCA pone de relieve que el supuesto se refiere a los casos en que no es preciso el consentimiento cancelatorio porque la cancelación se produce
  1. Por voluntad de los interesados reflejada en el título (condición resolutoria, plazo final).
  1. Por disposición de la ley comprendiendo los derechos temporales o vitalicios, usufructo, y los casos de caducidad o decadencia de derechos, opción, retractos convencionales y legales, hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas, derecho de posposición de hipoteca, etc.
      3. Por extinguirse el derecho sobre el que recae el que se cancela, en los casos de los   art. 175 y 176 RH (hipoteca sobre usufructo, sobre bienes litigiosos etc.)

Para todos estos casos dice art. 174, 1 RH que la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido”.

No obstante, en ocasiones basta presentar un documento fehaciente, (certificado de muerte del usufructuario) o complementada por otro (resolución unida a la consignación de los plazos percibidos por el vendedor).

Y se entiende solicitada la cancelación de toda clase de asientos caducados o que deban cancelarse, cuando se solicita una certificación de cargas o se practica cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado, art. 353, 3 RH.

Para todos estos casos dice art. 174, 1 RH que la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido”.

No obstante, en ocasiones basta presentar un documento fehaciente, (certificado de muerte del usufructuario) o complementada por otro (resolución unida a la consignación de los plazos percibidos por el vendedor).

Y se entiende solicitada la cancelación de toda clase de asientos caducados o que deban cancelarse, cuando se solicita una certificación de cargas o se practica cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado, art. 353, 3 RH.



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